CASENAVE Martina – VACAFLOR Nahir
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UNIDAD 12 PROPIEDAD HORIZONTAL - PREHORIZONTALIDAD
El Vélez no estaba la propiedad horizontal, expresamente lo dispone en el 2617, explica por qué no quiere la
propiedad horizontal, dice: “El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni
por contrato, ni por actos de última voluntad.”
En la nota dice “la mayoría de los códigos extranjeros lo permite entrando luego a legislar sobre las escaleras
y pasadizos de las diversas partes del edificio. La división horizontal, dando a uno los bajos y a otro los altos, crea
necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre servidumbres, o sobre los lugares que son indispensables para el
tránsito en los diversos altos de un edificio. En tales casos, la propiedad del que ocupa el suelo no puede ser
definida, y sin duda que no podría mudar sus formas.”
No está de acuerdo con la propiedad horizontal por los conflictos que se suscitan entre los propietarios.
Con la ley 13.512 de propiedad horizontal, en el año 1948 se incorpora al código civil.
PREHORIZONTALIDAD
En 1972 se dictó la ley 1972 de prehorizontalidad, con la finalidad de proteger a los adquirentes de unidades
aún no construidas. Se debió a que en una época algunos adquirentes vieron frustrados sus derechos, ya sea por
estafas, ventas de las unidades a diferentes personas, etc.
Uno de sus mayores logros fue la posibilidad de inscribir en el registro los boletos de compraventa por medio
de escritura pública, a los efectos de hacer conocer a los terceros que ese inmueble había sido vendido bajo el
régimen de prehorizontalidad, de manera que limitaba al propietario de realizar cualquier acto de disposición en
perjuicio de esos adquirentes por boletos de compraventa. Los adquirentes por boleto de compraventa tenían un
derecho personal, no real.
Esta ley cayó es desuso porque el grado de cumplimiento fue mínimo.
“La compra en pozo”: las empresas constructoras suelen comprar lotes de terrenos y empiezan a construir,
mientras construyen, las empresas comienzan a vender 1ptos.. (que todavía no están afectados al régimen de
propiedad horizontal). Se firma un boleto de compraventa, no por escritura pública porque todavía no existe, el
dpto va a existir cuando cumpla los requisitos físicos y jcos. ¿Cómo se garantiza la entrega del dpto?
Respecto de esta ley se dio un fallo plenario “MOISÉS COTÓN y OTROS C/ TUTUNDJIAN, SIMÓN – compraventa
inmobiliaria – ley de prehorizontalidad – inscripción registral”, en 1979, establecía que si el titular del lote del
terreno donde estaba construyendo un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal y no afectaba al régimen
de prehorizontalidad, los compradores por boleto no podían inscribir. Este fallo determino que había una mora
del enajenante (por no haber afectado al régimen de prehorizontalidad), y en la mora hacía de que no podía exigir
el cumplimiento de las obligaciones a los adquirentes ni podía exigir la resolución del contrato por
incumplimiento.
Ej Juan, constructor de un edificio, le vendía a Pedro un dpto (que todavía no existía) por medio de un boleto
de compraventa y si Juan afectaba al régimen de prehorizontalidad, ese boleto de compraventa se podía inscribir
en el registro de la propiedad a los efectos de la publicidad. Pero, si Juan no afectaba al régimen de
prehorizontalidad y resulta que Pedro incumplía el contrato, Juan no le podía exigir a Pedro el cumplimiento ni la
resolución del contrato porque él estaba en mora.
Puede suceder que compre un dpto en un edificio totalmente terminado, incluso que viva gente en el lugar.
Pero si el edificio todavía no cumple con los requisitos para la afectación a la propiedad horizontal, se le aplica el
régimen de la prehorizontalidad.
Si el edificio no cumplimenta con los requisitos físicos y jurídicos que se exigen para someter un inmueble a
propiedad horizontal y se adquiere por boleto de compraventa, adquiero bajo el régimen de prehorizontalidad.
Con el CCyC ya no se exige la escritura pública, que exigía la ley 19724, para someter al régimen de
prehorizontalidad.
ARTICULO 2070.- “Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal. Los contratos sobre
unidades funcionales celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las
disposiciones de este Capítulo.”
Los contratos celebrados antes de la constitución de la propiedad horizontal están afectados al régimen de
prehorizontalidad.
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ARTICULO 2071.- “Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o
proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble (el que está
construyendo) debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de
acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con
más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el
contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra
el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos
contra el enajenante.”
Ya no hay escritura pública, sino que el enajenante debe contratar un seguro a favor del adquirente.
El seguro, si hay incumplimiento de parte del enajenante, cubre las cuotas + intereses correspondientes, a los
efectos de que el adquirente no pierda.
Último párrafo, fallo Cotón.
Hay situaciones donde se excluye la contratación del seguro:
ARTICULO 2072.- “Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o liquidación de
comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de
entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los
contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los
propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.”
