CASENAVE Martina – VACAFLOR Nahir
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UNIDAD 5. LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
A) LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN ARGENTINA
CLASIFICACIÓN
Registros publicitarios
- Registros de inscripción
- Registros de transcripción: el documento que ingresa al registro se va a transcribir, con todos los elementos
esenciales de ese acto. No es que vamos a tomar breves datos (dni, acto jurídico, nombre, domicilio, estado civil,
etc). Se transcribe el acto, por ej una compraventa.
- Registro real: cuando voy a tomar como elemento esencial a la cosa. Toda publicidad ronda alrededor de la cosa.
Ej. si es un Registro de Propiedad Inmueble, el elemento esencial es el inmueble, todo ronda sobre éste.
- Registro personal: todo ronda alrededor de la persona.
Por ej. registro de estado civil y de discapacidad de las personas
- Registro causal: se tiene en cuenta la causa que da origen al derecho real. Compraventa/ permuta/ donación, si
se adquiere un derecho real de dominio, el protocolo de dominio (se va asentar todas las estructuras que se
refieran a la adquisición del derecho real de dominio)
Ej sección de propiedad horizontal, cancelación de hipotecas, etc.
- Registro declarativo: el derecho real nace fuera del registro.
Ej. Registro de Propiedad Inmueble, el derecho nace con el título y modo o con la posesión por más de 20 años.
- Registro constitutivo: el derecho nace dentro del Registro.
Registro de Propiedad Automotor.
- Registro convalidante: subsanar cualquier vicio que tenga el título. Una vez que el título ingresa al registro, queda
convalidado, ya no hay vicio.
- Registros no convalidante: recibe el título, puede observar si hay vicio o nulidad relativa o absoluta, pero no
subsana el vicio. Cualquier vicio que exista queda latente.
- Registro obligatorio: cuando la inscripción en el registro es obligatoria.
- Registro facultativo: la persona decide si publicitar o no. Por ej. en el sistema francés, tenía en sus inicios un
registro facultativo, luego se modificó.
Nuestro sistema no dice si es obligatorio o facultativo, pero MOISSET DE ESPANÉS decía que nuestro sistema se
tornaba en obligatorio. En virtud del art 23 ley 17801.
Art. 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el
título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne
el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la
certificación.
- Entonces por ej si la escribana hace una escritura de compraventa, si esa persona que viene a vender, no tiene el
título que acredita su titularidad inscrita, la escribana le va a decir no puedo hacer la escritura, tiene que escribir
su título en el Registro de la Propiedad, para que pueda cumplimentar con el art 23 de la Ley 17801.
El autor expresaba que se derivaba de este art la obligatoriedad, pero no hay ninguna norma que exija la
obligación de registrar.
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Evolución
MODELO DE FOLIO LA PROVINCIA DE CÓRDOBA (Antes de la emisión de la ley 17801. año 1968)
FOLIO CRONOLÓGICO (transcripción)
El Registro de la Propiedad de Córdoba tenía un sistema causal de transcripción antes de la ley 17.801.
Tenía protocolo de dominio, protocolo de hipoteca, de propiedad horizontal, de cancelación, de poderes,etc.
Ese que vemos ahí (imagen) es un folio cronológico, de transcripción. En estos folios del Registro de la
propiedad se transcribió el acto jurídico que ingresaba al Registro.
Se lo llamaba cronológico, y estos folios se iban incorporando uno tras de otro, cuando iban ingresando en el
RP para transcribirlo.
Compraventa, permuta, donación, etc iban al protocolo de dominio, generaban un derecho real de dominio.
El escribano da el primer testimonio, lo que circula. Porque la matriz queda en el protocolo del escribano.
Ese primer testimonio es el que ingresa y que después circula, que le da al comprador o donatario. Se iba
transcribiendo todos los actos jurídicos, incorporándose en el protocolo de dominio (compraventa, donación,
etc.), lo que importaba era la causa fuente.
MODELO DE MATRÍCULA (también llamado folio real)
En este caso lo que importa es el inmueble, no la persona.
Los otros datos de las personas están dentro de cada una de las columnas que conforman esta matrícula.
En el asiento Nº 1 tenemos el nombre del titular con sus datos personales y la causa por la cual adquiere (José
Antonio, venta).
Se inscriben todo lo relativo al inmueble,
venta, embargos sobre la cosa, etc. Toda la
historia jurídica del inmueble.
