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Derechos Reales, Intelectuales y Registrales
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UNIDAD 6: LA PROPIEDAD HORIZONTAL
EVOLUCIÓN: el derecho real de propiedad horizontal nace con la ley 13.512. Si bien la división
horizontal de los inmuebles había sido prohibida por Vélez Sarsfield en el artículo 2617, la ley
13.512 derogó dicho artículo entre otros, permitiendo la división física de los inmuebles edificados
en sectores privativos de aprovechamiento independiente (departamentos o pisos) y sectores
comunes que faciliten dicho aprovechamiento.
CONCEPTO:
Concepto CCCN: (art. 2037): “Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se
ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición
material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio,
de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad
horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.”
Concepto Allende: la propiedad horizontal se define como el derecho real de propiedad de dos o
más personas sobre un inmueble edificado, por el cual cada uno tiene un derecho exclusivo sobre
determinados sectores y un derecho común, establecido al solo efecto de hacer posible el
primero, sobre las restantes partes.
NATURALEZA JURÍDICA: discusión doctrinaria:
1) Derecho real autónomo
2) Unión entre un derecho de condominio sobre la parte común y un derecho de dominio
sobre la parte privativa.
Se considera un derecho real autónomo.
CARACTERES:
✓ Es un derecho real que se ejerce sobre cosa propia. De la cual su titular tiene la
disposición jurídica y material. Puede usar, gozar y disponer sobre la parte privativa.
OBJETO DEL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL: la propiedad horizontal recae
sobre un inmueble edificado, con partes exclusivas de los propietarios y partes comunes que son
compartidas por aquellos en forma indivisa.
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Las partes privativas, también llamadas unidades funcionales, pertenecen en propiedad a sus
dueños, quienes se sirven de estas en forma exclusiva. Mientras que las partes de propiedad
común son utilizadas por todos los copropietarios conforme a su destino.
CONSTITUCIÓN (Art. 2038): “A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o
los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que
debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.”
EL REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Concepto: es el estatuto que rige los derechos y obligaciones de los titulares de los derechos
reales de propiedad horizontal de un edificio. Regula la vida del consorcio y debe ser respetado
por los consorcistas.
Su naturaleza jurídica es contractual, y para quienes adquieran unidades funcionales con
posterioridad a su redacción precisamente constituye un contrato de adhesión, toda vez que cada
uno de los adquirentes adhiere a este en el momento mismo de la adquisición.
Requisitos: debe ser redactado por escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad
Inmueble, integrando el título suficiente de cada unidad funcional
El reglamento de propiedad horizontal forma parte del título suficiente del derecho real de
propiedad horizontal de cada unidad funcional. Materialmente son dos instrumentos públicos
diferentes pero jurídicamente ambos conforman el título suficiente de cada unidad.
El inmueble, objeto de propiedad horizontal es objeto del derecho de dominio o condominio de
alguna o algunas personas. A los fines de la división jurídica del edificio, dicho titular de dominio
del inmueble o los condóminos deben redactar el reglamento de propiedad horizontal. Dicho
instrumento debe ser formalizado en escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad
Inmueble, junto con los planos de construcción y de mensura.
Con el reglamento nace el derecho real de propiedad horizontal.
Del reglamento surgen las unidades funcionales: parte privativa + parte común y las unidades
complementarias, como la cochera, la baulera, etc. A su vez, también las partes comunes.
Contenido: (Art. 2056): El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
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f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su
forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada
titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
o) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
p) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad
horizontal;
q) forma de computar las mayorías;
r) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
s) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
t) plazo de ejercicio de la función de administrador;
u) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
v) facultades especiales del consejo de propietarios.
Modificación del reglamento (Art. 2057): El reglamento sólo puede modificarse por resolución
de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
COSAS Y PARTES COMUNES: (art. 2040): “Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a
algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables
para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal.
Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su
afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
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Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros propietarios.”
COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES: (art. 2041): “Cosas y partes
necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las
de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta
su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad,
fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.”
COSAS Y PARTES COMUNES NO INDISPENSABLES: (art. 2042): “Cosas y partes comunes no
indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.”
