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La Ciudad
Posible
Marcelo Corti
Guía para la actuación urbana
LA CIUDAD POSIBLE
La ciudad posible
Guía para la actuación urbana
Autor: Marcelo Corti
Publicado por Editorial Café de las ciudades
www.cafedelasciudades.com.ar
1ª edición: Buenos Aires, diciembre de 2015.
© Marcelo Corti y Editorial Café de las ciudades
Coordinación editorial: Marcelo Corti
Revisión de texto: Emilio Jurado
Diseño gráfico: Laura Corti
Imagen de tapa: La Ciudad Posible, por Santiago Canen
Ilustraciones interiores: Pablo Ochoa
Impresión: Imprenta Dorrego SRL
ISBN 978-987-3627-13-2
Impreso en Argentina, diciembre de 2015
Hecho el depósito que marca la Ley 11.723
Prohibida su reproducción total o parcial
Derechos reservados
Esta publicación ha compensado su huella de
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Corti, Marcelo
La ciudad posible: guía para la actuación urbana / Marcelo Corti.
- 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Café de las Ciudades,
2015. 352 p.; 20 x 14 cm.
ISBN 978-987-3627-13-2
1. Desarrollo Urbano. 2. Urbanismo . I. Título.
CDD 711
ÍNDICE
ESTE LIBRO
PRÓLOGO por Jordi Borja
GLOSARIO
INTRODUCCION
Introducción
Contexto político. Libertad y regulación
El derecho a la ciudad
Aclaraciones:
ǩ El urbanismo como praxis
ǩ Abordaje e intervención
ǩ Piedra y sociedad
ǩ Mitos sobre lo urbano
ǩ Sobre los modelos
ǩ Contra las reducciones
ǩ La ciudad, la información y las TICs
ǩ El tamaño y la escala de las ciudades
PRIMERA PARTE: COMPONENTES DE LA CIUDAD
Componentes físicos y territoriales de la ciudad (la Urbs):
ǩ Estructura urbana- Trama, tejido, densidad y barrios
ǩ Espacio público
ǩ Infraestructuras
ǩ Movilidad
ǩ Ambiente
ǩ Vivienda y hábitat
ǩ El paisaje urbano
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LA CIUDAD POSIBLE
Componentes sociales y culturales de la ciudad
(la Polis, la Civitas):
ǩ Las economías urbanas
ǩ La cuestión social
ǩ El gobierno de la ciudad. Descentralización,
metrópolis, participación, tiempos políticos
ǩ Cultura y ciudad
SEGUNDA PARTE: LA ACTUACIÓN URBANA
La Planificación Urbana en la actualidad
La normativa urbanística, articulación entre el planeamien-
to y la gestión
La concepción de un Plan. Políticas, programas y proyectos
para la actuación urbana
El desarrollo urbano
Tipos de desarrollo urbano:
ǩ Desarrollos con creación de suelo
ǩ Grandes Proyectos Urbanos
ǩ Desarrollo parcela a parcela
El rol del Estado en la promoción de desarrollos urbanos
virtuosos e inclusivos
Paso a paso de una intervención
Tres propuestas de intervención urbana
REFLEXIÓN FINAL
La visión integral / integradora
Libros y otros medios
Bibliografía de referencia
ÍNDICE
187
271
273
283
317
377
383
491
503
515
533
539
545
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PRIMERA PARTE
Componentes de la ciudad
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Componentes físicos y territoriales
de la ciudad (la Urbs)
La ciudad no es divisible en partes –ni en la realidad ni como idea– pero
para facilitar su abordaje y la intervención resultante podemos considerar
diversas componentes que luego deberán ser integradas. Hemos agrupa-
do estos componentes en dos grandes familias, que coinciden con las
categorías antes enunciadas de Urbs, Polis y Civitas. Comenzamos su
análisis con los componentes físicos y territoriales de la ciudad, la Urbs,
aunque veremos que los otros componentes (la Polis y la Civitas) no tar-
dan en aparecer ligados a estos.