- Registro real y de inscripción.
Comenzó a regir a partir del año 1968, con la
ley 17801, que creó el Registro de Propiedad a
nivel nacional, organizando los registros de esta
manera con los folios reales y de transcripción.
Entonces todo lo que teníamos registrado en el
folio cronológico se fue transformando de a poco
al folio real, y todavía existen inmuebles que
están en folio cronológico. De a poco se fue
llevando este registro causal a este registro real.
Ley 17801. Ley que crea registro nacional de
la propiedad.
Ley 5771. Ley provincial que crea el registro general de la provincia de Córdoba.
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¿Qué pasaba con el tema de la PUBLICIDAD REGISTRAL?
Vélez no había establecido en el Código Civil la publicidad registral.
Manifestó en el art 577, que antes de la tradición de la cosa no se adquiere ningún derecho real y había
criticado lo que se establecía en la legislación francesa.
Nota Art 3203 del Código Civil: él explica cuál es el motivo por el que considera que no corresponde crear
registro para la publicidad de los derechos reales.
Decía que en un país como el nuestro donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los
casos títulos incontestables, la necesidad de registros públicos crearía un embarazo más al crédito hipotecario. El
mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales irá regularizando los títulos de propiedad.
O sea, Vélez reconoce que había muchos inmuebles que no tenían títulos, entonces el exigir la publicidad en
un registro, crearía numerosas complicaciones.
Menciona también que nuestro país es muy grande y no había un catastro organizado.
Mencionaba también que no había personas idóneas en el país para llevar adelante un registro de la
propiedad, y por eso decide no crear el registro de la propiedad.
Solo lo crea para la HIPOTECA, porque no podía haber tradición, porque el inmueble queda en manos del
constituyente de la hipoteca por lo cual, no podía haber la publicidad posesoria que consideraba, por eso es que
crea el registro de hipoteca, para que los terceros pudieran tener conocimiento de ese derecho real, porque los
demás derechos reales (consideraba Vélez) se publicitaban con la posesión.
- VÉLEZ:
Publicidad registral de la hipoteca
Publicidad posesoria de los demás derechos reales.
EN LA ÉPOCA COLONIAL: el tema de la publicidad se regía por el derecho español, que era el vigente, traído
por los colonizadores.
¿Cuándo aparece como importante el tema registral?
Antes de la sanción del Código de Vélez a través de las leyes orgánicas de tribunales, ya fueron creados los
registros de la propiedad, porque consideraban que era necesaria la publicidad de los actos jurídicos que se hacían
sobre los inmuebles.
Córdoba.
● Año 1855. Se crea la Ley de Tesorería del Estado y se crea un Registro.
Tenía como fin la recaudación de impuestos (no fin publicitario)
● Año 1862. Se crea el Registro Topográfico, con el paso del tiempo adquiere el carácter de registro de propiedad,
y se inscriben allí todas las escrituras relacionadas a bienes raíces y se establece que la inscripción acredita la
propiedad de quien allí estaba inscripto como titular.
● Año 1883. Primera Ley Orgánica de Tribunales, que tiene una sección de inscripción de los inmuebles en el registro
de propiedad. Y establece como sanción a los escribanos que realizaban escrituras con títulos antecedentes que
no estuvieran inscriptos en estos registros.
● Año 1897. Registro de Propiedad Inmueble. Queda organizado el Registro de la Propiedad (con gran influencia del
Registro de Propiedad de Buenos Aires)
Caso Jorba/ Caso Papa (Catamarca y Mendoza)
Se declara la inconstitucionalidad de los registros de propiedad provinciales.
El motivo de la declaración de la inconstitucionalidad porque no es materia de las provincias, las provincias
están exigiendo un requisito para la adquisición de derecho real, que no lo establece el Código Civil.
Sin embargo Bielsa, menciona una frase “feliz anomalía institucional”, porque en cierta manera esta inscripción
registral beneficiaba para la publicidad frente a terceros.
A pesar de la inconstitucionalidad de estos registros, igualmente siguieron existiendo.
Hasta la sanción de la Ley 17801 que legaliza esta organización de estos registros de propiedad.
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SISTEMAS QUE LA DOCTRINA DESARROLLA
1. DERECHO FRANCÉS: Hasta el año 1855, no había un registro muy organizado, para ellos el derecho real se adquiría
con el acto jurídico que se realizaba.
