CASENAVE Martina – VACAFLOR Nahir
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UNIDAD 6
PRINCIPIOS REGISTRALES
A) ESPECIALIDAD Y DETERMINACIÓN
Muy relacionado con la matriculación.
Se refiere a determinar precisamente los elementos de la relación jurídica: sujeto, objeto y causa, y también
del crédito. Identificar cada uno de los elementos de esa relación jurídica y que se van a trasladar a la matrícula
de ese inmueble.
Hay que tener en cuenta cuáles son los elementos que componen el ppio de especialidad:
→ Respecto del inmueble, que sea ese inmueble y no otro: ubicación, número de lote, número de manzana, medidas
lineales, superficie total y los linderos.
El art 12 de la ley 17801 hace referencia a los elementos para el asiento de matriculación
“Artículo 12. - El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se redactará sobre la
base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y
cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se
tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura correspondiente y se hará mención
de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con
los datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas
se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en la
copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y
funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la
matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro.”
Para cumplir el ppio de especialidad, hay que cumplir con todos esos elementos
Cuando se describe el inmueble, se hace referencia al lote del terreno, no a la casa que se construye en el lote
del terreno. Salvo que se trate de la propiedad horizontal, ahí si se determina sobre lo construido.
→ Respecto al sujeto, los titulares de los derechos, hay que consignar cuáles son los elementos que hace a la
identificación del o los titulares del derecho real: nombre y apellido, nacionalidad, estado civil (si es casado, con
quien; si es divorciado, de quien es divorciado; si es viudo), fecha de nacimiento, número de DNI, el CUIL o CUIT
o CDI.
→ Respecto a la causa: venta, donación, etc. por ej en una venta se hace referencia a la escritura, fecha de la
escritura, escribano que intervino, registro del escribano, certificado registral usado y el precio de la venta.
→ Respecto del crédito: existía una hipoteca por ej, se determina el crédito al que accede la hipoteca.
B) TRACTO SUCESIVO
Capítulo 4 ley 17801
“Artículo 14. - Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se registrarán:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
Los titulares dominiales van a ser inscriptos en la columna “A”
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio;
Todo esto se pondrá en la columna “B”
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
En la columna “C”, se pondrán las cancelaciones, que pueden ser de embargo, de hipoteca, servidumbres,
cualquier medida cautelar.
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 22, 24 y
concordantes.
Cuando se pide un certificado, por ej para hacer la escritura, que produce el bloqueo, se anota en la columna
“D”. Hay un número de diario de ingreso, fecha en que ingresó el certificado, qué registro pidió el certificado, etc.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden cronológico que impida
intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible,
con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos,
especialmente con relación al derecho que se inscriba.”
Es decir que, todos los asientos van a ser realizados uno debajo del otro para que no se interrelacionen.
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“Artículo 15. - No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta
de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.”
El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento de titularidades, quien fue comprador en la escritura de
compraventa anterior y está inscripto como titular, mañana es el vendedor.
Hay un ppio de identidad y un ppio de continuidad, es decir, no puede haber disponiendo una persona distinta
de quien sea el titular registral ej si Antonio es el titular, no puede vender Pedro.
Tracto abreviado
El encadenamiento se va a dar siempre, pero puede haber una excepción (no al tracto sucesivo) sino a la
inscripción previa, acá se habla de tracto abreviado (en el tracto abreviado se da también el perfecto
encadenamiento de titularidades)
El tracto abreviado solo hace que NO SE HAGA EL ASIENTO, pero siempre se da la continuidad, se da el perfecto
encadenamiento de titularidades, no se hace la inscripción previa por razones de economía procesal.
La mayoría se refiere al derecho sucesorio, cuando alguien fallece, se inicia un proceso sucesorio, se ubican en
el lugar del causante los herederos. Pero para poder demostrar la calidad de herederos, se tiene que iniciar la
declaratoria de herederos (en cada provincia funciona diferente). En esa declaratoria no se incluye ningún bien,
solo se declara quiénes son los herederos del causante.
Posteriormente a la declaratoria, se redacta el inventario, el evalúo (cuánto valen) y la partición (la
adjudicación, ya sea a uno o a todos los herederos), esto es separado a la declaratoria de herederos, es el juicio
sucesorio propiamente dicho
Después de la declaratoria de herederos se puede ir por el juicio sucesorio (vía judicial) o por escrituración (vía
extrajudicial o notarial), pero siempre se necesita la declaratoria de herederos.