El orden de presentación de los componentes no es jerárquico; estar
en primer o último lugar en la enunciación no implica una mayor impor-
tancia. Comenzamos con los componentes físicos y territoriales y, dentro
de ellos, con la estructura urbana, sus componentes y el espacio público
porque son los aspectos sobre los cuales más enfocada está la actuación
que propone este libro.
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LA CIUDAD POSIBLE
Estructura urbana –Trama, tejido, densidad y barrios
Llamamos estructura urbana, en un sentido amplio, a la organización de un
conjunto de elementos físicos (contexto ambiental y geográfico, infraestruc-
turas, redes de transporte, espacio público, monumentos y equipamientos
significativos, etc.) y de orden social, económico, cultural y político, que
constituyen el “soporte” territorial de la ciudad a través de los tiempos.
La estructura física es la dimensión estrictamente territorial de la
estructura global de la ciudad. Es conformada por el medio o soporte
natural (hidrografía, orografía, acuíferos, bosques, etc.) sobre el que se
asienta y extiende la ciudad, y las intervenciones sociales en el tiempo:
centralidades, vías de transporte e infraestructuras, áreas urbanas y su
interacción. Hay algunos tipos muy difundidos de estructura urbana:
radioconcéntrica, en ciudades conformadas a partir de un núcleo muy
fuerte y posteriormente expandidas (París, Londres); semi-radioconcén-
trica, cuando una costa u otro tipo de límite geográfico impide el creci-
miento del núcleo original hacia una determinada dirección (Buenos
Aires); lineal, en ciudades extendidas sobre un valle o un eje de circulación
muy fuerte (Kobe, Bogotá); sistemas policéntricos o redes de ciudades en
grandes organizaciones metropolitanas, entre otras. Una particular con-
figuración estructural es la identificada por Janoschka para la ciudad
latinoamericana, donde una cuña de prosperidad (generalmente extendi-
da sobre los sitios de mayor calidad ambiental y paisajística), asiento de
los sectores sociales de mayores ingresos y de las empresas y comercios
más dinámicos, atraviesa desde el centro una ciudad extendida con diver-
sas situaciones de pobreza y riesgo ambiental.
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Tipos de estructura urbana: radioconcéntrica, semi-radioconcéntrica, lineal,
sistemas policéntricos, ciudad latinoamericana según Janoschka.
Dentro de la estructura urbana podemos a su vez identificar algunos
componentes esenciales:
Trama urbana (o trazado) es el conjunto y organización de espacios
públicos, circulatorios y viales, diferenciado de los espacios de la edificación
pública o privada que constituyen el tejido. La trama puede ser espontánea
(producida por la sucesiva anexión de células individuales a un bloque urba-
no, interrumpida sin un orden aparente por vías de comunicación), geomé-
trica (cuadrículas, cuadrículas alteradas por diagonales o curvaturas, siste-
mas radioconcéntricos, etc.), orgánica (siguiendo los accidentes del terreno:
costas, cotas de nivel, etc.) o combinatoria (por yuxtaposición o sucesión) de
todas las anteriores. Las tramas pueden diferenciarse además por la conti-
nuidad o discontinuidad de las vías y calles que la definen, no siempre
definida racionalmente: en ocasiones, la discontinuidad no es una decisión
de quien proyecta la traza sino una consecuencia de errores de proyecto,
falta de planificación o laxitud de controles. La forma de la trama define a
su vez la forma de las unidades urbanas: manzana, bloque, isla, polígono.
Componentes físicos y territoriales de la ciudad (la Urbs)
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LA CIUDAD POSIBLE
Tipos de trama urbana:
1, espontánea; 2, geométrica; 3, orgánica; 4, mixta; 5, macrotrama y trama interior.
