CASENAVE Martina – VACAFLOR Nahir
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UNIDAD 11 - CONDOMINIO
● Dominio: exclusivo, cae en más de una persona.
● Condominio: el derecho real de dominio pertenece a más de una persona.
1) CONCEPTO
Art 1983
Es el derecho real de propiedad sobre una cosa
que pertenece en común a varias personas
y que corresponde a cada una por una parte indivisa.
Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
- La características de este derecho real:
1. El condominio es un derecho real: derecho sobre cosa propia, principal que se ejerce por la posesión.
2. Tiene por objeto una cosa: puede ser inmueble o mueble.
3. Pertenece a más de una persona: una cosa (objeto de derecho real) que pertenece a varias personas,
pueden ser físicas o jurídicas, incluso combinadas.
4. Cada titular tiene una parte indivisa, cuya proporción sobre la cosa puede ser igual o diferente. Desde el
punto de vista material no importa ya que el derecho de cada uno se proyecta sobre toda la cosa, la
división es ideal, imaginaria, no material.
Ej. No es que cada uno, ej A y B condominio de un libro, no es que cada uno tenga la mitad del libro, sino que cada
uno va a tener una parte ideal, una parte indivisa del libro, las partes son ideales.
Recién en la partición se sabe qué parte material corresponde a cada uno.
Ej si tenemos una universalidad de hecho, por ejemplo un rebaño de ovejas, de 10 ovejas cada persona tiene una
parte ideal (no la parte de atràs y la otra persona la parte de adelante), se es titular de partes ideales, 50% y 50%,
pero aún no se de que ovejas soy titular, hasta la partición.
- Presunción de igualdad: Cuando no está determinado por la ley o por el título se presume que tienen partes
iguales.
2) DIFERENCIAS CON OTRAS INSTITUCIONES
- Es un sistema que viene del derecho romano: se admitía que varias personas podían tener en conjunto la
propiedad de una cosa, la cosa permanece indivisa pero el derecho de propiedad se encuentra dividido o
fraccionado entre esas personas y le pertenece a cada una de ellas por una cuota parte numéricamente
determinada.
A diferencia del sistema germánico, el sistema germánico no es aceptado por nuestro código (ni el de Vélez, ni el
CCCN)
El sistema germánico ha sido denominado como “propiedad en mano común”, lo caracteriza:
→ Inexistencia de parte de los copropietarios, de un derecho individual sobre la cosa: se dispone de la cosa en
conjunto. La parte indivisa no existe, sino un derecho a lo que resulte del día de la liquidación.
→ que nadie puede disponer de la cosa, ni siquiera de la parte que pueda llegar a tener sin el consentimiento de
los demás condóminos;
→ nadie puede pedir la partición cuando quiera;
→ la administración de la cosa común requiere unanimidad;
→ el derecho del comunero de participar de la liquidación final;
→ Los acreedores de los comuneros también tienen la posibilidad de cobrar sus créditos al momento de la
liquidación.
Para la profe: no es condominio, sino que se adopta un sistema de comunidad. Esto se adopta en sociedades; en
asociaciones sin capacidad jurídica; en relaciones de coherederos y en la relación económica matrimonial.
Dif entre condominio y sociedad:
- la sociedad nace por el acuerdo de voluntades;
- el condominio puede nacer por la ley, por acuerdo de voluntades, por actos de última voluntad;
- la sociedad es una persona jca, su objeto no son cosas, puede haber otros bienes;
- en el condominio siempre se habla de cosas;
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- la extinción de la soc se da cuando llega en momento que dice en la ley o el cumplimiento del plazo
estipulado en el contrato
- Los socios cobran utilidades y tienen derecho a la liquidación final; en el condominio no.
- Los acreedores de los socios puedan embargar las utilidades de los socios y también cuando se llegue a la
liquidación final.
- Los socios no pueden abandonar, en el condominio puede haber abandono de la parte ideal
- La muerte de un socio tiene incidencia en la sociedad si éstas son personalistas; cuando muere un
condómino, ocupa su lugar sus herederos.
