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CASENAVE Martina – VACAFLOR Nahir
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UNIDAD 10 – DOMINIO
A) EL DOMINIO
El código de Vélez hablaba como sinónimos el dominio y la propiedad, y muchas veces hablaba de las
propiedades vecinas.
Hay que tener en cuenta que la doctrina hace una diferenciación entre propiedad y dominio
En el derecho romano lo genérico era el dominio y la propiedad era lo específico, eso fue cambiando y ahora
se a la propiedad, totalmente resguardada por la CN, se la considera como el género y el dominio la especie, el
dominio es el derecho real.
La doctrina, por medio de fallos de la Corte y de legislaciones incluso de Estados Unidos, considera a la
propiedad como todo interés apreciable que un hombre pueda tener fuera de sí mismo, de su vida y de su libertad.
Se produjo con la Revolución Francesa y los enciclopedistas una reacción contra los abusos cometidos en la
época feudal. Se puso el acento en el individualismo, en los derechos de la persona como individuo. Se otorgó así
una enorme fuerza a la propiedad privada, en desmedro de derechos colectivos.
El código de Vélez cuando redacta el derecho de dominio, era un derecho individualista, un derecho capitalista,
el titular de derecho de dominio tenía muchas facultades, era el pensamiento de la época.
Art 2513 Código de Vélez: “Es inherente a la propiedad, el derecho de poseer la cosa, de disponer o de servirse
de ella, de usarla y gozarla según la voluntad del propietario. El puede desnaturalizarla, degradarla o destruirla;
tiene el derecho de accesión, de reivindicación, de constituir sobre ella derechos reales, de percibir todos sus frutos,
prohibir que otro se sirva de ella, o perciba sus frutos; y de disponer de ella por actos entre vivos.”
Si bien el titular tenía amplias facultades, Vélez estableció un sinnúmero de restricciones y límites al dominio,
de interés público y en función a las relaciones de vecindad.
A través de la incidencia de la iglesia católica, este carácter individualista y absoluto del derecho real de
dominio fue mermando, empieza a tener una función social. Ya no es absoluta ni incondicional, sino se tiene que
usar en función a los derechos que se establecen para la sociedad. El derecho real de dominio tiene que tener
una utilidad en común.
Hay quienes dicen que la propiedad es una función social, de tal manera de que el propietario no podría dejar
de producir las riquezas que la cosa tiene que producir, el tener una propiedad significa tener una riqueza,
entonces esa riqueza tiene que darse para que la misma sociedad pueda valerse de ella. Sin llegar a la idea del
comunismo, sino de hacerla producir en beneficio de la sociedad, incluso si no se la quiere hacer producir tenemos
el instituto de la expropiación.
En nuestro país, el principio de función social de la propiedad fue establecido por la Constitución de 1949.
Luego fue derogada por la dictadura en 1955, y posteriormente se incluyó en la reforma de 1994 mediante la
incorporación con jerarquía constitucional de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, en cuyo
artículo 21 se establece que toda persona tiene derecho al uso y goce de los bienes, pero la ley puede subordinar
tal uso y goce al interés social.
1) CLASES DE DOMINIO
2) DOMINIO PERFECTO
Art 1941: “Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar,
gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se
presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.”
Acá hay una presunción, el dominio es perfecto salvo que se den las condiciones del dominio imperfecto.
El derecho real de dominio es el que más facultades da a su titular: usar, gozar, disponer material y
jurídicamente de la cosa.
No hay otro derecho real que tenga tan amplias facultades, ej el condominio, cada condómino solo va a tener
facultades en su parte ideal, tienen que respetar el derecho del otro condómino; si se habla de la propiedad
horizontal lo mismo, el derecho respecto de mi dpto o local va a estar limitado por ese régimen jurídico.
Relacionarlo con los art 240 y 242, son límites al derecho real de domino, ya que hay que respetar la garantía
común de los acreedores y los otros intereses.
