Página 87 de 271
LUZ TABORDA
UNIDAD VII: ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES
La teoría del título y modo. Análisis del art. 577 del Código de Vélez y su nota. Análisis de los
arts. 750 y 1892 CCCN. Los modos de adquirir los derechos reales. Modos Originarios y
derivados. Supuestos de adquisición legal. Todo el punto “A” ver supra en págs. 12 a 18.
Algunos de los modos de adquisición que veremos a continuación, serán originarios y
unilaterales, pudiendo aplicar la teoría de título y modo, según Ventura, de esta manera: el
título se encuentra dado en la ley (causa genérica) y el modo en el contacto con la cosa.
Es importante recordar, y no confundir, que una cosa es adquirir una relación de poder
(tenencia, posesión) y otra, adquirir un derecho real (dominio).
Muchas veces el título puede ser el mismo: compro una casa, firmo escritura pública y me la
entregan, adquiriendo el derecho real y la relación de poder posesió
n (modo derivado). Pero
puede pasar que se adquiera la relación de poder y no derecho real:
compraventa de un
inmueble por boleto de compraventa o la cesión de derechos posesorios
, en estos casos yo
adquiero una relación de poder por un modo derivado sumando posesiones, pero no adquiero
el derecho real, porque no tengo el título suficiente.
Lo que se tratará en la unidad son los modos originarios de adquisición legal del Derecho Real.
Art. 1894 CCCN: Adquisición legal: “Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios
con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios
inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en
la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente
supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe”.
Cuando refiera a que “se adquieren por mero efecto de la ley” alude en definitiva al modo
originario. Cuando el sujeto se coloca en la situación que prevé la ley, va adquirir un derecho
real sobre la cosa ya sea transformándose en dómino, condómino o en titular de una PH. Es la
ley la que establece la causa de adquisición.
Supuestos:
- Condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común
de varios inmuebles:
Art. 2004 CCCN: Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables: “Existe indivisión forzosa
cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso
común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la
afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división”.
Cuando en un lote que puede subdividirse en 3, se tiene que dejar un pasillo común para que
todos puedan acceder por allí. De alguna manera a ese pasillo pasan a adquirirlo los
copropietarios en una situación de condominio indivisible y forzoso.
- De muros (de material, por ejemplo, ladrillos) cercos (pueden ser vivos o alambrados) y fosos
(cavar) cuando el cerramiento es forzoso: también tiene que ver con el condominio, ya que
son instrumentos que se utilizan para separar inmuebles. Si compramos un determinado
terreno y decidimos construir, nace la obligación de cerrarlo, por ejemplo, con muro, pero
¿dónde lo apoyo? La norma me permite “invadir” el inmueble vecino y apoyarlo sobre el
lindero, es decir, sobre la mitad del muro encaballado (si es de 30, 15 de cada lado).
Página 88 de 271
LUZ TABORDA
Generalmente la gente quiere apoyar el muro sobre el medio porque al construirlo de esa
manera puedo exigirle al vecino que me pague la mitad de lo que he gastado en materiales y
mano de obra (muro, alambrado, pircas). Por lo tanto, al asentar un muro en el inmueble del
vecino se genera un condominio de indivisión forzoso por lo que a partir de ahí el vecino por
mero imperio de la ley adquiere la propiedad del muro que estoy construyendo.
- Y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables: esa cosa mueble se
adhiere a un inmueble por lo que el titular del inmueble, por un principio de la verticalidad
del dominio, pasa a adquirir el derecho real sobre esa cosa mueble.
- Habitación del cónyuge y del conviviente supérstite: para parte de la doctrina, no se
trataba de un derecho real porque no tenía una de las características propias: oponibilidad
erga omnes.
Es un supuesto que se da cuando uno de los cónyuges fallece, quedando uno o varios
inmuebles y sobre el asiento que fue la sede del hogar conyugal vienen los herederos. En este
caso hereda como un hijo más, para cuidar esa situación de desventaja del cónyuge supérstite
(que sobrevive). Solamente nace si el cónyuge la invoca. Es legal vitalicio y gratuito y los
herederos no deben recibir ninguna compensación económica.
