CASENAVE Martina – VACAFLOR Nahir
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UNIDAD 14 – USUFRUCTO – USO Y HABITACIÓN - SERVIDUMBRES
Están mencionados dentro de la enumeración de los derechos reales del art 1887, y de acuerdo al art 1888
son derechos reales que se ejercen sobre cosa ajena.
A) USUFRUCTO
Es muy conocida, es muy usado este derecho real.
1) CONCEPTO
ARTICULO 2129.- “Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien
ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de
un derecho, cuando se lo menoscaba.”
Lo que a nosotros nos dieron es lo que tenemos que devolver, no podemos alterar la sustancia. El destino que
tenía la cosa cuando nos la dieron es el mismo que tenemos mantener y luego devolver. cuando se termina el
usufructo devuelvo exactamente la misma cosa con los deterioros normales que la cosa puede tener, porque el
usufructuario tiene la obligación de realizar los gastos para el mantenimiento de la cosa y de realizar las mejoras
necesarias que requiera la cosa.
2 figuras:
Usufructuario: tiene el uso, goce y disposición física y jurídica.
Nudo propietario: titular de la cosa, con ciertas posibilidades de disposición limitada a las facultades que tiene
el usufructuario.
El dueño de la cosa (nudo propietario) confiere al usufructuario las facultades de usar, gozar y disponer de la
cosa dentro de ciertos límites mientras que el dueño también conserva su poder de disposición. Todo esto por un
tiempo determinado.
2) OBJETO
Recae sobre cosas y derechos, en el art 2130:
ARTICULO 2130.- “Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una
parte indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
Inc a) Se puede constituir un derecho real de usufructo sobre toda la cosa o sobre una parte MATERIAL, por ej
la mitad de un inmueble, o sobre una parte IDEAL (una parte indivisa), por ej en un condominio, uno de los
condóminos, sin necesidad del consentimiento del otro condómino, puede constituir un derecho real de usufructo
sobre su parte ideal.
Cuando son varios los usufructuarios, se genera entre ellos un cousufructo y lo ejercerán por una parte indivisa.
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
Inc b) puede recaer sobre un derecho solo en los casos en que la ley lo prevé: se puede constituir sobre
acciones de sociedad anónima o sobre cuotas sociales (dependiendo el criterio si se considera que son cosas o
derechos), sobre marcas, sobre derechos intelectuales, etc.
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
Inc c) cosa fungible, pero el código lo limita a un conjunto de animales y en ese caso, si se mueren los animales
se puede extinguir en derecho real de usufructo o devolver otros animales.
En el último párrafo del art 2153 establece que “Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en
su totalidad sin culpa del usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si
el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo,
reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.”
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.”
Inc d) también en el caso de haber un testamento se puede determinar la constitución de un derecho real de
usufructo. El testador hace un legado a favor de una persona determinada a la cual le otorga el uso y goce de una
parte de su patrimonio.
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Cuando el usufructo es testamentario, el inventario y estado deben hacerse por escritura pública.
Debe respetarse la legítima, lo establece el art 2460 “Si la disposición gratuita entre vivos o el legado son de
usufructo, uso, habitación o renta vitalicia, el legitimario o, en su caso, todos los legitimario de común acuerdo,
pueden optar entre cumplirlo o entregar al beneficiario la porción disponible.”
3) CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO. LEGITIMACIÓN
ARTICULO 2131.- “Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un
derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.”
Están legitimados para constituir un usufructo:
- El titular de un derecho real de dominio
- Los condóminos, cada condómino respecto de la parte indivisa que le pertenece o todos los condóminos
con acuerdo sobre la totalidad.
- El titular de una propiedad horizontal, si bien no habla acerca de conjuntos inmobiliarios ni de la propiedad
horizontal especial, sí lo puede hacer.
- El superficiario podría constituir un derecho real de usufructo en cualquiera de las dos modalidades.
USUFRUCTO A FAVOR DE VARIAS PERSONAS
Cousufructo. Derecho de acrecer
ARTICULO 2132.- “Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y
simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho
de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.”
Pueden ser dos o más los usufructuarios. No es necesario que sus cuotas sean iguales, ello dependerá de los
previsto en el acto constitutivo. Si se guardó silencio, se presume que lo son.
Se extingue el usufructo cuando se extinga para el último de ellos, o bien venza el plazo previsto.
Importante: Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el
acto constitutivo se prevé lo contrario. Ej, se puede constituir un usufructo a favor de Juan, no hay dudas; también
se puede constituir un usufructo a favor de Juan, Pedro y María, cada uno va a tener 1/3 de ese usufructo, ¿qué
pasa si muere 1?, el usufructo va a subsistir para el resto en 1/3, tal cual se previó. No es que va a acrecer el
usufructo del resto, sino que el usufructo en favor de la persona que falleció vuelve al nudo propietario, salvo que
expresamente se hubiese establecido el derecho de acrecer.
Esto es muy común cuando los padres donan a sus hijos para evitar el día de mañana hacer una declaratoria
de herederos y el juicio sucesorio. Entonces, se constituye el usufructo a favor del padre y de la madre, lo
conveniente es que establezcan expresamente el derecho de acrecer porque si uno de los padres fallece, y no se
estableció el derecho de acrecer, vuelve esa parte, ese 50%, al nudo propietario. Y el nudo propietario tendría
sobre ese 50% el dominio y el usufructo con el otro 50%, por lo cual es usufructuario tendría limitado el uso y
goce de la cosa en ese 50%.
Prohibición de usufructos sucesivos
“No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado
en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.”
SÍ se puede constituir un usufructo a favor de varias personas, ej constituir un usufructo a favor de A, B y C
conjuntamente.