3) ANÁLISIS DEL ART 1941
Art 240: “Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio de los derechos
individuales sobre los bienes mencionados en las Secciones 1ª y 2ª debe ser compatible con los derechos de
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incidencia colectiva. Debe conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en el
interés público y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna,
la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios previstos en la ley
especial.”
Se denota cómo ese carácter individualista que existía, ya no existe, hay otros intereses que deben ser
resguardados: la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores
culturales, el paisaje, etc.
Art 242: “Garantía común. Todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y
constituyen la garantía común de sus acreedores, con excepción de aquellos que este Código o leyes especiales
declaran inembargables o inejecutables. Los patrimonios especiales autorizados por la ley sólo tienen por garantía
los bienes que los integran.”
Excepción: ej la afectación de vivienda.
Pero no puedo hacer lo que quiera con mi propiedad porque mi propiedad es la garantía común de mis
acreedores.
En el derecho real de dominio hay: uso, goce y disposición, si falta uno de estos elementos no tengo derecho
real de dominio pleno o perfecto.
4) CARACTERES
→ Absoluto: cuando se puede usar, gozar y disponer tanto material como jurídicamente de la cosa. NO es que sea
oponible erga omnes, sino que significa todo lo que se puede hacer con el derecho real: usar gozar y disponer,
siempre y cuando lo haga dentro de las reglamentaciones y sin afectar derechos de terceros.
- Uso: es el derecho a servirse de la cosa para sus intereses;
- Goce: derecho de aprovechar y disponer los frutos y productos que produzca la cosa, implica obtener algún
provecho de la cosa;
- Disposición: hacer con la cosa lo que quiera, incluso destruirla, reconstruirla, enajenarla, venderla, etc.
→ Perpetuidad: se puede relacionar con la presunción de continuidad.
Art 1942: “Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de
su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o los ejerza otro, excepto que éste adquiera
el dominio por prescripción adquisitiva”.
Cuando adquiero un derecho real de dominio, no es necesario estar siempre encima de la cosa que es objeto
del derecho real, ej puedo comprar un lote de terreno en las sierras, pero vivir en otro lado e igualmente tener el
dominio de la cosa. (no quiere decir que no se pueda adquirir ese inmueble por prescripción adquisitiva por otra
persona)
Tampoco este derecho se limita en el tiempo como por ej el usufructo que se termina con el fallecimiento del
usufructuario.
Es independiente el ejercicio que haga del derecho, el único problema es que pueda perderlo, no por la norma,
sino por otra persona por medio de la prescripción adquisitiva.
→ Exclusividad: en la doctrina ese carácter fue visto desde diferentes enfoques.
Art 1943: “Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por
un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta un título.”
Significa que, si dos personas tienen un derecho sobre la cosa, no se habla de un derecho real de dominio, sino
de condominio. Para que haya un derecho real de dominio, solo tiene que haber un único titular, que puede ser
una persona humana o jurídica.
En la segunda parte del art, ejemplo si yo adquiero la nuda propiedad y otra persona tiene el usufructo, voy a
adquirir la totalidad del bien cuando fallezca el usufructuario. Cuando hay un dominio desmembrado, lo que no
adquirí, lo puedo llegar a adquirir por otro título; cuando adquiero por un título, no puedo adquirir por otro título,
salvo que adquiera lo que me falta para tener la totalidad del dominio.
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La otra mirada que se le dio a este carácter estaba en una nota del código de Vélez y ahora está en el art 1944,
que le da, además de exclusivo, es excluyente. Significa que el propietario puede excluir a todo aquello que
entorpezca su derecho. Así como puede excluir a personas y a cosas, también puede hacer cerramientos a través
de muros, cercos, fosos, siempre respetando las normas.
Art 1944: “Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o
disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con
muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas legales.”
3 miradas del carácter exclusividad: un solo titular + facultad de excluir + adquisición por un solo titulo salvo
lo que le falte, que lo puede adquirir por otro título.