La declaratoria de herederos no se inscriben en el registro
EJEMPLO: JUAN Y MARÍA (matrimonio), ROSA Y FEDERICO (herederos)
Artículo 16: “No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los efectos de la continuidad del tracto con
respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) “Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en
cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes
registrados a su nombre;”
Inc a): Juan le vendió a Pedro por compraventa un inmueble, pero antes de escriturar, Juan fallece. Juan ya no
puede otorgar la escritura, entonces lo tienen que hacer los herederos (se necesita la declaratoria de heredero)
o el juez. Los herederos van a escriturar el boleto de compraventa en posición del causante, entonces Rosa y
Federico van a ir al escribano con la declaratoria de herederos apta para tracto abreviado y van a escriturar ese
inmueble a favor de Pedro.
Lo correcto sería que: primero se inscriba ese inmueble a nombre de los herederos y posteriormente se
inscriba el inmueble a nombre de Pedro. Entonces acá se ve la excepción a la inscripción previa. El registrador
igualmente tiene que dejar una nota que la inscripción se hizo por tracto abreviado.
b) “Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos
a nombre del causante o cónyuge;”
Inc b): “causante o cónyuge” los bienes que incluyen en el patrimonio pueden ser propios (de cada uno) o
gananciales (que adquieren después del casamiento). Entonces puede que el inmueble esté inscripto en el registro
a nombre de María (esposa de Juan), pero el dinero con el que compran ese inmueble es ganancial, cuando muere
Juan (en el registro, cumpliendo con el ppio de especialidad dice “casado en primeras nupcias con Juan), entra en
el acervo sucesorio de Juan porque se produjo la extinción de la comunidad ganancial por la muerte del cónyuge.
En este caso, los herederos que ya están declarados, acá no hay un contrato que formalizó el causante. Rosa
y Federico no se quieren quedar con el inmueble y lo venden por tracto abreviado, van al escribano y le piden una
venta a tracto abreviado a favor de Pedro.
Después de la muerte de juan, se hizo la declaratoria de herederos, se pide una copia de esa declaratoria para
tracto abreviado, el juez la otorga y directamente se hace la compra.
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La diferencia con el inc anterior es que los herederos van por cumplimiento de un contrato del causante; en
cambio acá los herederos deciden enajenar la cosa por voluntad de ellos.
c) “Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;”
Inc c: avanzamos más, en el juicio sucesorio teníamos declaratoria de herederos y después el sucesorio
propiamente dicho, donde había el inventario, evalúo y partición.
Juan tiene un inmueble, han sido declarados los herederos: Rosa y Federico; RyF abren el proceso sucesorio
judicial o extrajudicial. Ellos deciden adjudicar ese inmueble a Rosa; el registro de la propiedad tendría que hacer
un asiento de titulares con Rosa y Federico y después un nuevo asiento a nombre de Rosa. Entonces el registro
no hace el asiento de Rosa y Federico, directamente hace ese asiento a nombre de Rosa.
Si juan tiene dos inmuebles: inmueble A hacer un asiento a nombre de Rosa y Federico y después otro a
nombre de Rosa; en el inmueble B hacer un asiento a nombre de Rosa y Federico y después otro a nombre de
Federico.
d) “Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en la forma simultánea y se refieran a negocios
jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios.”
Inc d: si en el mismo inmueble se hace una compra y una donación
Acá nadie muere, sino que hace, de manera simultánea, dos actos jurídicos: ej compro un inmueble y en el
mismo acto se los dono a mis hijos
“simultáneo”: algunos decían que se refería al mismo día, a la mañana la compraventa y la tarde la donación;
el registro de la propiedad interpretó que la simultaneidad, en el art 16 de la resolución técnico registral 4 del
2015:
“en lo concerniente a la simultaneidad de instrumentaciones (inc d ley 17801 art 16) podrá haber transcurrido
cualquier tiempo, siempre que el certificado registral esté vigente”
O sea que la simultaneidad puede estar dada dentro de los 15, 25 o 30 días, que es el tiempo que dura el
certificado registral. En el caso de no existir certificando vigente se estará al art 19 de la ley 17801, es decir a la
prioridad de la presentación de los documentos.
CARÁCTER DE LA ENUMERACIÓN
La enumeración del art 16 no es taxativa, sino enunciativa, puede haber más situaciones por ej en las
disoluciones de unidad ganancial.
(Firmas: por quien realiza el asiento, ahora los certificados notariales se piden vía web y salen con una firma
digital y ya no hay firmas ológrafas)
C) LEGALIDAD
No todo acto ingresa al registro. Junto con el ppio de legalidad, hay una función calificadora que hace el
registrador, es decir, analiza si el documento que ingresa al registro es inscribible o no, y en caso de ser inscribible
va a analizar los requisitos intrínsecos y extrínsecos.