Entre las comunidades (indivisiòn hereditaria, o la comunidad de gananciales producidas por el matrimonio) y
condominio.
- Comunidad hereditaria, hay un estado de indivisión.
- Comunidad ganancial: cuando los cónyuges se divorcian, se pasa a una comunidad de indivisión.
En las comunidades en general: el objeto no es una cosa exclusivamente, pueden ser otros bienes que no sean
cosas; si no hay acuerdo en cómo disolver, lo decide el juez;
- en la comunidad hereditaria nace con la muerte de la persona
- condominio tiene otros orìgenes
- juez competente: en comunidad hereditaria (el del último domicilio del causante); en el condominio (el del lugar
de la cosa)
3) APLICACIÓN SUBSIDIARIA
Art 1984. Aplicaciones subsidiarias
Las normas de este Título se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de
comunión de derechos reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Título.
- En el condominio se aplican normas del condominio, y en lo que no esté previsto las normas del derecho
real de dominio, luego las disposiciones generales de derechos reales y finalmente las restantes normas
del Código, como por ej las de la comunidad hereditaria.
- Subsidiariamente se aplican las normas de condominio a las comunidades.
CONSTITUCIÓN
Nace:
1. Por contrato: entre dos personas van y compran la cosa, ej un libro o un inmueble
2. Por actos de última voluntad: ej el causante en el testamento haya legado un bien a dos o más personas;
3. Por la ley: ej muros, cercos y fosos, ej. Accesión de cosas muebles inseparables.
4. Por usucapión: cuando dos o más personas poseen la misma cosa por el término que la ley disponga de
acuerdo al objeto, la buena o mala e, etc.
5. Por la apropiación en las cosas muebles no registrables: una cosa, objeto de apropiación, por dos o más
personas.
(En bs as tienen un sistema de inscripción de declaratoria de herederos, en cba no se inscriben las declaratorias
de herederos. Parte de la doctrina decía que a través de esas inscripciones de declaratorias se producía una forma
de constitución de condominio entre los herederos; pero otros no estaban de acuerdo con esto porque hay
normas del CCCN donde expresamente establece que el estado de indivisión se prolonga hasta la partición,
entonces
Considerar que la inscripción de la declaratoria de herederos haga nacer un condómino, quedaría sin efecto esa
parte de la doctrina que cree que con la inscripción de declaratoria de herederos nace el condominio)
Art 1985 + 1989
Cuando se estudia, diferenciar:
- el destino de la cosa considerándola en sí misma; de la parte ideal que tiene cada condómino.
- Diferenciar las facultades y obligaciones de los condóminos sobre la cosa considerada en sí misma, y
cuales son aquellas que tienen sobre su parte ideal.
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DESTINO DE LA COSA
Art 1985:
El destino de la cosa común se determina por
1. la convención: acuerdo de los condóminos, por ej. un campo darlo en alquiler, sembrarlo, etc.
2. por la naturaleza de la cosa
3. o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
USO Y GOCE DE LA COSA
Art 1986:
Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino.
No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes
condóminos.
- Un solo condómino o todos los condóminos pueden hacer uso de la cosa común. Pero si cada uno utiliza,
el derecho de uno termina donde empieza del otro. El uso que cada uno haga tiene que ser respetuoso
de acuerdo al uso de la cosa material, no debe destruir o deteriorar la cosa.
CONVENIO DE USO Y GOCE
Art 1987:
Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva
y excluyente sobre determinadas partes materiales.
- Es común que entre los condóminos se pongan de acuerdo en cómo utilizar la cosa en común, por ej. 4
condóminos compran un terreno y construyen la casa cada uno, entonces hay inmueble A, B, C y D. Hay
un uso exclusivo y excluyente, pero eso no significa que ellos eran dueños del inmueble que cada uno
está utilizando porque en el condominio cada uno es parte de la parte ideal y recién en la partición se va
a saber qué parte le toca a cada uno. Por más que hayan estado construyendo o viviendo en el inmueble,
solo son titulares de una parte ideal.
- Pueden pactar que tal uso y goce exclusivo sea remunerado o gratuito.
