CASENAVE Martina – VACAFLOR Nahir
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UNIDAD 13. TIEMPO COMPARTIDO - CEMENTERIOS PRIVADOS - SUPERFICIE
TIEMPO COMPARTIDO
¿Es un derecho real? no cabe dudas que lo es, se establece en la enumeración del art 1887 del CCN.
También el art 1888 si recae sobre cosa propia o ajena.
Lo que sucede es que la normativa que encontramos respecto a estos derechos, la redacción y las normas
aplicables, nos generan dudas acerca de si son DR o no, acerca de sobre qué recae el DR.
Antes de la sanción del código en cuanto al tiempo compartido, teníamos una regulación dictada en el año
2008, la ley 26356 que era el tiempo compartido con destino vacacional: se regían por los derechos personales,
no estaba regulado como derecho real e igualmente funcionaba bien.
Luego la figura se incorpora al CCCN con la idea de ampliar el tiempo compartido, no solo para las vacaciones,
sino para darle un uso más extensivo a esta figura que económicamente es muy apropiada para que distintas
personas puedan tener el uso de una misma cosa, en virtud de un uso periódico y por turnos.
1. Concepto
Artículo 2087. Concepto
Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por
turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino.
Características del tiempo compartido: bienes afectados a
1. uso periódico
2. por turnos (a unidad de tiempo en el cual las personas pueden utilizar esos bienes afectados al tiempo
compartido)
fines: para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo u otros fines, de esta manera vemos como el CCyC
amplió este derecho real.
(se enajena el uso y goce)
Artículo 2088. Bienes que lo integran
Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al
que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la
naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.
Puede recaer sobre
● muebles: cosechadoras, aparatos tecnológicos, maquinarias, buques, etc.
● inmuebles: el más clásico, para fines turísticos.
Imagínense una persona que tiene un campo, que no tiene el dinero suficiente para comprar sembradoras,
cosechadoras, y alguien que sí puede tenerlas, las puede someter a este régimen a través de turnos y usos
periódicos, por ejemplo, en determinada época del año, como ser una semana, las utilizará Juan, la otra
semana la utilizará Pedro y así sucesivamente, se van dando los turnos y ese uso periódico de la cosa, entonces
podría tener un aprovechamiento económico alguien que de alguna manera tenga maquinaria y la quiera afectar
de esta manera.
Los bienes afectados a este régimen tienen que estar libres de gravámenes y restricciones.
Para que estén dentro del régimen se requiere que sean afectados.
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2. Afectación. Inscripción. Efectos.
Artículo 2089. Afectación
La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de
aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por
escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial.
- cosas muebles puede ser por instrumento privado.
- inmuebles: escritura pública con los requisitos establecidos en la normativa especial. Deberá inscribirse
en el Registro de la Propiedad, y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo
Compartido previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial. Es decir, se requiere que esté publicitado
para que tenga efecto respecto de terceros y para la protección de los usuarios.
Legitimación
El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. En el
supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su
consentimiento a la afectación instrumentada.
- Legitimados para afectar: titular de derecho real de dominio, o el de condominio.
El titular de derecho real de dominio puede coincidir o no con el emprendedor:
- si no coincide: se requiere el consentimiento del emprendedor.
Artículo 2091. Requisitos
1. Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.
2. El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para
disponer de sus bienes.
3. El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura
de afectación, con los efectos previstos en el artículo 2093.
Artículo 2092. Inscripción
El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de
Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a
todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.
Efectos
Artículo 2093. Efectos del instrumento de afectación
La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad determina:
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin
embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades
contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o
disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del
emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.
1- el propietario y el emprendedor no pueden modificar el destino, salvo períodos de disfrute no enajenado.
2- oponibilidad de los derechos de los usuarios: los terceros (acreedores del propietario o del emprendedor)
no pueden ir contra los derechos de los usuarios.
Sujetos que intervienen
Emprendedor
Propietario
Administrador
Comercializado
-Ninguno puede estar inhibido al momento de la afectación
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3. Ley 26.356. Tiempo compartido
Art 3
-Usuario. Es quien adquiere el derecho de uso periódico en un Sistema Turístico de Tiempo Compartido, por sí
o por terceros.
-Propietario. Es el titular dominial de un inmueble, quien lo afecta total o parcialmente, al Sistema Turístico de
Tiempo Compartido.
-Emprendedor. Es la persona física o jurídica propietaria o con justo título de disposición del inmueble, que
constituye el STTC para comercializar períodos de disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo integran,
por sí o por intermedio de terceros.
