UNIVERSIDAD NACIONAL DE RÍO CUARTO
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS
DERECHO PRIVADO II
NOTAS DE CÁTEDRA UNIDAD 10 2ª parte – 2015
(Conforme Cód. Civil y Comercial de la Nación)
Abs. Gabriela Cuesta y Alejandro D. Fraschetti
Contenido
II. CONTRATOS DE TRANSFERENCIA EN EL USO.
A. Contrato de locación de cosas: 1. Concepto. 2. Precio. 3. Duración
máxima y mínima del contrato. 4. Particularidades legislativas en las locaciones
de inmuebles con destino habitacional. 5. El contrato de arrendamiento rural:
Concepto y particularidades.
B. Comodato: 1. Concepto y caracteres. 2. Obligaciones del comodatario.
C. Leasing: 1. Concepto y caracteres. 2. Régimen legal.
A.-Locación de cosas
Concepto
Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce
temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al
contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al
consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa (1187 CCCN).
Su función económica es la de permitir la transferencia temporaria del uso y
goce de una cosa a cambio del pago de un precio.
Estos son los tres elementos tipificantes del contrato:
1) La obligación del locador de otorgar el uso y goce de una cosa: de manera
que si la cosa genera frutos o productos ordinarios, siempre que no se acuerde
lo contrario, compete al locatario disfrutar también del goce de ellos
1
.
2) La nota de temporalidad: el factor tiempo en la locación, a diferencia de lo
que acontece en la compraventa, reviste carácter esencial al ser un contrato de
duración con una perduración prolongada en su ejecución. Y es que aquí tanto
las obligaciones del ocupante como de quien da el objeto en locación, no
terminan al momento de su celebración sino que subsisten durante todo el
tiempo fijado
2
.
3) Precio en dinero: obligación típica y principal del locatario. El precio debe ser
determinado o determinable (arg. art. 1133). Ante el silencio sobre el valor
locativo, debe estarse por la remisión del último párrafo a lo dispuesto en el art.
1144, y entender que el mismo es el corriente de plaza para el tipo de cosa
1
Leiva Fernández, Luis F.P., “Las modificaciones al contrato de locación en el Código Civil y
Comercial”, Sup. Esp. Nuevo Código Civil y Comercial del a Nación, Contratos en particular 2015 (abri),
71.
2
Viti, Angela M., “El contrato de locación en el Código Civil y Comercial”, Semanario Jurídico: Nro.
2015, 29/07/2015, Año 2015 – B- Página 177.
locada
3
. El precio, puede ser fijado, incluso en moneda extranjera, debiendo
estarse al régimen dispuesto por el art. 765 del CCCN.
Si el contrato carece de precio como contraprestación el negocio celebrado es
otro, y en el caso de que se trate de un contrato (que de origen a derechos
personales) cuya obligación sea transferir el uso y goce gratuitamente,
entonces estamos frente a un comodato.
Partes
Las partes se denominan locador, que es quien está facultado a transmitir el
uso y goce de la cosa, y que no necesariamente debe ser el dueño o
propietario, y locatario, que es quien se obliga a pagar el precio en dinero.
Cuando la locación recae sobre inmuebles se lo suele denominar inquilino, y en
el caso de la legislación agraria, arrendatario.
Objeto
Art. 1192.— Cosas. Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el
comercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable,
aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de
previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios.
El objeto del contrato de locación son las cosas, muebles o inmuebles,
determinadas o determinables. El artículo, recogiendo las interpretaciones
doctrinarias pretéritas, admite una indeterminación relativa, ya que el objeto,
tratándose de obligaciones de dar cosas inciertas, debe poder determinarse en
su especie
4
. Los ejemplos clásicos son el alquiler de un coche, sin
individualización de su dominio, pero con delimitación de su especie.
5
En estos
últimos supuestos habrán de aplicarse las reglas de las obligaciones de
género, determinándose una cosa de calidad media (Lorenzetti). Las cosas
consumibles no son objeto del contrato de locación, sino más bien del mutuo;
pero si eventualmente se pactase un uso anormal de las mismas, que no
consista en darles el último uso (como entregar una torta para exposición en
vidriera con la condición de restituirla en un plazo) podríamos hallarnos ante
una auténtica locación de cosa (López De Zavalía). La indeterminación, por
tanto, es siempre relativa
6
.
Asimismo, y en virtud de lo previsto por el art. 1188, se incluye la locación de
parte de cosas, por ejemplo, la habitación de un inmueble, y de bienes
inmateriales formando una universalidad con una cosa, como acontece en el
alquiler de fondos de comercio.