Lo que nos quiere decir es, por ej: yo NO podría estar constituyendo un derecho real de usufructo a favor de
Juan, cuando él se muera, a favor de María, y cuando María se muera, a favor de Pedro.
El código no permite esto porque se trata de un derecho temporario y vitalicio, y de admitirse su duración
podría ser muy extensa. Además, porque se estaría incidiendo en un orden sucesorio, y el orden sucesorio es de
orden público. Pero sí podría constituir usufructo a favor de Juan, y si Juan no puede o no quiere aceptar, lo
constituyo a favor de María, y si María no puede o no quiere aceptar, lo constituyo a favor de Pedro.
De manera sucesiva NO SE PUEDE
De manera conjunta y simultánea SI SE PUEDE, con derecho a acrecer si lo establecemos expresamente.
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Si se hubiere constituido un usufructo de manera sucesiva, no implica que se declare la nulidad del acto
constitutivo, sino que será válido en la medida que sea ejercido sólo por uno de los usufructuarios.
Así mismo establece que una excepción “a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda
aceptar el usufructo”, entonces si Juan no quiere o no puede aceptar el usufructo, el usufructo será válido para
María.
Prohibición del usufructo judicial
ARTICULO 2133.- “Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o
imponer su constitución.”
Lo que no está permitido es que el juez IMPONGA el usufructo, es decir que el juez diga “constitúyase un
usufructo”; pero cuando surja de la voluntad de las partes, se puede hacer por medio de la escritura pública frente
a un escribano o por vía judicial, ejemplo de vía judicial:
Juan muere y tiene como herederos a su cónyuge y a su hija María, se inicia la declaratoria de herederos, han
sido declarados como herederos la cónyuge y María, y luego viene el juicio sucesorio o proceso partitivo (se
aplican las reglas de la sucesión, todos mayores de edad); se hace el inventario de los bienes del causante (Juan),
inmueble que Juan lo había comprado con su cónyuge por lo cual es un bien ganancial; se hace el evalúo; luego
el acto partitivo, mitad al cónyuge y la otra mitad a la hija. Pero resulta que la cónyuge no quiere que el inmueble
quede a su nombre y la otra mitad al nombre de la hija para evitar que cuando fallezca, la hija tenga que hacer
otro juicio sucesorio, entonces María y la madre se ponen de acuerdo para la madre tenga el usufructo y María la
nuda propiedad de todo el bien. De todo esto sale una sentencia aprobando ese acuerdo de la madre y la hija, y
se adjudica usufructo para la madre y la nuda propiedad para María.
Este ejemplo no entra dentro de la prohibición del usufructo judicial. Lo que está prohibido es que el juez
ORDENE o IMPONGA el usufructo judicial.
MODALIDADES DE CONSTITUCIÓN
ARTICULO 2134.- “Modos de constitución. El usufructo puede constituirse:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
Yo soy titular de un derecho real de dominio, le transmito a otro el uso y goce (viva en el inmueble, lo alquile
o lo de en comodato) y yo me quedo con la nuda propiedad
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
Yo tengo la titularidad de un derecho real de dominio, me quedo con el uso y el goce y transmito al otro la
nuda propiedad. Se acostumbra a hacer para evitar con el proceso sucesorio, en donde le donan a los hijos la
nuda propiedad y se reservan el usufructo.
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.”
El titular del derecho real de dominio no se queda con nada, a una persona le da el usufructo y a otra persona
le da la nuda propiedad.
Hay otras maneras de constitución no enumeradas en este artículo, son:
‒ Las disposiciones de última voluntad: a través de un testamento se puede determinar que a uno le doy
la nuda propiedad y a otro el usufructo.
‒ Por la partición: ejemplo la partición judicial del ejemplo anterior de la muerte de Juan.
‒ Por prescripción adquisitiva corta o larga: la corta, nos va a permitir sanear el título; larga, poseer la
cosa por tiempo que determina la ley pero con intención de usufructo, no necesariamente de dominio.
PRESUNCIÓN DE ONEROSIDAD
ARTICULO 2135.- “Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del usufructo se presume
onerosa.”
Si no se dice que el usufructo es gratuito, la ley presume que es onerosa. Si queremos que sea gratuito, hay
que expresarlo. Si queremos que sea vitalicio, lo vitalicio se presume, si no se dice el tiempo se presume que es
vitalicio.
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Puntos importantes: derecho de acrecer, presunción de onerosidad.
4) MODALIDADES
ARTICULO 2136.- “Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o
plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el
usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a
plazo suspensivos, la constitución sólo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.”
Puede estar ser por cualquier modalidad, menos condición o plazo suspensivo porque sino no tenemos el
nacimiento de un derecho real.
5) EL INVENTARIO
ARTICULO 2137.- “Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar
el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y
capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por
instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar
y determinar el estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no efectivizada.”
Inventariar consiste en efectuar un detalle descriptivo de cada cosa que compone el usufructo y del estado en
que se encuentran. También es importante que se fije el valor de los bienes a entregar.
Establece la obligación de realizar el inventario, si son mayores de edad se puede hacer por instrumento
privado pero si son menores de edad si o sí por escritura pública.
El inventario sirve para determinar el estado del bien porque si nada se dice, se presume que el bien está en
buen estado. Esto toma relevancia cuando culmina el usufructo, ya que el usufructuario deberá entregar la misma
cosa con los deterioros o desgaste normal por el uso y el paso del tiempo. Porque si nada se dice, se presume que
se encuentra en buen estado.
Esto se hace al momento de constituir el usufructo, no cuando se reserva. Porque cuando se reserva el
usufructo no existe la obligación de inventariar.
Finalidad: determinar si es una casa o conjunto de animales o determinar qué cantidad de luces hay en una
casa + determinar el estado.
ARTICULO 2138.- “Presunción. La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace presumir
que se corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en buen estado de conservación,
excepto que se haya previsto lo contrario.”