Tenían un sistema de transcripción solo para hipoteca y donaciones.
Después del año 1855 ya se creó registro para los demás derechos reales, pero era facultativo, no incluía a
todos, por ej no había obligación de transcribir los actos mortis causa. No era un registro convalidante
2. SISTEMA GERMÁNICO: sistema más perfecto. Se organizaba a través del folio real, se tenía en cuenta el inmueble.
Registro convalidante (si ingresaba un título con algún vicio, quedaba subsanado).
Dividían el acto, por ej una escritura de compraventa, una cosa era el acuerdo entre Pedro y Juan (tal inmueble
por tal precio), este título no ingresaba al registro germánico, lo que ingresaba era una acuerdo entre el
comprador y el vendedor de cambiar la titularidad del inmueble que existía en el registro de la propiedad (algo
así como au plausum) con eso quedaba subsanado los vicios que podía adolecer el acto. Y si el acto que no entraba
al registro tenía algún vicio, allí teníamos un derecho personal por el cual el comprador podía ir en contra del
vendedor por la figura del enriquecimiento sin causa.
Tiene la fe pública registral (quien está inscripto como propietario, es el propietario).
Registro real, convalidante, de inscripción (porque se anotaba con breves notas).
3. SISTEMA TORRENS: se trató de incorporar a Argentina.
Origen en Australia.
Registro convalidante, y tenía un seguro por si se producía algún tipo de daños al que fuera adquirente o a un
tercero que se hubiese dañado con la inscripción en el registro de ese inmueble.
Todos los inmuebles pasaban a la Corona, entonces quienes otorgaban los títulos era la Corona, tenían todo
un procedimiento y sector para el estudio de títulos jurídicos y topográficos con agrimensores, etc. Todos los
títulos que se matriculaban o inmatriculaban estaban perfectamente estudiados y se publicitaban. Se les otorgaba
al adquirente un certificado, no derivaba de nadie (no del anterior propietario), derivaba de la Corona, eran títulos
originarios.
Ese título que otorgaba la titularidad podía ser endosado, y entonces esa persona iba a cambiar la titularidad
al registro.
NUESTRO REGISTRO (Ley 17801)
● Registro declarativo
● no convalidante (art 4), la inscripción no convalida. Art. 4º - La inscripción no convalida el título nulo ni subsana
los defectos de que adoleciere según las leyes.
● real
● de inscripción
● y obligatorio (en cierta manera) con fundamento del art 23 de esta ley 17801
Esta ley 17801 del registro de la propiedad, viene de la mano de una modificación que se le hizo al Código
Civil de Vélez, en el año 1968, la ley 17.711.
En la ley 17.711, hay un artículo que modifica un art del CC, y ese art es el artículo 2505, que genera una gran
duda respecto de si la inscripción en el registro es constitutiva o declarativa.
Art 2505 CC. La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará
perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que
corresponda.
- La adquisición o transmisión de un derecho real, quedará perfeccionada: generó la gran duda si con esta
modificación el registro pasaba a ser constitutivo (o si seguía siendo declarativo)
Inmediatamente, se dicta la ley 17801 (con poquitos días de diferencia) que aclara esa situación: y el art 2 de
ley 17801
Art. 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su
publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o
anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
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a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Con este artículo queda aclarado totalmente el art 2505 del CC, y la duda de si el registro era constitutivo o
declarativo: el derecho real (en materia inmueble) nace fuera del registro.
Es un registro declarativo para su publicidad, a los efectos de la oponibilidad respecto de terceros.
B) PRINCIPIOS REGISTRALES
Son pautas fundamentales y organizativas para el registro y para las soluciones que se van a dar.
1) PRINCIPIO DE PRIORIDAD: primero en el tiempo, primero en el derecho.
Entra a regir cuando hay un conflicto de intereses. Cuando hay dos personas que se quieran ubicar en la misma
posición.
Ej. dos personas que quieren ser titulares de derecho de dominio de un mismo inmueble, ya que son
excluyentes. O en el caso de que se inscriban dos hipotecas sobre el mismo inmueble, no son excluyentes pero a
una hay que darle prioridad.
Porque si nadie pretende mi misma ubicación, no hay problema.
Se da cuando tenemos derechos reales ya constituidos, o derechos que tengan la apariencia de derecho real
(por ej. un justo título).