3
Rivera, Julio César, Medina, Graciela; Esper, Mariano, “Código Civil y Comercial de la Nación
Comentado” Ed. La Ley, 2014, comentario art. 1187.
4
Vinti, Angela M. Op. cit.
5
Por ejemplo, alquilar un auto tipo medio, con capacidad para 5 personas, con aire acondicionado y caja
manual.
6
Rivera, Julio César, Medina, Graciela; Esper, Mariano, op. cit., comentario art. 1192.
Caracteres – Forma.
Se trata de un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, de tracto
sucesivo o ejecución continuada.
En cuanto a la forma, en principio es no formal. No obstante ello, el artículo
1188 del Código Civil y Comercial exige el recaudo de la forma escrita a toda
locación de inmuebles o muebles registrables, de una universalidad que incluya
a alguna de ellas, o de partes de un inmueble, haciéndose extensivo tal
requisito a sus prórrogas y modificaciones.
Como se trata de una formalidad ad probationem, esto es exigida a los efectos
de la prueba, su omisión no acarrea la nulidad del contrato, aplicándose las
normas generales (art. 1018). La falta de forma sí puede plantear una dificultad
con la prueba, en particular en la locación de inmuebles donde se considera
que es de uso su instrumentación (1019), por lo que no podría probarse
exclusivamente por testigos. Pero si ya hay principio de ejecución (por ejemplo
si el locatario ya está en tenencia de la cosa, y ya pagó el precio), entonces la
limitación ya no existe (art. 1020).
El tiempo de la locación - Duración máxima y mínima del contrato
Tradicionalmente el tiempo de la locación ha sido motivo de estudio y de
intervención por parte de la legislación, limitándose a las partes sus facultades
en el marco de la autonomía de la voluntad. Desde el punto de vista del plazo
máximo, algunos veían como disvalioso términos muy prolongados, porque
implicaban una restricción a la libre circulación de los bienes (se consideraba
que una cosa alquilada por mucho tiempo quedaba fuera del circuito
económico a los fines de su comercialización). Desde el punto de vista de
plazos mínimos, en las locaciones de inmuebles, se observaba como negativo
la incertidumbre en que se colocaba a un locatario frente a contratos muy
breves, y la necesidad de tener que renegociar permanentemente el valor del
alquiler.
Ello motivó que se regularan ambos aspectos.
Art. 1197. Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no
puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años
para los otros destinos. El contrato es renovable expresamente por un lapso
que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.
Es decir que el código prevé un plazo máximo de 20 años cuando el destino es
habitacional y de hasta 50 años para los otros destinos. La disposición
transcripta receptó la tendencia existente (expresada en algunos de los
proyectos de unificación) que requería revisar la cuestión del plazo máximo, a
los fines de adaptarlo las nuevas necesidades de la actividad económica dónde
las empresas modernas requieren un plazo mayor de amortización de las
inversiones (caso de estaciones de servicio en zonas céntricas, instalaciones
fabriles, etc.) que el decenal previsto en el derogado código de Vélez.
Conforme la última parte del artículo, se permite la renovación del contrato de
locación, cualquiera sea su destino, siempre y cuando no se excedan los
plazos máximos establecidos. De lo contrario, las partes podrían pactar un
contrato de 20 años o 50 años, respectivamente, con renovaciones por iguales
plazos contraviniendo la limitación legal.
7
Por su parte el art. 1198 establece que para la locación de inmuebles,
cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se
considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años.
Bajo el amparo de la ley anterior el destino determinaba plazos mínimos
diferentes: vivienda, 2 años, otros destinos, 3 años. Así se soluciona el
problema de las locaciones con destinos mixtos (por ejemplo alquilo un
inmueble para vivir con mi familia y en un sector pongo un kiosko) y aquellas en
que los celebrantes quizás por inadvertencia no mencionan el destino que se le
dará a la finca locada
8
. De todas maneras, en materia de destinos mixtos la ley
optó porque prevalezca el habitacional, norma aún necesaria porque existen
otras diferencias aunque el plazo se haya unificado.
Por último, quedan excluidos del plazo mínimo de dos años, los supuestos
previstos por el art. 1199 referido a los contratos de locación de inmuebles o
parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a
habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o
similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no
fue hecho con esos fines;
c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto
el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que
debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado. Por ejemplo si alquilo
un terreno para colocar un obrador, atento a que se realizará una obra de
pavimentación, y dicha obra se realizará en un plazo de seis meses. Sería
válido un contrato por ese término.