Entonces, el inventario permite devolver la cosa en las condiciones que se recibe si es que no estaba en buenas
condiciones.
ARTICULO 2139.- “Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de constitución puede
establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía suficiente, por la conservación y
restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.”
Esta garantía u obligación de dar una garantía es OPTARTIVA, sí puede dispensarse (NO sucede lo mismo con
el inventario ya que es obligatorio)
Tipos de garantías: real (prenda, hipoteca, anticresis) + personal (fianza, fideicomiso, etc) + seguro de caución
(igual que en el contrato de locación, ya que cuando existe un garante, el mismo garantiza que se pague el alquiler
y que la cosa sea devuelta en condiciones).
ARTICULO 2140.- “Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin
perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.”
El usufructo termina con la vida de una persona, no es transmisible por causa de muerte, salvo cuando se habla
con el derecho de acrecer. Pero en ese caso no es que se transmite a los herederos, simplemente no vuelve al
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nudo propietario porque cuando existe el derecho de acrecer va a los otros usufructuarios pero en ningún
momento entra en lo que es el acervo sucesorio del causante (usufructuario)
Antes el usufructo no se podía transmitir por actos entre vivos, era inembargable e inejecutable porque no se
podía transmitir. Con la sanción del CCyC, en el concepto dice “…y disposición jurídica” por lo que este derecho lo
puedo transmitir por actos entre vivos.
6) DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO Y DEL NUDO PROPIETARIO
→ DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO
ARTICULO 2142.- “Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su
propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con carácter previo
a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución
del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos
personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al
nudo propietario.”
Primera oración: “El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente
la que determina el límite máximo de duración del usufructo”, es decir, si yo tengo un derecho real de usufructo,
lo puedo transmitir a otra persona. ¿cuál es el límite de tiempo por el cual esa otra persona va a poder tener ese
derecho de uso, goce y disposición jurídica? La vida del primer usufructuario o el tiempo determinado para el
primer usufructuario, de a acuerdo a cuál suceda primero.
Segunda oración: “Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía
suficiente de la conservación y restitución del bien.”, se vuelve a establecer lo de la garantía porque el nudo
propietario cuando constituyó el usufructo confió en quien es el usufructuario para que use y goce de la cosa y la
devuelva en las condiciones que se encontraba. Pero cuando el usufructuario se lo transmite a otra persona, ahí
hay obligación por parte del nuevo usufructuario de garantizar al nudo propietario tanto el uso, el pago
correspondido (si es oneroso) como la devolución de la cosa en el estado en que se encontraba.
¿el usufructuario puede constituir otros derechos reales o personales? Sí. El usufructuario puede constituir
derechos reales de servidumbre, de anticresis, uso, habitación; derechos personales de uso y de goce. En ninguno
de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
Dependiendo sobre qué va a recaer el usufructo: si es una parte material o indivisa; si es indivisa, el
usufructuario no puede constituir un derecho real de servidumbre. Entonces hay que ver sobre qué objeto recae
ese derecho real de usufructo para ver qué derecho real o personal puede constituir el usufructuario.
ARTICULO 2143.- “Mejoras facultativas. El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de las que está
obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar su pago, pero puede retirarlas
si la separación no ocasiona daño a los bienes.”
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento y las necesarias para la
conservación de la cosa, y las demás que se originen por su culpa. Puede realizar otras, si no alteran la sustancia
de la cosa.
Aun cunado dichas mejoras aumenten el valor de la cosa, el usufructuario, al extinguirse su derecho, no puede
reclamar su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes, salvo que el dueño prefiera
pagar su valor para que aquél no las retire.
ARTICULO 2144.- “Ejecución por acreedores. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo,
el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los
bienes.”
Así como el usufructo es transmisible, lógicamente los acreedores tendrán derecho a embargar y a ejecutar
ese derecho de usufructo.
ARTICULO 2141.- “Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al usufructuario singular o
universal:
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a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está
obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su
extinción;
El usufructuario tiene derecho a percibir los frutos, a quedarse con los percibidos y a exigir los pendientes al
tiempo de constituirse el usufructo.
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción
pertenecen al nudo propietario;
c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin
contraprestación alguna.”
→ OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
ARTICULO 2145.- “Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del
usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada
de hecho.”
El código impone NO ALTERAR SU SUSTANCIA, más que una obligación es un LIMITE.
ARTICULO 2146.- “Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero
mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa.
No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de
la extinción del usufructo.”
ARTICULO 2147.- “Mejoras anteriores a la constitución. El usufructuario no está obligado a hacer ninguna
mejora por causas originadas antes del acto de constitución de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su
estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.”
ARTICULO 2148.- “Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario debe pagar los
impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.”
Hay una divergencia entre lo que establece el CCyC y el Código Tributario.
Cuando hay un derecho real de usufructo constituido:
- el Código Tributario: corresponde el pago de los impuestos y tasas correspondientes al NUDO PROPIETARIO;
- en el CCyC: establece en cabeza del usufructuario el pago de las tasas, impuestos, contribuciones y expensas
comunes.
Hay que tener cuidado con esto porque difiere quien es el sujeto obligado en estas situaciones.
Por ejemplo: si hay una deuda en rentas sobre un impuesto inmobiliario, ¿a quién va a demandar la dirección
general de rentas al pago de impuestos? Al NUDO PORPIETARIO. Pero por el CCyC, el obligado al pago sería el
usufructuario.
Por lo cual, habiendo esta situación de las normas, el nudo propietario tendrá que responder ante la dirección
general de rentas y después podrá repetir contra el usufructuario en función del art 2148 CCyC.