No es oponible erga omnes, sino solamente frente a los herederos, por coerción familiar, pero
es inoponible a los acreedores del causante, es decir, que si viene una persona con un mejor
derecho a ejecutar dicho inmueble va tener prioridad frente al derecho real de habitación.
Art. 527 CCCN: Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes: “El conviviente
supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a
ésta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el
inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la
sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los
acreedores del causante.
Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio,
o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta”.
Art. 2383 CCCN: Derecho real de habitación del cónyuge supérstite: “El cónyuge supérstite tiene
derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del
causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba
en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante”.
Los requisitos para acceder al derecho real de habitación en caso de conviviente son mucho
más exigentes que los del cónyuge supérstite.
- Derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe: hay una nueva adquisición: A
vende a B un inmueble, siendo el primer adquirente, y B se lo transfiere a C que sería el
subadquirentes de buena fe y a título oneroso. Resulta que el título por alguna causal es
nulo, cayendo así la adquisición de B ¿Qué pasa con C? Al ser de buena fe (no haya podido
conocer el vicio que adolecía el título anterior), se lo protege, adquiere el derecho.
Art. 392 CCCN: Efectos respecto de terceros en cosas registrables: “Todos los derechos reales o
personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha
resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados
directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena
fe y a título oneroso. Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el
acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho”.
Página 89 de 271
LUZ TABORDA
APROPIACIÓN: modo unilateral y originario de adquirir el dominio de las cosas muebles no
registrables sin dueño (las cosas inmuebles sin dueño pertenecen al dominio privado del
Estado, al igual que las cosas muebles abandonadas o las cosas muebles registrables). Es modo
de adquisición de DOMINIO, pero no de otros derechos reales.
Es la aprehensión material, adquirir la posesión con la voluntad de hacerse dueño de la cosa.
Al no haber otro dueño a quien reconocer o representar, ambas adquisiciones (dominio y
posesión) se producen simultáneamente.
Art. 1947 CCCN: Apropiación: “El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se
adquiere por apropiación. Son susceptibles de apropiación:
a) las cosas abandonadas;
Son las cosas sin dueño (nunca lo han tenido) o las cosas abandonadas (han tenido dueño, pero ya no).
En principio se presume que todas las cosas tienen dueño, por lo que, si la cosa que se encuentra es
de valor, se presume perdida y no abandonada. El abandono debe ser voluntario y quien lo hace, puede
volver a tomar la cosa si se arrepiente, siempre y cuando no haya sido apropiada por otro.
Vélez establecía “abandonada por su dueño” pero se sacó por tratarse de una obviedad, sin embargo,
no lo era, porque si a mi me roban el celular y el ladrón como no puede desbloquearlo lo tira a la
basura, habría un abandono del poseedor ilegítimo de mala fe, vicioso por robo, entonces si después
otra persona lo encontraba no era apropiación, sino más cerca de un hallazgo de una cosa perdida.
b) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
Art. 1948 CCCN: Caza: “El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece
al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista (actos materiales) de
perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita”.
Siempre deberá practicarse según reglamentos de la policía, administración provincial y contemplando
áreas y especies protegidas. En terrenos propios, es ejercer el derecho de propiedad, por ello si alguien
caza en un terreno ajeno, sin autorización, no tiene derecho a la presa.
El acto de caza con armas comienza cuando se dispara el tiro y se hiere al animal, sigue cuando es
perseguido por el cazador, y termina cuando es tomado vivo o muerto.
Art. 1949 CCCN: Pesca: “Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras
aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural”.
Solo es posible pescando en aguas públicas
(mares, ríos y lagos navegables) o espacios privados, con
autorización. Según la extensión del espacio, será de la provincia o nación.