También existe otra excepción al plazo mínimo que se ejerce por vía indirecta:
cuando el locatario ya está en la tenencia de la cosa, puede renunciar al
mismo. Así por ejemplo, Juan le vende a Pedro su casa, pero necesita utilizarla
unos meses más porque debe finalizar la nueva que está construyendo,
entonces de manera simultánea con la venta, se la alquila por un tiempo
(incluso menor a los dos años) que es el que estima necesitará para finalizar la
nueva (art. 1198 2º párrafo).
Los continuadores de la locación y la protección de las personas
incapaces y con capacidad restringida
a) Continuadores de la locación:
Durante el período de vigencia de la derogada ley 2393 de matrimonio civil,
quienes constituían nuevas familias de hecho, ya que no podían divorciarse y
7
Rivera, Julio César, Medina, Graciela; Esper, Mariano, op. cit., comentario art. 1197
8
Vinti, Angela M., op. cit.
así recuperar la aptitud nupcial quedaban desprotegidos en caso de muerte o
abandono del locatario titular del contrato con el que convivían. Y así, para
paliar esta situación de desamparo se dictaron sucesivas leyes de emergencia
en materia de locaciones urbanas que crearon en cabeza del conviviente no
titular de la locación, un derecho autónomo a continuarla, ello siempre que
hubiese convivido con el locatario al menos el año inmediato anterior al
fallecimiento o abandono del locatario y para el caso de que recibiera
ostensible trato familiar. Esta figura, de corte netamente tuitivo, fue recibida en
el art. 9º de la ley 23091.- hoy derogada- que establecía que, producido el
abandono del inmueble o el fallecimiento del locatario, la locación podía
continuar en las condiciones pactadas hasta el vencimiento del plazo
establecido por quienes acreditaran haber convivido y recibido ostensible trato
familiar de parte de aquél
9
.
En este marco el artículo 1190 del Código Civil y Comercial prescribe:
"Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a
habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede
ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del
plazo contractual, por quienes lo habiten y acrediten haber recibido del locatario
ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El
derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del
locatario".
La norma exige una serie de requisitos, a saber: a) Que la cosa locada sea
inmueble; b) Que el destino sea de habitación; c) Que esta persona haya
habitado en el inmueble junto al locatario durante un año previo al abandono o
fallecimiento; d) Que hubiera recibido del locatario " ostensible trato familiar". El
trato familiar no depende de la edad de los miembros del grupo conviviente, o
de sus potencialidades económicas, pues la ley no ha reparado en ello para
discernir esta tutela habitacional
10
.
Hay que resaltar, además, que la hipótesis legal es más amplia que los casos
de uniones convivenciales, al quedar comprendidas situaciones fácticas
propias de la crianza de hijos ajenos, personas con parentesco lejano sin
vocación sucesoria, aquellos que para acortar gastos comparten su vivienda y,
por supuesto, el mero concubinato que no cumple con las reglas de la unión
convivencial
11
.
b) Protección de incapaces y personas de capacidad restringida
En la misma línea, el art. 1195 del Código Civil y Comercial, protege a los
menores y personas con capacidad restringida en la locación inmobiliaria. La
norma dispone:
"Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado,
cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida
9
Vinti, Angela M., op cit.,
10
Rivera, Julio César, Medina, Graciela; Esper, Mariano, op. cit., comentario art. 1190.
11
Leiva Fernández, Luis F. op. cit, ;
que se encuentra bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o
sublocatario, aunque éste no habite en el inmueble".
El texto (art. 1195) confiere una tutela más amplia a las personas incapaces o
con capacidad restringida, pues no sólo protege a aquellos que se encuentren
bajo la representación o guarda del locatario o sublocatario, sino que se
extiende incluso a aquellos que reciben mera “asistencia” por parte de éste, y
aun cuando no habiten el inmueble. La sanción es la nulidad de toda cláusula
que restringa el ingreso de los incapaces mencionados o pretenda excluir del
inmueble, aun cuando la locación no tuviera destino habitacional, admitiendo
ambas opciones. Ello surge del giro utilizado “cualquiera sea su destino”
debiéndose interpretar en sentido amplio. Asimismo, la nulidad será “parcial y
sólo recaerá sobre la cláusula de exclusión” (Cifuentes- Sagarna).