- Prioridad y publicidad. Derechos reales. Derechos personales.
Dentro del CCyC:
Artículo 750. Tradición
El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en
contrario.
Prioridad en derechos personales.
Artículo 756. Concurrencia de varios acreedores. Bienes inmuebles
Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a
título oneroso, tiene mejor derecho:
a) el que tiene emplazamiento registral y tradición;
b) el que ha recibido la tradición;
c) el que tiene emplazamiento registral precedente;
d) en los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.
Este artículo es importante para determinar la prioridad, más allá de lo que establece en materia registral la
ley 17801.
● No nació el derecho real aún.
● Donde hay varios acreedores que reclaman al deudor.
● Deben ser de buena fe y a título oneroso.
Prioridad:
1) emplazamiento registral + tradición
(el que se le haya inscrito su título en el registro de la propiedad + quien tiene la cosa).
Ej. Roberto le vendió a Pedro, José y María, el mismo inmueble, pero tiene justo título (el que se los vendió no
tenía capacidad para vender o no era su titular), en este caso se le da prioridad al que tenga emplazamiento +
tradición, siempre que sean de buena fe y a título oneroso.
2) a quien se le haya hecho tradición de la cosa (a quien tenga la posesión de la cosa)
3) el que tiene emplazamiento registral precedente
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4) el que tiene título de fecha cierta anterior (ej entre pedro, José y maría, el que tiene el boleto de
compraventa de fecha cierta anterior)
Artículo 757. Concurrencia de varios acreedores. Bienes muebles
Si varios acreedores reclaman la misma cosa mueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título
oneroso, tiene mejor derecho:
a) el que tiene emplazamiento registral precedente, si se trata de bienes muebles registrables; por ej un
automotor.
b) el que ha recibido la tradición, si fuese no registrable;
c) en los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.
Prioridad registral: prioridad dentro del Registro de la Propiedad.
La prioridad de los derechos reales siempre va a estar dada por el primero que haya constituido su derecho
real con título, modo suficiente (y escritura pública si es inmueble).
Dentro del Registro ingresan las cártulas donde hay un negocio jurídico (documentos portantes de tal causa o
acto jurídico por ej. compraventa, permuta, donación)
Art. 5. Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su otorgamiento,
se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
Prioridad
● Directa: cuando yo voy al registro y presento el documento para su registración
Ej. el juez dispone un embargo sobre inmueble, va el abogado, lo ingresa al registro, el registro le da un número
diario de ingreso y lo anota en el libro diario. Esto se aplica también para medida de no innovar, inhibición.
● Indirecta: aquella por la cual, yo a través de un certificado registral, hago una reserva. Le pido al Registro
que me reserve la prioridad de ingresar un documento antes que otro.
Por ej. si quiere caer un embargo sobre el inmueble, el Registro le va a decir que no va a poder porque está
hecho la reserva de escritura pública de compraventa por tal escribano.
Art. 23. Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así
como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y
de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la
certificación.
- Cuando hablamos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, se
solicita el certificado, y esto da prioridad indirecta.
- Podemos pedirle al Registro de la Propiedad que emita un certificado que nos informen quién es el titular del
inmueble, si éste está sujeto a una medida cautelar, si el titular está inhibido o no, y con ese certificado que nos
da el Registro, nos da un determinado tiempo, para que nosotros hagamos la escritura pública. Y después nos da
otro tiempo para que ingresemos la escritura pública al Registro de la Propiedad.
Reserva de prioridad
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1) 15 de Septiembre: pido certificado al Registro de la Propiedad con la información del inmueble. Ese
certificado demora algunos días en salir.
2) 20 de Septiembre: expiden certificado, con la fecha de expedición, junto con una matrícula y respondiendo
a lo que yo pregunté (quien es el titular, si tiene alguna medida cautelar, si el titular está inhibido, etc.)
A partir de la fecha de expedición, contándose el mismo día, o sea el 20/09 a las 00 hs del mismo día, el
Escribano tiene 15/25/30 días para otorgar la escritura (para llamar al comprador, vendedor, cónyuge si se
requiere el asentimiento conyugal, para que vengan a la escribanía a firmar la escritura)
‒ 15 días: si el escribano tiene el domicilio de su registro en el lugar del asiento del Registro de la Propiedad
inmueble, ejemplo tiene hasta el día 4 de octubre.
