CASENAVE Martina – VACAFLOR Nahir
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UNIDAD 7. ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES
A) ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES
1 y 2) La teoría del título y modo. Análisis de los arts. 750 y 1892 CCCN.
Art 750 CCyC. Tradición
El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en
contrario.
Artículo 1892 CCyC. Título y modos suficientes
La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo
suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la
tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables
en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces
y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
3 y 4) Modos de adquirir los derechos reales. Modos originarios y derivados
En los derechos reales siempre tenemos que tener el derecho, la causa jurídica para adquirir el derecho real.
→ Modos originarios
Aquellos que se adquieren con total independencia de cualquier titular anterior, no hay un antecesor conocido.
Los gravámenes, las decisiones que pueda tener un objeto es adquirir libremente. No pasan al nuevo titular.
→ Modos derivados
Proviene siempre de otra persona, por ej a través de la tradición. Los gravámenes, las cargas o restricciones se
transmiten con la cosa.
Son: tradición y actos adquiridos por mortis causa (en el derecho de sucesión).
5) Supuestos de adquisición legal (lo vemos en la unidad 8)
B) APROPIACIÓN (modo originario)
1) Concepto
Modo unilateral y originario de adquirir el dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño.
El Código no define a la apropiación pero puede decirse que se basa en la aprehensión material, en la toma de
posesión, acompañada de la voluntad de sujetar la cosa al poder del adquirente.
2) Cosas apropiables y cosas excluidas
Art 1947. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación.
a) Son susceptibles de apropiación:
i) las cosas abandonadas: son las cosas que alguna vez tuvieron dueño pero ya no lo tienen.
Tiene que ser una acto unilateral del propietario por el cual se extingue el dominio de esa persona, hay un
desprendimiento material por voluntad propia (el abandono debe ser voluntario) realizado con la intención de no
seguir siendo el propietario de la cosa, hecho positivo del propietario, no abarca el desinterés (que sería un hecho
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negativo), se contrapone al desapoderamiento. Para él se pierde el valor económico, por ejemplo, sacar un sillón
de la casa y dejarla en la calle.
ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca: explicados más abajo.
iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos: por ejemplo, el agua de la lluvia puede ser
apropiada en la medida que haya caído en lugares públicos, o caído en un lugar privado (techo) pero que corra
por un lugar público.
b) No son susceptibles de apropiación:
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
Salieron del ámbito de custodia del propietario, pero sin su voluntad. Deben ser restituidas. Si fuesen
transmitidas a un sucesor de buena fe, el dueño las puede reivindicar (art 1895), acción que solo se detendría
ante la usucapión.
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno; (mientras no hayan sido
abandonados por sus dueños)
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir
en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
(este art no menciona a los inmuebles, por ser innecesario, porque siempre tienen dueño)
(el principio es que las cosas que tienen dueño nunca pueden ser apropiadas)
Entonces:
- La apropiación es la aprehensión de cosas muebles no registrables, sin dueño, con la intención de convertirse en
dueño de la cosa. También suele llamarse ocupación.
- Para que este modo haga adquirir un derecho real debe cumplir con ciertos requisitos:
1- aprehensión de la cosa mueble (no de los inmuebles, porque siempre tienen dueño, sino pasa al dominio
del Estado)
2- capacidad (del discernimiento, de comprender el acto, no hace falta capacidad plena)
3- cosa susceptible de apropiación, cosa mueble
4- lugar en que la cosa se encuentre, para determinar si tiene dueño o no.
3) La caza, la pesca, enjambres
Artículo 1948. Caza
El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador cuando lo toma o
cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque
otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita.
‒ La caza es una manera de apropiación.
‒ No se puede cazar en terrenos ajenos sin permiso del dueño. Si esto ocurre, el animal cazado pertenece al
dueño del inmueble.
‒ Cuestión de castigo que se le da al cazador. La tiene que tomar a la presa, no solo basta herirla, si la hiere y la
persigue, y la toma otro, ese no va a ser propietario de la presa. El cazador debe perseguirlo y si otro lo toma,
o cae en su trampa, debe entregárselo al cazador, porque éste, mientras lo fuese persiguiendo, tiene
preferencia para convertirse en el dueño del animal.
Art 1949. Pesca
Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras aguas, adquiere el dominio de la
especie acuática que captura o extrae de su medio natural.
- Se puede apropiar una especie acuática si se pesca en agua de uso público o con autorización.
- El pez se hace del pescador cuando es aprehendido por éste, lo que ocurre cuando lo captura o extrae de
su medio natural.
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- Si bien en principio la pesca es libre en aguas de uso público, como son las del mar territorial argentino,
ríos no navegables o navegables, y lagos navegables, ello solo puede hacerse conforme a las disposiciones del
Código y reglamentaciones generales o locales, atento al poder de policía administrativa que tienen las provincias
en sus respectivas jurisdicciones.
Todo esto debe estar relacionado con las leyes que reglamentan la caza o la pesca.