-Vendedor o comercializador. Es la persona física o jurídica que, en nombre y representación del emprendedor,
promueve y ofrece en venta períodos de uso en un STTC. Administrador. Es la persona física o jurídica, que tiene
a su cargo la gestión y coordinación del mantenimiento y uso de los bienes que integran un STTC.
– Revendedor. Es la persona física o jurídica que, por sí o por cuenta y orden de un usuario intermedia en el
mercado secundario para la comercialización de períodos de un STTC.
– Administrador. Es la persona física o jurídica, que tiene a su cargo la gestión y coordinación del
mantenimiento y uso de los bienes que integran un STTC.
– Red de Intercambio. Es la persona física o jurídica que intermedia entre la oferta y la demanda de períodos
de los STTC, prestando servicios adicionales a usuarios.
– Prestador. Es la persona física o jurídica que comercializa STTC, y que de acuerdo al rol que ocupa en la
comercialización del STTC responderá ante posibles conflictos que se susciten con los usuarios.
5. Deberes y garantías a cargo del emprendedor
El emprendedor es el organizador, el emprendedor de este emprendimiento, de este tiempo compartido, y
será quien determine el uso, el goce, la administración, cómo va a ser ese uso y goce.
Artículo 2094. Deberes del emprendedor
Son deberes del emprendedor:
a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo
compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador: establecer el uso y la
administración y controlar las oblig del administrador.
- Es quien va a establecer cuál es la finalidad (desde el momento en que se afecte a los fines de ofrecerlo,
comercializarlo) que va a tener el tiempo compartido, cuál es el uso y cuál es la administración de ese tiempo
compartido
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse
los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que
corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad;
- Habilitar un registro de titularidades: en cada uno hay un registro, un libro donde se van a asentar las
titularidades, las cesiones, las enajenaciones que hagan los titulares o usuarios, todo debe quedar registrado.
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas;
- Implica garantizar el uso y el goce de los usuarios
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
- Una de las obligaciones que tiene el usuario es pagar, las cuotas, los impuestos con que se grave la cosa,
servicios, contribuciones, como si fueran las expensas comunes de la PH.
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- Si hay unidades que no están enajenadas a los efectos del mantenimiento de este régimen, el
emprendedor tiene la obligación de pagar estas cuotas, estos gastos de esas unidades no enajenadas
5. Deberes del administrador y de los usuarios
Artículo 2096. De la administración
La administración puede ser ejercida por
- el propio emprendedor,
- o por un tercero designado por él.
En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida
gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes.
Artículo 2097. Deberes del administrador
El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los establecidos en los regímenes legales
específicos:
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas
para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas
por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su
función;
j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector.
Artículo 2098. Cobro ejecutivo
El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del sistema, los rubros que la
componen y el plazo para abonarla, constituye título para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva,
previa intimación fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de administración.
Deberes de los usuarios
Artículo 2095. Deberes de los usuarios del tiempo compartido
Son deberes de los usuarios del tiempo compartido:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros
usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden.
- obligación de mantenimiento de la cosa.
b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus
acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular
o por el mero transcurso del tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los
procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
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d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que
pueda serle imputado particularmente.
Extinción
Artículo 2099
La extinción del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los
contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;
c) por destrucción o vetustez.
Naturaleza del tiempo compartido
El art 2100 le genera dudas a la profe
¿cual es la verdadera naturaleza de la figura de TIEMPO COMPARTIDO?: dice que si le vamos a aplicar las
normas de consumo y no las del derecho real, el tiempo compartido no se toma como derecho real según este
art. Y esto se contrapone al art 2101.
● Artículo 2100. Relación de consumo
La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con
quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo,
previstas en este Código y en las leyes especiales (ley 26356 que regula el tiempo compartido para el destino
vacacional)
● Artículo 2101. Derecho real del adquirente de tiempo compartido
Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.
Entonces si yo tengo derecho real como usuario, por que se aplican las normas de derecho real, pero se aplica
la prescripción adquisitiva? el ius persequendi y el ius preferendi?
Es un derecho real porque así lo establece el CCN pero hay dudas de la verdadera naturaleza de la figura, al
igual que los cementerios privados.
CEMENTERIOS PRIVADOS
1. Concepto. Afectación
Artículo 2103. Concepto
Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de
restos humanos.
Afectación
El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la
finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el
reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local
el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.
● Titular de dominio del inmueble, mediante escritura pública la que se inscribe en el Registro de la
Propiedad junto con el Reglamento de administración y uso del cementerio.
2. Derecho real de sepultura
Artículo 2112. Derecho real de sepultura
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Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales.
- pero también se aplican las normas del consumidor, por eso genera la duda de la naturaleza jurídica de
la figura.