Ventura aclara que el término “especie acuática” no es armonioso: por pescar una trucha, no adquiero
el dominio de todas las truchas del lugar como especie. A lo que apunta es que no sean solo peces,
sino también moluscos, algas.
Art. 1950 CCCN: Enjambres: “El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos,
pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece
a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueño de éste”.
Si bien son consideradas animales salvajes, su huida, NO las convierte automáticamente en carentes
de dueño. Solo sucede si el dueño abandonare su búsqueda o no las reclamare.
c) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
Lluvia, que cae en espacios públicos (plaza), o privados siempre que corra por lugar público (de mi techo, cae a
la calle). La que cae en terrenos particulares, por una pretensión galáctica, es del dueño.
*Si es para satisfacer interés público pasa a ser agua pública. Por ejemplo, en los incendios, agua de pileta country
Página 90 de 271
LUZ TABORDA
No son susceptibles de apropiación: El art. no lo menciona, pero los inmuebles que carecen
de dueño son de dominio privado del Estado nacional, provincial o municipal (Art. 236 CCCN),
al igual que las cosas muebles de dominio público como documentos oficiales (Art. 235).
a) Las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba
en contrario; No dice qué valor, pero se entiende que lo es cuando justifica todo el trámite.
Cosa extraviada (res despertita), es la que ha salido del ámbito de custodia del propietario o
poseedor, de modo que este ignore dónde se encuentra.
En estos casos, no ha habido un desprendimiento voluntario por parte del dueño. Quien
encuentre cosas perdidas, deberá restituirlas, adquiriendo las obligaciones de un depositario:
no usar la cosa y cuidarla, siendo responsable de los daños y perjuicios que se pudieran
ocasionar.
Art. 1955 CCCN: Hallazgo: “El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo
hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso (cuidar la cosa como propia y restituirla).
Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe
entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez en lo civil (de oficio)”.
La cosa hallada debe ser ajena (presupone un propietario o poseedor anterior); que no esté en poder
de nadie (res vacua possesionis), es decir que nadie ejerza sobre ella la tenencia o situación de hecho
semejantes (sino sería hurto/robo) y que no haya sido abandonada por su dueño (res derelictae) ni sea
una cosa sin dueño (res nullius).
El hallador no tiene obligación de recoger la cosa perdida, pero si lo hace, el CCCN premia su
honestidad y buscar resarcirlo de algún modo, por las incomodidades y gastos sufridos para hacer
llegar las cosas su dueño. Además, es un incentivo para que no se quede con la cosa. La recompensa
puede exigirse, no es obligación natural, la fija juez o 10%.
Una demora de pocos días no lo puede privar de la recompensa, sobre todo si estuvo investigando
quién era el dueño. Si era fácilmente ubicable y entrega después que este coloca avisos ofreciendo
recompensa, ella le puede ser negada y pierde el derecho a ser recompensado por los gastos de
mantención de la cosa o para su entrega.
Se entiende que NO corresponde el pago a aquellos que encuentran la cosa, pero tienen la obligación
de guardarla (colectivo urbano del transporte público).
Art. 1956 CCCN: Recompensa y subasta: “La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla
debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede
aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la
cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador (pago recompensa) transmitiéndole su dominio.
Transcurridos seis meses (no se aclara desde cuando corren) sin que se presente quien tiene derecho
a reclamarla, la cosa debe venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es
perecedera o de conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el
remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló”.
Si no entrega la cosa y decide transmitirla a un subadquirente de buena fe y a título oneroso, está
expuesto a la reivindicación del titular del derecho real, ya que no hay adquisición legal para cosas
perdidas. La única posibilidad que le quedaría al tercero, es la usucapión.
Puede suceder que el dueño de la cosa perdida no tenga interés en ella, en ese caso puede exonerarse
de todo reclamo (gastos y otros), cediéndola a quien la halló, que no podrá continuar con los reclamos.