‒ 25 días: si el registro del escribano está fuera del departamento del Registro de la Propiedad
‒ 30 días: si el escribano es de otra provincia.
(Si bien se dictó una ley provincial en la cual se modifican todos los plazos a 30 días, los escribanos no la
cumplen ya que una ley provincial no puede modificar una ley nacional, por lo tanto los escribanos siguen
aplicando dichos plazos explicados)
Los cuento a partir de la fecha de expedición del certificado.
Esos 15/25/30 días para que las partes (comprador-vendedor) otorgan el acto (firmen la escritura pública)
El escribano autoriza el acto, le da carácter de documento público, da fe.
3) El 30 de Septiembre entra un embargo al Registro de la Propiedad, lo deja entrar y lo inscribe de manera
provisoria al embargo, porque se respeta el plazo que tiene el escribano para presentar la escritura.
Si no cumple con el plazo 15/25/30 días, va a ingresar el embargo, como definitivo, y yo voy a perder la
prioridad.
Lo importante es que el escribano/a cumpla con los plazos para que cualquier título, embargo, medida cautelar
que quiera ingresar, el Registro la anote de manera provisional.
4) El 02 de Octubre se autoriza la escritura pública.
A partir de la autorización de la escritura pública tengo 45 días para ingresarla en el Registro, cuento a partir
del día siguiente (no cuento el día en que se firmó la escritura)
5) El 01 de Noviembre ingresa la escritura al registro.
En todo este proceso, por el cual pedí el certificado registral, se produce el BLOQUEO REGISTRAL.
Produce una inmutabilidad del estado jurídico del inmueble y de la persona titular de ese inmueble.
(para poder realizar la escrituración tranquilos y que el vendedor por ej, no constituya una hipoteca o
embargo sobre el inmueble. Da seguridad que haciendo todo en el plazo legal y si entro un embargo va a tener
que esperar)
El cierre y el bloqueo registral no son sinónimos (aunque los libros así lo establezcan)
16/09/21
Decíamos:
Principio de prioridad: estaba dado cuando había conflicto de intereses entre los documentos que ingresan al
registro de propiedad.
- Prioridad directa: se daba con el primer documento que ingresaba al registro, y podía ser modificada a través de
la reserva de prioridad, en relación al plazo que establece el art 5 de la ley 17801 y vamos a ver que también
puede ser modificada por autonomía de la voluntad.
Prioridad de la documentación
- Art 19 Ley 17801
La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la
fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo
40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá
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resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con
precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación
para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
- habla de que la prioridad va a estar dada por el número y la fecha que se le den a los documentos que
ingresen al Registro de la Propiedad (primero en el tiempo, primero en el derecho)
- Art 40 ley 17801 se refiere al ordenamiento diario
Artículo 40. - El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local, llevará un
sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos por orden cronológico,
asignándoles el número correlativo que les corresponda.
- Se llaman asientos de presentación, cuando llega un documento al registro se anota (ahora digitalmente),
ingresa y a cada documento se le da un número de ingreso con la fecha y la hora.
MODIFICACIÓN DE LA PRIORIDAD
La prioridad puede ser modificada por:
1. El plazo que dispone el art 5 de la ley 17801 (explicado anteriormente)
Artículo 5- Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
2. Reserva de prioridad: respecto del certificado registral. Explicada anteriormente.
Artículo 25. - Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará
nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el
del plazo que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en
dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la
inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
- O sea, si hay otro escribano que pide certificación del mismo inmueble también se lo van a dar, pero el
Registro le va a advertir que hay un certificado expedido anteriormente y tiene prioridad.
- Estas otras inscripciones o anotaciones van a tener carácter preventivo o previsional y van a estar
supeditado al cumplimiento de los documentos ingresados anteriormente.
Modelo de matrícula
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Diferencia entre bloqueo registral y cierre registral
Ya que la doctrina los confunde o establece que son lo mismo, no es así, existen diferencias.
Donde dice escrit. 152 de fecha 15/10/2010. Escribana Lasagna. Registro 502. Entró en el diario 41.311.
La profe llevó la escritura para que la inscribieran entonces la entró, el Registro en el ordenamiento diario (art
19, art 40) dio un número de diario, y la fecha de el ordenamiento diario. Entró la escritura 152 y resulta que el
Registro hace el asiento. Cuando califica la escritura observa que hay un error, lo inscribe provisionalmente, y le
da una prórroga de 180 días a los efectos de que subsane la observación.