12
Asimismo, se interpreta que la norma comentada invalida la exigencia del
locador que requiera como condición que el eventual locatario capaz habite el
inmueble junto con un incapaz o persona con capacidad restringida.
13
Pactos prohibidos en la locación habitacional
El Código Civil y Comercial en su art. 1196, incluye la prohibición de requerir en
las locaciones con destino habitacional, el pago de más de un mes en concepto
de alquiler anticipado, la exigencia de depósito en garantía u otras garantías
por más valor que el de un mes de alquiler por cada año de contrato, y el pago
de valor llave o equivalente. Aunque no sanciona su inclusión se asume que le
caben las reglas generales de nulidad.
14
Esta forma de tutela habitacional se encontraba presente en la ley 23.091.
Autorizada doctrina, afirmaba que el régimen antedicho contiene “diversas
disposiciones tendientes a proteger a los inquilinos de vivienda contra los
posibles abusos que puedan cometer los locadores que, dada la escasez de
viviendas, son la parte más fuerte del contrato de locación” (Borda). De este
modo, se dijo que “el legislador receptó el buen uso y desechó la práctica
abusiva —frecuente al tiempo de su sanción— que consistía en imponer pagos
anticipados elevado que en algunos casos llevaban incluso a exigir la totalidad
del canon, afectándose el acceso a la vivienda” (Hernández- Frustagli).
15
El ámbito de aplicación de esta norma está delimitado por el uso de la cosa,
pues sólo resulta de aplicación a la locación de inmuebles con destino a
vivienda.
Leiva Fernández critica la inclusión de estas prohibiciones pues entiende que
deben ser regulados por la ley de oferta y demanda y que el Estado debe
abstenerse de intervenir en las relaciones patrimoniales entre particulares.
16
Sin embargo se trata de disposiciones equilibradas, que además ya se han
incorporado al mercado sin mayores inconvenientes.
12
Rivera, Julio César, Medina, Graciela; Esper, Mariano, op. cit., comentario art. 1195
13
Leiva Fernández, Luis F. op. cit,
14
Leiva Fernández, Luis F. op. cit,
15
Rivera, Julio César, Medina, Graciela; Esper, Mariano, op. cit., comentario art. 1196
16
Leiva Fernández, Luis F. op. cit,
Derechos y obligaciones de las partes
El locador tiene las siguientes obligaciones:
a) Entregar la cosa: El locador debe entregar la cosa conforme a lo
acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado
apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció
o pudo haber conocido (art. 1200).
b) Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido: El locador debe
conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y
efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su
calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en
hechos de terceros o caso fortuito. Cabe destacar que todo gasto de
conservación de importancia (como por ejemplo cambiar un artefacto del
inmueble o repararlo) está a su cargo, mientras que el locatario debe
hacer frente a gasto menores (por ejemplo cambiar un foco si se
quemó). Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba
el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el
canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o,
según las circunstancias, a resolver el contrato (art. 1201).
c) Pagar las mejoras: El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas
por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el
contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por
destrucción de la cosa (art. 1202).
Por su parte las obligaciones principales del locatario son:
a) No variar el destino: El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme
a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede
variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador (art. 1205).
b) Conservar la cosa en buen estado. El locatario debe mantener la cosa y
conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta
obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces. Responde por
cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales,
pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde
por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito
(art. 1206).
c) Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble,
el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras
de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble. Si es urgente
realizar reparaciones necesarias, puede efectuarlas a costa del locador
dándole aviso previo (art. 1207).
d) Pagar el canon convenido. La alocución “canon” se ha señalado que
resulta más amplio que el de alquiler, al que lógicamente comprende. Se
refiere más precisamente a toda prestación periódica que se haya
pactado entre las partes del contrato y en razón de éste. De tal modo
quedan comprendidos en la definición no sólo el alquiler, sino también
otras sumas tales como impuestos y los demás servicios con que cuenta
el inmueble (vg. luz, agua, gas). En la misma senda resulta obligación
del locatario abonar las cargas y contribuciones por la actividad que
desarrolle en el inmueble, por lo que se incluyen en este ítem aquellos
impuestos que gravan la actividad comercial que se lleva a cabo en el
inmueble locado, así como también las correspondientes tasas
retributivas de servicios
17
(art. 1208/1209).
e) Restituir la cosa y entregar las constancias de pagos de los servicios. El
locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el
estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero
transcurso del tiempo y el uso regular. También debe entregarle las
constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y
que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga (art. 1210).