Inc a) porque esas personas ya son los titulares también del terreno, por ej son condóminos y para dividir ese
terreno lo deciden someter a propiedad horizontal; o con los herederos, como siguen la suerte del causante, ya
son titulares del derecho del causante; personas jurídicas ya que realizada la liquidación se reparte entre los socios
de esa persona jurídica.
Inc c) está la gtia del Estado, por lo cual no sería necesaria la contratación de otro seguro.
Aplicamos prehorizontalidad cuando todavía no se cumplen con los requisitos físicos y jurídicos del régimen
de propiedad horizontal.
A) PROPIEDAD HORIZONTAL
1) CONCEPTO
ARTICULO 2037.- “Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio
que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo
reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.”
Características
→ Objeto: tiene por objeto un inmueble, hay un objeto inmediato que son las partes propias o privadas y otro
mediato constituido por las partes comunes. La base objetiva del derecho constituye la “unidad funcional”. Es por
ej el departamento, local, cochera, no es el edificio. Una propiedad horizontal también puede darse en un lote de
terreno, ej que se construyan dos casas pero que no de la posibilidad de subdividir porque las medidas o la unidad
económica no dejan, entonces la solución que queda es: o dejarla en condominio y acordar el uso material de
cada parte ideal; o, subdividir en propiedad horizontal aunque esté en plano.
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En el mismo plano puede haber:
(“00.01=dpto 1”; “00.02= dpto2”)
a) un condominio con
indivisión forzosa (00.01 derecho
real de dominio + 00.02 derecho
real de dominio y que el pasillo sea
condominio entre los dos
inmuebles, donde estaría afectado
a una indivisión forzosa porque ese
pasillo sería indispensable para el
uso común de dos o más
heredades.
b) 00.01 derecho real de dominio + 00.02 derecho real de dominio incluyendo el pasillo y que constituya en el pasillo
un derecho real de servidumbre para que el 00.01 tenga salida por el pasillo;
c) Un sometimiento a propiedad horizontal donde el pasillo es la cosa común.
→ Facultades: las facultades de uso, goce y disposición material y jurídica, son más limitadas que en caso de dominio,
especialmente en lo que concierne a la facultad de disponer materialmente, ya que se requiere el consentimiento
de los demás (a diferencia del dominio). Además, deben ejercerse respetando las normas de los derechos reales,
a las normas de consorcio, y subsidiariamente por lo regulado en el reglamento, tanto para las partes privativas
como para las comunes.
→ Interdependencia: las partes comunes y privativas y las facultades que se ejercen sobre ellas son
interdependientes, no se pueden separar, si se enajena una parte privativa se trasmite en forma conjunta el
derecho sobre las partes comunes.
→ Consorcio: además de los titulares del derecho real, nace una persona jurídica distinta de ellos que es el consorcio,
con su patrimonio propio y con derechos y obligaciones específicos.
→ Administración: debe existir una administración, a veces una persona jurídica, que presta servicios, toma
decisiones, representa a los propietarios frente a los organismos públicos o personas privadas y cobra gastos de
mantenimiento y conservación del edificio, entre otros deberes.
→ Destino: en el reglamento se fija el destino del inmueble, que debe ser respetado por los titulares, puede ser apto
para vivienda, comercial, garaje, etc.
2) CONSTITUCIÓN
El derecho real de propiedad horizontal se adquiere por título y modo, por usucapión, por situación mortis
causa. Se adquiere como cualquier derecho real.
ARTICULO 2038.- “Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los
condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en
el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.”
Requisitos físicos y jurídicos para afectar a propiedad horizontal
FÍSICOS:
ARTICULO 2039.- “Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional,
que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza
o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje
común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común
del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias
destinadas a servirla.”
EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL NO ES EL EDIFICIO, ES EL DERECHO REAL QUE TENGO SOBRE
LA UNIDAD FUNCIONAL.
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→ Independencia funcional: se relaciona con la autonomía necesaria para cumplir con el destino previsto en el
reglamento, hay que determinar su la unidad es apta para cumplir la función asignada. Ej si es un dpto cada uno
su propio baño y cocina, de acuerdo al destino; si hablo de locales, puede suceder que no tenga cocina y pueda
tener un solo baño en común. Esto se valora de acuerdo al destino de la cosa.
→ Comunicación a la vía pública: de tal forma que su titular, ocupante o usuario, disponga de ingreso y egresos
libres sin tener que atravesar otros sectores privados. Puede ser comunicación en forma directa (con ingreso
propio o que dan a la calle) o por un pasaje en común (las unidades se comunican al exterior a través se sectores
comunes previstos a tal fin, ej escaleras, pasillos, ascensores, palieres, etc)
Estos requisitos van a ser observados por la municipalidad y por la dirección de catastro.
Cuando se cumple los requisitos físicos, se hace el plano (hecho por un profesional habilitado), lo visan en la
dirección general de catastro. Catastro analiza que se cumplan con los requisitos físicos y que quien pueda
someter a propiedad horizontal sea el titular de un derecho real de dominio o de condominio o titulares de
derecho de superficie. Una vez visado por la dirección de catastro, vienen los requisitos jurídicos.