Posteriormente a través de la escritura 42 de fecha del 15/04/11 la profe hace una rectificación (otra escritura)
para subsanar el error que le habían observado. Entra la escritura subsanatoria en el diario 15.233 del 10/05/2011
y posteriormente la escriben definitivamente. Viene de A-3. Inscribe la escritura de compraventa definitivamente.
Ahí se produce el cierre registral.
‒ Durante todo este proceso estaba el bloqueo registral
‒ Cierre registral: equivale a la inscripción definitiva del documento, cuando termina el proceso inscriptorio.
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Nosotros tenemos en nuestro sistema, un rango de avance. Significa que cuando un documento ingresa al
Registro, se anota, está en un primer lugar de referencia. Y luego ingresa otro, está en segundo grado de
preferencia.
Por ej. tenemos un embargo con prioridad, y luego ingresa otro en segundo grado. Hablamos de rango de
avance porque por ej. si el primer embargo se paga, cancela o caduca, el segundo embargo pasa a primer grado.
Cuando una anotación se cancela o caduca, el otro asiento que está por debajo, originado por otro documento
que ingresó posteriormente (se encuentra en segundo grado), pasa a primer grado.
Ej hay un embargo, se cancela y avanza otro embargo que fue establecido posteriormente.
3. Por la autonomía de la voluntad (segunda parte del art 19)
Artículo 19. - La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se
establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se
refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la
prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad
formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro
orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
Se dan 4 situaciones por autonomía de voluntad: reserva de rango, posposición de rango, permuta de rango,
y coparticipación de rango.
Reserva de rango
Cuando se constituye una hipoteca, se reserva el derecho de constituir otra de grado preferente.
Ej. le pido suma de dinero a mi amigo, me la presta pero quiere asegurarse de que le devuelva el dinero,
entonces dice vamos a constituir una hipoteca, bueno, pero yo le digo que no me va a alcanzar ese dinero, y que
le voy a pedir más dinero al banco.
Si se constituye el derecho real de hipoteca, mi amigo estaría primero en la escritura pública con rango de
preferencia, pero el banco no quiere quedar en segundo lugar de preferencia.
Entonces acordamos con mi amigo que en la escritura pública yo me reservo constituir una hipoteca de grado
preferente (que sería la del banco).
Para darle seguridad a esa primera hipoteca que constituyó tengo que aclarar hasta qué monto voy a constituir
la hipoteca posterior.
Doctrina discute si se podría constituir una sola hipoteca o más de una hipoteca
→ mayoritaria: dice que se puede constituir más de una, siempre que todas esas hipotecas sumadas (con capital,
intereses, costas y costos) no supere el monto de la reserva realizada en la primera escritura. (ej hasta un
millón, una que sea de 400.000 y otra de 600.000)
→ también hay que establecer el plazo, caso contrario el plazo va a estar puesto si es que llega a entrar una
medida cautelar sobre el inmueble, por ej un embargo, ahí ya no se puede establecer una hipoteca de grado
preferente porque ya hay un acreedor embargante que tiene prioridad sobre cualquier autonomía de voluntad
Posposición de rango
Convenio que se hace sobre el rango por el titular de un derecho inscripto de rango compatible y que acepta
retroceder en el rango a favor de otro, que se constituye en ese momento.
Acto ya inscripto que retrocede por un acto nuevo que se va a inscribir.
Ya hay un rango inscripto, y el nuevo que se está constituyendo aún no está inscripto, pero se solicita que este
preste acuerdo para que este nuevo pase a primer lugar, y el anterior pase a segundo.
Ej. hicimos la hipoteca con mi amigo, inscripto en primer lugar en el Registro de la Propiedad, le pido dinero a
María, hacemos hipoteca para garantizar su pago en la escritura que está formalizada aparece mi amigo y presta
acuerdo para que la hipoteca tenga preferencia a la de él, está aceptando la posposición del rango.
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Permuta de rango
Cuando hay dos derechos ya inscriptos, se ponen de acuerdo y permutan, pero si hay más de dos grados
(tercer, cuarto, quinto, etc) deberán pedir la conformidad de los otros embargantes
Por ej. Están inscriptas dos hipotecas a favor de Juan y María, y se permutan la preferencia.