5) EXTENSIÓN
Establece el ppio de accesión, todo lo que está por encima y por debajo del inmueble, pertenecen al
propietario. Todo lo que esté construido o plantado en el inmueble pertenece al propietario. Ej, cuando se
redactan escrituras de compraventa se dice: Juan le vende a Pedro el lote de terreno ubicado en… con todo lo
plantado, construido, etc., pero lo cierto es que cuando se vende, no es necesario decir que se vende con todo lo
plantado y construido, porque hay un derecho de accesión.
Salvo que haya un derecho de superficie donde hay una separación entre el suelo hacia el cielo y el subsuelo,
pero este es otro derecho real.
Art 1945: “Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella y son sus
accesorios.”
Excepción: otro derecho real por ej el de superficie o accesión invertida, que es la construcción del vecino hacia
mi propiedad.
“El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medido en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.”
Se es propietario en una verticalidad, a excepción de la propiedad horizontal. Se es propietario hacia arriba o
hacia abajo, hasta el APROVECHAMIENTO ÚTIL Y POSIBLE, y dentro de los límites de las normas especiales, ej si
vivo cerca de un aeropuerto voy a tener un límite hacia arriba.
“Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto
lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal (y de superficie).”
Este ppio de accesión cede en función de otros derechos reales donde hay un ppio de horizontal, donde la
división se realiza en planos,
Cuando hablo del derecho real de dominio, se habla de una verticalidad; pero cuando existe propiedad
horizontal, no se puede hablar de una verticalidad, sino de una horizontalidad.
“Se presume que las construcciones, siembra o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo
contrario.”
Si es que se prueba que esas construcciones, siembras, plantaciones, etc no fueron realizadas por el dueño,
tendríamos que ir a los efectos respecto de las plantaciones, construcciones y siembras cuando se realizan ya sea
en el inmueble ajeno o en el inmueble propio con material ajeno.
B) DOMINIO IMPERFECTO
Art 1946: “Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o
si la cosa está gravada con cargas reales.”
Si alguno de los caracteres está atacado o no está presente, o si de alguna manera el titular no tiene el uso,
goce, o disposición, NO hay dominio perfecto, sino que hay dominio imperfecto.
Clases: revocable, fiduciario y desmembrado.
Afectan a los caracteres del dominio, el dominio fiduciario y del revocable, es el carácter perpetuo el que se
encuentra disminuido
Art 1964: “Supuestos de dominio imperfecto. Son imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado. El
dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo
31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.”
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1) DOMINIO REVOCABLE
Art 1965: “Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo
cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años, aunque
no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren
sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa
desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.”
La condición o el plazo solo puede ser resolutorio, no suspensivo porque sino no nace el derecho real. El
derecho real nace en cabeza de esa persona que cumplido el plazo o condición resolutoria tiene la obligación de
restituir la cosa al antiguo propietario.
Uno de los caracteres del dominio era la perpetuidad, salvo que alguien empiece a ejecutar actos posesorios
para la prescripción adquisitiva. Acá se ve afectado ese carácter.
Ej donación con cargo, venta con pacto de retroventa o preferencia. Cumplida la condición o el plazo se tiene
que restituir la cosa.
Esa condición o plazo puede estar impuesta por las partes o por la ley, por ej en una donación con cargo y hay
un incumplimiento por ingratitud (impuesta por ley); impuesta por las partes, ej una cláusula de retroventa.
“Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años
transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se
computa desde la fecha del título constitutivo del dominio imperfecto” + art 1966
ARTICULO 1966.- “Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño
perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.”
Último párrafo + art 1966: si tengo un dominio revocable tengo todas las facultades, pero en el propio título
está explicitado la condición resolutoria o plazo resolutorio al que está sujeto, ¿qué pasa con los derechos
personales que se pudieron haber constituido si se produce la condición o plazo? se vuelve para atrás, por eso se
le pone el plazo de finiquito a esto. La idea es que el dominio sea libre, no sujeto, si en esos 10 años no se produce
la condición o el plazo, el dominio queda como dominio perfecto. La cosa tiene que volver a su antiguo propietario
como libre.