JURÍDICOS
ARTICULO 2038.- “Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los
condóminos (+ titular del derecho real de superficie) deben redactar, por escritura pública, el reglamento de
propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.”
Para que jurídicamente haya propiedad horizontal se necesita que:
→ el titular del derecho de dominio + condóminos + titular de superficie, redacten un reglamento por escritura
pública
→ inscribir en el registro a los fines de la publicidad: ahora en el registro de la propiedad nacen tantas matrículas
nuevas como unidades nuevas.
Se inscribe el reglamento en el registro de la propiedad, en la matrícula madre se anota que ese inmueble pasa
al régimen de propiedad horizontal y nacen tantas matrículas nuevas como unidades nuevas surjan del plano y el
reglamento.
Diferencia: estado de propiedad horizontal y régimen de propiedad horizontal
El otorgamiento del reglamento crea el “estado de propiedad horizontal” que posibilita la división jurídica del
inmueble en propiedades autónomas. En este estado aun no existen partes privativas, asamblea de
copropietarios, relaciones de convivencia, no consorcio.
Cuando el titular del derecho real de dominio o de superficie o los condóminos dictan el reglamento y lo
inscriben, aun no nace el régimen de propiedad horizontal propiamente dicho, sino que estamos ante un estado
de propiedad horizontal porque para todas las unidades funcionales es el mismo titular.
Cuando se dicta y se inscribe, en la matrícula se escribe de que el inmueble está afectado al régimen de
propiedad horizontal y nacen tantas matrículas nuevas como unidades haya, ¿quiénes son los titulares en esa
matrícula nueva? El titular del derecho real de dominio, los condóminos o el titular del derecho de superficie.
Entonces, hasta que no haya un solo titular distinto (SE REQUIERE AL MENOS LA EXISTENCIA DE DOS
TITULARES), vamos a estar dentro del estado de propiedad horizontal. Puede que ese titular distinto sea porque
haya comprado una unidad funcional, o porque se haya divido el condominio o porque haya un acreedor
embargante.
CONCLUSIÓN: cuando el mismo titular del derecho de dominio (o superficie o condómino) es el mimo titular
de las unidades funcionales = estado de propiedad horizontal. Cuando nazca la titularidad de una unidad funcional
a nombre de otra persona = propiedad horizontal propiamente dicha.
Caso de partición en especie del condominio
Las modalidades que dan origen a la división de la propiedad por este régimen son: a) división y venta de
inmuebles ya construidos (gralmente sujetos a contratos de locación con sus ocupantes); b) construcción, división
y venta de edificios nuevos por particulares o empresas.
Los condóminos pueden disolver el condominio mediante una partición en especie basada en adjudicarse en
propiedad las unidades funcionales (pisos, dptos., locales, etc), lo cual suponer la incorporación del predio al
régimen de propiedad horizontal.
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Constitución por el superficiario
El art 2120 prevé entre las facultades del superficiario “… El superficiario puede afectar la construcción al
régimen de propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en
contrario”. El Código admite también una modalidad de propiedad horizontal superficiaria, dado que es común
el suelo, hay que armonizar ambas figuras. Ej: X tiene un terreno en el que se pueden construir dos torres, como
nadie compra todo el terreno porque es caro, enajena el derecho de superficie sobre una parte del terreno para
que algún desarrollador construya una torre. Éste hace el edificio y lo afecta al régimen de propiedad horizontal.
UNIDADES COMPLEMENTARIAS
Se ha previsto la existencia de unidades complementarias en edificios que se sometan al régimen de propiedad
horizontal, es decir, sectores cuyo destino sea el de servir a las unidades funcionales ej cocheras individuales,
guardamuebles, bauleras, etc.
Deben ser designadas como tal en el plano. Dependen de lo que se acuerde convencionalmente, pueden
pertenecer a todos o a algunos propietarios, incluso el titular de una unidad puede adquirir una o más unidades
complementarias de cualquier destino.
El art 2056 exige que el reglamento de propiedad y administración contenga tanto la determinación de
eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no
propietarios.
A partir de esa obligatoriedad, queda concluir que aunque “la constitución, transmisión o extinción de un
derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la
unidad complementaria, y no pueden realizarse separadamente de éstas” (art 2045), es decir que la
interdependencia no impide transmitir solamente la unidad complementaria a un tercero (siempre y cuando ello
no esté prohibido en el reglamento), pero si lo que transmite es la unidad funcional, necesariamente queda
comprendida la unidad complementaria.
3) COSAS Y PARTES COMUNES
Son aquellas cosas que no son propias, es decir, que pertenecen a todos los titulares, quienes tienen un
derecho accesorio sobre ellas. La cuota parte ideal que cada propietario tiene sobre las partes comunes es
proporcional al valor de su unidad y se fija de acuerdo a su superficie, ubicación y detalles de confort. Esta
proporción es fijada en el plano de subdivisión y establecida luego en el reglamento.
ARTICULO 2040.- “Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las
cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el
reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación
exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios.”