Ej.
Primer grado. hipoteca de Juan
Segundo grado. embargo de rentas.
Tercer grado. embargo por accidente de tránsito.
Cuarto grado. hipoteca a favor de María.
‒ para que se de la permuta de rango, se necesita la conformidad si hay entremedio (por ej. si permutan 1 y 2
pueden permutar sin solicitar autorización a otros/ pero si se quieren permutar 1 y 3 deben requerir autorización
al 2)
Coparticipación de rango
Art 19 … compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
Todos van a ser de primer grado, todos cobran de acuerdo a su crédito y si no alcanza, se cobra a prorrata.
Se puede dar en un segundo rango.
O si hay uno en rango preferente, el puede autorizar que se compartan el primer rango de preferencia.
2) PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN
Concepto y naturaleza
La naturaleza jurídica de la inscripción en nuestro sistema es declarativa, inscribe el derecho que nació fuera
del registro, que solo es a la oponibilidad de los terceros, salvo en los casos de automotores o caballos de carrera
pura sangre.
Tiene la finalidad de hacer cognoscible o de dar la posibilidad de conocer un hecho o acontecimiento jurídico.
La finalidad es tan sólo declarativa, porque el derecho ya nació fuera del registro de Propiedad.
Se discutió también si la inscripción puede observar la tradición del derecho real, surgió la gran duda de que si
la tradición es constitutiva del derecho real, es necesario la inscripción de la tradición.
La doctrina mayoritaria entiende que no es un tema calificable por el registrador si en la escritura no se
consigna que se ha hecho la tradición de la cosa, ya que se hace a través de actos materiales, y el registro no ve
esos actos materiales en el documento que ingresa al Registro de la propiedad.
El registro inscribe títulos, no inscribe el modo realizado para adquirir el derecho real.
El registro inscribe el título, el documento, el negocio jurídico que está inserto en ese documento.
Distintas clases de asientos
Asientos de
- Presentación: art 19 y art 40
- Matriculación
- Inscripción
- Anotación
Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CÓDIGO CIVIL
Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
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Hay que hacer una diferencia entre
- inscripción
- anotación
Algunos dicen que cuando se habla de inscripción, el asiento tiende a perdurar en el tiempo, en cambio, la
anotación es temporal, tiende a desaparecer en un tiempo más corto.
En el año 1969 se reunieron en Mendoza los directores de registradores analizaron el tema, y consideraron
que la diferencia entre la inscripción y la anotación estaba dada por lo siguiente:
→ en la inscripción se daba cuando era una toma de razón o asiento principal y podría tener un carácter definitivo,
provisional o condicional y que se practicaba en la matrícula cuando lo que ingresaba era un documento por lo
cual se constituya, modifique o extinga un derecho real (el asiento es principal).
→ anotación: ellos manifestaron que esta tiene un carácter temporal y que se practica en relación a una inscripción
(a un asiento principal), pero que esta anotación que se va a trasladar a un asiento, tiende a afectar la integridad
de la inscripción realizada.
Ej. si se hace una escritura de compraventa, este asiento va a ser principal, ese documento que ingresa es
portante de un acto jurídico que tiende a constituir un derecho real (ej dominio),
entra un embargo (documento judicial), genera un asiento en el registro de la propiedad pero está afectando
a la inscripción de la compraventa, a ese asiento principal, afecta a su integridad. Es una anotación temporal,
tienen un tiempo (ej 5 años), afecta a la integridad del asiento principal (compraventa).
Tercero registral
Tres posiciones doctrinarias:
Nosotros decimos que inscribimos en el Registro de la Propiedad a los efectos de su oponibilidad, para hacerlo
oponible a terceros. ¿Y quién es el tercero? ¿es toda la sociedad el tercero?
1 - Una parte de la doctrina dice que el tercero es el que no es parte del documento que ingresa al registro.
Y el que no es parte, es todo el resto, entonces sería como decir que la inscripción es constitutiva y que nace
el derecho dentro del registro, entonces no tiene mucha validez esta posición.
2- Adrogué: hace una diferencia entre el tercero latino y el tercero germánico.
Pero en síntesis la posición de él es que se pregunta ¿a qué tercero no es oponible el acto jurídico que tiene
efectos entre partes?