Previo a subastar se deberán dar avisos (edictos). El juez también podrá utilizar otros métodos para
individualizar: librar oficios a la policía, secretaría electoral, entre otros.
Página 91 de 271
LUZ TABORDA
b) Los animales domésticos (perros, gatos), aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
Son animales domésticos los que viven con el hombre desde hace muchísimas generaciones, gozando
de relativa libertad, siendo alimentados y cuidados. Solo serán apropiables si fueran abandonados.
c) Los animales domesticados
(loros), mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si
emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó
artificios para atraerlos;
Los animales domesticados, son aquellos animales salvajes que, por medio de la domesticación, se los
ha acostumbrado a la vida y compañía del hombre, para hacerlo útiles a él, haciéndoles cumplir algún
trabajo. A veces se escapan recuperan su libertad, y vuelven a ser salvajes, susceptibles de apropiación.
También se puede perder el dominio de estos animales si emigran y se habitúan a vivir en otro
inmueble, siempre y cuando el nuevo duelo no haya empleado artificio para atraerlo, si eso ocurriera,
el dueño originario puede reivindicarlos.
d) Los tesoros”.
Art. 1951 CCCN: Tesoro: “Es tesoro toda cosa mueble de valor (valor mayor al común), sin dueño
conocido (tiene, no se sabe quién), oculta en otra cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio
público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectación”.
“oculta en otra cosa mueble o inmueble”: es así por un caso jurisprudencial en Córdoba: se llevó un
mueble a un restaurador, quien en un doble fondo, encuentra monedas antiguas de gran valor. Eran
de una dueña anterior que las había escondido, no de quien dejó el mueble, entonces, el restaurador
como descubridor de ese tesoro, reclama la propiedad. El Código de Vélez preveía que el tesoro esté
oculto solo en un inmueble. En primer lugar, se le dice que no, que no era materia de tesoro y la cámara
da vuelta esa situación diciendo que, al dictarse el código, no se imaginó que pudiera existir un tesoro
escondido en una cosa mueble, dándole el reconocimiento al restaurador como propietario.
Las cosas que se encuentran en una sepultura (bóveda, entierro, cajón, nicho), no son tesoros, se
presume que tienen dueño y que no se colocaron para ocultarlas, sino en homenaje a la memoria del
muerto, por cumplimiento de promesas, creencias, motivos de fe o religiosos. Los dueños son los
derechohabientes del muerto. Si se trata de una cosa de valor enterrada con un animal muerto, si se
considerará tesoro, porque el CCCN solo exceptúa en el caso de “restos humanos”.
Art. 1952 CCCN: Descubrimiento de un tesoro: “Es descubridor del tesoro el primero q lo hace visible,
aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en
objeto ajeno los titulares de derechos reales q se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda”.
El descubrimiento tiene que se al azar o por casualidad, no se debe estar “buscando tesoros” (por
ejemplo, arquitectos, grupos técnicos de obras, albañiles, que cavando para pileta encuentran oro).
Corresponde al primero que lo hace visible, aunque no se haya dado cuenta o no tenga el corpus
(alguien está cavando y de repente deja en descubierto un cofre, viene otra persona y lo abre, ese NO
es el descubridor, sino el que estaba cavando).
Art. 1953 CCCN: Derechos del descubridor: “Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro
pertenece al dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como
descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al
dueño de la cosa donde se halló → se rompe el principio de la verticalidad del dominio, que el dueño
tiene derecho al suelo, subsuelo y superficie con proyecciones galácticas.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le
encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados
si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro”.
Página 92 de 271
LUZ TABORDA
El descubridor se lleva el 50% del valor que tenga la cosa y el nudo propietario la otra mitad, sea un
descubrimiento de un usufructuario, de un tercero con permiso o sin él. Si, por ejemplo, descubro un
tesoro sobre un terreno que le pertenece en condominio a cuatro personas, sin permiso de ninguna,
ellas también tienen derecho, dividiendo conforme la proporción que se tenga en esa titularidad.