Cosas y partes necesariamente comunes
Son las que si o sí deben ser tales, no podrían convertirse en propias.
ARTICULO 2041.- “Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión (el arreglo debe ser a cargo del consorcio),
y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional (la conservación, mantenimiento y reparación de los
tramos interiores del cableado son a cargo de cada propietario);
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
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j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles,
externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.”
Cosas y partes comunes no indispensables
ARTICULO 2042.- “Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.”
Se refiere a los llamados amenities.
¿Conversión?
Si bien el CCyC no trae una reglamentación expresa sobre esto, por la segunda parte del art 2043 se puede
llegar a pensar que si se puede convertir en propias las partes comunes: “También son propias las cosas y partes
que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin
perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.” Y si se reforma el reglamento, la conversión
sería factible.
Sólo podrán ser convertidas en partes propias aquellas cosas comunes que no se vinculen con la seguridad del
inmueble ni con la viabilidad del sistema, ej el ascensor jamás podría dejar de ser común.
Si el sector sujeto a conversión ha sido previsto como común en el plano de subdivisión, corresponderá
entonces su modificación y la del reglamento. Pero si el sector es una unidad funcional o unidad complementaria
sobre la cual la totalidad de los propietarios tienen una parte indivisa, acá no es necesaria la modificación del
plano, ya que existe un sector privativo sujeto a un condominio sin indivisión forzosa, cuyo uso y goce beneficia a
todos los propietarios.
Como la conversión significa que todos los titulares verán disminuir su patrimonio, se requiere la conformidad
de todos, es decir, la unanimidad.
En el caso de que una parte privativa se convirtiera en común, no sería necesaria la unanimidad ya que
ampliaría el derecho de casi todos, bastaría con la mayoría de 2/3 (dos tercios), hay que reformar el reglamento.
En realidad, en principio, no habrá mutación del sector privativo en común, sino sólo un cambio de titularidad
sobre el bien que seguirá siendo privativo pero ahora sujeto a un condominio sin indivisión forzada cuyo uso y
goce beneficiará a todos los propietarios.
Uso exclusivo
El código prevé la posibilidad de que algunas cosas y partes comunes, sobre las que ningún propietario puede
alegar el derecho exclusivo, tengan una afectación exclusiva a una o a varias unidades funcionales. Se caracterizan
por estar ubicados de modo que su aprovechamiento sólo puede beneficiar a uno o a algunos propietarios. Ej un
espacio destinado a guardar automóviles podría afectar al uso exclusivo de algunos y no se todos.
Sólo podrán afectarse al uso exclusivo de un propietario aquellos bienes comunes que no son indispensables
para el uso común y que no perjudique el funcionamiento del sistema.
Se requiere la conformidad de la mayoría y del titular afectado. Si la supresión afecta a todos, será menester
la unanimidad.
Si una parte privativa se afecta al uso común, bastará con la decisión de la mayoría absoluta y la del titular de
la parte o cosa propia.
Presunción de comunidad
Art 2040, primer párrafo, in fine: “Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.”
Establece que, en caso de duda u omisión sobre el carácter de ciertos bienes, éstos serán tenidos como comunes.
Por lo que se evitarán conflictos acerca de las tareas de mantenimiento, reparación, etc., sobre quién debe cargar
con los gastos del caso.
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4) COSAS Y PARTES PROPIAS
ARTICULO 2043.- “Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las
cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no
portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en
el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.”
Habla de todo lo que se puede hacer dentro del cubo, el derecho de propiedad horizontal de cada titular está
limitado por el derecho que tiene el otro titular de las otras unidades funcionales.
También son propios los cables que recorren internamente el espacio de la unidad funcional (art 2041 inc f).
Puede haber otras partes propias que disponga el reglamento por ej un patio.
Cocheras
Se pueden dar distintos supuestos:
1) Cochera de propiedad común + de uso exclusivo CON delimitación: otros propietarios no pueden utilizar
ese espacio, ni impedir el libre acceso al mismo, además el titular solo puede guardar automóviles y no
otros objetos;
2) Cochera de propiedad común + de uso exclusivo + SIN delimitación: los vehículos se ubican según el orden
de llegada;
3) Cochera de propiedad PRIVADA + delimitada + con título de propiedad autónomo: otros propietarios
pueden utilizar ese espacio, el propietario puede vender la cochera con independencia de la unidad ppal;
4) Cochera delimitada e independiente con llave y entrada individual: el acceso a la cochera el privativo del
propietario o usuario exclusivo.
5) FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
FACULTADES
El art 2037 dice que este derecho real “otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio…”
→ Facultades jurídicas
ARTICULO 2045.- “Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás,
enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución,
transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas
y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.”
Son similares a las que cuenta un dueño, superiores a las de un condómino sobre su parte indivisa. Se refieren
a la unidad funcional, lo que abarca a las unidades complementarias, y las cosas y partes comunes, en la
proporción que corresponda al titular.