2) DOCUMENTOS QUE TIENEN INGRESO. INSTRUMENTOS PRIVADOS QUE ACCEDEN
Art 2 ley 17801: “De acuerdo con lo dispuestos por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CÓDIGO
CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en
los mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
(Para su publicidad y oponibilidad, el derecho real ya está constituido afuera, entra al registro de la propiedad
a fin de la oponibilidad de los terceros registrales o terceros interesados)
a) “Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;”
Inc a): a aquellos que constituyen ej la hipoteca; declaren un derecho, ej la división de un dominio;
modificación ej se modifica una escritura de hipoteca que está registrada; se extingue, ej fallece el usufructuario
o ingresa a la escritura pública una renuncia al usufructo.
b) “Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;”
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Inc b): embargos, inhibiciones o cualquier providencia, una litis, etc.
c) “Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.”
Inc c): ej los boletos de compraventa de la ley 14205; la afectación del régimen de vivienda; la ley 5771, que
reglamenta en nuestra provincia a la ley 17801, se establecen ciertas anotaciones.
En el registro de la propiedad hay un registro de anotaciones personales, que no se anotan en las matrículas,
sino en folios personales, el art 41, de la ley 5771, establece que también se anotan las cesiones renuncias o
medidas cautelares de derechos y acciones hereditarios referidos a derechos reales sobre inmuebles; también se
van a anotar los boletos de compraventa que cumplan con las exigencias previstas en el art 3 de la ley 17801.
Todo esto se anota en las anotaciones personales, no en la matrícula.
Por más que haga una escritura pública y dentro de ella se haga un contrato de locación (derecho personal),
en el registro no lo van a aceptar porque no está en ninguno de los actos del art 2 de la ley 17801.
Art 3: “Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados, deberán
reunir los siguientes requisitos:
“a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente
corresponda;”
Inc a): el registrador se va a fijar, ej si es una compraventa que esté hecha en una escritura pública; si es una
adjudicación en un proceso sucesorio, puede venir a través de un expediente judicial; o algún expediente
administrativo. Pero cada uno dentro de los límites de su competencia. Va a analizar que el acto que se quiere
inscribir esté autorizado por la autoridad competente.
“b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté
facultado para hacerlo;”
Inc b): se va a fijar en las formalidades intrínseca y extrínsecas, y que esas formalidades cumplan con los
requisitos establecidos por la ley, de acuerdo al caso ej si es escritura pública, debe cumplir con el art 305 CCyC.
“c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al
contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento
practicable.”
Inc c): tiene que ser autosuficiente, el registrador se va a fijar que ese documento sea autentico, haga fe por sí
mismo y que sea autosuficiente.
“Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos
privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario
competente.”
Los instrumentos privados son una excepción, se exige que las firmas de los otorgantes estén certificadas por
escribanos públicos, juez de paz o funcionario competente. Ej el boleto de compraventa con firma certificada por
escribano público, juez de paz o funcionario competente.
Tenemos: 1) los actos que ingresan al registro que deben cumplir con lo receptado en el art 2; 2) cuál es la
forma del documento que va a ingresar al registro de la propiedad en cuanto al contenido de esos documentos.
3) FUNCIÓN CALIFICADORA, CONCEPTO Y LÍMITES
Cuando entra un documento el registrador lo califica, lo analiza, analiza que cumpla los requisitos que cumplan
con los requisitos establecidos por la ley, si no los cumple, lo va a observar.
Artículo 8: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se
solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.”
Vamos a tener un soporte papel, cuando ingresa ese papel, el registrador lo examina para ver si cumple los
requisitos extrínsecos. Luego, la doctrina consideró que el registrador también puede analizar los intrínsecos y si
no se cumplieran puede rechazar u observar el documento
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Ej: voy con la escritura pública al registro, la reciben y me dan el diario de ingreso y luego pasa a las manos del
registrador para calificar ese documento. Lo califica de acuerdo al art 2 y 3, va a calificar si el documento es
registrable o no; si está dentro de la enumeración del art 2; analiza si ese documento cumple con los requisitos
extrínsecos: hecha en el papel correspondiente, firmas, etc; analiza el tracto sucesivo, va a analizar si se produce
ese perfecto encadenamiento de titularidades; también analiza las formas intrínsecas, etc.