- El Código ha optado por regular como derecho real, sobre cosa propia, principal, registrable, y que se
ejerce por la posesión.
3. Reglamento de administración y uso:
Artículo 2105. Reglamento de administración y uso
El reglamento de administración y uso debe contener:
a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares,
instalaciones y servicios comunes;
b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades
y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables;
c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos
anuales o mediante un único pago a perpetuidad;
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
e) pautas sobre la construcción de sepulcros;
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;
g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;
h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.
Deberes del administrador
ARTÍCULO 2106.- Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio privado está
obligado a llevar:
a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;
- El administrador va a tomar nota del nombre y apellido de las personas que están inhumadas en cada una
de las parcelas
b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad
producidos.
- También debe asegurar el perfecto funcionamiento de las instalaciones (el cementerio va a tener partes
privadas, donde están las parcelas y partes comunes, como ser oratorios, calles) y servicios.
4. Deberes y obligaciones del titular del derecho de sepultura
Facultad del titular del derecho de sepultura
ARTÍCULO 2107.- Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura puede:
a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el
reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa
dictada al respecto;
b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción dictadas al
efecto;
c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;
d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas.
Deberes del titular del derecho de sepultura
ARTÍCULO 2108.- Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura debe:
a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;
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b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio;
(serían como las expensas comunes de la PH).
c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;
d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y
policía mortuoria. (esto está bajo el régimen del municipio, de cada ciudad, más allá de que haya normativas
nacionales y provinciales).
Artículo 2113. Normas de policía
El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás
normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria.
Artículo 2110. Inembargabilidad
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por:
a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;
- Es decir, cuando se haya construido un sepulcro y no se haya terminado de pagar la construcción del
mismo, esto da derecho al constructor a embargar la parcela.
b) falta de pago de las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.
ARTÍCULO 2111.- Relación de consumo. La relación entre el propietario y el administrador del cementerio
privado
con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este
Código y
en las leyes especiales.
ARTÍCULO 2112.- Derecho real de sepultura. Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas
sobre
derechos reales.
• Estos 2 art nos generan la misma duda que en el caso anterior, ¿cuál es objeto del derecho real en este caso?
El inmueble afectado o el derecho que tiene el titular del derecho de sepultura a inhumar a la persona que quiera,
exhumar, trasladar, etc.?
DERECHO REAL DE SUPERFICIE
No estaba regulado en el CC, Vélez Sarsfield establece expresamente en el art. 2614 que no va a legislar sobre
el derecho real de superficie por los argumentos que ya había dado con respecto a la PH.
Luego el derecho real de superficie aparece con la Ley de Superficie forestal, que era únicamente para
cuestiones de forestación y silvicultura. En el CC no se lo reconocía previos a esta ley, como un derecho real.
Se lo reconoce en el CCCN con más aspectos.
1. Concepto y modalidades
Artículo 2114. Concepto
El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno,
que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de
- plantar, forestar o construir,
- o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades
de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto
en este Título y las leyes especiales.
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● Alguien era titular de un inmueble, y lo divide horizontalmente, en dos planos, sobre el suelo que es
siempre del titular, y se le puede dar a otra persona el derecho de uso, goce, disposición material y jurídica sobre
el arrasante hacia lo aéreo (arriba) o el subsuelo. Es decir, que van a pertenecer a personas distintas y cada una
va a ser titular de un derecho real.
Artículo 2115. Modalidades
El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo
del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,
atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
● Si la cosa ya está plantada, forestada o construida es un derecho real sobre cosa propia (del superficiario).
● Si la cosa no está plantada, forestada construida y se adquiere el derecho a hacerlo, es un derecho real
sobre cosa ajena.
2. Plazos
La ley establece un plazo a estas desmembraciones o divisiones que realiza el titular del derecho real de
dominio o de condominio.
● Plazo para construcción: 70 años
● Plazo para plantación, forestación: 50 años
Ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie.
El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos. Se puede renovar,
siempre y cuando se haya hecho por un plazo inferior y hasta llegar a los plazos máximos establecidos.
En ese plazo el superficiario tiene amplísimas facultades respecto del objeto, pero está limitado por ese
tiempo.
Este tiempo es un límite tanto para la constitución de derechos reales como personales.
Entonces un tercero que se vincula por ej un acreedor de una hipoteca, sabe que no puede extenderlo más de
lo que dura la superficie.
Ej. si soy acreedor y se constituye a mi favor un derecho real de hipoteca sobre un inmueble sobre el cual se
haya constituido un derecho real de superficie, mi hipoteca va a durar un tiempo, no la voy a poder extender más
de lo que dure el derecho real de superficie.