Los actos de administración sobre la unidad funcional también abarcan al porcentaje sobre las partes comunes
y a las unidades complementarias, por ej si se alquila un dpto, el locatario también puede usar y gozar de las
partes comunes y de la unidad complementaria, a menos que se disponga algo diferente sobre esta última.
Si el titular es despojado o turbado, cuenta con las acciones posesorias y reales para proteger su derecho.
→ Facultades materiales
Respecto a la unidad funcional, el titular tiene derecho de poseer, es un poseedor legítimo. La puede usar,
gozar y disponer materialmente respetando el destino impuesto en el reglamento.
No puede causar un perjuicio a los demás; debe conservar en buen estado su unidad; permitir el acceso a su
unidad funcionar para realizar reparaciones de cosas y partes comunes, también para verificar el funcionamiento
de cocinar, calefones, etc; no puede ejercer actividades que comprometan a seguridad del inmueble, etc.
Los actos de disposición material se limitan a los revestimientos, teniendo en cuenta que las paredes, pisos y
techos que dividen a la unidad son comunes. Se pueden atravesar las paredes para pasar cables, caños, sin afectar
la seguridad.
Modificaciones en partes comunes
ARTICULO 2051.- “Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre
cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios,
previo informe técnico de un profesional autorizado.”
Se refiere a aquellas mejoras que no sean indispensables. En algunos casos bastará con la mayoría absoluta y
en otros será necesaria la unanimidad.
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Si las obras exceden la reparación o conservación de la cosa común porque alteran su condición anterior (ya
sea en la materia, en la forma o en el destino), se deciden por mayoría absoluta. Y cuando alteren sustancialmente
la concepción original del edificio, aun más si es necesario corregir los planos, aunque sea beneficio para todos,
se necesita la unanimidad. La decisión deberá ser tomada en una asamblea convocada al efecto, salvo que cuente
con la unanimidad.
Mejoras u obras nuevas que requieren unanimidad
ARTICULO 2052.- “Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un
propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer
excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el
acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que
sólo beneficia a un propietario.”
Entonces:
- Si la obra o mejora beneficia a todos = mayoría absoluta
- Si beneficia a uno solo = unanimidad
- Si la obra o mejora beneficia a todos pero gravita o modifica la estructura del inmueble de manera
sustancia = unanimidad.
- Si la mejora u obra beneficia a un propietario = unanimidad, en caso de ser autorizada, el costo debe ser
afrontado por su beneficiario.
Acción judicial
ARTÍCULO 2051.- …“Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés
particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión
de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta
la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución
de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.”
Cualquier copropietario disconforme con las modificaciones que se hayan ordenado, está habilitado para
formular su reclamo por vía judicial, siempre que se trate de aquellas que resulten excesivamente costosas, o que
se opongan al reglamento, o sean contrarias a la ley o normas municipales, o que afecten a la seguridad, solidez,
salubridad o destino arquitectónico exterior o interior del edificio.
Cuando habla de la “minoría afectada en su interés particular”, se refiere a que no es necesario que la acción
sea promovida por un grupo, sino que es suficiente con que sólo uno promueva la demanda, en tanto se afecte
su interés.
Esta acción caduca a los 30 días desde la fecha de la asamblea.
“La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.”, quiere decir que para que se
suspenda la obra, es menester que el juez dicte una medida cautelar a tal fin.
Autoriza el reclamo:
a) Costo excesivo, cuando el valor autorizado supere al que puede obtenerse en plaza o desproporcionado;
b) Contrarias al reglamento, la mayoría no puede aprobarla ya que para ello será necesario que reformen el
mismo.
c) Contrarias a la ley
d) Contrarias a la seguridad
e) Contrarias al destino
f) Perjudiciales para el aspecto arquitectónico.
g) Otros, por ej, por falta de quorum o mayoría
Si se hiciere lugar a la demanda corresponderá, de acuerdo a lo que se haya demando: a) ordenar la
destrucción de lo realizado para recomponer las cosas a su estado anterior, bajo apercibimiento de hacer ejecutar
las obras necesarias por un tercero a costa del demandado; b) prohibir que se lleva a cabo la obra si ésta no
hubiere tenido principio de ejecución; c) autorizar una determinada modificación. Pueden reclamarse también
los perjuicios ocasionados, si es que se dan las condiciones.
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Reparaciones urgentes
ARTICULO 2054.- “Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los
integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con
carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial
y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.”
En situaciones normales, cuando se produce un desperfecto que hace necesaria una reparación, el o los
propietarios afectados se comunican con el administrador para que se ocupe del asunto, y luego los propietarios
se hacen cargo al pagar proporcionalmente las expensas.
Cuando el administrador o los integrantes del consejo de propietarios, si es que existe, estén ausentes (no se
encuentran momentáneamente o el cargo está vacante o no prestan atención al reclamo) y hay que hacer una
reparación urgente (el transcurso del tiempo agravaría la situación), la puede realizar cualquier propietario y luego
solicitar el reintegro. El reintegro será solventado por todos al pagar al expensar ordinarias ya que se trata de
gastos de conservación.