Hay que tener en cuenta generalmente con las personas jubiladas que tienen una única vivienda ya que ellos
están exentos de pagar los impuestos. Puede suceder que ese jubilado decida donar el inmueble a su hijo y
reservarse el usufructo. Entonces cuando hace esa modificación, el jubilado que estaba exento del pago de
impuestos tendrá que pagar los impuestos por la normativa del CCyC, porque es usufructuario.
Entonces lo recomendable es que se acuerde previamente cuando sea un jubilado con ingresos mínimos y que
antes estaba beneficiado con la exención del pago de impuestos, ahora tendría que pagar ya que es usufructuario,
el acuerdo implicaría que el nudo propietario actual (hijo, no beneficiado con la exención) pague los impuestos
en lugar del jubilado (usufructuario).
ARTICULO 2149.- “Comunicación al nudo propietario. El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las
perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños
sufridos por el nudo propietario.”
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(ES LA MISMA DISPOSICIÓN PARA: USUFRUCTO, USO Y HABITACIÓN)
Lo veíamos como una obligación del tenedor de comunicar al poseedor de las perturbaciones de hecho y de
derecho que sufría, sino se hacía responsable. Acá pasa lo mismo: dado que el usufructuario debe conservar las
cosas objeto del usufructo tal cual las recibió para restituirlas, el usufructuario-usuario-habitador, tienen la
obligación de comunicar las perturbaciones de hecho o de derecho al nudo propietario, y si no lo hiciere, responde
de todos los daños que al propietario le resulten como si hubiesen sido ocasionados por su culpa.
ARTICULO 2150.- “Restitución. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga
derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los artículos 2137 y
2138.”
Cuando se extingue el usufructo, si el usufructuario no devuelve la cosa, se transforma en un tenedor, con
todas las obligaciones que tiene un tenedor.
Tener en cuenta: tanto el nudo propietario como el usufructuario son POSEEDORES (no es que el usufructuario
tenga la tenencia), poseedores de distinta naturaleza sobre la misma cosa pero son poseedores.
• DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO
ARTICULO 2151.- “Disposición jurídica y material. El nudo propietario conserva la disposición jurídica y
material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el
usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución
del precio proporcional a la gravedad de la turbación.”
Tiene todos los derechos siempre y cuando no reduzca ni menoscabe los derechos del usufructuario. A pesar
que tiene todos los derechos, son limitados: no podrá usar la cosa, no podrá gozar de la cosa; sí podrá disponer
jurídicamente de la cosa siempre que quien la adquiera respete el usufructo existente. Como el nudo propietario
es aun el dueño, conserva las facultades inherentes a su condición, con el único límite de no turbar el uso y goce
del usufructuario. Si lo hiciera, el segundo podría ejercer contra el primero acciones posesorias o reales. Por ej,
puede gravar el inmueble con una servidumbre, en tanto que no menoscabe el goce del usufructuario.
• DEBERES DEL NUDO PROPIETARIO
Por su condición de tal, es el de respetar al usufructuario, no turbar ni poner obstáculo.
- Entregar el objeto al usufructuario: con la tradición nacerá el derecho real. Si no lo hace, el usufructuario
podrá demandarlo para que cumpla. La cosa debe entregarse con sus accesorios, salvo que se establezca
lo contrario.
- Mejoras: debe realizar las mejoras que no están a cargo del usufructuario, o de pagar su valor.
- Obligación de saneamiento por evicción y vicios ocultos: cuando el usufructo es a título onerosos, el nudo
propietario debe garantir al usufructuario el goce pacífico de su derecho, se aplican supletoriamente las
reglas de la compraventa; si es a título gratuito, se aplican supletoriamente las reglas de la donación, y en
ese caso las garantías de evicción y vicios ocultos en ppio no se deben.
ARTICULO 1556.- “Garantía por evicción. El donante sólo responde por evicción en los siguientes casos:
a) si expresamente ha asumido esa obligación;
b) si la donación se ha hecho de mala fe, sabiendo el donante que la cosa donada no era suya e ignorándolo el
donatario;
c) si la evicción se produce por causa del donante;
d) si las donaciones son mutuas, remuneratorias o con cargo.”
ARTICULO 1557.- “Alcance de la garantía. La responsabilidad por la evicción obliga al donante a indemnizar al
donatario los gastos en que éste ha incurrido por causa de la donación. Si ésta es mutua, remuneratoria o con cargo,
el donante debe reembolsarle además el valor de la cosa por él recibida, lo gastado en el cumplimiento del cargo, o
retribuir los servicios recibidos, respectivamente.
Si la evicción proviene de un hecho posterior a la donación imputable al donante, éste debe indemnizar al
donatario los daños ocasionados.
Cuando la evicción es parcial, el resarcimiento se reduce proporcionalmente.”
ARTICULO 1558.- “Vicios ocultos. El donante sólo responde por los vicios ocultos de la cosa donada si hubo dolo
de su parte, caso en el cual debe reparar al donatario los daños ocasionados.”
8) EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO
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Modos generales de extinción
ARTICULO 1907.- “Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de
los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.”
En el caso del usufructo el abandono sería la renuncia tácita o expresa del usufructuario. En el caso de
inmuebles, deberá ser formalizada en una escritura pública. Su el usufructuario constituyó derechos reales o
personales en favor de terceros, su renuncia no debe perjudicarlos.
En cuanto a la DESTRUCCIÓN TOTAL de la cosa, no se extingue cuando se trata de cosas fungibles (conjunto de
animales), ya que pueden ser reemplazados. Y si la destrucción es PARCIAL, el usufructo continúa con lo que reste.
Ejemplo: en el incendio parcial de un edificio, el usufructo continuará sobre la parte no afectada. Esto es así tanto
para caso fortuito como por culpa del usufructuario, aunque en este último caso, el usufructuario deberá hacerse
cargo de las reparaciones necesarias.