Si el marido/mujer encuentra un tesoro, es para ambos un bien ganancial. Si lo encuentra un tercero,
el 50% es para el descubridor y el resto pertenece como bien ganancial, aunque el propietario del
inmueble sea uno solo de ellos.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le
encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización porque no se trata de
un descubrimiento casual, y porque se le está pagando, contratado para el trabajo, salvo que se le
haya ofrecido ese porcentaje. Pueden ser invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la
mera posibilidad de encontrar un tesoro. Es decir, no hay seguridad.
Art. 1954 CCCN: Búsqueda por el propietario de un tesoro: “Cuando alguien pretende que tiene un
tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento
del dueño del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la indemnización de
todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece
íntegramente al dueño del inmueble”. → Reivindicación del tesoro.
Hay como una confusión en este artículo al decir “búsqueda por el propietario de un tesoro”; cuando
el concepto de tesoro dice que es una cosa mueble de valor sin dueño conocido, y de repente estamos
hablando de que el dueño busca el tesoro, entonces, en definitiva, no es un tesoro lo que se busca.
Si el dueño del predio no le da la autorización para ingresar, va a tener que ir a tribunales a pedir la
autorización. Y si el dueño no se opone, el juez igualmente tiene que autorizarlo, designar el lugar y la
indemnización. Una vez encontrado, si prueba la propiedad le va a pertenecer y si no, se aplican los
principios del descubridor: para tener derecho debe realizar un descubrimiento casual.
TRANSFORMACIÓN DE COSAS MUEBLES: es una forma de adquirir el dominio de cosas
muebles que se mezclan, sin conformidad del dueño de la materia. Si media un acuerdo hay
un contrato, que se regirá según lo convenido
(llevo tela a modista para que me haga un vestido).
Art. 1957 CCCN – Primer párrafo: Transformación: “Hay adquisición del dominio por
transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la
incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible
volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera (…)”.
Cuando alguien con su trabajo, sobre materia ajena, realiza un objeto nuevo, distinto del
material utilizado, con la intención de quedárselo
(uso mármol de vecino para hacer una estatua).
Si la transformación es de buena fe (sin saber que era ajena) y la materia ajena NO puede
volver a su estado anterior, el transformador debe pagar el valor de la cosa utilizada.
Es el único caso en que el transformador se hace dueño de su obra, porque si fuera reversible
quien se queda con ella, es el dueño de la materia prima (tercer párrafo).
Art. 1957 CCCN – Segundo párrafo: “(…) Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la
materia tiene derecho a ser indemnizado de todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva
forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido
la cosa, a su elección (…)”.
Si la transformación es de mala fe (sabiendo que era ajena) y la materia ajena NO puede
volver a su estado anterior, el dueño decide si se queda con la cosa o no. Si lo hace, debe pa-
garle al transformador su trabajo o el mayor valor adquirido y en caso negativo, deberá ser
indemnizado por el transformador, por todo el daño.
Página 93 de 271
LUZ TABORDA
Art. 1957 CCCN – Tercer párrafo: “(…) Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada
es reversible a su estado anterior, el dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en este
caso debe pagar al transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el valor de los gastos de
la reversión (…)”.
Si la transformación es de buena fe (sin saber que era ajena) y la materia ajena SI puede
volver a su estado anterior, el dueño de la materia es dueño de la nueva especia, pagándole
al trasformador por su trabajo o puede pedir el valor de los gastos empleados para volver la
materia a su estado anterior. Adjunción
Art. 1957 CCCN – Cuarto párrafo: “(…) Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es
reversible a su estado anterior, el dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin
pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño”.
Si la transformación es de mala fe (sabiendo que era ajena) y la materia ajena SI puede volver
las cosas a su estadio anterior, el dueño de la materia puede optar por quedarse con la cosa
nueva sin ningún tipo de pago y exigir el valor de la materia e indemnización del daño. Adjunción
ACCESIÓN: modo de adquirir el dominio por título autónomo. Es la adquisición de una cosa
por el dueño de otra, luego de una unión o incorporación ya sea, natural o por obra del
hombre. Puede ser accesión de cosas muebles o inmuebles.