El diseño geométrico y el grado de continuidad de la trama condicio-
nan el funcionamiento, carácter y percepción de un sector urbano. Una
trama en cuadrícula, con continuidad de calles, favorece la conectividad
con otras áreas y diluye los límites entre barrios; por el contrario, una
trama discontinua o con una geometría compleja desalienta la entrada de
personas no residentes o usuarias (y sus vehículos) al dificultar el paso a
otras áreas. La combinación de una macrotrama continua de conexión
circulatoria y una trama interior discontinua pueden funcionar muy bien
como esquema de movilidad, a la vez que genera interiores tranquilos y
fácilmente apropiables por sus residentes.
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Macrotramas con trama interior contínua y discontínua.
Tejido urbano es la disposición de las edificaciones públicas o priva-
das en el espacio privado (manzana, polígono) consideradas en su ocupa-
ción del suelo y altura, en relación a los espacios vacíos privados y públi-
cos que dejan esas edificaciones.
Por manzana, bloque o isla entendemos una unidad acotada en tamaño
(en general, de dimensiones que permiten recorrerla en forma completa en
no más de cinco minutos de caminata normal) y repetitiva, como una célu-
la urbana. En cambio, un polígono tiene dimensiones que hacen difícil o
poco práctico su rodeo, y resulta atípico en el conjunto de la ciudad.
Existen distintos tipos de tejido en función de los criterios de análisis
elegidos:
• Abierto o cerrado: por la relativa proximidad o contacto entre los
edificios.
• Bajo o alto: por las alturas de los edificios.
• Homogéneo o heterogéneo: en función de la similitud o diferencia
morfológica entre las distintas edificaciones.
• Completo o incompleto: por el grado de completud de la unidad con-
siderada.
• De baja, media o alta densidad: en función de la densidad, en áreas
residenciales.
Componentes físicos y territoriales de la ciudad (la Urbs)
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LA CIUDAD POSIBLE
Tipos de tejido urbano:
cerrado/abierto, bajo/alto, homogéneo/heterogéneo, completo/incompleto.
La densidad es un indicador que mide la cantidad de habitantes que
ocupan un área edificada, dividida por una unidad de superficie. En urba-
nismo se utiliza generalmente la fórmula habitantes/hectárea, mientras
que en geografía es más usual medir en habitantes/kilómetro cuadrado.
Las densidades pueden ser altas, medias y bajas, en términos absolutos
o relativos a la particularidad de la región considerada; como compara-
ción, la densidad de Barcelona es de 180 hab/ha, la de Hong Kong, 430
hab/ha y la de Melbourne, 25 hab/ha; Buenos Aires central (sin su área
metropolitana) tiene una densidad de 150 hab/ha. E incluso dentro de una
misma ciudad, como Buenos Aires, hay manzanas que alcanzan los 2.000
hab/ha y otras que no llegan a los 100 hab/ha.
Algunos atributos asociados a las altas densidades (ciudad compacta)
son la facilidad técnica y económica de extensión de las infraestructuras,
ventajas ambientales por el menor consumo de recursos, amenidad, sos-
tenibilidad, sociabilidad.
Es importante no confundir la densidad con la altura u otras caracterís-
ticas del tejido: tejidos relativamente bajos pero con altas tasas de ocupa-
ción del suelo y ocupación residencial pueden ser más densos que otros
con edificios altos, aislados y con grandes superficies de las unidades
residenciales. Siguiendo con el caso de Buenos Aires, una manzana de
Palermo, Villa Crespo o Abasto compuesta por edificios bajos del tipo deno-
minado PH, con tres o cuatro unidades de vivienda por cada parcela de 8,66
o 10 m de frente, puede albergar fácilmente trescientas personas en una
manzana de aproximadamente una hectárea. En una manzana similar, un
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edificio aislado de cincuenta pisos de altura como la Torre Le Parc de
Palermo –que es el único edificio en toda la manzana– puede, en el mejor
de los casos, igualar esa densidad con sus noventa departamentos.