Fallo Feidman Mauricio s/ Recurso de recalificación: estableció que el registrador puede analizar también
algunas de las formas intrínsecas, no todas por ej no podría analizar el precio de la venta o si el escribano retuvo
o no el impuesto a la transferencia de inmuebles. En el sumario dice: “..El Registro de la Propiedad al examinar
los instrumentos presentados para su registración puede controlar el cumplimiento de los requisitos relativos al
poder de disposición de las partes impuestas por el art. 1277 del Cód. Civ (asentimiento conyugal). A esos efectos,
podrá requerir que en el documento inscribible conste la expresión del asentimiento del cónyuge no disponente,
o la autorización judicial; si se tratare de bienes propios de uno de los cónyuges, deberá prescindirse del
asentimiento siempre que el disponente manifieste que no se dan los supuestos de radicación del hogar conyugal
y de existencia de menores e incapaces”
A través de este fallo se estableció que el registrador tiene la posibilidad de revisar requisitos intrínsecos, como
es el asentimiento conyugal. Va a analizar si es un bien ganancial, en caso de serlo, tiene que pedir el asentimiento
conyugal.
CUADRO DE RECURSOS REGISTRALES
Cuando un título ingresa al registro, el registrador tiene 30 DÍAS para calificarlo, para hacer el análisis de los
requisitos extrínsecos e intrínsecos. Ante esa calificación pueden darse distintas circunstancias, puede suceder:
1. Que el título se inscriba porque ha cumplido con los elementos calificables: tanto el documento que
ingresa cumple con los requisitos, como el acto que se pretende inscribir son los que están enumerados
en el art 2, el documento es auténtico, cumple con todas las formalidades establecidas por la ley, etc., en
este caso el registrador inscribe y se da el CIERRE REGISTRAL.
2. Que el registrado observe el título por adolecer de nulidad absoluta y manifiesta (art 309 CCyC),
inscribiéndolo provisionalmente hasta que quede firme el rechazo o se disponga su inscripción o
anotación: aunque tenga esa nulidad, no lo rechaza directamente sino que lo inscribe igual para darle la
posibilidad de poder defenderse ante esa situación. Procedimiento:
‒ El rogante puede recurrir ante la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial ingresando el
recurso a la Dirección del Registro General dentro de los 10 días de notificada la resolución de la
observación formulada.
‒ Interpuesto el recurso la Dirección General del Registro tiene 5 días para elevarlo al Excmo.
Tribunal Superior de Justicia quien lo remitirá a la Cámara que corresponda. La Cámara resuelve
sin substanciación.
3. Posibilidad de que esa observación que hizo el registrador sea de nulidad relativa y subsanable (art 9 inc
b ley 17801). Ejemplo, si faltó el asentimiento conyugal no es una nulidad absoluta, sino que es relativa,
se puede subsanar por ej una escritura complementaria donde concurre el cónyuge y da su asentimiento
o mediante una escritura complementaria en donde el cónyuge manifiesta que no corresponde el
asentimiento conyugal. Procedimiento:
‒ El registrador lo inscribe por 180 días provisionales: los 180 días están formados por los 30 días
que tiene el registrador para calificar el documento más los 150 días para subsanar. Si el
registrador se demora más de 30 días los días que excedan se suman a los 180 días.
‒ Observado el documento el rogante puede:
• Subsanarlo y volverlo a ingresar inscribiéndose o puede solicitar prorroga antes del
vencimiento de los 180 días, dándosele la primera prorroga por 90 días, pudiendo solicitar
nuevas prorrogas que estarán determinadas a criterio de la dirección.
• Presentar recurso porque no está de acuerdo con la observación formulada,
estableciéndose distintos plazos, para los que se aplica el procedimiento administrativo,
si no se respetan los plazos la inscripción provisional cae y se pierde el bloqueo.
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RECURSO DE RECTIFICACIÓN O RECALIFICACIÓN
‒ Se interpone dentro de los 30 días desde la notificación de la observación ante el registrador.
‒ El registrador puede: hacer lugar e inscribir o rechazar el recurso dentro de los 15 días o no expedirse.
‒ En el caso de rechazar el recurso o de no expedirse el rogante puede presentar ante la dirección del
registro recurso de apelación.
RECURSO DE APELACIÓN O RECONSIDERACIÓN
‒ Se interpone ante la dirección del registro.
‒ Se interpone dentro de los 15 días desde que fue notificado del rechazo del recurso de rectificación o
desde que el registrador no se expido.
‒ El director del registro tiene 30 días para expedirse.
‒ Si el director lo acepta se inscribe definitivamente
RECURSO JURISDICCIONAL (CONTENCIOSO – REGISTRAL)
‒ Se interpone ante el director del registro debidamente fundado.
‒ El rogante tiene 10 días para interponerlo
‒ El director del registro tiene 5 días para remitirlo ante el máximo superior tribunal de justicia para ser
remitido a la cámara de apelaciones que corresponda.
‒ La cámara puede ordenar la inscripción o que se subsane el documento para lo cual dará 60 días.