Pierde total o parcialmente el derecho al reintegro si el gasto resulta injustificado: es innecesario, la situación
no era urgente, o si se paga un valor encima del costo razonable.
Grave deterioro o destrucción del edificio
ARTICULO 2055.- “Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del
edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la
venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por
transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la
mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.”
“mayoría que represente más de la mitad del valor”, es la mayoría absoluta que se forma con la doble exigencia
del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. (art 2060)
Si se resuelve reconstruir el edificio, el costo seguramente será importante, por lo que la minoría que no pueda
afrontar los mismos no podrá ser obligada a contribuir. En ese caso, los propietarios que integran la minoría
podrán ceder sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Si no hay interesado, la mayoría puede
adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Si no hay terceros interesados ni la mayoría quiere comprar la parte de los propietarios disconformes queda:
demoler el edificio o que la mayoría decida afrontar íntegramente el costo de la reconstrucción.
OBLIGACIONES
ARTICULO 2046.- “Obligaciones. El propietario está obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes
del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas
riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la
unidad funcional.”
Inc d) el fondo de reserva es un fondo destinado a cubrir tres clases de gastos: extraordinarios, especiales o
imprevisibles e indemnizaciones y despidos, etc. cubre gastos imprevistos y mayores a los ordinarios. No es
obligatorio. Es una especie de ahorro que hacen los propietarios generalmente en las expensas comunes.
PROHIBICIONES
Prohibiciones
ARTICULO 2047.- “Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
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c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.”
B) EL CONSORCIO
ARTICULO 2044.- “Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución
judicial, inscripta en el registro inmobiliario.”
Antes de la sanción del nuevo CCyC, se discutía si el consorcio era o no una persona jurídica, dependía de que
si el administrador era representante del consorcio o era representante de cada uno de los propietarios. El CCyC
lo establece ahora perfectamente y reconoce al consorcio como persona jurídica. Esto trae consecuencias
jurídicas: el administrador no representa a los titulares, sino al ente consorcio; el encargado no es empleado de
cada uno de los consorcistas, sino de esta persona jurídica distinta a sus miembros.
Reconocer que el consorcio tiene personalidad implica admitir que tiene capacidad para adquirir derechos y
contraer obligaciones: reclamar el cobro de expensas y fondos de reserva + contraer obligaciones con terceros
cuando contrata trabajos o por deudas a cajas previsionales, aportes a sindicatos o frente a los propietarios
cuando se hubieran generado perjuicios por los que el consorcio debe responder.
Se acepta la personalidad jurídica del consorcio y se le asigna un objeto social: el mantenimiento, conservación
y reparación de las cosas comunes, su accionar debe estar enderezado al cumplimiento de tales fines.
El domicilio del consorcio es el inmueble. Los órganos del consorcio son la asamblea, el consejo de propietario
si es que existe y el administrador, quedan constituidos en el momento del dictado del reglamento.
El consorcio puede o no, y en ese caso se lo identifica directamente con el domicilio del inmueble.
Extinción
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble al régimen de propiedad
horizontal ya sea por decisión unánime de todos los titulares en escritura pública o por resolución judicial inscripta
en el registro de la propiedad. Mientras esté el edificio en propiedad horizontal, el consocio sigue subsistiendo.
La decisión requiere unanimidad de los propietarios, que la decisión se tome en una asamblea y que se
instrumente por escritura pública. También puede ser decidida judicialmente. Pero en ambos casos es necesaria
la inscripción registral.
Ocurrida la desafectación, los titulares pasan a ser condóminos y su parte indivisa dependerá de lo que
acuerden, o de la proporción que tenían bajo el régimen de la propiedad horizontal.
En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la extinción del sistema puede ser decidida por la mayoría
que represente más de la mitad del valor (art 2055).
Pero si en el futuro alguno de los propietarios adquiere todas las unidades, puede interpretarse que subsiste
el consorcio, ya que esa circunstancia no es mencionada como causal de extinción, salvo que el titular de todas
las unidades decida desafectar el inmueble a ese sistema.
Responsabilidad por las deudas del consorcio
En principio debe responder con su patrimonio, pero si el patrimonio del consorcio es insuficiente: parte de la
doctrina señala la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas, luego de ejecutados los bienes del deudor. Para
otros, los consorcistas deben responder de acuerdo a su cuota.
El código no trae una solución expresa, por lo que puede interpretarse que ha querido la exoneración de la
responsabilidad de los propietarios por las obligaciones del consorcio.
El art 143 dice que “los miembros no responden por las obligaciones de la persona jurídica, excepto en los
supuestos que expresamente se prevén en este Título y lo que disponga la ley especial”. La ley especial en materia
de propiedad horizontal dispone que los consorcistas deben pagar las expensas y éstas incluyen las obligaciones
impuestas al administrador, lo que seguramente incluirá a las deudas del consorcio insatisfechas.
Por lo tanto, los propietarios son responsables en forma personal y subsidiaria por estas deudas.
Consorcio de hecho
Sucede cuando aún no se redactó el reglamento ni se otorgó la escritura pública, por ej cunado se venden
departamentos en construcción, estos solo cuentan con un derecho personal.