Se diferencia de la transformación porque en la accesión se unen dos cosas distintas, natural
o artificialmente, mientras que en la transformación alguien aporta trabajo y realiza un nuevo
objeto con materia de otro, sin consentimiento de este.
Art. 1958 CCCN: Accesión de cosas muebles: “Si cosas muebles de distintos dueños acceden
entre sí sin que medie hecho del hombre (sino sería transformación) y no es posible separarlas
sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía
mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía
mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales”.
Cuando dos o más cosas muebles, pertenecientes a dueños distintos, se unen de manera tal
que forman una sola cosa, sin posibilidad de separarse sin deteriorarse o siendo
excesivamente dificultosa, el propietario de la cosa más valiosa adquiere la nueva, pagándole
al dueño de la otra su valor. Si las cosas unidas pueden separarse, no hay accesión y cada
dueño tiene derecho a pedir la separación para recuperar sus respectivas cosas.
Por analogía con la transformación, es que quien se queda con la cosa debe indemnizar al
otro, de lo contrario, estaríamos frente a un hecho de enriquecimiento sin causa. La
indemnización podrá ser pactada por las partes, si no llegan a un acuerdo la cuestión deberá
resolverla un juez. Puede consistir en dinero o en la entrega de una cosa de la misma especie.
Accesión de cosas inmuebles: existen distintos tipos: aluvión; avulsión; construcción, siembra
y plantación e invasión del inmueble colindante.
Art. 1959 CCCN: ALUVIÓN: “El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble
confinante con aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece
al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si
se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la
adherencia el curso de agua intermitente.
Página 94 de 271
LUZ TABORDA
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en
proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro
natural de las aguas, como por el abandono de su cauce”.
Es un caso de accesión fluvial debida a hechos naturales, de manera muy lenta y casi
imperceptible que se da de manera instantánea, sin necesidad de que el dueño realice acto
de ocupación alguna y es de pleno derecho, sin necesidad de acto posesorio o jurídico alguno.
Tiene algunos requisitos:
a) Que haya sido producido por un río, arroyo (corrientes de agua) o por lagos o lagunas
(aguas durmientes). Si ocurre a costas del mar, pertenece al Estado.
b) Los terrenos del dominio privado que reciben los acrecentamientos de tierra, deben ser
arcifinios, es decir tener límites naturales.
c) El aluvión debe ser un fenómeno natural. Si se hiciera por obra del hombre, los dueños
pueden pedir la exclusión de sus terrenos de las aguas ilegítimas invasoras, de no ser
posible, pueden demandar la destrucción de las obras o el restablecimiento de las cosas a
su estado anterior.
El último párrafo del art. habla del caso de “Aluvión por abandono”, cuando el río abandona
parcialmente su cauce, se va retirando poco a poco de una de las riberas, para recostarse
sobre la otra, el resultado es que sobre la ribera en que sea ha retirado ha quedado al
descubierto parte de su cauce, el que se hace de propiedad de los ribereños. Ya no tendría
sentido que sigan siendo del dominio público del Estado porque ya no son cauce.
Art. 1960 CCCN: Cauce del río: “No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se
encuentran comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera
que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias”. →
Partículas de tierra, arenas, fango.
Art. 1961 CCCN: AVULSIÓN: “El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las
aguas que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le
pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se
adhiera naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción,
mas pasado el término de seis meses, las adquiere por prescripción. Cuando la avulsión es de
cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas”.
Es aquella accesión que opera por fuerza súbita, pudiendo saber de dónde proviene el terreno
desplazado, que en el aluvión no
(x crecida, parte de mi terreno se desprende y anexa al del vecino).
Sin embargo, si se desplaza parte de un inmueble y aun no se ha adherido a naturalmente al
inmueble al cual fueron a parar, el dueño de ella conserva su dominio y puede reivindicarla.
