Volver a Derechos Reales, Intelectuales y Registral
Derechos Reales, Intelectuales y Registrales
Dr. Clerc
1
UNIDAD 16: DERECHO REAL DE HIPOTECA
CONCEPTO: (art. 2205): “Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre
uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al
acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido el crédito garantizado.”
El derecho del acreedor hipotecario constituye un gravamen real con relación al dueño de la cosa
que, desde la constitución y hasta la extinción, tiene sobre ella un dominio imperfecto, sujeto al
régimen de la carga real que lo grava. Esa imperfección no le impide realizar actos de disposición
sobre la cosa, de manera tal que es posible que la propiedad se encuentre en cabeza de otro
titular en el momento de realizar la ejecución.
El cambio de titularidad no afecta el poder jurídico del acreedor sobre el inmueble, ya que es la
cosa y no su titular lo que garantiza la obligación que le es debida. En ejercicio del derecho de
persecución que la ley le confiere, si el deudor incumple, el acreedor hipotecario podrá ejecutarla
en manos de quien se encuentre con el objeto de cobrarse con su producido.
Se trata de un derecho real que recae sobre cosa ajena y es accesorio del crédito que garantiza.
No se ejerce por la posesión, dado que no existe tradición de la cosa, que continúa en poder de
su propietario. Es oponible a terceros a partir de la inscripción de la escritura constitutiva del
gravamen en el registro de la propiedad inmueble, con la excepción prevista en el artículo 1893
del CCCN que precisa que no podrán prevalerse de la falta de inscripción quienes participaron del
acto de constitución, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del
derecho real.
OBJETO: el gravamen hipotecario recae sobre uno o varios inmuebles, determinados de forma
expresa, que continúan en poder de su propietario, que no necesariamente es el deudor, toda vez
que un tercero, ajeno a la relación obligacional, puede afianzar la obligación de este con uno o
varios inmuebles de su propiedad.
NATURALEZA CONTROVERTIDA DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA: había una discusión
doctrinaria sobre si la hipoteca era un derecho personal o un derecho real.
Derecho personal: los que sostenían que la hipoteca era un derecho personal lo hacían en base
a dos argumentos:
1) La hipoteca es un derecho personal porque es accesoria de un derecho personal y por lo
tanto sigue la suerte del derecho principal.
2) La hipoteca es un derecho personal porque no hay relación directa con la cosa ya que no
hay posesión, y por lo tanto tampoco hay uso y goce de la cosa.
Derecho real: los que sostienen que es un derecho real contestan a los argumentos anteriores
de esta forma:
Derechos Reales, Intelectuales y Registrales
Dr. Clerc
2
1) Es cierto que la hipoteca es accesoria de un derecho personal, pero ante el hecho de que
el deudor incumpla con la obligación se ejecuta el derecho real de garantía. El derecho real
se ejerce en pleno y con toda la fuerza principal.
2) Los que no ven la relación directa entre la hipoteca y la cosa, ven de mala manera la
finalidad del derecho real de garantía. No se necesita nada personal del dueño de la cosa,
no hay necesidad de sujeto pasivo, porque el derecho real de garantía se puede ejecutar
sin la intervención del sujeto pasivo. Tiene ius persequendi y ius preferendi. Tiene
facultades ejecutorias.
NATURALEZA JURÍDICA DE LA HIPOTECA: el CCCN la enumera dentro de los derechos
reales en el inciso 1 del artículo 1887 y se refiere al instituto como tal. Define a la hipoteca como
un derecho real de garantía (art. 2205).
FORMA DE CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA: se debe hacer por escritura pública. Debe ser
inscripta en el registro de la propiedad inmueble. Esa inscripción dura 20 años.
PUBLICIDAD: la hipoteca se constituye y se extingue extrarregistralmente y resulta oponible a
terceros interesados y de buena fe a partir de la inscripción de la escritura constitutiva del
gravamen en el registro de la propiedad, en virtud del efecto declarativo de la inscripción.
LEGITIMACIÓN: (art. 2206): “Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los
derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y
superficie.”