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Funciona similar a la propiedad horizontal: existe un administrador, se pagan expensas, se imponen reglas y
prohibiciones, se realizan asambleas, etc.
1) CONSTITUCIÓN
Su constitución es optativa, hay edificios que no lo necesitan por ej los inmuebles con pocas unidades.
EXPENSAS COMUNES
Están divididas en ordinarias y extraordinarias. En el art 2048 están las ordinarias, que se refieren a los gastos
de conservación administración, reparación de cosas normales. Y luego las extraordinarias que son las aprobadas
por las asambleas.
ARTICULO 2048.- “Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y
reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las
cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por
la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o
circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe,
es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.”
Las expensas comunes funcionan como patrimonio del consorcio.
Se trata de mejoras NECESARIAS que tienen por objeto mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro. Incluye todos los gastos imprescindibles tendientes a evitar la destrucción o deterioro.
“obligaciones impuestas al administrador” en beneficio de los consorcistas, ej cumplimiento de las
obligaciones laborales, previsionales y tributarias vinculadas al personal de servicio, el pago del seguro integral
de consorcios u otros seguros y contribuciones similares.
Las EXTRAORDINARIAS, son gastos importantes e imprevistos que no ocurren generalmente, ej indemnización
por despido del encargado o hacer una reparación de gran envergadura, también comprende a aquellas obras
nuevas y mejoras decididas para un uso y goce más cómodo del inmueble que benefician a todos. Estas deben
ser decididas en una asamblea.
El certificado o la boleta de las expensas comunes tiene carácter de ejecutivo a los fines de cobrarlos. Las
expensas comunes las tienen que pagar tanto el propietario como todo aquel poseedor.
Hay una discrepancia doctrinaria, algunos dicen que cuando se refiere al poseedor el CCyC quiso hacer
referencia a quien sea adquirente por boleto de compra venta. La profe no comparte eso, sino que se refiere a
cualquier poseedor, es decir que si hay una persona que está ejerciendo la posesión y tiene interés en usucapir,
tiene la obligación de pagar las expensas comunes.
Defensas
ARTICULO 2049.- “Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución
a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o
servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa,
fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su
articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas
erogaciones.”
NO HAY LIBERACIÓN DEL PROPIETARIO POR NO USO, ENAJENACIÓN O ABANDONO.
Si una persona no usa el ascensor porque prefiere subir las escaleras, no puede pretender pagar menos de
expensas. La única posibilidad es que se lo libere expresamente en el reglamento o por resolución unánime de los
propietarios adoptada en asamblea.
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Si el goce de los servicios resultara imposible por alguna circunstancia en particular de la unidad funcional que
obsta a ese goce, el propietario puede exigir ser exceptuado.
Las expensas que estén adeudas no se pueden liberar enajenando el dpto u oficina, sino que se sigue estando
obligado al pago de las expensas con la totalidad del patrimonio, no solamente con la unidad funcional, sino con
todo el patrimonio. Y el que adquiere también es responsable por las deudas atrasadas, pero con la diferencia de
que el nuevo adquirente solo responde con la unidad funcional por las deudas atrasadas, aunque si este genera
nuevas deudas va a responder con todo su patrimonio.
Ni siquiera la afectación al régimen de vivienda le va a permitir no pagar las expensas, ellas si o sí tienen que
pagarse.
Ni siquiera se puede fundamentar fallas, por ej que no funcionaban los ascensores o que no hubo luz, para no
pagar las expensas.
PRESCRIPCIÓN: 2 años (art 2562 inc c)
Obligados a pagar expensas
ARTICULO 2050.- “Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste,
están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por
cualquier título.” (incluyen los viciosos y de mala fe). Además el art 2148 obliga al usufructuario al pago de las
expensas, lo que se extiende al uso y la habitación.
SUBCONSORCIOS
Se pueden crear subconsorcios cuando los consorcios son muy grandes, que van a estar sometidos al consorcio
principal. Es para agilizar la toma de decisiones.
ARTICULO 2068.- “Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente,
el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o
administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente
y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea
resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.”
Esta norma permite que sectores interdependientes, se administren y puedan tener un subadministrador,
realizando sus subasambleas.
Estas tienen interdependencia económica también, tienen la necesidad de realizar balances consolidades de
carácter general colocando el estado patrimonial y de resultado de cada uno de los subconsorcios.
El administrador será uno solo para todo el inmueble pero con posibilidad de que existan subadministradores
diferentes. Sería una suerte de administración con cuentas de gestión separadas y soportarían particularmente
cada sector sus propios gastos.
La división no opera frente a terceros. Frente a terceros responde el consorcio general.
C) EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
1) NATURALEZA JURÍDICA. CONTENIDO OBLIGATORIO
Se lo considera como un contrato, el Código permite que el reglamento sea redactado por el dueño único del
inmueble que pretende dividir por este sistema, o por los condóminos si el inmueble tiene más de un dueño.