Entonces se le da el plazo
ART 20 LEY 5771
Si el rogante es el juez el recurso se interpone ante el director del registro (se prescinde de los recursos
internos) para que lo remita al máximo tribunal de justicia y éste lo envíe a la cámara correspondiente dentro de
los 15 días. En el caso de que la cámara dispusiera la subsanación se dará 60 días para tales fines.
23/9/2021
D) ROGACIÓN
1) CONCEPTO
Se refiere a quien tiene legitimación para modificar una inscripción registral, para modificar un asiento registral
El registro no actúa de oficio, por más que el registro tenga conocimiento de una modificación que se produjo
fuera del registro, no lo va a visible en el registro de la propiedad si no hay una rogación previa. Ej si en una
escritura de una compraventa o donación, ponemos condición, el registro lo va a publicitar siempre y cuando esté
rogada, por sí mismo no lo va a publicitar.
2) PERSONAS LEGITIMADAS PARA ACTUAR
¿quiénes van a poder rogar al registro una inscripción o una acotación o una modificación? Art 6 ley 17801
“Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición
deberá ser formulada con su intervención.”
“a petición”, porque el registro no actúa por sí mismo.
Inc a) Los documentos que ingresan al registro pueden tener origen notarial, judicial o administrativo, por lo
cual los autorizantes de esos documentos son los que van a solicitar la modificación.
O su reemplazante legal, por ej en el caso de que un escribano quede suspendido o fallece, el tribunal de
disciplina va a determinar quien es el escribano que lo va a reemplazar para continuar el proceso inscriptorio.
El tema es muy serio porque vamos a una inscripción, y esa inscripción termina con que tengo que retirar el
título una vez que rogué, pero el registro no va a dar a cualquier el título si es que no está autorizado.
La ley 5771, que rige en Cba, hace referencia como legitimado al escribano, a la autoridad judicial o a la
autoridad administrativa
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“Artículo 7º - La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la
reglamentación local.”
Cada provincia tiene reglamentada de qué manera hacer la rogación a los efectos de la registración, esa
rogación va variando a lo largo del tiempo. Algunos la hacen el formato papel con carátula de lo que se quiere
inscribir, sino de manera virtual acompañando una copia con firma digital del documento y se hace un formulario
de rogación (que es como una síntesis de lo que tiene el documento: quién es el escribano solicitante, quien es el
escribano actuante, quien es el titular registral, quien es el adquirente de ese derecho, etc).
Pero la profe no se va a detener en la forma en que se hace una rogación porque va cambiando. Hay que tener
en cuenta que la única manera de modificar un asiento registral es a través de la rogación, que el registro no actúa
de oficio y que las personas son aquellas que han autorizado el documento o aquellas que tengan interés legítimo.
No hay normas al respecto de que si la inscripción en el registro es obligatoria o facultativa, algunos autores
dicen que es facultativa (KIPER). Otra parte de la doctrina dice que la inscripción es obligatoria, por el art 23, que
exige a los funcionarios públicos que intervengan en la formalización de un acto que pretenda una mutación
jurídica real, tener a la vista el título del legitimado debidamente inscripto. Señalan que los derechos reales que
no se encuentren inscriptos podrán ser válidos entre las partes, pero se encuentra fuera del tráfico jurídico.
La última parte del art 6 hace referencia a cual es la responsabilidad que tiene el autorizante del documento,
a registrar, a inscribir, a publicitar.
Tampoco hay una norma que establezca la obligatoriedad del escribano público a registrar una compraventa
de inmueble por ej porque las leyes: 17801 y la 5771, hablan de los sujetos legitimados para modificar, pero no
hablan de la obligatoriedad.
La ley orgánica notarial, en la parte de regulación de los aranceles profesionales, tiene una norma que dice
que por la etapa inscriptoria se regulan los aranceles. Pero esta regulación de los aranceles en la etapa de
inscripción, no determina la obligatoriedad de la inscripción por parte de los escribanos.
En la misma ley, en otro art dice que cuando un escribano autoriza un documento que sea inscribible, tiene
que colocar en el margen de la escritura matriz (escritura del protocolo) para quien se pidió el testimonio y la nota
de la registración operada en el registro.
En el año 1925 se dicta la ley orgánica del poder judicial, tenía un título dedicado a los escribanos públicos en
donde establecía la obligatoriedad de registrar el documento acompañando al registro de la propiedad copia de
la escritura para que tomara razón. Pero esta ley quedó suprimida con el dictado de la ley 5771 y por la ley 4183
(ley orgánica del notariado). Entonces desaparece el art que establecía la obligatoriedad, aunque los escribanos
en la práctica siguen haciéndolo.
El que exista una realidad registral y otra extrarregistral por el hecho de la obligatoriedad o no de la inscripción,
puede traer diversas consecuencias. Por ej para aquellos terceros interesados que creen en la realidad registral
les puede acarrear consecuencias desfavorables.
3) RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS
“Artículo 34. - Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos
susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral.”
En algún momento va a haber una inexactitud registral porque nuestro registro es declarativo, ej hoy firmamos
una escritura de compraventa y tenemos un plazo de 45 días para ingresarlo al registro, entonces ahí ya hay una
inexactitud. Lo que está publicitado en el registro no siempre es lo que sucede afuera, entonces en un momento
hay una inexactitud, pero cuando se prolonga en el tiempo, trae consecuencias.
Hablamos de inexactitud registral cuando lo que está publicitado registralmente no coincide con la realidad
extrarregistral.
“Artículo 35. - Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error u omisión en el
documento, se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza
que el que la motivó o resolución judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto.
Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que accede, se procederá
a su rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó.”
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Este art presenta dos situaciones que se pueden dar ante una inexactitud registral:
- El error o la omisión esté en el documento que ingresa al registro de la propiedad: por ej en ese documento
está mal el nombre del vendedor que figura como titular en el registro, era Juan Pérez y en la escritura
dice Juan Carlos Pérez. Entonces se subsana mediante otro documento de la misma especie, ej si es un
documento notarial, a través de otro documento notarial, o judicial, o administrativo, de la misma
naturaleza. Cuando habla de la misma naturaleza, no habla de que sea del mismo escribano que tenga que
subsanarlo. Además, la subsanación no puede ser hecha de oficio, sino que debe darse por rogación.
- Si se tratara de un error u omisión material, acá quien cometió el error es el registrador: el título estaba
bien, pero cuando el registrador hace el asiento se equivoca. Acá ya está el asiento, pero al ver la matrícula
se observa el error, para rectificarlo hay que ingresar nuevamente el documento para que el registrador
modifique, cambie o arregle el error cometido. Por más de que el registro lo haya observado, tiene que
ser modificado a rogación.
4) CANCELACIÓN Y CADUCIDAD
Se refieren a las inscripciones registrales.
“Artículo 36. - Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud (rogación),
acompañada del documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de la
transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial
o por disposición de la ley.
Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho inscripto,
sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio será instrumento suficiente el
certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total o parcial según resulte de los respectivos
documentos y se practicará en la forma determinada por la reglamentación local.”
Las inscripciones se pueden cancelar por:
1. Por un documento en el que conste la extinción de un derecho registrado: por ej en la columna B se registró
un derecho real de usufructo, se murió el usufructuario, entonces se acompaña un documento en donde se
solicita la cancelación del asiento registral porque se extinguió el derecho real por la muerte; otro ej es cuando
se cancela una hipoteca.
2. Por la inscripción de la transferencia de dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona: ej cuando se
hace la transferencia donde A que estaba como titular, le vendía después a B, se generaba un asiento a nombre
de B, entonces se le daba de baja el asiento de A haciendo una línea que cruzaba (aunque ahora que se hace
virtual ya no). Entonces si hay un asiento de Juan (adquirente, titular registral, con todos los datos del art 305
CCyC y de la ley 17801) y si Juan le vende a Pedro, se genera un nuevo asiento a nombre de Pedro. Esa nueva
inscripción a nombre de Pedro, hace que se cancele el asiento anterior a nombre de Juan.
3. Por la confusión: ej María, titular de un inmueble, decide donar a su hija Josefina el inmueble, pero ella se
reserva el usufructo. Entonces hay un asiento en donde la parte de titularidad está Josefina (nuda propietaria)
y en la columna B, se pone el usufructo a nombre de María. Pero resulta que Josefina quiere sacar un crédito
en el Banco para una propiedad y no se lo quieren dar porque en teoría ella ya tiene una propiedad. Entonces
Josefina decide donarla nuevamente la nuda propiedad a su mamá, pero María ya tiene el usufructo, entonces
se produce la confusión en el derecho, ya que María adquiere la nuda propiedad y el usufructo, por lo cual la
persona tiene el derecho real de dominio.
4. Por sentencia judicial: ej el deudor de una hipoteca no encuentra al acreedor para que el acreedor realice la
escritura de cancelación, por lo que el deudor recurre al juez para que él proceda judicialmente a la cancelación
de ese asiento.
5. Por disposición de la ley;
Segundo párrafo: cuando ingresa una escritura pública se tiene que ver quién está legitimado para solicitar
esa cancelación.
En caso de usufructo vitalicio, el registro permitirá que con el certificado de defunción se proceda a la
cancelación del asiento.
La cancelación puede que proceda a todo el asiento o que sea parcial (también llamada “liberación parcial”),
por ej uno de los caracteres de la hipoteca es la indivisibilidad pero puede ser dejado de lado, entonces a medida
que se pague puede que se vaya cancelando el asiento respectivamente con la parte que se vaya pagando.