Por más que haya un convenio de uso y goce a los efectos de establecer el uso y goce de la cosa, no los hace
titular de la parte material sino hasta la partición.
USO Y GOCE EXCLUYENTE
Art 1988:
El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a
indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del
oponente.
● El derecho de cobro nace a partir de la oposición, solo en beneficio de quien se opuso y en proporción a
su parte.
Si uno de los condóminos va a usar la cosa, tiene uno exclusivo y excluyente, no tiene que pagar indemnización al
resto ya que se pusieron de acuerdo. Si uno de los demás condóminos se opone, el que está en el uso y goce sólo
va a indemnizar al que se opone, no a todos.
4) FACULTADES DE LOS CONDÓMINOS
Artículo 1989. Facultades con relación a la parte indivisa
Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condóminos.
Los acreedores pueden embargar y ejecutar sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible.
La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
- Respecto de la parte ideal:
Sobre esa cuota ideal que tiene cada condómino, tiene la más amplias facultades. Se puede enajenar, donar,
gravar, los acreedores pueden embargar y ejecutar. No se necesita el consentimiento de los condóminos para
disponer jurídicamente de la cosa.
- Si uno de los condóminos renuncia, la parte que renunció beneficia al resto de los condóminos..
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Esa renuncia es como abandono que se hace de la cosa, tiene que ser hecho por escritura pública cuando se trata
de un inmueble.
Facultades sobre toda la cosa material: hay ciertas limitaciones
● Actos de disposición: la disposición jurídica o material de la cosa o alguna parte de ella solo puede hacerse
con la conformidad de todos los condóminos. No pueden hacer actos materiales o jurídicos que impliquen
el ejercicio exclusivo del derecho de propiedad.
● El código autoriza a realizar mejoras necesarias sin el consentimiento previo de los otros.
● Estar de acuerdo al destino
● Si la usa uno solo, no deteriorar ni usar en interés propio.
MEJORAS EN RELACIÓN A LA COSA
Artículo 1990. Disposición y mejoras con relación a la cosa
La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la
conformidad de todos los condóminos.
No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias.
Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la
cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
- Las MEJORAS NECESARIAS las pueden hacer entre todos los condóminos, por algunos o uno de ellos, no
es necesario el previo acuerdo.
- Si se realizan mejoras, el condómino que la realice tiene derecho de que el resto le devuelva lo que gastó,
siempre y cuando no se haya originado en su culpa.
- Con respecto a las MEJORAS ÚTILES, quien las hizo puede reclamar solo hasta el mayor valor adquirido
por la cosa.
5) OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS
GASTOS
Art 1991
Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y
reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas.
No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.
Artículo 1992. Deudas en beneficio de la comunidad
Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor,
pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes
iguales. Quién ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los
otros, para que le restituya lo pagado en esa proporción.
6) ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN
Artículo 1993. Imposibilidad de uso y goce en común
Si no es posible el uso y goce en común por
- razones atinentes a la propia cosa
- o por la oposición de alguno de los condóminos,
Estos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.
Artículo 1994. Asamblea
Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma
fehaciente y con anticipación razonable.
La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque
corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.
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¿Qué pasa si los condóminos no se ponen de acuerdo sobre el uso de la cosa? Se puede dar en administración,
para ello los condóminos se deben reunir en asamblea, se los comunica y cita en forma fehaciente con
anticipación razonable.
¿Cómo se toman las decisiones en la asamblea? Difiere de propiedad horizontal
Por mayoría absoluta: mitad +1 del porcentaje que cada condómino tiene de la parte indivisa.
Puede suceder que un condómino tenga el 60%, otro el 20% y el otro 20%, si se llama a Asamblea, se trata el
orden del día y cuando se lo lleva a votación, el condómino que tiene el 60% va a decidir sobre el uso.
La resolución obliga a todos.
Artículo 1995. Frutos
No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés
de los condóminos.
CLASIFICACIÓN
El condominio se los puede clasificar en
1. Sin indivisión forzosa: significa que cada condómino puede pedir la partición en cualquier
momento.