La “consolidación” se da cuando se reúnen ambas calidades en la misma persona. Ejemplo: si el usufructuario
compra o hereda la propiedad de la cosa que disfruta, no podría seguir siendo usufructuario de algo que le
pertenece.
No se produce consolidación si el usufructuario adquiere el condominio de la cosa que disfruta.
Medios especiales de extinción
ARTICULO 2152.- “Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción del usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la
duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los cincuenta años
desde la constitución del usufructo;
c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la
extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;
d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.”
El usufructo se extingue por:
a) La muerte del usufructuario salvo que se hubiese establecido un plazo. Si no se estableció un plazo se considera
que es vitalicio (dura hasta la vida de la persona, no hay transmisión mortis causa)
b) Si la usufructuaria es una persona jurídica, la ley establece como máximo el usufructo en 50 años;
c) El no uso por el término de 10 años;
d) Si el usufructuario se comporta en el uso y goce de la cosa de manera abusiva o altera la sustancia de la cosa.
ARTICULO 2153.- “Efectos de la extinción. Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos
constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción
del usufructo originario.”
Se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares a los cuales el
usufructuario originario logró transmitir el usufructo, es decir que vuelve la cosa al nudo propietario como si no
tuviera ningún tipo de derecho personal o real constituido.
“Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste
cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si el conjunto de animales perece en parte sin
culpa del usufructuario, éste tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o
de cesar en él (en el usufructo), entregando los que no hayan perecido.”
10) SUPRESIÓN DEL USUFRUCTO LEGAL EN EL CCC
Antes en el Código de Vélez se establecía el usufructo legal de los padres respecto de los bienes de los hijos.
Hoy, en CCyC ya no establece el usufructo legal.
Antes, los padres no tenían la obligación de rendir cuentas, hoy el art 698CCyC establece que los padres pueden
usar y gozar de los bienes de los hijos pero con la obligación de rendir cuentas.
ARTICULO 698.- “Utilización de las rentas. Los progenitores pueden utilizar las rentas de los bienes del hijo sin
autorización judicial pero con la obligación de rendir cuentas, cuando se trata de solventar los siguientes gastos:
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a) de subsistencia y educación del hijo cuando los progenitores no pueden asumir esta responsabilidad a su
cargo por incapacidad o dificultad económica;
b) de enfermedad del hijo y de la persona que haya instituido heredero al hijo;
c) de conservación del capital, devengado durante la minoridad del hijo.”
B) USO Y HABITACIÓN
1) USO. CONCEPTO
ARTICULO 2154.- “Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte
material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no
establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.” (a diferencia del usufructo que puede
constituirse tanto a favor de persona humana como persona jurídica)
“con los límites establecidos en el título”: es decir, si yo quiero que sea derecho real de uso y no de usufructo,
tengo que limitar a ese uso y goce dentro del título. Entonces, si no limito el uso y el goce, sería usufructo.
Ese uso y goce es más limitado.
El derecho real de uso limita: al uso y goce que se haga de la cosa + a favor de quien se puede constituir (persona
humana)
ARTICULO 2155.- “Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Libro, a excepción de
las disposiciones particulares establecidas en el presente.”
ARTICULO 2156.- “Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.”
Aunque si puede constituir derechos personales.
ARTICULO 2157.- “Ejecución por acreedores. Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el
uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia.”
En el usufructo los acreedores podían embargar y ejecutar los frutos, en este caso los frutos NO pueden ser
embargados por los acreedores cuando el uso de esos se limita a las necesidades del usurario y su flia.
Entonces, en ppio, los acreedores del usuario pueden embargar los frutos, no el derecho de uso. Los frutos
pueden ser cedidos, arrendado e incluso embargados. Tales frutos, por EXCEPCIÓN, serán inembargables cuando
el uso se limita a las necesidades del usuario y de su familia (la excepción es de carácter alimentario).
En cuanto al concepto de “familia” tenemos como pautas:
Art 246: “Beneficiarios. Son beneficiario de la afectación:
a) El propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) En defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.”
Además, el art 537: “Los parientes se deben alimentos en el siguiente orden: a) los ascendientes y descendientes.
Entre ellos, están obligados preferentemente los más próximos en grado; b) los hermanos bilaterales y
unilaterales.”
Conclusión: es un derecho que es de uso y goce pero LIMITADO en ese uso y goce que tiene que estar establecido
en el título + se constituye a favor de persona humana + no puede constituir derechos reales pero sí derechos
personales.
2) HABITACIÓN. CONCEPTO
ARTICULO 2158.- “Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.”
Acá es aún más limitado el derecho real de usufructo. Ya no habla de la parte ideal, porque es con la finalidad
de MORAR en un inmueble ajeno. No cualquier inmueble puede ser objeto de este derecho real, sino que debe
tratarse de uno apto para vivienda. Aunque podría admitirse que recayera sobre una parte de un inmueble
destinada a vivienda, aun cuando el resto de dicho inmueble tuviera un destino diferente.
Recae sobre todo o en una parte MATERIAL.
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ARTICULO 2159.- “Normas supletorias. Se aplican a la habitación las normas del Título IX de este Libro, a
excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.”
ARTICULO 2160.- “Limitaciones. La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte,
y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.”
ARTICULO 2161.- “Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside sólo en una parte de
la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a
prorrata de la parte de la casa que ocupa.”
3) APLICACIÓN DE LAS NORMAS DEL USUFRUCTO
4) DERECHO DE HABITACIÓN LEGAL DEL SUPÉRSTITE
ARTICULO 2383.- “Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene derecho real
de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el
último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas.
Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.”
Este derecho surge por voluntad de la ley, no es necesario requerirlo. Con la apertura de la sucesión nace el
derecho de habitación sobre el inmueble de propiedad del causante.