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COSAS Y PARTES PROPIAS: (Art. 2043): Son necesariamente propias con respecto a la unidad
funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias,
los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso
de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas
como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone
la convivencia ordenada.
UNIDAD FUNCIONAL: (art. 2039): “Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se
determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes
de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o
más unidades complementarias destinadas a servirla.”
Estas superficies deben tener independencia funcional según su destino, de tal manera que
permitan el aprovechamiento exclusivo de su titular. Si se trata de un departamento con destino a
vivienda, debe tener cocina y baño propios, en cambio una oficina podría tener el baño
compartido fuera de la dependencia.
Las unidades complementarias no constituyen una unidad funcional independiente, tienen un
carácter accesorio a la unidad funcional principal, por lo que no pueden jurídicamente ser
escindidas, con la consecuencia de la imposibilidad de ser enajenadas en forma independiente.
El reglamento de propiedad, al establecer las unidades complementarias, especifica las unidades
funcionales a las que accede, debiendo existir un criterio físico que, por sus características
propias, justifique su calidad, por ejemplo, una baulera o un depósito.
MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: El CCCN establece que la
propiedad horizontal se trata de un derecho real autónomo. No obstante, comparte características
con el derecho real de dominio con relación a las partes propias y con el condominio en lo referido
a partes comunes.
Son de aplicación a la propiedad horizontal las normas que regulan la adquisición del derecho
real de dominio.
ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: el estado de propiedad horizontal nace cuando el
reglamento confeccionado por escritura pública se inscribe en el registro de la Propiedad
Inmueble.
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CONSORCIO DE PROPIETARIOS
Concepto: el consorcio de propietarios es una persona jurídica (de existencia ideal), formada por
todos los propietarios de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal e integrada
por un órgano de administración, un órgano de gobierno (que es la asamblea) y un consejo de
administración.
(Art. 2044): Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la
persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el
consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de
propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura
pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
FACULTADES MATERIALES Y JURÍDICAS DE LOS PROPIETARIOS. RÉGIMEN DE
OBLIGACIONES, PROHIBICIONES E INFRACCIONES
FACULTADES
1) Respecto de las partes propias:
a) Facultades materiales:
→ Derecho de usar:
→ Derecho de gozar
→ Derecho de disposición material
b) Facultades jurídicas: comprenden todos los actos jurídicos de los que es susceptible
una cosa, tales como disponer de esta en forma onerosa, gratuita, por actos entre vivos
o de última voluntad, construir sobre ella derechos reales, así como hacer de la cosa
objeto de derechos personales. También, tiene la facultad de administración, por la cual
puede realizar diversos contratos, como de locación y comodato. Y dentro de la facultad
de disposición, puede enajenar la unidad funcional, vender, donar, etc.
2) Respecto de las cosas y partes comunes:
a) Facultades materiales: tiene un amplio derecho de uso y goce de todas las cosas
comunes, respetando el destino asignado en el reglamento a cada una de ellas.
b) Facultades jurídicas: no puede el titular enajenar el derecho sobre las partes comunes
separadamente del derecho sobre las partes privativas.
OBLIGACIONES
Obligaciones. (Art. 2046): El propietario está obligado a:
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a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento
interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes
comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de
cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su
instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno
diferente del de la unidad funcional.”
PROHIBICIONES
Prohibiciones. (Art. 2047): Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal
tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
INFRACCIONES
Régimen. (Art. 2069): En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones
establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las
demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción
para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que
dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado
en caso de reiteración de infracciones.
GASTOS COMUNES
OBLIGACIÓN DE PAGO:
→ (Art. 2048): “Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de
conservación y reparación de su propia unidad funcional.
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Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o
sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para
mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble
y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea.”
→ ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte
indivisa;…”
EXPENSAS
A) ORDINARIAS: las expensas comunes ordinarias son aquellas que tienen por objeto la
conservación del inmueble edificado. Por lo que no requieren aprobación previa de la
asamblea. Son liquidadas por el administrador. Comprenden los gastos generados por los
servicios comunes, tales como ascensores, portero eléctrico, caldera, energía para
iluminación de partes comunes, alimentación de servicios de dicha naturaleza, honorarios
del administrador, remuneración del encargado, el pago de las primas de los seguros,
entre otros.