2. Con indivisión forzosa: la división se encuentra limitada por diferentes causas (ley, pacto entre
los condóminos, o por voluntad del testador). Se aplican reglas de la división de la herencia.
CONDOMINIO NORMAL (SIN INDIVISIÓN FORZOSA)
Art 1996. Reglas aplicables
Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles.
La partición: es una forma especial de concluir el condominio, cuando no está sujeto a una indivisión.
Consiste en la conversión de la parte ideal que le corresponde a cada condómino, en una porción o lote material,
o en la adjudicación de toda la cosa, o en dinero, equivalente a su interés en la cosa.
Artículo 1997. Derecho a pedir la partición
Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la
cosa. La acción es imprescriptible.
- También se considera partición cuando un condómino adquiere la totalidad de la cosa. Cuando ya no
tenemos la pluralidad de sujetos (dos o más titulares).
- Cuando se refiere a que la acción es imprescriptible, puede ocurrir que uno de los condóminos intervierte
el título y posea en forma exclusiva, en ese caso puede adquirir el dominio de la cosa entera si transcurre
el plazo de veinte años.
Formas de hacer la partición
Se puede realizar judicial o extrajudicialmente: esto se encuentra en el CCCN en la parte de sucesiones, bajo el
título MODOS DE HACER LA PARTICIÓN
- Artículo 2369. Partición privada (todos los condóminos presentes + capaces + acuerdo por unanimidad)
Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y por
el acto que por unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial.
- Artículo 2371. Partición judicial
La partición debe ser judicial:
a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes;
b) si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga privadamente;
c) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente.
- inc b) se refiere a los acreedores, especialmente a los hipotecarios, para quienes la partición es inoponible
si no participan. Se trata de evitar que los condóminos resuelvan a sus espaldas y frustren derechos.
- Todos los condóminos deben ser citados. Primero el juez declara disuelto el condominio, y luego se
ejecuta la sentencia y se decide la forma de partición si no fue convenida por los interesados.
Efectos de la partición (pregunta de examen)
Artículo 2403. Efecto declarativo
La partición es declarativa y no traslativa de derechos.
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En razón de ella, se juzga que cada heredero sucede solo e inmediatamente al causante en los bienes
comprendidos en su hijuela y en los que se le atribuyen por licitación, y que no tuvo derecho alguno en los que
corresponden a sus coherederos.
Igual solución se entiende respecto de los bienes atribuidos por cualquier otro acto que ha tenido por efecto
hacer cesar la indivisión totalmente, o de manera parcial sólo respecto a ciertos bienes o ciertos herederos.
Los actos válidamente otorgados respecto de algún bien de la masa hereditaria conservan sus efectos a
consecuencia de la partición, sea quien sea el adjudicatario de los bienes que fueron objeto de esos actos.
● Tiene efecto declarativo y no traslativo de derecho: este efecto declarativo se da entre los condóminos,
si el condómino vende su parte a un tercero se habla de efecto traslativo.
● El efecto declarativo significa que el condómino que se hizo titular de la cosa por partición, se considera
que es titular de la cosa como si el condominio nunca hubiese existido. (IMPORTANTE !!!)
● Se trata de una ficción que asume excepciones, como por ejemplo, la situación de los acreedores, en
especial la del acreedor hipotecario.
Ejemplo: Juan y Pedro compraron un inmueble, al tiempo compraron otro. Deciden dividir ese condominio que
tienen. Dos inmuebles, parte ideal 50% para cada uno. Deciden dividir en condominio y deciden que en inmueble
A quede para J y el inmueble B queda para P.
Entonces como la partición tiene efecto declarativo, se considera que J es titular del inmueble A, y P es titular del
inmueble B, como si el condominio nunca hubiese existido.
Imaginemos que Juan, constituyó una hipoteca sobre su parte ideal del Inmueble A.
Si J y P deciden hacer la partición y deciden que el inmueble B quede para Juan y el inmueble B quede para Pedro,
en este caso como la partición tiene efecto declarativo, y por lo tanto tiene efecto retroactivo, la hipoteca que
constituyó J sobre el inmueble A en su parte ideal desaparece (como si el condómino nunca hubiese existido).