Cesión y sublocación (arts. 1213/1216)
El locatario puede transferir sus derechos a terceras personas por medio de
dos vías: la cesión y la sublocación.
La prohibición contractual de ceder importa la de sub-locar y viceversa. Se
considera cesión a la sublocación de toda la cosa.
El Código sólo autoriza la cesión de la posición contractual siempre que se
cumplan con los requisitos previstos en los artículos 1636. La inobservancia de
dichas previsiones importa violar la prohibición de variar el destino de la cosa, y
autorizaría a la resolución.
En cuanto a la sublocación, está permitida si no hay pacto en contrario. Para
ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar
e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar,
y el destino que el sublocatario asignará a la cosa. El locador sólo puede
oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El
silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta.
La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de
los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de
la cosa locada, y habilita en consecuencia a reclamar la resolución.
Tanto el locador como el sublocatario tienen acción directa entre sí para exigir
tanto el pago del precio como el cumplimiento de las demás obligaciones que
surgen del contrato.
Extinción de la locación - Continuación de la locación concluida -
Resolución anticipada.
El art. 1217 del CCCN, prevé tres supuestos generales de extinción del
contrato de locación: a saber: a) El cumplimiento del plazo; b) El requerimiento
de devolución una vez vencido el plazo, y c) La resolución anticipada (que en
realidad es un supuesto de rescisión unilateral).
a) El vencimiento del plazo
17
Vinti, Anegla M., op.cit.
El vencimiento del plazo no ofrece mayores dificultades cuando es
determinado, cierto o incierto, debiendo estarse al término del mismo. Si el
plazo fuera indeterminado, se deberá ocurrir por ante el Juez para la fijación del
mismo por el procedimiento más abreviado de los códigos de rito (conf. art.
871). Si el plazo es tácito la locación concluye en aquel tiempo en que acorde a
los usos y costumbres debía restituirse la cosa; pero no habrán consecuencias
moratorias hasta tanto el locatario no sea debidamente interpelado (arg. art.
887, y claro está, también por imperio del art. 1218 que genera un especial
paraguas frente a la mora en lo que refiere a la obligación de restituir por la
regla de continuación de la locación en los mismos términos en que fue
celebrada)
18
.
b) El requerimiento de devolución una vez vencido el plazo – Continuación
de la locación concluida – Prohibición de tácita reconducción.
El art. 1218 regula el supuesto que acontece cuando el locatario continúa en la
tenencia de la cosa estableciendo que ello no implica tácita reconducción sino
continuación de la locación vencida.
La norma en cuestión dispone que “ Si vence el plazo convenido o el plazo
mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la tenencia
de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en
los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes dé por
concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La recepción de
pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer
párrafo.”
Es decir, que la falta de reclamo de restitución al concluir el plazo contractual
no hace nacer un nuevo plazo mínimo legal, sino que autoriza la continuación
del contrato en los mismos términos luego de vencido el plazo contractual.
19
El artículo autoriza a cualquiera de las partes a dar por terminada la relación
contractual, comunicando su voluntad en tal sentido, de modo fehaciente, al
cocontratante.
Finalmente, la doctrina se encuentra divida respecto de los efectos que
corresponde otorgar cuando se pacta un nuevo monto de alquiler. Así se ha
sostenido que “Aunque se haya modificado y recibido de conformidad un nuevo
precio del alquiler ya convenido se entiende que no hay concertación de un
nuevo contrato y queda obligado el locatario a su pago hasta la restitución de la
cosa. Sin embargo, se ha resuelto que si hubo un importante aumento del
alquiler en relación al pactado originariamente y se han modificado otros
elementos esenciales del contrato, puede presumirse que se ha convenido una
nueva locación” (Cifuentes- Sagarna)
20
. En igual sentido se ha expedido Leiva
Fernández, quien entiende que no corresponde, en tales casos, asumir que hay
un nuevo contrato.
18
Rivera, Julio César, Medina, Graciela; Esper, Mariano, op. cit., comentario art. 1217
19
Si extinguirá las garantías que tenía el contrato, como por ejemplo la fianza (art. 1225).
20
Citado en Rivera, Julio César, Medina, Graciela; Esper, Mariano, op. cit., comentario art. 1218
En cambio, Arias Cáu y Nieto
21
consideran que “si el pago que se recibe es por
un monto diferente al anteriormente pactado (usualmente con un incremento
del valor locativo), se alteraría un elemento esencial del contrato y, entonces,
deberá entenderse que se ha celebrado un nuevo contrato de locación sujeto al
régimen normativo supletorio”.
c) La resolución anticipada.