CASENAVE Martina – VACAFLOR Nahir
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“Artículo 37. - Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que
expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo disposición en contrario
de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.”
La caducidad es diferente a la cancelación, la cancelación es a pedido, a rogación, hay que rogar que se cancele
el asiento; en cambio la caducidad se produce de pleno derecho, nadie pide nada, sin necesidad de solicitud
alguna. El asiento desaparece porque caducó al pasar el tiempo.
Inc a) el código civil establecía que el plazo de caducidad de la hipoteca era de 20 años, luego se reformó y el
plazo de caducidad es de 35 años. Es decir que, si hay una hipoteca y ya pasó 35 años sin renovar, ese ASIENTO
caducó. (hay que tener en cuenta que las hipotecas de los Bancos Oficiales NO CADUCAN)
LA CADUCIDAD NO IMPLICA LA EXTINCIÓN DEL DERECHO, puede ser que el asiento caducó porque no se tuvo
la diligencia de renovar ese asiento, pero la obligación fuera del registro sigue subsistente.
Inc b) (inhibiciones, gravámenes, medidas cautelares= art 2) si se anota un embargo, ese embargo va a estar
vigente durante 5 años, si no se renovó a los 5 años, ese asiento del embargo no existe. Pero ese embargo fuera
del registro si existe, por eso no se habla de “extinción”.
“Toma de razón”, se cuentan los 5 años desde la fecha del asiento de presentación. Antes tenía más relevancia
porque el registro tardaba en anotar. Art 40, hay un libro de ordenamiento diario en donde se anota la
presentación del documento, a partir de ese asiento de presentación comienza a correr el término.
La anotación de litis
No hay acuerdo en la doctrina si la anotación de litis caduca también a los 5 años.
Parte entiende, que sí porque es una medida cautelar. Pero otros dicen que la anotación de litis da publicidad
de que hay un litigio sobre el cual se pretende ese inmueble y que esa medida sigue vigente hasta tanto sigue
vigente el proceso referido a esa anotación.
Entonces hay que ver en el caso concreto donde haya una matrícula con anotación de litis y recurrir al
expediente judicial para saber en qué situación se encuentra ese proceso para comunicarle la adquirente sobre
la existencia de la anotación de litis.
De acuerdo a la posición que se tome es cómo se va a plasmar en la escritura pública, si se considera que
caduca a los 5 años y ya pasó el tiempo, entonces no se escribe la anotación de litis en la escritura. Pero si se
considera que el asiento de la anotación de la litis sigue vigente mientras siga vigente el proceso, entonces por
más que haya pasado 5 años, se debe anotar esa anotación de la litis en la escritura.
E) PUBLICIDAD Y FE PÚBLICA
FE PÚBLICA REGISTRAL
Nosotros no la tenemos, a diferencia de los que si la tienen, como son los registros convalidantes como el
sistema germánico. No importa lo que pasa afuera, si hay algún vicio o error se subsana con el ingreso al registro,
puede que extrarregistralmente se puedan reclamar una indemnización, pero el que compró conforme a lo que
registro publicitaba, queda totalmente desprotegido.
En nuestro registro no pasa esto, es decir que la buena fe del adquirente no puede basarse exclusivamente en
la publicidad registral porque, al no ser un registro convalidante, los vicios y errores siguen existiendo. Sino que
hay que utilizar otros medios para demostrar la buena fe, por ej hacer estudios al título, ir a los antecedentes, ver
la publicidad catastral, ver la publicidad posesoria. Entonces la publicidad registral es una publicidad iuris tantum,
mientras que en el registro convalidante no se admiten pruebas en contrario.
1) LA PUBLICIDAD DIRECTA POR EXHIBICIÓN DE LIBROS
Ya no existen los libros a los que se accedían para la publicidad. Sino que ahora hay acceso virtualmente a las
matrículas, a los folios cronológicos, es lo que se llama la publicidad directa. Es decir que cualquier persona
legitimada puede recurrir al registro de la propiedad y solicitar una copia de la matrícula o del folio cronológico
para ver en qué situación se encuentra esa matrícula.
CASENAVE Martina – VACAFLOR Nahir
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INFORMES Y CERTIFICADOS
Artículo 21. – “El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los
bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la forma en
que la documentación podrá ser considerada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.”
Cuando se pide un informe, hay que establecer cuál es el interés legítimo por el cual se solicita que se muestre
la matrícula o el folio cronológico.