Artículo 1950. Enjambres
El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño que
cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro
enjambre, es del dueño de éste.
‒ Si las abejas tienen dueño, éste no pierde su propiedad porque ellas escapen o posen en un árbol, o se introduzcan
en un inmueble ajeno, mientras fuese en seguimiento del enjambre.
‒ Si abandonare su búsqueda o no las reclamare, el Código entiende que las abejas se transforman en cosas sin
dueño, entonces podrán pertenecer a quien las tome.
C) EL TESORO: Tiene su propio régimen.
Artículo 1951. Tesoro
Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o inmueble.
No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos mientras
subsiste esa afectación.
Cosa mueble, con dueño pero no es conocido, y está oculto o encerrado dentro de una cosa mueble o
inmueble.
¿Quién va a ser propietario del tesoro? El ccyc habla del descubridor, es el primero que lo hace visible. Tiene
que ser un hallazgo casual.
Concepto de descubridor: es quien saca a la luz, revela la existencia.
● Artículo 1952. Descubrimiento de un tesoro
Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser
casual.
Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la
posesión, con excepción de la prenda.
● Artículo 1953. Derechos del descubridor
1- Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño en su totalidad.
Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que
tiene en la titularidad sobre la cosa.
2- Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño
de la cosa donde se halló.
3- Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le encarga
buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados si al hallador
simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.
(el descubridor lo hace visible, pero es un hallazgo casual, no sabe que se encuentra allí el tesoro)
● Artículo 1954. Búsqueda por el propietario de un tesoro
Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo,
puede hacerlo sin consentimiento del dueño del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar
la indemnización de todo daño al propietario.
Si prueba su propiedad, le pertenece.
Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble.
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Transformación, accesión y adjunción: es de escasa práctica, porque muchas veces la situación se resuelve
con otro artículo del código.
D) TRANSFORMACIÓN
El Código regula distintos casos de transformación de una cosa ajena en una nueva, y las distintas soluciones
según sea posible, o no, volver al estado anterior y la buena o mala fe del transformador.
Para que se aplique la solución prevista en el CCN es necesario que el transformador obre sin la conformidad
del dueño de la materia. Si media un acuerdo, las partes se regirán por lo convenido.
● Artículo 1957. Transformación
Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola
actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla
al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo daño,
si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor
valor que haya adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la
materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero puede optar por
exigir el valor de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la cosa
puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del valor de
la materia y del daño.
‒ Hay una persona que transforma una cosa ajena, no le pertenece a él.
‒ El transformador es de buena fe cuando (creencia, diligencia, error de hecho excusable, donde se persuada de
su derecho), él no sabía que pertenecía a otro.
‒ El transformador es de mala fe cuando sabía que no le pertenecía.
‒ Cosa no reversible:
T BF: adquiere el dominio de la cosa transformada, debe el valor de la primera.
T MF: no se queda con la cosa transformada, sino depende del dueño de la materia prima.
El dueño de la materia puede solicitar el pago de todo daño (indemnización) o que le den la cosa transformada,
en este caso debe pagarle al TMF su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.
‒ Cosa reversible (es posible volverla a su estado anterior)
T BF: el dueño de la materia es el dueño de la nueva cosa. En este caso debe pagar al transformador su trabajo;
pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.
T MF: el dueño puede optar por reclamar la cosa nueva pero no le paga nada al transformador, o le pide el
valor de la materia y el daño producido.
E) ACCESIÓN
1. Concepto de accesión
Debe tenerse en cuenta que éste es un modo de adquirir el dominio por un título autónomo, distinto a la
propiedad que se tiene sobre los accesorios de la cosa, porque el dominio de éstos es dado por la ley en virtud
del dominio que se tiene sobre la cosa principal, mientras que la ACCESIÓN contempla la adquisición de una cosa
por el dueño de otra, luego de una unión o incorporación, lo que ocurre a veces naturalmente, y en otras por obra
del humano.
Distinguimos tres clases:
→ accesión de cosas muebles que se adhiere a un inmueble
→ accesión de cosa mueble que se adhiere a otra cosa mueble
→ unión de dos inmuebles
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2. Diversas clases
Accesión de cosas inmuebles: aluvión y avulsión, dos situaciones de acrecentamiento
→ aluvión
ARTÍCULO 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinado con aguas
durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble.
No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos
que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de
agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al frente
de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las aguas,
como por el abandono de su cauce.
Es un caso de accesión fluvial debida a hechos naturales. Acrecentamiento lento, paulatino, se dan
generalmente cuando se encuentran al lado de ríos, o lagos navegables (ej un inmueble se va acrecentando
porque se incorporan a él tierra, arena, plantaciones)
→ avulsión
ARTÍCULO 1961.- Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una
adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en
otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera
naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, más pasado el término de seis
meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas
perdidas.
Situación de adherencia, se hace a través de una fuerza súbita, rápida. Se considera que la tierra, el escombro,
la arena tiene dueño. Y al tener dueño, esta persona que se ha visto privada por esta fuerza súbita de las aguas,
pueden reivindicar en el plazo de seis meses, si no lo realizan en ese plazo, quedan para el propietario.