Garantiza al cónyuge mantenerse en el inmueble, son perjuicio de que tenga otros inmuebles o de la capacidad
económica que pudiere tener para adquirir una vivienda.
Requisitos
- Inmueble propiedad del causante: sin importar que sea propio o ganancial;
- Que el inmueble no se encuentre en condominio
- No tener atribución preferencial: ya que no tendría sentido el derecho real;
- Ultimo hogar conyugal: interesa dónde hubieran convivido el cónyuge y el causante al momento del
fallecimiento del causante, por lo que si los cónyuges se mudaron a otro lugar, no vale este derecho.
Caracteres
- Vitalicio: es un derecho que tiene el cónyuge supérstite de por vida, sin que se extinga por contraer un
nuevo matrimonio o vivir en unión convivencial;
- Gratuito: los restantes coherederos no pueden reclamarle el pago por el uso ni tampoco a quienes lo
ocupen junto al cónyuge supérstite.
- Oponible erga omnes
- Se inscribe en el registro de la propiedad del inmueble
Extinción
Por las mismas causales para la extinción del usufructo. La renuncia puede ser formalizada en escritura pública
o por acta judicial incorporada en el expediente.
5) DERECHO DE HABITACIÓN LEGAL DEL CONVIVIENTE
ARTICULO 527.- “Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El conviviente
supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede
invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad
del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en
condominio con otras personas.
Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.
Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae matrimonio, o
adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta.”
Es más acotado. El conviviente debe: carecer de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que le
permitan el acceso.
No opera de pleno derecho, sino que lo debe solicitar.
Plazo: dos años máximo.
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Causales de extinción: cuando el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae
matrimonio o adquiere vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ella.
C) SERVIDUMBRES
1) CONCEPTO
ARTICULO 2162.- “Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad
puede ser de mero recreo.”
Para que haya servidumbre tiene que haber si o sí DOS INMUEBLES, porque en el código de Vélez había una parte
de la doctrina que, gracias a una nota del art de Vélez, decía que existía la posibilidad de que en las servidumbres personales
había un solo fundo, por ejemplo que alguien que tuviera un inmueble con pileta de natación podía darme a mi una
servidumbre a los efectos de que pudiera ir y usar la pileta. Entonces tiene que haber si o sí, 1 fundo dominante y 1
fundo sirviente, sea servidumbre real o personal.
El inmueble dominante tiene que sacarle del sirviente alguna utilidad. Cualquiera sea la utilidad, incluso de
mero recreo. El concepto de “mero recreo” si bien parece amplio, surge del art 2165 que la servidumbre debe
asegurar “una ventaja real” al inmueble dominante, es decir que no puede ser una ventaja imaginaria o hipotética,
sino verdadera.
Principio de atipicidad
Existe una cierta libertad con respecto a la constitución de la servidumbre y las estipulaciones en los títulos, lo
que hace al “ppio de atipicidad”. Pero esta libertad está limitada a los caracteres impuestos por la ley, en primer
lugar, el contenido de la servidumbre NUNCA puede consistir en que el titular del fundo sirviente tenga que HACER
algo (puede abstenerse o dejar de hacer) y debe procurar una utilidad, aunque sea de “mero recreo”.
OBJETO
ARTICULO 2163.- “Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del
inmueble ajeno.”
Puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno, dependiendo la utilidad. Por
ejemplo, si es servidumbre de paso, el objeto va a ser sobre una parte del inmueble ajeno.
2) CLASIFICACIÓN
ARTICULO 2164.- “Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real consiste en
soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.”
Esta clasificación es desde el punto de vista del fundo sirviente.
→ POSITIVA: el fundo sirviente tiene la carga de
soportar, ejemplo en la servidumbre de paso el
titular del fundo sirviente tiene la obligación
soportar que el fundo dominante pase por una parte
de su inmueble. La utilidad se la percibe por una
actuación directa (pasar, sacar agua, etc) que el
propietario del fundo sirviente ha de sufrir.
→ NEGATIVA: el titular del fundo sirviente tiene que
abstenerse de la carga impuesta en el título, ejemplo
el titular del fundo sirviente tiene el derecho de
elevar la propiedad (ya que un titular de un derecho
real de dominio es titular desde los cielos hasta los
infiernos) hasta donde quiera, pero resulta que tiene
una servidumbre de vista entonces tiene la
obligación de abstenerse de realizar la construcción
para elevar la propiedad. Existe un deber de
abstención que incumbe a cualquier que posea el
inmueble y no sólo al que contrató.
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NUNCA puede suceder que en una servidumbre el titular del fundo sirviente tenga que HACER algo, puede
abstenerse o dejar de hacer.
Hay que tener en cuenta que la mayoría de los derechos reales se ejercen por la posesión, con EXCEPCIÓN de
las SERVIDUMBRES NEGATIVAS y la hipoteca. Las POSITIVAS se ejercen por actos posesorios concretos y
determinados (art 1891) y se adquieren -entre otros modos- por la tradición, que se refleja en el primer uso.
3) SERVIDUMBRES REALES O PERSONALES
ARTICULO 2165.- “Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor de persona
determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume
vitalicia, si del título no resulta una duración menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La
carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios
debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y
pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y
no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.”
→ PERSONAL: cuando el que se está beneficiando, el
que tiene la utilidad, es el titular del inmueble. “Sin
inherencia al inmueble dominante”, no se está
beneficiando al inmueble, sino al titular del
inmueble. Esta servidumbre se extingue con la vida
de la persona, si no se estableció un plazo máximo es
vitalicio, sino al cumplimiento del plazo, se extingue
de acuerdo a lo que ocurra primero.
Procura la utilidad a una persona determinada, ej
el titular de un inmueble tiene interés en entrar al
inmueble vecino para recoger flores por su actividad
personal.