Tiene efecto retroactivo y esto genera cierta inseguridad, dentro de los derechos reales se quiere la circulación
de los bienes, la no generación de conflictos entre los bienes. Si se pone de manera ilimitada el domino revocable,
de alguna manera se limita la circulación de los bienes.
Art 1967: “Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo,
excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto
ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.”
Si se habla de cosas registrables, tiene efecto retroactivo, quien contrata con el titular de un dominio revocable
sabe que existe esa condición o plazo, ya que está publicitado
Cuando la cosa no es registrable, puede ser que quien contrate con el titular de un dominio revocable puede
que no conozca esa condición o plazo, por eso no tiene efecto retroactivo, salvo que el tercero si conozca acerca
del plazo o condición.
Readquisición
ARTICULO 1968.- “Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable
de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable
y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no
es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.”
Nos plantea un caso de tradición abreviada, el titular de este dominio revocable –cumplida la tradición- se
transforma en un tenedor de la cosa, pasa de un derecho real superior a uno inferior con la obligación de restituir
la cosa.
Y, en el caso de un automotor, como la registración es constitutiva la readquisición hay que publicitarla para
la adquisición o readquisición del derecho real. En cambio, cuando se trata de inmuebles, como la registración
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solo tiene efecto de oponibilidad, sólo se lo publicita para la oponibilidad de terceros, para que los terceros sepan
que el dominio se retrotrajo.
Efecto
Art 1969: “Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio
libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son
oponibles al dueño.”
Diferencias con el dominio fiduciario min 58
1. La principal diferencia es que la cosa siempre debe ser restituida a su primitivo dueño, mientras que en el dominio
fiduciario debe transmitirse al fideicomisario, que puede ser el beneficiario, un tercero, o en el anterior
propietario (fiduciante).
2. El dominio revocable no sólo puede nacer de la voluntad de las partes (como es el dominio fiduciario), sino
también de la ley, por ej cuando la revocación de las donaciones está basada en la ingratitud del donatario, o la
previsión respecto del pacto comisorio implícito para las cosas muebles.
3. En el dominio revocable, en principio, los efectos de la resolución operan con efecto retroactivo (art. 1967),
excepto cuando se trate de adquirentes de buena fe y a título oneroso de cosas muebles no registrables, mientras
que en el dominio fiduciario la regla es la contraria.
4. Las cosas transmitidas fiduciariamente forman un patrimonio separado del resto de los bienes del fiduciario, en
tanto que las que ingresan en virtud de un dominio revocable, se confunden del resto del patrimonio de su titular.
5. El dominio fiduciario tiene un plazo máximo de 30 años (salvo excepciones), mientras que el dominio revocable
está limitado a 10 años cuando se trata de una condición resolutoria.
6. En el dominio fiduciario se pueden establecer prohibiciones de enajenar.
7. El fiduciario sólo puede disponer cuando "lo requieran los fines del fideicomiso", limitación que no existe para el
dueño revocable.
8. En el dominio revocable no se prevé la existencia del beneficiario.
2) DOMINIO FIDUCIARIO
(la profe no desarrolló todo porque ya lo vimos en contratos, pero acá vemos el derecho real que tiene el
fiduciario respecto de la cosa que forma parte del fideicomiso)
ARTICULO 1701.- “Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un
fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del
fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.”
Vemos el dominio imperfecto en la relación que tiene el fiduciario con respecto a los bienes que conforman el
fideicomiso, de los cuales tendrá la administración o disposición (de acuerdo al fin del fideicomiso) y las facultades
van a estar sujetas al contrato de fideicomiso, puede que tenga facultades de disposición o de administración y
eso solamente lo establece el contrato de fideicomiso de acuerdo al fin del fideicomiso. Si se le dieron facultades
de disposición, tiene que estar registrado en el registro de la propiedad y surgir del título.
ARTICULO 1704.- “Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto
los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.”