Se lo considera un contrato plurilateral porque puede ser celebrado por más de dos partes. también es un
contrato de organización porque la finalidad consiste en formar una comunidad en vez de intercambiar
prestaciones.
Admitida la naturaleza, le serán aplicables al reglamento el art 959 sobre que el contrato va a ser ley para las
partes y el art 961 en donde se requiere la buena fe para la celebración, interpretación y ejecución del contrato.
Además le serán aplicable en algunos casos el régimen de protección al consumidor.
CONTENIDO OBLIGATORIO
El Código impone el contenido mínimo y obligatorio del reglamento en el art 2056
ARTICULO 2056.- “Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinación del terreno;
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b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.”
Modificación del reglamento
ARTICULO 2057.- “Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.”
Para modificación de reglamento tiene que tener una mayoría de 2/3 partes o más de la totalidad de los
propietarios, no menos.
Cuando se modifica situaciones patrimoniales (cláusulas estatutarias), ej el valor económico de la unidad
funcional (ej se le adjudica un patio), se necesita unanimidad. Todas la demás cláusulas – las reglamentarias –
admiten ser modificadas por la mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Hay un doble juego para establecer la mayoría: 1 voto por cada propietario, pero a su vez se computa el
porcentual que tienen cada una de las unidades funcionales tienen.
2) ASAMBLEAS
Es un órgano del consorcio. Es el órgano supremo, apto para resolver todas las cuestiones de interés común,
previa deliberación de los consorcistas, convocados a tales efectos, siguiendo pautas legales y reglamentarias en
cuanto a la convocatoria, deliberación y decisión.
ARTICULO 2058 “Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación
al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo
hubiere.”
Las decisiones que válidamente tome la asamblea obligan inclusive a los ausentes y disidentes.
Clases de asambleas:
→ Ordinarias: se celebran con periodicidad, el plazo está fijado en el reglamento, se hacen para tratar temas que
hacen al funcionamiento normal y habitual del consorcio, ej renovación de los miembros del consejo de
administración, rendición de cuentas del administrador, etc.
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→ Extraordinarias: destinadas a solucionar asuntos de interés común que surjan en cada caso. Se citan ante
situaciones imprevistas, ej la remoción del administrador, alguna reparación grave y costosa, etc.
→ Convocadas/autoconvocadas
→ Judiciales / no judiciales
Legitimados para participar
Los propietarios de las unidades funcionales, los propietarios de las unidades complementarias si el
reglamente lo permite. Si la unidad pertenece a más de una persona en copropiedad, todos tienen un voto, en
caso de desacuerdo entre ellos, se aplica el art 1994 (a la suerte).
No están legitimados: poseedores por cualquier título ni los tenedores.
Convocatoria
ARTICULO 2059.- “Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma
prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en
forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios
y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no
lo hagan en asamblea.”
La convocatoria la debe realizar el administrador, en su defecto el Consejo de propietarios si lo hay. Sino puede
haber un supuesto de autoconvocatoria. O se puede promover una asamblea judicial.
Se cita a los propietarios a la asamblea, indicando día, hora y lugar (tienen que ser razonables y accesibles). De
forma escrita (recomendable, aunque puede ser oral) por medio fehaciente con “la orden del día” (enumeración
de los temas que serán tratados y debatidos en la asamblea)
Quorum y mayorías
Quorum: cantidad mínima de personas que deben estar presentes para que la asamblea pueda sesionar
válidamente.
Mayorías: absoluta (más de la mitad); dos tercios; unanimidad.
ARTICULO 2060.- “Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta
computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del
número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan
antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la
fecha de la asamblea.”
El cálculo de la mayoría es lo nuevo, porque es una doble exigencia, ya que no sería justo ni razonable que
quien tiene una unidad pequeña tenga en la asamblea la misma fuerza al votar que quien tiene una unidad más
grande y afronta mayores gastos. Pero tampoco sería justo que el segundo impusiera su voluntad.
Actas
ARTICULO 2062.- “Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es
obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como
constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con
las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener
el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría
de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el
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administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas
y de las eventuales conformidades expresas.”
Actas: documentos que tienen por objeto la comprobación de hechos y de actos.
Asamblea judicial
ARTICULO 2063.- “Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten
convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la
convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe
convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a
una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas
cautelares para regularizar la situación del consorcio.”
3) CONSEJO DE PROPIETARIOS
ARTICULO 2064.- “Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las
siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la
asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede
cumplir sus obligaciones.”
Se trata de un órgano consultivo y de control. Lo designa la asamblea. El reglamento debe fijar sus facultades.
Integrado por una pluralidad de consorcistas (aconsejable que sea impar). Si bien es facultativo, puede ser
creado con carácter permanente. La función de los integrantes del consejo de administración es gratuita.
4) EL ADMINISTRADOR
+administradores desde el art 2065 en adelante
ARTICULO 2065.- “Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter
de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.”
ARTICULO 2066.- “Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad
horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe
realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento
en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la
reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.”
ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la
ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar
cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o
parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe
requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en
el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
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