En este punto el Código Civil y Comercial contempla en tres artículos los
supuestos que tornan procedente la resolución anticipada del contrato de
locación.
1. Art. 1219. Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el
contrato:
a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien
haga sus veces;
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos
consecutivos.
2. Art. 1220.— Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el
contrato si el locador incumple:
a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
Estas normas establecen las causales que autorizan a la contraparte a requerir
la extinción de la locación. No operan de pleno derecho y refieren al
incumplimiento de los deberes y obligaciones de las partes.
22
3. Art. 1221. Resolución anticipada.
En este caso y a diferencia de los dos supuestos anteriores, el código, en el art.
1221, autoriza a rescindir anticipadamente el contrato de locación sin
invocación de causa, pero sólo en cabeza del locatario, bajo las siguientes
condiciones:
a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de
contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador.
Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la
relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización,
la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita
transcurrido dicho lapso.
b) En los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el
equivalente a dos meses de alquiler. Se refiere a los casos de
arrendamientos destinados a sedes de embajadas, consulados u
organismos internacionales y el destinado a la habitación del personal;
habitaciones destinadas a turismo, descanso o similares, salvo que el
21
ARIAS CÁU, Esteban Javier y NIETO, Matías Leonardo. Locación en Código Civil y Comercial de la
Nación, Comentado, Rivera, Julio César, Medina, Graciela; Esper, Mariano, op. cit., comentario art.
1218.
22
Rivera, Julio César, Medina, Graciela; Esper, Mariano, op. cit., comentario art. 1219/1220.
arrendamiento se efectúe por un plazo mayor de tres meses en cuyo
caso cae la presunción del fin para turismo; alquiler de espacios
destinados a guarda de cosas; exposiciones, oferta de cosas o predio
ferial y finalmente aquellos contratos que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada que se expresa en el
contrato y que normalmente se cumple en el plazo menor pactado
23
.
La doctrina critica que la norma no haya previsto, como lo hacía la derogada
ley 23091, un plazo de preaviso al locador, puesto que entienden que esta
situación puede dar lugar a abusos de las partes y planteos judiciales.
También puede mencionarse como crítica que, al ser un supuesto de ineficacia
que funciona hacia el futuro, debía haberse titulado como rescisión unilateral y
no como resolución. Tener presente que sólo es una facultad que la ley
reconoce al locatario y no al locador, quien siempre deberá respetar el término
contractual.
Algunos efectos de la extinción: Intimación de pago. Caducidad de la
fianza. Desalojo y cobro ejecutivo de alquileres.
a) Intimación de pago
El artículo 1222 del Código Civil y Comercial dispone que si el destino de la
vivienda es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de
pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago
de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior
a diez días corridos a partir de la recepción de la intimación, consignando el
lugar de pago.
La norma tiene un carácter tuitivo y no constituye un requisito para constituir en
mora al deudor, puesto que esta se produce de manera automática, por el
mero vencimiento del plazo, sino que lo que se persigue es otorgar una
oportunidad extra al locatario de abonar los alquileres adeudados para evitar el
desalojo.
¿Qué ocurre si el locador inicia el juicio de desalojo sin haber enviado esta
intimación extrajudicial previa? Leiva Fernández entiende que, al ser la
situación análoga a la prevista por la anterior ley 23091, es muy probable que
los jueces la consideren suplida por el traslado de la demanda, en vez de
retrotraer el proceso. Vale decir que la notificación de la demanda hará las
veces de intimación, y si el locatario abonase lo adeudado en ese término, el
juicio de desalojo fracasaría, y las costas estarían a cargo del locador.
b) Caducidad de la fianza.
El código, en este tópico prevé la caducidad de la fianza en las locaciones
prorrogadas.
23
Vinti, Angela M. op.cit.
Art. 1225. Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador
cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que
derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o
prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria
como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.
En virtud de tal regla la fianza caduca al momento de vencer el plazo
convencional del contrato. Si las partes del contrato de locación deciden
renovarlo o prorrogarlo en forma expresa o tácita, o continuarlo en los términos
del art. 1218 debe requerirse el consentimiento expreso de parte del fiador para
prolongar la garantía. En caso de no obtenerse la fianza se considera caduca
desde el vencimiento del plazo contractual
24
, salvo el término razonable que
demande obtener la restitución.
La nulidad dispuesta abarca a todo tipo de fianza, extendiéndose incluso al
codeudor solidario.