Sujetos
Pueden ser dos, tres o cuatro: 1) el constituyente o fideicomitente que es quien se desprende del dominio en
favor de otra persona; 2) el fiduciario, que recibe el domino transmitido temporariamente por el constituyente
del fideicomiso, tiene derecho a retribución por su trabajo y al reembolso de los gastos; 3) el fideicomisario, que
es el tercero a quien habrá que transmitirle el dominio si se cumple la condición resolutoria o cuando venza el
plazo resolutorio establecido en el contrato; 4) el beneficiario (puede ser más de uno), que recibirá los beneficios
de la gestión del fiduciario.
Patrimonio separado
Sobre los bienes fideicomitidos se crea un patrimonio separado o de afectación en cabeza del fiduciario. Es un
patrimonio separado al de las partes intervinientes, afectado al cumplimiento de un fin determinado por un
tiempo (determinado o no, que jamás supere los 30 años o la vida del beneficiario incapaz)
Se limita la responsabilidad objetiva del fiduciario del art 1757CCyC. Los bienes fideicomitidos quedan exentos
de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario y no pueden agredirlo los acreedores del
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fiduciante (excepto las acciones de fraude y de ineficacia concursal); los acreedores del beneficiario sólo pueden
ejercer sus derechos sobre los frutos de los bienes fideicomitidos.
Los bienes del fiduciario ni del fiduciante ni del beneficiario no responderán por las obligaciones contraídas en
la ejecución del fideicomiso, ya que serán satisfechas con los bienes fideicomitidos. Si los bienes son insuficientes,
se liquida el fideicomiso.
Modos de adquisición
Se adquiere por actos entre vivos y, en forma derivada, por la concurrencia del título y el modo (tradición). El
título está configurado por el negocio fiduciario, el cual contiene una modalidad resolutoria que al cumplirse
obliga al fiduciario a retransmitir el dominio perfecto de la cosa al fideicomisario.
Duración
Hasta que se cumpla la condición o plazo establecido en el contrato, con un límite máximo de 30 años, salvo
que el beneficiario fuera incapaz o con capacidad restringida en los que puede durar hasta la muerte o cesación
de incapacidad.
Facultades del duelo fiduciario
Son amplias, las mismas que las del dueño perfecto. Puede realizar actos de disposición y de administración,
puede percibir frutos (dejando constancia en título y registro civil), usar y gozar de la cosa (de acuerdo a lo
estipulado), y ejercer acciones posesorias y reales en defensa de las cosas que adquirió.
En cuanto a los frutos, integran el patrimonio separado es por ello que cuando concluya el fideicomiso, el
fiduciario debe transmitir al fideicomisario (o a quien se haya designado en el contrato) la cosa y los frutos, incluso
los percibidos.
Del art 1676 surge la prohibición para el fiduciario de que no puede adquirir para sí los bienes fideicomitidos.
Al extinguirse el fideicomiso, la cosa + los bienes que lo integren, deben ser transmitidos a otra persona, ya sea el
fideicomisario, el beneficiario o al propio fiduciante. El fiduciante es titular de un dominio imperfecto, pero lo que
transmitirá será dominio perfecto.
Extinción
Se extingue principalmente por el cumplimiento de la condición o plazo, y el fiduciario debe transmitir la cosa
a quien corresponda, el acaecimiento de la condición o plazo produce ipso iure el cambio de titularidad, pues para
que el designado adquiera el dominio no es necesaria la tenencia de la cosa.
Si se trata de inmuebles, de cosas muebles no registrables o de muebles registrables pero que la inscripción
no sea constitutiva, al extinguirse el contrato de fideicomiso, se produce una constituto posesorio, en la cual el
fiduciario queda convertido en tenedor a nombre del nuevo dueño de la cosa.
También se puede extinguir por: destrucción total de la cosa; abandono; expropiación; adquisición por un
tercero de buena fe y a título oneroso; prescripción adquisitiva operada a favor de un tercero; modificación del
negocio fiduciario dispuesta por las partes, etc.