Con esto se estaría perjudicando a los acreedores hipotecarios, por eso el art 1989 establece que la partición
extrajudicial es inoponible si el acreedor no participó en la partición (porque los condóminos se pueden poner de
acuerdo y defraudar a los acreedores). El acreedor tiene derecho a oponerse al acto de división que lo perjudique.
En el caso de que el inmueble A hipotecado, quede para J (quien constituyó la hipoteca), y se realiza la partición
y el inmueble A queda para J, en este caso la hipoteca seguirá vigente.
CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA
No se puede pedir en cualquier momento la partición de la cosa.
- Indivisión forzosa temporaria: por acuerdo de los condóminos, o por decisión judicial.
a) Por acuerdo de los condóminos: los condóminos se ponen de acuerdo a los efectos de proceder a un estado
de indivisión por un tiempo determinado.
La ley establece que no puede durar más de 10 años, se puede renovar siempre que se haya establecido por un
plazo inferior y se renueva sólo hasta 10 años.
Se requiere la voluntad de todos los condóminos.
La fijación del plazo máximo obedece a la necesidad de favorecer la libre circulación de los bienes y la libertad de
disponer.
Artículo 1999. Renuncia a la acción de partición
El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado: la regla es que en
cualquier momento pueda pedir la partición, pero pueden llegar a un acuerdo de estado de indivisión forzosa por
un término máximo de 10 años.
b) por decisión judicial
Artículo 2001. Partición nociva
Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos,
- por circunstancias graves,
- o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa,
- Según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término
adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.
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El juez puede determinar esa indivisión temporaria porque puede suceder que haya causas graves que produzcan
una situación de nocividad, que resulte ser nociva la partición.
Ej. Cuando el inmueble esté sujeto a juicio, no es conveniente la partición y la venta del mismo porque se venderá
por un menor precio.
Artículo 2002. Partición anticipada
A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del
tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.
- a petición de parte (un condómino o tercero interesado como un acreedor)
Por ej. cuando el costo de mantenimiento de la cosa es elevado.
Publicidad: El estado de indivisión tiene que ser publicitado a fin de conocimiento de terceros. En el caso de un
inmueble, se lo debe publicitar en el Registro de la Propiedad.
Artículo 2003. Publicidad de la indivisión o su cese
Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando
se inscriban en el respectivo registro de la propiedad.
- Indivisión forzosa perdurable: se subclasifica
a) Condominio sobre accesorios indispensables: la indivisión forzosa es de origen legal
Artículo 2004. Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables
Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso
común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios.
Mientras subsista la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.
- En la temporaria en algún momento se pide la división, pero en la perdurable, mientras subsista la afectación no
se puede pedir la partición.
- Los condóminos pueden disponer de su parte indivisa si al mismo tiempo enajenar el inmueble al que sirven los
accesorios, pero no pueden hacerlo por separado ya que tales accesorios son necesarios e imprescindibles para
los diversos fundos que se aprovechan de ellos. El condominio sobre tales accesorios es inseparable de los
inmuebles.
- El criterio de inseparabilidad está ínsito en su naturaleza.
- Ej. se hace un barrio en un lote que se subdivide en más pequeños, hay ciertos sectores de ese lote que se
destinan para calles que las utilizan todos los que viven allí, en ese caso, esa calle es un accesorio indispensable.
Artículo 2005. Uso de la cosa común
Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin
perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.
- Si esa calle está destinada a la entrada y salida del lote, no se puede estacionar el automóvil allí, porque sino el
mismo derecho tendrían los demás.
b) Condominio de muros, cercos y fosos: en esta situación hay al menos dos inmuebles que pertenecen a
propietarios distintos. Cada inmueble puede también pertenecer a más de una persona en condominio.
- A su vez hay un muro, cerco o foso que los divide. Sobre dichas cosas accesorias se configura un condominio
respecto del cual ninguno de los dueños puede pedir la partición.