Es una relación entre una persona y una cosa, ya
sea de retirar una utilidad de la cosa de otro o de
soportar una carga impuesta.
→ REAL: es inherente al inmueble dominante, el
inmueble se beneficia con la servidumbre sin
importar quién es el titular. Si no se establece un
plazo, se presume que es perpetua. Si el inmueble se
enajena, se enajena junto con la servidumbre, no
importa el titular, ya que es inherente al fundo
dominante y al fundo sirviente. Entonces, si se
enajena tanto el fundo dominante como el sirviente
esa servidumbre continúa porque beneficia al
inmueble.
Es una relación entre dos fundos, ya sea un derecho
atribuido a un fundo de retirar utilidad a otro, o la
carga impuesta a un fundo de procurarle utilidad a
otro fundo.
En caso de duda se presume personal porque se trata de no gravar a los inmuebles, ya que el inmueble del
fundo sirviente cuando está afectado a alguna servidumbre real vale menos.
SERVIDUMBRE PERSONAL A FAVOR DE VARIOS TITULARES
ARTICULO 2167.- “Servidumbre personal a favor de varios titulares. La servidumbre personal puede
establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de
acrecer, excepto que el título prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos
que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.”
En primer lugar, establece que la servidumbre personal puede tener a varias personas como sus beneficiarios,
pero que no hay derecho de acrecer, de modo que extinguida para uno, subsiste para los otros en la misma
condición en la que estaban. Excepto que las partes prevean lo contrario, si así lo establecen, en caso del
fallecimiento de uno de los titulares, el ejercicio que éste tenía sobre el inmueble sirviente no va a reunirse con
la nuda propiedad, sino que va a sumarse al derecho del otro u otros titulares, incrementando o acreciendo su
servidumbre. (similar al usufructo)
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En segundo lugar, puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas para que ejerzan al
mismo tiempo, pero no para que una suceda a la otra (igual al usufructo). Para evitar que se perpetúe. La única
posibilidad de admitir la sucesión se daría si el indicado en primer lugar no quiere o no puede aceptar la
servidumbre, pero no sería una sucesión sino que uno entraría en el lugar de otro que nunca adquirió la
servidumbre.
4) SERVIDUMBRES FORZOSAS
ARTICULO 2166.- “Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto
que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación
suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida
en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que
no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad
local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.”
En ppio la servidumbre solo puede ser constituida por acuerdo de los titulares de los fundos. Excepto cuando
la ley establezca casos en que debe darse la servidumbre.
Las servidumbres forzosas son las que la ley autoriza e impone, con prescindencia de la voluntad u oposición
del titular del fundo sirviente. Si se dan determinadas circunstancias, un titular de un derecho real sobre un
inmueble puede obligar a su vecino a soportar una servidumbre, aunque no quiera, la ley lo impone. Es
irrenunciable resguarda el interés público. Son servidumbres forzosas y REALES:
1- Servidumbre de tránsito: “la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con
la vía pública”: si hay un inmueble que queda totalmente cerrado o no tiene la comunicación suficiente con
la vía pública se establece una servidumbre de paso forzosa ya que todos los inmuebles tienen que tener
comunicación con la vía pública. Los fundos obligados al paso podrán ser linderos o no, bastará que se
interpongan en el trayecto.
2- Servidumbre de acueducto: “La de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica
establecida”: cuando se necesite el agua para la explotación que realiza el fundo dominante o para la
población; es para transportar agua, no para tomarla.
3- Servidumbre de recibir agua: “Y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta
perjuicio grave para el fundo sirviente, o de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías”: la de
recibir agua extraída artificialmente de un fundo significa que los demás fundos también tienen que recibirla
y los demás no deben resultar perjudicados. Consiste en que el fundo sirviente tenga que tolerar el ingreso
de las aguas que provenga de otras heredades. Importa que el sirviente reciba las aguas artificiales originadas
en un predio superior a partir de algún artefacto (bomba de extracción, molino, etc)
Esta servidumbre no es gratuita, sino que se establece una servidumbre legal donde se debe indemnizar al
fundo sirviente y si no llega a un acuerdo el juez es quien debe determinar esa indemnización. Esta acción para
reclamar la indemnización es IMPRESCRIPTIBLE.
LEGITIMACIÓN
ARTICULO 2168.- “Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos
reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el
conjunto de los titulares.”
Pueden constituir una servidumbre: los titulares de los inmuebles que tengan la posesión o todos los
condóminos si se trata de un condominio.
En cualquier derecho real que se ejerza por la posesión se puede constituir un derecho real de servidumbre
con los efectos propios de aquellos derechos limitados en el tiempo (aquel transcurso de tiempo que hace que la
cosa vuelva al propietario vuelva a su titular libre de toda carga o gravamen).
PROHIBICIÓN DE SERVIDUMBRE JUDICIAL
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ARTICULO 2169.- “Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede constituir una
servidumbre o imponer su constitución.” (igual que el usufructo)
Las únicas servidumbres coactivas son las que la ley prevé expresamente, el juez no puede hacerlo.
PRESUNCIÓN DE ONEROSIDAD
ARTICULO 2170.- “Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume
onerosa.” (igual que el usufructo)
MODALIDADES
ARTICULO 2171.- “Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.” (= usufructo)
La servidumbre puede someterse a:
PLAZO: si no se establece plazo para las REALES, serán consideradas perpetuas; si no se establecen para las
PERSONALES, serán consideradas hasta la muerte del beneficiario y no más de 50 años cuando se trate de
personas jurídicas.
CONDICIÓN: Resolutoria, será temporaria a no ser que la condición fracase, en cuyo caso se volverá perpetua;
Suspensiva, si la servidumbre queda diferida al cumplimiento de una condición, no puede hablarse estrictamente
de la adquisición de un derecho real, pues hasta que no se haga el primer uso de ella no habrá “modo suficiente”.