Causales de extinción relativa: el dominio fiduciario no se extingue, sino que continúa en cabeza de otra
persona, la que se designa conforme al contrato o por determinación del juez, están contempladas en el art 1678
ARTICULO 1678.- “Cese del fiduciario. El fiduciario cesa por:
a) remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones o por hallarse imposibilitado material o
jurídicamente para el desempeño de su función, a instancia del fiduciante; o a pedido del beneficiario o del
fideicomisario, con citación del fiduciante;
b) incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida judicialmente declaradas, y muerte, si es una persona
humana;
c) disolución, si es una persona jurídica; esta causal no se aplica en casos de fusión o absorción, sin perjuicio de
la aplicación del inciso a), en su caso;
d) quiebra o liquidación;
e) renuncia, si en el contrato se la autoriza expresamente, o en caso de causa grave o imposibilidad material o
jurídica de desempeño de la función; la renuncia tiene efecto después de la transferencia del patrimonio objeto
del fideicomiso al fiduciario sustituto.”
3) DOMINIO DESMEMBRADO
El dominio desmembrado no está en esta parte, pero es cuando se tiene un derecho real de usufructo, de uso,
de habitación o un gravamen sobre la cosa. Si tengo un derecho real de usufructo, el uso y goce de la cosa la tiene
una persona diferente a la persona que tiene la posibilidad de disposición.
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C) LÍMITES DE LAS AGUAS
Hay discusión acerca de que la naturaleza jurídica:
1) DOMINIO PÚBLICO
ARTICULO 235.- “Bienes pertenecientes al dominio público. Son bienes pertenecientes al dominio público,
excepto lo dispuesto por leyes especiales:
a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación especial, sin
perjuicio del poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona económica exclusiva y la plataforma continental.
Se entiende por mar territorial el agua, el lecho y el subsuelo;
b) las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas marítimas; se entiende por
playas marítimas la porción de tierra que las mareas bañan y desocupan durante las más altas y más bajas mareas
normales, y su continuación hasta la distancia que corresponda de conformidad con la legislación especial de
orden nacional o local aplicable en cada caso;
c) los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas navegables,
los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de
interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del
propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a las
disposiciones locales. Se entiende por río el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado por la línea de
ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias. Por lago o laguna se entiende el agua, sus playas
y su lecho, respectivamente, delimitado de la misma manera que los ríos;
d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica exclusiva, la plataforma
continental o en toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o en los lagos o lagunas navegables, excepto las que
pertenecen a particulares;
e) el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación Argentina, de
conformidad con los tratados internacionales y la legislación especial;
f) las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o
comodidad común;
g) los documentos oficiales del Estado;
h) las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos.”
2) DOMINIO PRIVADO
ARTICULO 236.- “Bienes del dominio privado del Estado. Pertenecen al Estado nacional, provincial o municipal,
sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:
a) los inmuebles que carecen de dueño;
b) las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar, según lo
normado por el Código de Minería;
c) los lagos no navegables que carecen de dueño;
d) las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;
e) los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título.”
D) LÍMITES AL DOMINIO
Art 1970: “Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están
regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de
conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de
las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.”
Este art da pautas de que todas las normas del CCyC rigen en subsidio. Las normas que limitan surgen del
derecho administrativo, generalmente incumbe a las provincias dictar estas normas.
Estas normas pueden ser en relación al interés público o en función a las relaciones vecindad entre los vecinos.
Estos límites no solo están puestos para los titulares del derecho real de dominio, sino que los tenedores y
poseedores también los tienen que respetar.
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Diferenciar los límites a la servidumbre y los límites al dominio
DOMINIO
- Establecidos de manera recíproca, todos los titulares
que estén en las mismas condiciones van a tener los
mismos límites;
- No son excepcionales, es el estado normal;
- Siempre vienen dados por ley;
- Siempre implica un HACER por parte de los titulares;
- No se inscriben, no se publicitan, se cumplen, los
límites son conocidos por todos sin necesidad de
publicidad;
2) LÍMITES EN RAZÓN DEL INTERÉS PÚBLICO
Art 1974: “Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o
sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho
en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.”