Otra confusión frecuente, ya señala-
da en su momento por Jane Jacobs, es
la que asocia alta densidad a sobrepo-
blación o hacinamiento. En realidad, el
hacinamiento de un área geográfica
determinada no es producto de la gran
cantidad de personas que la habitan
sino de la escasa superficie construida
de la que esas personas disponen en
sus viviendas y la consecuente necesi-
dad de compartirla de manera inade-
cuada con otras personas
22
.
Capacidad constructiva es la rela-
ción entre la cantidad de superficie que
las normativas permiten construir y la
superficie del predio en que se constru-
ye. Puede medir la ocupación del terre-
no (cantidad de metros cuadrados cons-
truidos en total en todas las plantas,
dividida por la superficie del terreno;
indicador denominado en algunos paí-
ses Factor de Ocupación Total –FOT) o
la ocupación del suelo (porcentaje de la
superficie del terreno ocupada por edi-
ficación; indicador denominado Factor
de Ocupación del Suelo –FOS).
22 Jacobs es muy contundente respecto a la necesidad de altas densidades en la ciudad:
"Nada bueno para las ciudades o para su diseño, planificación, economía o población
puede venir de la suposición emocional de que las aglomeraciones urbanas densas son,
per se, algo indeseable”.
Componentes físicos y territoriales de la ciudad (la Urbs)
Dos tejidos urbanos muy distintos
pero de similar densidad.
Posibilidades de capacidad
constructiva en una parcela,
con indicador FOT (Factor de
Ocupación Total del terreno).
70
LA CIUDAD POSIBLE
La disposición de las áreas vacías en el tejido puede manejarse por
retiros de frente, laterales y de fondo (o por la exigencia de un pulmón de
manzana) o por un porcentaje de la superficie, sin importar la ubicación
(el llamado tejido “carpeta”).
La disposición de las alturas puede manejarse en función del asolea-
miento (incluyendo la existencia de retranqueos y retiros para asegurar un
ángulo adecuado de asoleamiento a las edificaciones frentistas), el perfil
urbano, la necesidad de alineación de fachadas, cuestiones ambientales
(zonas sísmicas, zonas inundables, etc.) y eventualmente razones de
defensa o seguridad (cercanía de aeropuertos, etc.).
Distintas disposiciones de espacios vacíos en una manzana: pulmón de manzana,
“carpeta”, entre volúmenes construidos aislados.
El parcelario o estructura catastral organiza el tipo de división exis-
tente entre lotes, terrenos y parcelas de una unidad (manzana, bloque,
isla). Es influido por los tipos de edificación dominantes y por las condi-
cionantes económicas de la actividad inmobiliaria, y a la vez influye sobre
la evolución de los tipos edificatorios. Por ejemplo, el tipo de subdivisión
especulativa del suelo de las manzanas de la ciudad de Buenos Aires, que
genera parcelas estrechas y muy profundas; sobre estas parcelas solo es
sencillo proyectar viviendas de planta alargada con habitaciones paralelas
a un patio corredor (la casa “chorizo”) o conjuntos de viviendas compactas
dispuestas sobre un pasillo (los departamentos “tipo casa” o “PH”). En
otros casos, las parcelas se diseñan con miras a la construcción de un
tipo particular de edificio, como en las manzanas de la renovación del
Bajo Belgrano, en la misma ciudad, proyectadas para la construcción de
71
torres de vivienda de perímetro libre y por lo tanto divididas en cuatro
grandes parcelas que permiten los retiros reglamentarios entre edificios
y con respecto a la calle.