Antes se mostraban los folios en los libros correspondientes (protocolo de dominio, de hipoteca, de
servidumbre, etc) posteriormente se dejó de mostrar porque se llevaban las hojas de los protocolos y causaban
perjuicio. Por eso hoy se las solicita.
Artículo 22. – “La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo
podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes.”
La plenitud, limitación o restricción, sólo se puede acreditar a través de la manera de cómo el registro proceda
a hacer la publicidad.
2) INFORMES
Artículo 27. – “Aparte de la certificación a que se refiere el artículo 23, el Registro expedirá copia autenticada
de la documentación registral y los informes que se soliciten de conformidad con la reglamentación local.”
Cuando se pide un informe, también se puede solicitar que se informe sobre el estado de inmueble, si hay
medidas cautelares o no, o si hay limitaciones sobre el titular, o también se puede preguntar acerca de quién es
el propietario del inmueble.
3) CERTIFICADOS
Se hace referencia al certificado de reserva de prioridad, ese certificado donde el registro informa el estado
del inmueble, el titular, si hay inhibiciones, gravámenes, restricciones al dominio. Es ese certificado que produce
el bloqueo registral, es decir la inmutabilidad de la situación jurídica hasta que se lleve a cabo el acto jurídico por
el cual fue expedido. Una de las formas de publicitar respecto de terceros es por medio del certificado registral
que va a producir el bloqueo.
Artículo 23. – “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el
Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de
los bienes y de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la
certificación.”
4) LAS LLAMADAS “FUGAS” REGISTRALES
Cuando se pide el informe o certificado al registro de la propiedad, puede pasar que el registro omita informar
algo inscripto. En este caso, siempre que no se pueda llegar a tener conocimiento de otra manera, se puede
amparar en una fuga registral y el registro tiene responsabilidad.
Ej, se hizo una compraventa con una cláusula de reversión, el registro, cuanto yo pedí el certificado, no
publicitó esa situación. Pero como yo tengo la obligación de ir al título antecedentes, se puede conocer que la
compraventa tiene una cláusula de reversión.
La fuga es que es registro no informe algo que tiene registrado de la persona, herederos o inmueble.
La diferencia entre ambos, es que el INFORME no produce el bloqueo registral, solamente informa sobre la
situación actual. Cuando den el informe, después puede ingresar un embargo y ese embargo fue anotado de
manera definitiva. Después del informe la situación puede cambiar inmediatamente.
En cambio, si después de expedido el CERTIFICADO entra un embargo, ese embargo va a estar anotado de
una manera provisional. Cuando se pide un certificado, dado que produce un bloqueo registral, la situación se va
a mantener inalterable hasta tanto se cumplan los términos que da la ley: 15, 25 o 30 días para el otorgamiento
del acto; desde el otorgamiento del acto, 45 días para que el título ingrese al registro; posteriormente, el tiempo
que demore la inscripción; si se observa, el tiempo que demore la subsanación de la observación o los recursos
registrables.
CASENAVE Martina – VACAFLOR Nahir
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ANÁLISIS DEL VIEJO ART 3147 DEL CÓDIGO CIVIL DEROGADO Y LA SITUACIÓN ACTUAL.
El art 3147 estaba ubicado en donde se trata el derecho real de la hipoteca.
Art. 3.146. “El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden del juez, certificado de las
hipotecas registradas, o de que determinado inmueble está libre de gravamen.”
Art. 3.147. “El es responsable de la omisión en sus libros de las tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del
término legal. Es responsable también del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mención en sus
certificados, de las inscripciones o tomas de razón existentes, o por negar la toma de razón que se le pide por
persona autorizada para ello.”
O sea que el registro es responsable si no inscribe a tiempo o si deja de inscribir; también, en el caso de no dar
conocimiento de la situación existente en el registro o de no hacer las anotaciones pertinentes, el registro va a
ser responsable.
Y la nota del 3147 decía: “La responsabilidad del conservador de hipotecas, no importa una garantía del
derecho hipotecario, sino cuando la omisión o negligencia es una contravención positiva de lo que está prescrito,
y cuando de ella resulte un perjuicio irreparable al acreedor o al adquirente de un inmueble.” Es decir, si alguien
se basó en esa información que dio el registro de la propiedad (omitiendo informar algo que tenía registrado) y
la persona posteriormente, por esa omisión, es perjudicada, el responsable será el registro de la propiedad.
SITUACIÓN ACTUAL: buena fe creencia + buena fe diligencia, el registro no va a ser responsable si de alguna
manera la persona perjudicada pudo llegar a conocer de esta situación a través de las diligencias necesarias.
Si hay fugas, debe responder el registro y por lo tanto la provincia, siempre que se acredite la buena fe creencia
y diligencia del que pidió el informe.
Igualmente es difícil que se den las fugas.
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