Los ribereños tienen que dejar un espacio de 15mts desde la línea de ribera. Se estableció porque: Una parte
de la doctrina dice que ya no debería estar, porque la sirga era la soga con la que se remolcaban los barcos desde
la costa, y hoy hay otro tipo de remolque.
Que sea apta para el transporte hace referencia a que sea navegable y a aquellas aguas que no tienen tanta
profundidad pero que permiten la flotabilidad de lanchas y canoas.
Esos 15mts de distancia son para el paseo público, recreación, pesca, casos de urgencias en esos lugares, etc.,
no solo para remolcar.
Si bien esa porción sigue perteneciendo al titular ribereño, tiene esta limitación de no poder construir nada en
ese espacio que entorpezca la finalidad del camino.
3) LÍMITES A LA LIBRE DISPONIBILIDAD
Art 1972: “Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a
persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas
cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede
de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por
ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se
estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una
sustitución fideicomisaria.”
No se puede colocar una cláusula, por ej en la compraventa, que diga que el comprador no puede enajenar a
nadie el inmueble. Pero sí podría decir que no enajene a una persona determinada, individualizada.
En los actos a título gratuito esa cláusula si está permitida, pero no puede exceder más de 10 años. Si es que
las partes pusieron un plazo menor a 10 años, puede ser renovado siempre que no exceda los 10 años.
En los actos de última voluntad también se pueden incluir cláusulas de inenajenabilidad siempre y cuando no
se afecten las legítimas porque los herederos tienen derecho a recibir su parte legítima.
4) LÍMITES EN INTERÉS RECÍPROCO DE LOS VECINOS
→ Vistas
Art 1978: “Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden
tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor
distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde
el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante.”
Cuando habla de “vistas”, habla de ventadas o balcones.
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“Excepto que una ley local disponga otras dimensiones”, porque el municipio puede tener un código de
edificación y ese código de edificación puede dar dimensiones diferentes al CCyC.
“muros linderos”, muros que separan dos propiedades.
Hay dos clases de vistas:
a)
Frontales: la persona parada al frente no necesita girar su cabeza para poder ver el fundo vecino. Siempre
que haya un balcón la vista será frontal
. Si es un balcón, se debe medir los 3mts desde la parte más próxima
al muro lindero, no desde la pared, sino desde lo que sobresale del balcón; si es una ventana, a partir de
la misma hasta el muro separativo.
b)
Laterales o de costado: permiten ver solo de costado, de modo que la persona necesita girar la cabeza a
la izquierda o a la derecha.
Si la ventana esta puesta de manera perpendicular, la distancia va a ser de 60
cm. Es más dificultoso mirar el inmueble de costado que mirar de frente.
Ejemplo: Dos inmuebles A y B
Hay un muro lindero que divide ambas propiedades. El CCyC dice que si edifico en uno de los inmuebles, no
puedo tener una ventana que mire al inmueble vecino, para poder tener una ventana que mire al inmueble vecino
que debe tener una distancia no inferior a 3mts.
Puede suceder que, más allá de esta restricción, entre los titulares de ambos inmuebles decidan dar una
servidumbre de vista, donde pueden establecer una distancia menor, incluso tener una ventana en la medianera.
Pero no todos los inmuebles tienen servidumbres, pero sí todos tienen esa restricción.
→ Luces
Art 1979: “Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse
luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo
frente a la abertura.”
Las luces son las aberturas que permiten el paso de luz y aire pero no permiten asomarse. El CCyC permite la
apertura de ventadas o huecos en una pared, lindera al inmueble vecino, para recibir luces (no para tener vistas)
Si en el muro lindero se abre una luz (ej una ventana para que entre luz), no puede ser menor a 1,80mts de
altura
Art 1980: “Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los artículos 1978 y 1979 no
se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente.”