El tercero registral es aquel que encontró un lugar dentro del registro de la propiedad, es aquel que
desconociendo la mutación que se realizó en el registro de la propiedad, Por ej. La acreedora de Juan, que no
conocía que Juan había vendido el inmueble a Pedro, embarga el inmueble porque cree que sigue siendo de Juan.
Esta acreedora que embargó y se inscribió a su nombre (María), la protege porque inició el juicio, y lo llevó a
anotar en la matrícula donde se establece la titularidad de Juan sobre el inmueble. Se protege a ella porque se
ubicó dentro del registro de la propiedad.
Postura que toma el titular de cátedra: Entonces es aquel encuentra un emplazamiento dentro del registro de
la propiedad, porque desconocía el cambio, la mutación dentro del registro (siempre que sea de buena fe).
3- Alterini. Tercero son los terceros interesados, los cuales pueden surgir perjudicados por esa modificación
que se realizó de ese derecho real y que no fue inscripto (ej acreedores), en contraposición a los terceros
desinteresados a los cuales no les genera ningún perjuicio la inscripción o no de la mutación realizada.
Entonces los terceros interesados son todos aquellos titulares de derechos subjetivos que se vean perjudicados
por esta mutación que no fue inscripta.
Matriculación. Procedimientos
Artículo 10. - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se
refiere el artículo 2º, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación.
Exceptuándose los inmuebles del dominio público.
Asiento de matriculación
Necesitamos que los inmuebles sean matriculados
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Los inmuebles que estaban en folios cronológicos, van a pasar a ser matriculados. Y los nuevos directamente
se matriculan.
¿Cómo es el proceso de pasar del folio cronológico a la matrícula? depende de cada registro de propiedad.
- Cba: se pasaba de folio cronológico a matrícula cuando respecto de ese inmueble se produce una mutación
jurídica (ej se vende el inmueble).
Luego el Registro de la Propiedad comenzó a convertir (de oficio) a los folios cronológicos, los pasó al folio real.
Igualmente existen inmuebles que no pueden ser pasados al folio real, continúan con folio cronológico (faltan
planos o no cumplen requisitos necesarios que establece la ley de mensura, etc.)
Artículo 11. - La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una característica
de ordenamiento que servirá para designarlo.
- cada inmueble, tendrá un folio real (una matrícula) y una identificación (cada inmueble tiene un número de
matrícula)
Artículo 12. - El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable.
Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas,
superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización.
Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura
correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten.
Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las
escrituras públicas. Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase
de sociedad y domicilio.
Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su
clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio
que exista al momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del
documento en el Registro.
Requisitos para el asiento de matriculación: primer asiento que se realiza
1. Firma del registrador responsable
2. Se redactará sobre la base de breves notas: recordemos que nuestro sistema es de inscripción, no de descripción,
inscribimos simplemente lo esencial.
3. Datos del inmueble: indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualización.
4. Además, cuando exista, se tomará razón de la nomenclatura catastral: se identificará el plano de mensura
correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten.
Catastro es un registro físico, con la nomenclatura catastral (departamento, pedanía, localidad,
circunscripción, manzana, parcela) yo teniendo estos datos surge el plano de donde está ubicado el inmueble,
como así también el número de cuenta que tiene el inmueble en catastro.
5. Datos personales que se requieran para las escrituras públicas: expresa el nombre del o de los titulares del
dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o
personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio.
6. Se hará mención de la proporción: de una sola persona o coposeedores
7. O en el monto del gravamen: ej un asiento de hipoteca
8. Título de adquisición: por ej venta.
9. Se expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el Registro.
Artículo 13. - Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas como partes resultaren,
anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única matrícula de las anteriores,
poniéndose nota de correlación. En ambos casos se vinculará la o las matrículas con los planos de mensura
correspondientes.
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- Habla de la división o unificación de inmuebles.
División de inmueble:
¿Qué pasa si un inmueble que está en una matrícula se divide en dos?
Se van a crear dos matrículas. Esta matrícula madre se da de baja, y se crean dos nuevas matrículas.
Unificación de inmuebles:
Cuando dos inmuebles se unen, se va a crear una sola matrícula para esos inmuebles que se han unido.
Tracto sucesivo. Prioridad. Efectos
Artículo 14. - Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se registrarán:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio;
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 22, 24 y
concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden cronológico que impida
intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible,
con la debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos,
especialmente con relación al derecho que se inscriba.
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