El plazo para ello es de 6 meses, contado desde el día que las cosas fueron a parar al otro
terreno, ya que mientras estén flotando no nace la expectativa de adquirir dominio ajeno.
Transcurrido ese plazo, no podrá reivindicar ya que el otro adquiere por prescripción. Si se
tratare de cosas muebles no susceptibles de adherencia natural
(maderas de un muelle), la
acción reivindicatoria no sufre esa limitación porque serían cosas perdidas.
Si las cosas ya están adheridas naturalmente al otro terreno, no podrá haber reivindicación ni
derecho a indemnización. Sin embargo, si podrá indemnizarse, no por la pérdida, sino por los
Página 95 de 271
LUZ TABORDA
daños que le pudiera ocasionar las cosas desprendidas, antes de la adherencia natural o del
cumplimiento del plazo de prescripción.
El propietario del terreno del cual las cosas se desprendieron, también tendrá derecho a
abandonar la cosa, en ese caso, el dueño del terreno donde las cosas fueron a parar, no podrá
exigir que sea removida. Parecería una excepción a las facultades materiales y de exclusión
pero en realidad no lo es, porque en esos casos se prevén conductas humanas y aquí son
hechos naturales.
Art. 1962 CCCN: CONSTRUCCIÓN, SIEMBRA Y PLANTACIÓN: “Si el dueño de un inmueble
construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de
mala fe también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen
al dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de
mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su
costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los
materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del
inmueble y del daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales
ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene
acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero”.
Estos casos de adquirir el dominio, son por accesión artificial. Interviene el hombre.
Siempre el que adquiere lo construido, sembrado o plantado, es el dueño del suelo, porque
tal y como lo establece el derecho romano, la superficie siempre cede al suelo.
El art. describe dos supuestos:
a) Quien siembra, planta o construye en finca de su propiedad, con materiales que no le
pertenecen.
- Si lo hace BUENA FE, con semillas, plantas o materiales ajenos, adquiere la propiedad de
ellos y de lo obtenido, teniendo la obligación de pagar el valor de las cosas al propietario.
- Si lo hace de MALA FE, él también los hace suyos y además de tener que pagar el valor de
las cosas, podrá ser condenado al resarcimiento de daños y perjuicios.
b) Si quien siembra, planta o construye es un tercero, deberá percibir el mayor valor
adquirido, aunque hubiera sido más correcto establecer que se abone el trabajo.
Si este tercero obró de mala fe, el dueño le podrá exigir que se reponga todo a su estado
anterior y a costa de aquel, porque nadie tiene derecho a invadir el terreno de otro para
sembrar/plantar/construir, aun siendo con materiales propios. Sin embargo, si la diferencia
del valor que resulta es significativa, puede quedarse con la obra y pagarle el valor de los
materiales y del trabajo, o abdicar su derecho a favor del tercero, quien, en ese caso, tendrá
derecho a percibir el valor del inmueble y el daño sufrido.
Si el tercero utilizó materiales ajenos, no se impide la accesión, será él el responsable frente a
los dueños de las cosas utilizadas. Estos no podrán ir contra el dueño del inmueble.
En este art. hay supuestos donde en virtud del Principio de Verticalidad del dominio, el dueño
del suelo se va a quedar con lo construido.
Página 96 de 271
LUZ TABORDA
Art. 1963 CCCN: INVASIÓN DE INMUEBLE COLINDANTE: “Quien construye en su inmueble,
pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo
construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida
del inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no
invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida
la invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización”.
En este art. la situación se resuelve de forma opuesta a como lo establecía Vélez en el caso de
invasión total del terreno, donde el dueño del inmueble invadido se quedaba con la obra,
previo pago de la indemnización si no prefería la demolición. Ahora, en el CCCN, se da la
accesión inversa o invertida. Para que funcione este régimen es importante que el constructor
sea de buena fe.