- Este condominio es inseparable del derecho sobre el inmueble, no se puede enajenar este último sin que a la
vez se transmita la parte proporcional del muro, cerco o foso.
- No pueden extraños tener derecho sobre el muro, deben ser titulares o cotitulares de los inmuebles colindantes.
Artículo 2006. Muro, cerco o foso
El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
(habla de cómo está edificado físicamente ese muro, cómo está construido físicamente ese muro. Encaballado es
cuando en la línea separativa el muro está construido una parte en un inmueble y la otra en el otro inmueble)
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c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide
con el límite separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo. Es cuando existe la obligación
de encerrarse entre paredes, la pared divisoria se llama muro de encerramiento. Hasta los 3 mts de altura es
medianero, salvo casos excepcionales de renuncia.
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
- Tanto el muro encaballado como el continuo deben tener como mínimo 3 mts.
- Pueden ser más altos, en cuyo caso el excedente recibirá el nombre de muro de elevación.
- Hacia abajo del nivel del suelo, las paredes tienen cimiento que lo sostienen. Si se construyó una
prolongación que exceda los cimientos, esa parte recibe el nombre de muro enterrado.
- Desde el punto de vista jurídico: El muro construido físicamente encaballado o contiguo puede ser
medianero o, privativo o exclusivo)
Artículo 2007. Cerramiento forzoso urbano.
Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al
titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que
puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
- El primero que va a un lugar y construye, tiene obligación de cerrar su inmueble, construir su muro de
encerramiento, por la privacidad que debe existir.
- Es forzoso en el sentido de que cualquiera de los propietarios linderos puede obligar a su vecino, en todo
momento, a que contribuya a la construcción y conservación de la pared.
- Fundamento del derecho y obligación: necesidad de separar las heredades por medio de un solo muro, debido
a razones de higiene, seguridad, privacidad, etc.
- Es una obligación de orden público.
Artículo 2008. Muro de cerramiento forzoso
El muro de cerramiento forzoso debe ser
● estable,
● aislante
● y de altura no menor a 3 metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los
inmuebles. (si los terrenos son disparejos, se cuentan los 3 mts a partir del más elevado)
● Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.
Hasta los 3 mts el muro es medianero, le pertenece a ambos vecinos.
Por encima de los 3 mts le pertenece a quien lo construyó, si es que no fue construido por ambos en acuerdo.
El CCCN es subsidiario de las disposiciones locales (ej Código de edificación). Con respecto a la altura del muro
también es subsidiario (disp locales generalmente establecen 1,80 o 2,20 mts).
ADQUISICIÓN DE LA MEDIANERÍA
Artículo 2009. Adquisición de la medianería
● El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros.
● También es medianero el muro de elevación (arriba del cerramiento forzoso), si el titular colindante de un
derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo
construye, o por prescripción adquisitiva.
Es decir, que hasta los 3 mts pertenece a ambos colindantes. Si el muro es más alto, el muro de elevación (lo que
sobresale en altura) puede ser medianera o privativa.
Puede ser medianero si el titular colindante adquiere el condominio sea por contrato o por usucapión.
Artículo 2010. Presunciones
A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los tres metros, se
presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación.
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A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto.
- Hasta la altura de tres metros, el muro no se presume, es medianero (salvo abdicación). A partir de esa
altura se presume la medianería hasta la línea común de elevación, hasta la altura del edificio más bajo.
Ej edificio bajo y al lado edificio alto, hasta el techo del edificio bajo (+3 m) se presume muro medianero, y para
arriba pertenece al edificio el muro de elevación.
Artículo 2011. Época de las presunciones
Las presunciones del artículo 2010 se establecen a la fecha de construcción del muro y subsisten aunque se
destruya total o parcialmente.
Artículo 2012. Exclusión de las presunciones
Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un
edificio o a éstos entre sí.
Artículo 2013. Prueba
La prueba del carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones legales al respecto,
debe provenir:
● de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a sus
antecesores,
● o surgir de signos materiales inequívocos. (ej. huecos en vigas, vestigios de revoques, canaletas de
cañerías, que desmientan la medianería, la privacidad del muro o que esté librada a la determinación
judicial)
La prueba resultante de los títulos prevalece sobre la de los signos.