Están legitimados para constituir hipoteca los titulares de:
1) Dominio
2) Condominio
3) Propiedad horizontal
4) Conjuntos inmobiliarios
5) Superficie
FACULTADES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO:
1) Conservatoria: si el acreedor observa que el deudor puede disminuir la garantía, el
acreedor le solicita al juez la facultad conservatoria. El juez resuelve una medida cautelar
de no innovar para que el deudor no modifique el inmueble. Esta medida tiende a que no
se disminuya el patrimonio del deudor.
Derechos Reales, Intelectuales y Registrales
Dr. Clerc
3
2) Restitutoria: el acreedor le solicita al deudor que restituya la garantía, que el inmueble
vuelva al estado anterior. Y si no se puede volver al estado anterior, le pide que entregue
otro bien en garantía, que agregue un suplemento de garantía.
3) Ejecutiva: cuando el deudor no tiene para dar un suplemento, el acreedor solicita la
caducidad de todos los plazos, es decir, el vencimiento de los plazos que tenía el deudor
para pagar (adelantar los plazos), aunque no esté en mora. Entonces el deudor va a tener
que pagar todo el crédito en su totalidad, y de no poder pagarlo, el acreedor le va a
subastar, y posteriormente ejecutar el inmueble. En síntesis, esta facultad consiste en
ejecutar la hipoteca como de plazo vencido, aunque el deudor no esté en mora.
El acreedor puede solicitar cualquiera de estas medidas sin tener un orden.
HIPOTECA DE PARTE INDIVISA: (art. 2207): “Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede
hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin
esperar el resultado de la partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del
condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.”
FORMA DEL CONTRATO CONSTITUTIVO: (art. 2208): “Forma del contrato constitutivo. La
hipoteca se constituye por escritura pública excepto expresa disposición legal en contrario. La
aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y
previamente a la registración.”
DETERMINACIÓN DEL OBJETO: (art. 2209): “Determinación del objeto. El inmueble que grava
la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie,
colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean
necesarias para su debida individualización.”
MULTIGRAVAMEN: el acreedor hipotecario goza de la facultad de hacer valer su preferencia
sobre cualquier derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente. La
preferencia implica que el derecho del acreedor hipotecario prevalece frente a otros derechos
reales de igual o distinta naturaleza conforme al principio “primero en el tiempo, primero en el
derecho”.
EL CASO DEL PROPIETARIO NO DEUDOR: el tercero puede adquirir el inmueble de dos
maneras distintas:
1) Como tercero poseedor: no se hace cargo de la deuda. Si el acreedor no acepta la
enajenación de ese inmueble (explicita o tácitamente), sólo puede ir contra el inmueble
hipotecado.
Derechos Reales, Intelectuales y Registrales
Dr. Clerc
4
2) En calidad de tercero adquirente: se hace cargo de la hipoteca. El acreedor puede
aceptar, y ante la falta de pago, el tercero adquirente responde con la totalidad del
patrimonio. Es decir, el acreedor puede ir contra el inmueble o contra el patrimonio.
DURACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN: (art. 2210): “Duración de la inscripción. Los efectos del
registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se renueva.”
CONVENCIONES PARALA EJECUCIÓN: (art. 2211): “Convenciones para la ejecución. Lo
previsto en este Capítulo no obsta a la validez de las convenciones sobre ejecución de la
hipoteca, reconocidas por leyes especiales.”
CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA: el procedimiento para la cancelación de la hipoteca es el
siguiente: el acreedor va al escribano y le dice que el deudor ya canceló la deuda. El escribano
hace una escritura de cancelación y se la entregan al deudor. No hace falta que el deudor firme.
La cancelación de la hipoteca es un acto unilateral del acreedor.
Unidad 16 hipoteca.doc
browser_emoji Estamos procesando este archivo...
browser_emoji Lamentablemente la previsualización de este archivo no está disponible. De todas maneras puedes descargarlo y ver si te es útil.
Descargar
. . . . .