De todas maneras esos 6 meses, están sujetos a que esos escombros, arena, tierra no se adhieran al inmueble,
porque cuando ya se adhirió, por más del plazo legal, no podrá reivindicar.
→ construcción, siembra, plantación e invasión
ARTÍCULO 1962.- Construcción, siembra y plantación: como modo de adquisición del dominio, son casos de
accesión, por adherencia artificial.
Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor.
Si es de mala fe también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño del
inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede
exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en
cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor
del inmueble y del daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble
ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble,
pero puede exigirle lo que deba al tercero.
Diferenciar entre las distintas situaciones que se pueden dar.
Por ej. yo en mi inmueble siembro con semillas ajenas. O siembro en un inmueble que creo que es mío. Así iré
viendo si es de buena o mala fe.
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Siempre el que adquiere lo construido, plantado, sembrado es el dueño del suelo.
Primera diferencia que vamos a plantear, construcción, siembra y plantación en:
● terreno propio: con sus materiales propios, no hay conflicto alguno.
● terreno ajeno: o sea, hecha por un tercero
tercero buena fe+materiales del dueño del inmueble: el tercero de tiene derecho de percibir el mayor valor
adquirido.
tercero mala fe materiales del dueño del inmueble: el dueño tiene derecho de exigir que se reponga todo a su
estado anterior a costa del tercero. A menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor
de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del inmueble y del
daño.
● hecha por un tercero + materiales ajenos + en inmueble ajeno:quien efectúa el trabajo o quien provee los
materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.
Segunda diferencia, de acuerdo a los materiales que utilizo para la construcción, siembra o plantación:
● materiales propios: y en terreno propio, no hay conflicto alguno.
● materiales ajenos:
de buena fe: si el dueño de un inmueble construye con materiales ajenos los adquiere, pero debe su valor a
quien era su propietario.
de mala fe, también debe los daños, además del valor de los materiales, plantas o semillas.
Siempre tener en cuenta el principio de accesión: lo que está por encima, pertenece al dueño del terreno.
Invasión
Artículo 1963. Invasión de inmueble colindante
Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a
respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble.
Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble
y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a
demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión,
éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez puede
rechazar la petición y ordenar la indemnización.
Algunos comentarios del art:
- Este art habla de quien construye en su inmueble, pero de buena fe, invade el inmueble colindante.
- Le da el derecho de quedarse con la construcción y con la parte invadida, si el dueño del inmueble
colindante no se opuso inmediatamente conocida la invasión.
- Ese inmediatamente conocida la invasión no se sabe bien cuando es “inmediatamente conocido”
- Eso de que si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido: la profe entiende que
queda a criterio judicial, y generalmente el juez no permite la demolición de algo ya construido, sino que exige
una indemnización.
- Hoy en día, no es tan fácil determinar la buena fe en la invasión. Porque hoy hay plano de mensura,
entonces precio a la construcción se entiende que los límites del inmueble ya se conocen, puede haber invasión
de buena fe cuando se equivocó el agrimensor en las medición del terreno, o en las invasiones permitidas porque
las medidas no son siempre exactas, la ley de catastro permite que haya ciertas invasiones para un lado o para el
otro denominadas “tolerancias admitidas”.
- También hay que tener en cuenta que la construcción que invade debe formar un bloque con la
construcción del lote de terreno del invasor.
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3. Accesión de cosas muebles. Artículo 1958.
Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible
separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor
económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios
adquieren la nueva por partes iguales.
- Acá se refiere el CCCN a la adquisición del dominio por accesión de cosas muebles.
- Accesión de cosas muebles se da cuando dos cosas muebles que pertenecen a distintos dueños se unen,
sin que pueda separarse, o que su separación resulte excesivamente costosa y forman una sola.
- La unión debe darse “sin que medie hecho del hombre” es decir casual.
Consecuencias:
- La cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico.
- Si no se sabe cual es la de mayor valor: los propietarios la adquieren por partes iguales (onda condominio).
- No dice el art que quien se queda con la cosa debe indemnizar a otro, pero se puede aplicar por analogía
lo del art de transformación, ya que de no ser así, se generaría un enriquecimiento sin causa.
F) TRADICIÓN TRASLATIVA DOMINIAL (TEMA DE EXAMEN, diferencia con la tradición posesoria)
1- causa fuente idónea, con la forma requerida por la ley
2- título suficiente
3- titular, con capacidad (no del mero discernimiento, capacidad plena 18 años)
4- entrega voluntaria
5- recepción voluntaria
Diferencia con tradición posesoria:
Es que en la tradición posesoria, no hacen falta los requisitos de título y modo, sino sólo entrega voluntaria,
recepción voluntaria, y sólo el discernimiento (no cap plena) porque lo único que adquiero es la posesión.
Y en la tradición traslativa dominial, si se requiere más requisitos (título, modo suficiente, capacidad plena,
etc.)
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