Artículo 2014. Cobro de la medianería
El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor
del terreno, del muro y de sus cimientos.
Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.
- Aunque el muro sea construido por uno solo de los colindantes (encaballado o contiguo), es medianero desde
su construcción hasta la altura de 3 mts. Por esto, si uno solo construyó, el dueño del inmueble vecino debe
contribuir con el costo.
- A partir de la construcción del muro con las características del art 2008, nace el derecho de cobrar de la persona
que construyó.
Artículo 2017. Derecho del que construye el muro
El que construye el muro de elevación sólo tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del
muro, desde que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos.
El mismo derecho tiene quien construye un muro enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en
profundidad mayor que la requerida para su cimentación.
- El que construye muro de elevación y enterramiento son de su propiedad, no tienen derecho de cobrarle a su
vecino, salvo que éste haga uso de los muros construidos.
Art 2015. Mayor valor por características edilicias. No puede reclamar el mayor valor originado por las
características edilicias del muro y de sus cimientos, con relación a la estabilidad y aislación de agentes exteriores,
que exceden los estándares del lugar.
- Si por algún motivo, el que construyó el muro le asignó atributos especiales, para hacerlo más estable o reforzó
su aislación, pero excediendo los estándares del lugar, no tiene derecho a reclamar del colindante ese plus
agregado.
Artículo 2016. Adquisición y cobro de los muros de elevación y enterrado
El titular colindante de un muro de elevación o enterrado, sólo tiene derecho a adquirir la medianería como está
construido, aunque exceda los estándares del lugar.
- cuando el muro es elevado o enterrado, el colindante no está obligado a pagar y convertirse en condómino, ni
utilizarlo. Si decide hacerlo, entonces debe pagarlo tal como fue construido.
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Art 2018. Medida de la obligación. El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en
toda su longitud y el de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente.
- Longitud se refiere a la extensión. Ej. si el la pared divisoria se extiende por 40 mts, el vecino no constructor del
muro deberá adquirir esa longitud o la menor que tenga su terreno, aunque sólo lo cargue con su edificación a lo
largo de 20 mts, o no lo utilice.
- Altura: a partir de los 3 mts le pertenece al vecino que lo construyó, el otro solo pagará si lo utiliza o quiere
adquirir la medianería (por ej por contrato), o la adquiera por prescripción adquisitiva.
En la medida que efectivamente lo utilice lo pagará ej el muro de elevación tiene 20 mts y solo utiliza 4 mts, paga
esos 4 mts.
Art 2019. Valor de la medianería. El valor computable de la medianería es el del muro, cimientos o terreno, según
corresponda, a la fecha de la mora.
- Hay que establecer cuando incurrió en mora el colindante obligado a pagar, para fijar el calor del muro,
cimientos y terreno.
- La mora se producirá a partir del reclamo y del vencimiento del plazo que establezca el acreedor.
Art 2020. Inicio del curso de la prescripción extintiva. El curso de la prescripción de la acción de cobro de la
medianería respecto
● al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción;
● y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el titular colindante.
Facultades materiales
Artículo 2021. Facultades materiales. Prolongación
El condómino puede
1. adosar construcciones al muro, anclarlas en él,
2. empotrar todo tipo de tirantes
3. y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor,
siempre que del ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro.
- los límites son claros 1) el derecho igual del otro; 2) no afectar la solidez del muro.
- la enumeración de facultades no es taxativa.
Artículo 2022. Prolongación del muro
El condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro
condómino por el mayor peso que cargue sobre el muro. La nueva extensión es privativa del que la hizo.
- Cada condómino tiene la facultad de prolongar el muro hacia arriba o en su profundidad, pero a su costa. Puede
suceder que ambos deseen hacerlo y costearlo entre ambos.
Mientras no se ponga en peligro la solidez del muro, el otro condómino no puede oponerse.
- La nueva extensión (en altura o profundidad), le pertenece a quien las hace, quien la solventó.