Este art dice que si el material no es transparente, se puede tener las luces a una altura menor a 1,80mts, por
ejemplo las luces con vidrios que no se pueden ver para el otro lado.
Art 1981: “Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede
impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la
vista.”
Muro privativo: muro de propiedad exclusivamente de un vecino. Si en un muro privativo se abre una ventanita
para que entre luz o aire, el vecino puede levantar una pared aunque prive al vecino de esa luz o aire.
→ Árboles, arbustos u otras plantas
Art 1982: “Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras
plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir
que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran
en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.”
El código de Vélez establecía antes la distancia de las plantas con el inmueble, ej de 3 mts al muro divisorio.
Ahora el CCyC habla de la normal tolerancia y que no produzcan molestias o daño al inmueble vecino. En caso de
conflicto, el juez determina la normal tolerancia.
El propietario, poseedor o tenedor del fundo vecino puede pedir la remoción de los árboles, arbustos u otras
plantas que causen molestias que superen la normal tolerancia, a menos que sea suficiente con el corte de las
ramas. También puede, por sí mismo, cortar raíces que se nutran de su suelo, siempre que no sea en forma
irregular o abusiva.
→ Obstáculo al curso de las aguas
Art 1975: “Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar
ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea
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meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede
remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su
estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o
pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.”
Los particulares no pueden dar un uso a las aguas que perjudique a la navegación (es libre según la CN),
tampoco pueden alterar el curso natural ni dirección ni velocidad, ni pueden realizar obras que afecten al uso
común.
Si bien este art se refiere a los dueños de los inmuebles, la prohibición abarcar a otros titulares de derecho
reales o personales y a la comunidad en general.
Tiene excepciones en caso de defensas, por ej el canal que impide la inundación del inmueble.
Puede ocurrir que el curso de las aguas sufra alteraciones en la dirección o velocidad a causa de trabajos
ribereños o un tercero, en ese caso, el dueño puede tomar medidas para restableces las aguas, por el remover el
obstáculo, construir obras defensivas, etc.
En cuanto a los gastos, si las alteraciones fueron por caso fortuito, el Estado debe hacer lo necesario para que
todo vuelva al estado anterior; si fueron por una actividad culpable a alguna persona, los gastos estarán a cargo
del responsable + daños y perjuicios
→ Recepción de agua, arena y piedras
Art 1976: “Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplazan
desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin embargo,
puede derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no
causan perjuicio a los inmuebles que las reciben.”
Los propietarios de los fundos inferiores están obligados a recibir aguas, arenas o piedras que se desplazan o
descienden naturalmente de otros terrenos, ej la lluvia y agua de los manantiales. No tienen la obligación de
recibir aguas sacadas artificialmente, ej pozos
Las arenas y piedras que se desplazaron no pueden ser reclamadas por el duelo del terreno superior salvo en
supuesto de avulsión, que podrá hacerlo en un plazo de 6 meses excepto que se hayan adherido al suelo.
→ Instalaciones previsorias y paso de personas que trabajan en una obra
Art 1977: “Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es indispensable poner
andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la
obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.”
Esta norma no instituye una servidumbre de paso sino una limitación al dominio.
Estas molestias deben ser transitorias o provisorias.
“quien construye debe reparar los daños causados” hace referencia a los daños que puedan resultar del mas
uso de una técnica o herramienta o de un actuar negligente.
5) INMISIONES
Art 1973: “Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia
teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su
cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente
el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la
producción.”
Cuando se habla de humo, olores, sonidos, etc, son situaciones que se van repitiendo, se van produciendo
constantemente, no son situaciones excepcionales. Cuando es abusiva y antifuncional la inmisión, el juez va a
determinar el cese de la actividad, teniendo en cuenta: quien tiene más antigüedad, si se puede disminuir esto
con alguna herramienta o producto, etc. de lo contrario va a solicitar, aunque haya una habilitación
administrativa, que el negocio o empresa por ej, se traslade a otro lugar.
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