B) EXTRAORDINARIAS: deben ser decididas por la asamblea de propietarios, por tratarse de
gastos que no forman parte del desenvolvimiento cotidiano del consorcio. Únicamente se
van a pagar en casos extraordinarios.
Liquidación de las expensas: cada unidad funcional va a tener una alícuota en función de los
metros que tiene. Esa alícuota la va a establecer el agrimensor en función de los planos de
subdivisión.
Sumadas todas las unidades funcionales, dan como resultado el %100 del gasto.
LAS ASAMBLEAS
CONCEPTO: la asamblea es la reunión de propietarios que conforma el órgano deliberativo del
consorcio de propietarios, cuya función es resolver cuestiones de interés de la comunidad
consorcial, formando la voluntad del ente. Constituye el órgano de gobierno de la persona
jurídica.
Sus facultades son soberanas y sus decisiones, tomadas dentro de lo previsto por las normas
legales y reglamentarias, obligan a todos los propietarios, aun a la minoría disidente y a los
ausentes.
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ATRIBUCIONES: (Art. 2058): Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de
propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de
propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son
sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes
proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del
consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere.
CONVOCATORIA Y QUÓRUM: (Art. 2059): Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser
convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el
tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si
la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la
totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios
aunque no lo hagan en asamblea.
TIPOS DE ASAMBLEAS
A) Asambleas ordinarias: son aquellas que se reúnen periódicamente, de acuerdo a los
plazos fijados por el reglamento de propiedad. Tienen por objeto tratar cuestiones que
deben ser analizadas con regularidad, tales como aprobar rendiciones de cuenta del
administrador, evaluar presupuestos para gastos de reparaciones, aprobar el plan de
gastos y cuentas previsibles, designar nuevos miembros del consejo de administración si lo
hubiere, renovación del seguro.
B) Asambleas extraordinarias: son las que se convocan por el administrador o a solicitud de
un cierto número de propietarios para considerar asuntos de interés común o consorcial,
por ejemplo, la remoción, nombramiento del administrador, si se decide hipotecar el
edificio, reforma del reglamento, decidir obras nuevas, etc. También pueden ser solicitadas
por el consejo de propietarios.
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MAYORÍA ABSOLUTA (Art. 2060): Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría
absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma
con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas
con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio
fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados,
excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días
contados desde la fecha de la asamblea.
CONFORMIDAD EXPRESA DEL TITULAR (Art. 2061): Para la supresión o limitación de
derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento
cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
ACTAS (Art. 2062): Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del
consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de
los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar
como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas
por el administrador con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas
deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en
su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la
asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las
comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales
conformidades expresas.
ASAMBLEA JUDICIAL (Art. 2063): Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio,
omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total
pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia
a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial
puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en
forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para
regularizar la situación del consorcio.
CONSEJO DE PROPIETARIOS: (Art. 2064): Atribuciones. La asamblea puede designar un
consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador
omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y
mayores que los ordinarios;
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d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y
convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la
vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al
administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
EL ADMINISTRADOR
REPRESENTACIÓN LEGAL (Art. 2065): El administrador es representante legal del consorcio
con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o
jurídica.
DESIGNACIÓN Y REMOCIÓN (Art. 2066): El administrador designado en el reglamento de
propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La
primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del
otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por
ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello
importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión
de causa.
DERECHOS Y OBLIGACIONES (Art. 2067): El administrador tiene los derechos y obligaciones
impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura
del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas
por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para
disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que
los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de
propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al
efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
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h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya
incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros
riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de
registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe
archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los
antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al
consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir
cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las
cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de
reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;
l) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de
deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de
reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como
mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante
legal.
SUBCONSORCIOS: (Art. 2068): Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o
naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia
de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el
edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre
los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo
integran.
PREHORIZONTALIDAD
(Art. 2070): Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos
sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están
incluidos en las disposiciones de este Capítulo.
(Art. 2071): Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o
proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe
constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo
a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas
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abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que
el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo
derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no
priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
(Art. 2072): Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o
liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos
oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de
sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el
ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
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