Desalojo y cobro ejecutivo de alquileres.
Art. 1223. Desalojo. Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la
cosa locada.
El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita
no se aplica a la demanda de desalojo por las causas de los artículos 1217 y
1219, inciso c). El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser
menor a diez días.
El nuevo art. 1223 establece un plazo mínimo de ejecución de las sentencias
de desalojo de diez días. De esta manera se respeta las facultades provinciales
sobre el procedimiento (Leiva Fernández).
La norma también aclara que al extinguirse la locación es necesario restituir la
tenencia de la cosa locada y además que el procedimiento previsto para la
cláusula resolutoria implícita no se aplica cuando el desalojo se incoe por las
causales previstas en los artículos 1217 y 1219 inciso c, esto es, vencimiento
del plazo contractual, resolución anticipada y falta de pago de la prestación
dineraria convenida durante dos períodos consecutivos
25
.
Por su parte el art. 1208 otorga la vía ejecutiva para el cobro del canon locativo,
el que se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago
periódico asumida convencionalmente por el locatario. Es decir que el código
otorga acción ejecutiva no sólo para el cobro del alquiler sino también para el
pago de impuestos y tasa referidos al inmueble que se hubiesen incorporado
como parte del precio, libremente pactadas.
24
Leiva Fernández, Luis, op. cit.
25
Vinti, Angela M. , op. cit.
La referencia a la vía ejecutiva, no obstante ser una norma procesal, se justifica
porque de ese modo se obliga a las Provincias a prever tal proceso (Leiva
Fernández).
El contrato de arrendamiento rural: Concepto y particularidades.
El CC velezano, no contenía normas específicas sobre la materia, y era
coherente con la postura liberal del codificador, particularmente, con sus
nociones de derecho de propiedad y libertad.
Con posterioridad se dio el dictado de legislación protectoria ante el cambio de
la realidad económica imperante (ley 13.246, modif. por ley 21.452), mediante
una norma de orden público que se aplica a los arrendamientos y aparcerías
rurales.
Esta norma mantiene su vigencia, ya que no ha sido incorporada al texto del
CCCN, pero tampoco derogada.
Con relación a su ámbito de aplicación y carácter, dispone:
ARTICULO 1° — La presente ley será aplicable a todo contrato, cualquiera sea
la denominación que las partes le hayan asignado y sus distintas modalidades,
siempre que conserve el carácter substancial de las prestaciones correlativas,
conforme a sus preceptos, y su finalidad agroeconómica.
Los preceptos de esta ley son de orden público, irrenunciables sus beneficios e
insanablemente nulos y carentes de todo valor cualesquiera cláusulas o pactos
en contrario o actos realizados en fraude a la misma.
En el título I se incorporan las normas específicas vinculadas a los
arrendamientos rurales. Entre ellas debemos destacar:
1º) Habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder
el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o
pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus
especializaciones y la otra a pagar por ese uso y goce de un precio en dinero
(art. 2º) Las partes se denominan arrendador y arrendatario, y se establece un
plazo mínimo de 3 años. También se considerará celebrado por dicho término
todo contrato sucesivo entre las mismas partes con respecto a la misma
superficie, en el caso de que no se establezca plazo o estipule uno inferior al
indicado. No se considerará contrato sucesivo la prórroga que se hubiere
pactado, originariamente, como optativa por las partes (art. 3).
2º) Está prohibida por el arrendatario la cesión o sublocación sin autorización
expresa del arrendador (art. 7)
3º) Se establecen una serie de derechos y obligaciones propios de la actividad
agropecuaria y su forma de explotación (vinculados con el uso del suelo, las
actividades de desmalezado, cosecha, etc.)
4º) Hay casos excluidos de la aplicación de la ley: a) contratos con carácter
accidental, que acuerdan la realización de hasta dos (2) cosechas, como
máximo, ya sea a razón una (1) por año o dentro de un mismo año agrícola,
cuando fuera posible realizarla sobre la misma superficie, en cuyo caso el
contrato no podrá exceder el plazo necesario para levantar la cosecha del
último cultivo; b) Los contratos en virtud de los cuales se concede el uso y goce
de un predio con destino exclusivo para pastoreo, celebrados por un plazo no
mayor de un (1) año.
5º) La calificación y homologación del contrato será efectuada a pedido de
parte por la autoridad judicial competente.
En suma, se trata de un sistema que atiende a las particularidades de la
relación de arrendamiento propia de la actividad rural.