Los dos tipos de manzana más usuales son la de planta cuadrada y la
de planta rectangular. La manzana cuadrada resulta difícil de parcelar, al
menos si se pretenden lotes de similar dimensiones, ya que la división
genera lotes de esquina de forma cuadrada y dimensiones reducidas, y
lotes intermedios estrechos y profundos. La manzana rectangular, en
cambio, admite una división igualitaria. En general, casi todos los tipos de
manzanas irregulares o con otro tipo de geometrías presentan una divi-
sión parcelaria que responde a variantes deformadas de la manzana
cuadrada o rectangular.
El tipo edificatorio es una estructura abstracta que representa una
forma predominante de edificación: casa con patio, casa corredor, casa
compacta, casas apareadas en tira, etc. Aldo Rossi rescató para la discu-
sión urbano-arquitectónica la vieja distinción del tratadista Quatremère
de Quincy entre tipo y modelo:
La palabra tipo no representa tanto la imagen de una cosa que
copiar o que imitar perfectamente cuanto la idea de un ele-
mento que debe servir de regla al modelo … El modelo, enten-
dido según la ejecución práctica del arte, es un objeto que se
debe repetir tal cual es; el tipo es, por lo contrario, un objeto
según el cual cada uno puede concebir obras que no se parez-
can entre sí. Todo es preciso y dado en el modelo; todo es más
o menos vago en el tipo.
Para Bernard Huet, “la invención tipológica se forma lentamente y
nunca precede a la transformación de las relaciones sociales ni a la insti-
tucionalización de las prácticas. Además, los tipos pertenecen a una pro-
ducción colectiva de grupos sociales … que reconocen la permanencia de
ciertas formas”.
Componentes físicos y territoriales de la ciudad (la Urbs)
72
LA CIUDAD POSIBLE
Los usos del suelo son las funciones predominantes en un área deter-
minada (sector o unidad, barrio o manzana). La primera distinción se da
en un nivel regional, entre el suelo urbano (concepto que define el suelo
sobre el cual está permitido construir ciudad, se haya concretado o no el
proceso de urbanización) y el suelo no urbano o no urbanizable: suelo
rural, reservas naturales, etc. El suelo urbanizable donde aún no ha
comenzado el proceso de urbanización, o el suelo rural adyacente al suelo
urbano, suele denominarse suelo periurbano. Son sectores que están
“esperando” la llegada de la ciudad y en donde se desarrollan usos rura-
les intensivos vinculados al abastecimiento de la ciudad (floricultura,
viveros, quintas, criaderos de pollos, etc.), o procesos productivos o
extractivos que no pueden realizarse en la ciudad por su impacto ambien-
tal o paisajístico (canteras, ladrilleras, plantas de tratamiento de efluen-
tes o residuos, etc.) o que simplemente permanecen sin explotar, en
espera de la valorización inmobiliaria que producirá la urbanización.
Ya en la ciudad, aparece la división entre espacios de dominio público
(que, como veremos, no debe confundirse con el concepto de espacio
público o espacio colectivo) y de dominio privado. Dentro del espacio pri-
vado, los usos del suelo más característicos son: residencial (individual o
colectivo), comercial (cotidiano, ocasional), industrial, administrativo
(público o privado), servicios, infraestructuras y equipamientos.
Estos usos pueden darse en forma exclusiva en un determinado sector
de la ciudad (zonificación monofuncional) o presentarse en determinados
tipos de mezcla (zonificación mixta). Es conveniente distinguir la idea
neutra de zonificación –que implica la asignación de determinadas funcio-
nes a ciertos sectores de la ciudad– de la idea de zonificación monofun-
cional o zoning funcionalista.
Hay numerosas ventajas asociadas a la mezcla urbana: amenidad,
accesibilidad, proximidad a los atributos y servicios urbanos, contacto
social, globalidad de la experiencia urbana. Son casos habituales de mix-
tura, la vivienda con comercio en planta baja, la vivienda con taller produc-
tivo al fondo o viceversa.
Hay que considerar también algunas ventajas de la monofuncionali-
dad, que en general están asociadas a evitar las molestias de proximidad:

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