Artículo 2116. Emplazamiento
El derecho de superficie puede constituirse sobre
● todo el inmueble
● o sobre una parte determinada,
● con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo,
● o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o
construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
3. Legitimación para constituir el derecho
Artículo 2118. Legitimación
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Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de
● dominio,
● condominio
● y propiedad horizontal.
4. La superficie y la propiedad horizontal
La superficie puede ser afectada a la propiedad horizontal, salvo pacto en contrario.
Dice la norma que el terreno le sigue perteneciendo al dueño, lo que configura una excepción, ya que en el
régimen de la propiedad horizontal el terreno es parte común, pertenece a los titulares de las unidades
funcionales.
5. Formas de adquisición de la superficie
El derecho de superficie se constituye por
● contrato oneroso o gratuito
● y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte.
● No puede adquirirse por usucapión. (Alterini no está de acuerdo con esto, el dice que se podría llegar a
adquirir este derecho real por prescripción larga, sostiene que si puede hacerse siempre que se mantengan los
requisitos del tiempo y la posesión,)
● La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.
6. Facultades del superficiario y del “dominus soli”
Artículo 2120. Facultades del superficiario
El titular del derecho de superficie está facultado
● para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar
● o sobre la propiedad superficiaria,
limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede
● afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente
al propietario excepto pacto en contrario;
● puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades
privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
Todas estas facultades del superficiario (el titular del derecho real de superficie) puede realizarlas sin el
consentimiento del propietario del suelo, pero siempre limitado por el plazo legal (ya sea 70 o 50 años).
Artículo 2121. Facultades del propietario
El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza
sin turbar el derecho del superficiario.
- Sus facultades estarán limitadas por el deber de respetar ese derecho real de superficie que se ha
constituido; lo que él puede hacer nunca puede entorpecer lo tiene derecho a hacer el superficiario.
7. Destrucción de la propiedad superficiaria
La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido,
plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a
tres años para plantar o forestar.
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Artículo 2123. Subsistencia y transmisión de las obligaciones
La transmisión del derecho comprende las obligaciones del superficiario.
La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones legales o
contractuales.
8. Extinción. Indemnización
Extinción
El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por
1. renuncia expresa
2. vencimiento del plazo
3. cumplimiento de una condición resolutoria
4. por consolidación (se reunen el titular del derecho real de superficie y del derecho real de dominio)
5. y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o
forestar.
6. También se puede extinguir en el caso de destrucción por no construir o plantar en el plazo de 6 0 3 años
respectivamente.
Artículo 2125. Efectos de la extinción
La extinción tiene por efecto que todo vuelva al propietario del suelo, libre de todas las cargas, de todos los
gravámenes y todos los derechos reales y personales que se hubiesen llegado a constituir sobre la cosa, salvo los
supuestos en que se haya extinguido por otra causal que no sea el cumplimiento del plazo.
Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal,
● El propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o
personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional,
● Los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente
las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.
Artículo 2126. Indemnización al superficiario
Producida la extinción del derecho de superficie:
● El titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. (el
propietario debe indemnizar lo construido, plantado, forestado, porque la cosa vuelve a estar en manos de él,
para evitar un enriquecimiento sin causa por parte del propietario)
● El monto de la indemnización es fijado por las partes:
en el acto constitutivo del derecho real de superficie,
o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización,
● Se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos
años, descontada la amortización.
Cuando se extingue, como todo vuelve al propietario, éste debe indemnizar al superficiario por todo lo que
esté construido, plantado, forestado, sino se estaría enriqueciendo de alguna manera.
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Lo ideal es que las partes establezcan en el contrato si va a proceder la indemnización o no, y si la establecen,
que determinen cómo calcularla. Si nada dice el contrato se aplica subsidiariamente lo del CCCN (cuentan los dos
últimos años).
9. Normas aplicables al derecho de superficie
Son de aplicación supletoria las normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo,
sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.
ARTÍCULO 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se ejerce sobre
una construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad
superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto
sean compatibles y no estén modificadas por las previstas en este Título.
- Si estamos dentro del derecho de construir, plantar o forestar, se aplicarán subsidiariamente las normas
del derecho real de usufructo.
- Si estamos ante la propiedad superficiaria, es decir que ya está construida, plantada o forestada, se
aplicarán subsidiariamente las normas del dominio revocable.
Se puede pasar de una modalidad a la otra.
IMPORTANTE
- Este derecho real de superficie puede nacer como el derecho a plantar, construir forestar (derecho sobre
cosa ajena), pero cuando ya plantó, forestó, construyó pasa a la otra modalidad, derecho real sobre cosa propia.
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