Quien edifica en su inmueble, de buena fe y con materiales propios, pero invadiendo terreno
ajeno colindante, sin consentimiento del dueño del inmueble vecino, puede obligarlo a
respetar lo construido si no se opuso de manera inmediata al conocer la invasión. Deberá
indemnizar el valor de la parte invadida, que puede ocurrir sobre el suelo o subsuelo.
Si el invadido se opone y se lo hace saber al constructor, este deberá meditar si sigue o no con
la construcción, pero a sabiendas del riesgo que asume. También podría iniciar una obra nueva
que detenga la ya iniciada.
El perjudicado también puede reclamar su adquisición total si de manera significativa, se
afecta el normal aprovechamiento del inmueble
(A me invade 2mts de mi terreno que tenía
4mts, donde quería hacer una chochera, con la mitad menos el auto no me entra),
disminuyendo el valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado
a demoler lo construido.
Si el constructor es mala fe (conocimiento concreto, cierto y efectivo), se vuelve al régimen de
la accesión. El dueño del suelo, si se opuso inmediatamente, podrá pedir la demolición de la
obra y la reposición de las cosas a su primitivo estado. Si no hay acuerdo, el juez resolverá la
cuestión, debe corroborar que no haya un pedido abusivo, en cuyo caso rechazará la petición
de demoler, ordenando solo indemnización. Importa mucho la prueba.
Ventura critica mucho esta situación, porque se le da una facultad muy amplia al juez que
genera inseguridad jurídica y, además, siendo un constructor de mala fe, obtiene más
facultades que en el caso de un constructor de buena fe.
Este caso debe es una excepción al principio de la verticalidad del dominio, y debe relacionarse
con los ataques a la relación de poder por turbación/desapoderamiento por obra nueva.
Página 97 de 271
LUZ TABORDA
TRADICIÓN TRASLATIVA DOMINIAL: es un modo de adquirir el dominio en forma derivada.
Los requisitos que debe reunir la tradición para trasladar el dominio de la cabeza del tradens
a la del accipiens son:
1) que el tradens sea propietario de la cosa;
"Para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio de la cosa que se
entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar y el que la
reciba ser capaz de adquirir." según el art. 2603 CC: "Los únicos derechos que pueden
transmitirse por tradición, son los que son propios del que la hace."
2) Que el tradens y accipiens tengan capacidad;
Se sostienen dos posturas: basta que se tenga el discernimiento o, siendo la tradición un acto
jurídico, será menester que las partes tengan la plena capacidad civil. La jurisprudencia, en
general, ha considerado que el discernimiento rige para supuestos de adquisición unilateral
de la posesión y, que cuando se trata de adquisición derivada, resulta exigible la plena
capacidad civil
(un demente declarado en juicio, en intervalos lúcidos tiene discernimiento,
aunque es un incapaz absoluto).
3) Que la tradición se efectúe por título suficiente para trasmitir el dominio (causa fuente
idónea y cumplimiento de las formalidades establecidas por la ley).
La tradición, para ser traslativa de dominio, debe tener su causa eficiente o su fundamento en
un título suficiente (acto jurídico revestido de todas las condiciones de fondo y forma exigidas
por la ley y que sea apto o idóneo para servir de fundamento o base a la trasmisión del
dominio), que por lo general se trata de un contrato (compraventa de inmueble, en escritura
pública)
. Sin embargo, puede ser otro acto jurídico (el pago por entrega de bienes). No sería
título suficiente un contrato de locación o de comodato, sólo pueden servir de antecedente
de un derecho personal y de una trasmisión de la tenencia, pero no del dominio ni posesión.
Unidad 17.pdf
Estamos procesando este archivo...
Lamentablemente la previsualización de este archivo no está disponible. De todas maneras puedes descargarlo y ver si te es útil.
Descargar
Estamos procesando este archivo...
Lamentablemente la previsualización de este archivo no está disponible. De todas maneras puedes descargarlo y ver si te es útil.