B.-Comodato:
Concepto:
Desde el Derecho Romano se considera al préstamo de uso o comodato como
un contrato de buena fe, por el cual una de las partes (comodante) entrega una
cosa a la otra (comodatario) para que ésta se sirva gratuitamente de ella por un
cierto tiempo o para un uso determinado, con el cargo de devolver esa misma
cosa. El CCCN lo define así:
ARTÍCULO 1533.- Concepto. Hay comodato si una parte se obliga a entregar a
otra una cosa no fungible, mueble o inmueble, para que se sirva gratuitamente
de ella y restituya la misma cosa recibida.
Esta noción debe ser completada con otras disposiciones del mismo cuerpo
legal que imponen a quien recibe la cosa las obligaciones de conservarla y de
devolverla en el mismo estado en que la recibió y que establecen que las cosas
fungibles pueden ser objeto de esta convención si son prestadas como no
fungibles (como por ejemplo: monedas de colección que se prestan para su
exhibición, art. 1534).
Caracteres:
Podemos enunciar los siguientes:
a. Es gratuito: este carácter es esencial ya que si se concede el uso de una
cosa por un precio en dinero, habrá contrato de locación de cosas, y si la
retribución no es dinero estaremos en presencia de un contrato innominado
pero no será el de comodato. La obligación del comodatario de pagar los
gastos ordinarios de la cosa y los realizados para servirse de ella (art. 1536 inc.
b) no la transforman en una locación, en la medida en que dichos pagos no se
transformen o encubran un alquiler. Así, por ejemplo, si entrego en comodato
un departamento, el comodatario debe pagar las expensas y los impuestos,
pero no una suma adicional ya que habría alquiler.
b. Es un contrato unilateral ya que, en principio, sólo genera obligaciones para
quien recibe la cosa (comodatario).
c. Es un contrato no formal:
d. Es un contrato típico o nominado.
Diferencias con otros contratos y uso actual de la figura:
El comodato cumple respecto de la cosa una función económica similar a la de
la locación de cosas (transferencia en el uso), pero ésta última siempre es
onerosa, mientras que el primero es gratuito.
Pero es en virtud de esta función económica que suelen observarse en la
realidad la celebración de comodatos simulados, que buscan ocultar una
locación con términos que no son admitidos por la ley. Así, por ejemplo, para
alquilar un inmueble por un término de 6 meses, se suscribe un comodato, y se
oculta el pago del precio a través de un cobro adelantado sin recibo, o la
suscripción de títulos de crédito como pagarés. De allí que hay que estar
atentos al negocio real.
Los comodatos fueron de uso frecuente desde hace muchos años para
satisfacer intereses derivados de la gratuidad o relaciones familiares o de
amistad. Así se prestaba un inmueble a quien se tenía aprecio, o se encontraba
en una necesidad, sin contraprestación. También se utilizaba para obtener la
ocupación o el cuidado de la cosa (aunque esta última no es la finalidad
esencial), como cuando un propietario se mudaba de su casa, y para no dejarla
sola la prestaba a alguien de su confianza. Esos usos de la figura perduran a la
fecha.
Pero más recientemente, el comodato se ha utilizado como un medio para
facilitar la contratación de otros contratos variados (locaciones, servicios, etc.)
onerosos. Así, el prestador de servicios de internet (contrato oneroso), me
entrega un módem en comodato (gratuito). Cabe destacar que, sin el módem,
yo no puedo tener el servicio de internet. En estos casos estamos frente a
contratos conexos, y debe interpretarse el fin económico más allá del vínculo
individual, siendo de aplicación los arts. 1073 a 1075.
Obligaciones del comodante
ARTÍCULO 1540.- Obligaciones del comodante. Son obligaciones del
comodante:
a. entregar la cosa en el tiempo y lugar convenidos;
b. permitir el uso de la cosa durante el tiempo convenido;
c. responder por los daños causados por los vicios de la cosa que oculta al
comodatario;
d. reembolsar los gastos de conservación extraordinarios que el comodatario
hace, si éste los notifica previamente o si son urgentes.
Obligaciones del comodatario
ARTÍCULO 1536.- Obligaciones del comodatario. Son obligaciones del
comodatario:
a. usar la cosa conforme al destino convenido. A falta de convención puede
darle el destino que tenía al tiempo del contrato, el que se da a cosas análogas
en el lugar donde la cosa se encuentra, o el que corresponde a su naturaleza;
b. pagar los gastos ordinarios de la cosa y los realizados para servirse de ella;
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