CARGO: pueden constituirse con una obligación accesoria. Tal cargo valdrá como una obligación de hacer, y
eventualmente su incumplimiento podrá resolver la servidumbre si así se hubiese establecido en el título
constitutivo, pero se necesitará la sentencia del juez que así lo declare. Ejemplo, el testador que constituya una
servidumbre de vista sobre su fundo a favor del beneficiario del legado (titular del fundo dominante),
imponiéndole la obligación de decorar las aberturas del fundo sirviente para ejercerla.
Transmisibilidad
ARTICULO 2172.- “Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble
dominante.
La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la
servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.”
Las servidumbres son inseparables del inmueble al que activa o pasivamente pertenecen. Tienen un carácter
accesorio, no subsisten por sí solas. No se puede enajenar la servidumbre si no se enajena también el inmueble,
ni se puede embargar o hipotecar la servidumbre si no se lo hace junto con el inmueble.
Va a ser transmisible siempre y cuando esté unida al inmueble del fundo dominante o fundo sirviente que se
esté transmitiendo. No puedo transmitir la servidumbre sola.
Cuando muera el titular del fundo dominante, sus herederos reciben el dominio del inmueble con la ventaja
de la servidumbre, si ésta es real. En cambio, si la servidumbre es personal, la utilidad no se transmite con el
inmueble, porque se extingue con la muerte del titular.
Si fuesen varios los titulares, y uno muere, la servidumbre subsiste para los restantes sin derecho de acrecer,
a menos que se haya pactado lo contrario en el título.
5) DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR DOMINANTE Y DEL SIRVIENTE
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR DOMINANTE
Constitución de derechos personales
ARTICULO 2173.- “Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella
derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al
propietario. No puede constituir derechos reales.”
El titular del fundo dominante es el que tiene derecho de constituir derechos personales.
Se permite la constitución de derechos personales CON RELACIÓN a la utilidad obtenida, por ej, el
usufructuario titular de una servidumbre que obtiene flores del inmueble vecino, luego podría celebrar contratos
sobre ese beneficio. Además, la constitución de derechos personales debe hacerse en la medida que no se agrave
la situación del fundo sirviente.
Extensión de la servidumbre
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ARTICULO 2174.- “Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de ejercer todas las
servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero no aquellas que sólo hacen más
cómodo su ejercicio.”
Esta norma establece la posibilidad de ejercer, por parte del fundo dominante, servidumbres accesorias
cuando son indispensables, ej, en una servidumbre de sacar agua es necesario el paso para poder llegar al lugar
donde se encuentra el agua.
Esta facultad existe aun cuando nada diga el título, ya que surge de la ley.
El art le niega el ejercicio de aquellas servidumbres no indispensables cuyo contenido sólo lo tornarían más
cómodo. Sin embargo, las partes pueden ponerse de acuerdo para establecer que la servidumbre se extienda a
aquellas no indispensables que procuren una mayor comodidad. Lo que no es aceptable, es que el título disminuya
la facultad que otorga esta norma dado que se desnaturalizaría el ejercicio de la servidumbre.
Como son accesorias, se extinguen cuando se extingue la principal.
Si el titular del inmueble dominante se arrogare una servidumbre accesoria que no le es indispensable o la
ejerciere en forma autónoma a la principal, el del fundo sirviente puede ejercer la defensa extrajudicial del art
2240, la acción posesoria y la acción negatoria (art 2260)
En caso de conflicto, quien alegue que las servidumbres accesorias son indispensables cargará con la prueba
de sus afirmaciones.
Ejercicio de la servidumbre
ARTICULO 2175.- “Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las necesidades del
inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.”
El ejercicio de la servidumbre implica obtener alguna utilidad o ventaja del fundo sirviente. Ese ejercicio no
debe agravar la situación del fundo sirviente.
La servidumbre debe ser ejercida en la medida y modo de satisfacer las necesidades del fundo dominante pero
causando el menor agravio posible al fundo sirviente.
El art dispone que si no se pactó otra cosa en el título, el límite de una servidumbre es el de las necesidades
del predio dominante cuando fue constituida y que no pueden tomarse en consideración las nuevas necesidades
que surjan con posterioridad.
Tampoco el fundo dominante no podrá ejercer la servidumbre destinándola a un fin distinto para el que se la
creó y de acuerdo a lo pactado, y aquello no previsto lo determina el titular del fundo sirviente (art 2181).
Mejoras necesarias
ARTICULO 2176.- “Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras
necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en
hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.”
Si nada dice en el título, el propietario del fundo dominante tiene el derecho de ejecutar las mejoras
necesarias, es decir, indispensables para el mantenimiento y conservación de la servidumbre y se debe hacer
cargo de los gastos de las mismas. El fundo sirviente no podrá exigir ninguna indemnización a causa de las
incomodidades que pueda ocasionarle el del fundo dominante en la ejecución de las obras o trabajos necesarios
para el ejercicio de la servidumbre.
El fundo dominante, no puede realizar obras que agraven la situación del fundo sirviente, si lo hiciere, el titular
del fundo sirviente tendrá la obligación de reparar los daños por aplicación de las normas generales de
responsabilidad civil. Si esos gastos se han vuelto necesarios por actos imputables a uno de los propietarios de las
heredades, el autor deberá hacerse cargo de los mismo, de igual modo si el daño lo ocasiona un tercero.
Si bien este art no hace referencia a la posibilidad de estipular lo contrario, es decir, que los gastos para la
conservación de la servidumbre sean a cargo del titular del fundo sirviente, puede interpretarse que ello es
factible.
Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre
ARTICULO 2177.- “Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante puede obligar a
quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a
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