- El titular colindante puede adquirir la medianería de esa parte enterrada o elevada, pero si las usa está obligado
a pagar.
Artículo 2023. Restitución del muro al estado anterior
Si el ejercicio de estas facultades genera perjuicio para el condómino, éste puede pedir que el muro se restituya
a su estado anterior, total o parcialmente.
Artículo 2024. Reconstrucción
El condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con
altura y estabilidad no menores que las del demolido.
Si en la reconstrucción se prolonga el muro en altura o profundidad, se aplica lo dispuesto en el artículo 2022.
Artículo 2025. Utilización de superficie mayor
Si para la reconstrucción se utiliza una superficie mayor que la anterior, debe ser tomada del terreno del que la
realiza y el nuevo muro, aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo
y en todo su espesor.
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Artículo 2026. Diligencia en la reconstrucción
La reconstrucción debe realizarla a su costa, y el otro condómino no puede reclamar indemnización por las meras
molestias, si la reconstrucción es efectuada con la diligencia adecuada según las reglas del arte.
Artículo 2027. Mejoras en la medianería urbana
Los condóminos
- están obligados, en la proporción de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones
de la pared como mejoras necesarias,
- pero no están obligados si se trata de gastos de mejoras útiles o suntuarias que no son beneficiosas para
el titular colindante.
Esto también se aplica a la medianería rural.
ABDICACIÓN DE LA MEDIANERÍA
Los derechos reales se pueden extinguir por el abandono de la cosa, figura que es aplicable a la medianería.
Artículo 2028. Abdicación de la medianería
El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción, conservación o reconstrucción
de un muro:
- puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el
cerramiento es forzoso,
a menos que
- el muro forme parte de una construcción que le pertenece
- o la deuda se haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho
sobre el muro de cerramiento.
Artículo 2029. Alcance de la abdicación
La abdicación del derecho de medianería por el condómino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el
terreno en el que se asienta.
- se enajena todo derecho, de modo que el titular colindante se convierte en dueño exclusivo del muro y del
terreno en el que se asienta.
- se abdica también el condominio sobre el muro de elevación y/o el enterrado, en caso de existir.
Efecto de la abdicación
El efecto que produce la abdicación es la liberación del pago de los créditos originados en la construcción,
reparación, o reconstrucción. Al ser así, se trata de una obligación real.
Forma del abandono
Producida la abdicación, la pared desde el punto de vista físico, pasa a ser contigua, y desde el punto de vista
jurídico pasa a ser de propiedad privativa del vecino.
Artículo 2030. Readquisición de la medianería
El que abdicó la medianería puede readquirirla en cualquier tiempo pagándola, como si nunca la hubiera tenido
antes.
- si en el futuro, el que la abandonó la quiere recuperar, deberá pagar su valor, el de los cimientos y el de la mitad
del terreno en que se asienta.
- Por escritura pública y para su oponibilidad a terceros, debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad.
CERRAMIENTO FORZOSO RURAL
Artículo 2031. Cerramiento forzoso rural
El titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un núcleo
de población o de sus aledaños,
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- tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del
cerramiento forzoso.
- También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado.
- El titular de un inmueble rural puede construir un muro que cumpla con los requisitos del art. 2008, o bien puede
construir uno más simple, en este caso el Código es más flexible.
- Si el cerramiento lo provoca un titular colindante, y el predio del vecino queda completamente cerrado, como
se beneficia de la construcción, deberá contribuir.
- Puede ser alambrados, cercos, zanjas, etc. cualquiera sea la modalidad, el cerramiento es medianero.
Artículo 2032. Atribución, cobro y derechos en la medianería rural
El cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un
cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.
Artículo 2033. Aplicación subsidiaria
Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, rige,
en lo que es aplicable, en la medianería rural.
Artículo 2034. Condominio de árboles y arbustos
Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en
predios rurales como urbanos.
- Artículo 2035. Perjuicio debido a un árbol o arbusto
Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea
arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces.
- Artículo 2036. Reemplazo del árbol o arbusto
Si el árbol o arbusto se cae o seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.
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