CASENAVE Martina – VACAFLOR Nahir
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UNIDAD 1 - LOS DERECHOS REALES- GENERALIDADES
Concepto de derecho real
Art 1882 CCyC
“El derecho real es el poder jurídico,
de estructura legal,
que se ejerce directamente sobre su objeto,
en forma autónoma
y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.”
- da el concepto de derecho real, es un concepto bastante analìtico pero para comprenderlo es necesario
volver atrás, hacer un repaso
Art 497 Código Civil de Vélez
“A todo derecho personal corresponde una obligación personal.
No hay obligación que corresponda a derechos reales.”
- Vélez no definía los derechos reales, sin embargo se establecía en el art 497. Empieza a dar una línea de
hacia dónde van los derechos reales, porque en todo derecho personal hay una obligación personal de dar, hacer
o no hacer mientras que no hay una obligación en los derechos reales.
- Cuando hablamos de derechos reales se habla de la relación que tengo jurídica y lógicamente con mi
cartera, casa, zapato, etc, allì no hay ninguna obligación.
Nota del art 497.
Ortolán dice:
Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo de derechos. O, en términos
más sencillos, un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una
prestación cualquiera, a dar a suministrar, a hacer o no hacer alguna cosa.
Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor.
- Esta nota diferenciaba el derecho personal del derecho real, da los lineamientos de los elementos que
componían los derechos.
- Derecho personal: hay un sujeto activo y un sujeto pasivo. Tres elementos
- Derecho real: no hay sujeto pasivo, solo hay un titular de un derecho real. Dos elementos.
- Esto de acuerdo a la doctrina clásica de la diferencia entre derechos personales y reales.
Nota del título IV del libro III CC de los derechos reales
Según Demolombe:
El derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata, de tal manera
que no se encuentran en ella más que dos elementos a saber: la persona (que es el sujeto activo del derecho) y
la cosa (que es el objeto).
- Si bien Vélez no daba un concepto, a través de sus notas va dando que es un derecho real.
Repaso: para poder entender el concepto del art 1882 que establece que el derecho real es un poder jurídico,
hacemos un breve repaso del derecho objetivo, del derecho subjetivo.
Con respecto al derecho subjetivo (sabemos que los derechos reales están dentro de los derechos subjetivos)
tenemos dos conceptos distintos.
DERECHO SUBJETIVO:
1- SAVIGNY: teoría de la voluntad. Es el poder o facultad atribuido a una voluntad, o sea a la voluntad del
sujeto. Para que este poder o facultad se dé, debemos tener en cuenta que se puede dar en dos direcciones.
Una de ellas puede ser provocando el nacimiento, la extinción o el cambio del derecho; u olvidando algún
sujeto que haga algo de lo que se comprometió a hacer. y luego tenemos la teoría de Ihering.
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2- IHERING: teoría del interés. Es el poder jurídicamente protegido. Para que se dé esta situación también
tenemos dos elementos: el interés del sujeto y la legislación o el procedimiento jurídico a los efectos de la defensa
o de la protección de este poder.
Profe: cree que ambos conceptos no son excluyentes, sino que se fortalecen uno con otro.
Cree que el derecho subjetivo es el poder o facultad atribuido a una voluntad y también el poder jurídicamente
protegido.
Elementos del derecho subjetivo:
● Sujeto
● Objeto
● Causa
Elementos de la relación jurídica
● Sujeto activo
● Sujeto pasivo
● Objeto
● Causa
Clasificación de los derechos subjetivos
1- Por su oponibilidad
Absolutos: aquí se encuentran los derechos reales, son oponibles erga omnes. Lo podemos hacer valer frente
a todos. Existen frente a todos. El resto de la sociedad debe abstenerse de hacer algo que obstruya o que
entorpezca la realización del derecho por parte de su titular.
Relativos: oponibles entre las partes. No son oponibles a todos.
2- Por su carácter económico:
Patrimoniales: con valor pecuniario. Se encuentran aquí los derechos reales. derechos de crédito, y también
por ej. derechos intelectuales para sacar provecho de la obra del autor.
No patrimoniales: por ejemplo derechos de familia, personalísimos, intelectuales, derecho del autor.
3- Por su objeto inmediato: (división de Freytes)
Derechos personales: objeto mediato, necesita contraprestación que pueda estar realizando el sujeto
Derechos reales: objeto inmediato, que es la cosa o el derecho, taxativamente creados por ley.
Entonces: dijimos que dentro de los derechos subjetivos ubicamos a los derechos reales, y dentro de la
clasificación que hacíamos de estos derechos subjetivos colocamos a los derechos reales como absolutos y
patrimoniales tomando a la teoría que establece diferencias entre derechos personales y derechos personales.
TEORÍAS: Distinción entre derechos personales y derechos reales
Existen distintas teorías, algunas establecen que no existen diferencias entre los derechos personales y reales,
mientras que otras establecen que si existen diferencias.
El CCyC toma la teoría clásica, la cual establece que existen diferencias entre derechos reales y personales.
TEORÍAS
CLÁSICA
NO CLÁSICA
MONISTA
PERSONALISTA
UNITARIA REALISTA
INSTITUCIONALISTA
EXISTENCIA DE UN SUJETO PASIVO DETERMINADO
OTRAS TEORÍAS MODERNAS
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Teorías no clásicas:
- Monista:
Personalista (o de la obligación pasivamente universal): Surge de Planeón y establece que las relaciones de
derecho siempre son relaciones entre personas por lo cual no puede haber diferencia entre los derechos reales
y personales.
Entonces si todo es una relación de personas los derechos reales son derechos personales, para él todos son
derechos personales.
- Entonces la pregunta es: si yo en un derecho personal tengo un sujeto activo, un sujeto pasivo y una
prestación, dónde estaría el sujeto pasivo de esta relación que existe en los derechos reales.
Dicen que hay sujeto pasivo (en ambos derechos) y es toda la sociedad que tiene el deber de abstenerse de
realizar algo que perjudique el provecho del titular del derecho sobre la cosa.
Esta doctrina fue seguida por un discípulo de Planeón desarrolla la “obligación pasivamente universal” que
implica el deber de abstención de toda la sociedad, salvo el del titular.
Entonces: según esta teoría no existe diferencia alguna entre derechos reales y personales, los sujetos son los
mismos (sa y sp).
El SP en los derechos reales tendría un deber de abstención:
ej. en mi relación con la cartera, el resto de la sociedad, que la conoce deben abstenerse de perturbar el
ejercicio del derecho del titular.
Mientras que el SP en los derechos personales tendría una obligación de dar, hacer, no hacer o también el
deber de abstención.
Ej del deber de abstención de los derechos personales, supongamos que una Juan choca con su auto a Pedro
y le produce un daño, nacería el derecho a favor de Pedro para cobrarle a Juan los daños ocasionados, surge un
derecho personal, y en este derecho también existe el deber de abstención de los terceros de no involucrarse en
el derecho personal de Pedro de cobrar los daños que le produjo. Imaginemos que Juan choca y sale corriendo y
hace una venta simulada de todos sus bienes a los efectos de que Pedro no pueda cobrar el daño. Entonces en
los derechos personales existe este SP que tiene la obligación de abstenerse para evitar que Pedro cobre los
daños.
La crítica que se le hace es que este SP está en la clasificación dentro de los derechos absolutos, porque cuando
ese tercero no puede inmiscuirse de alguna manera en el patrimonio de Juan para que Pedro no cobre el daño,
lo que está haciendo es absteniéndose, porque si no se abstiene está afectando el derecho patrimonial, el derecho
a la personalidad, está yendo contra derechos que son absolutos, no está defendiendo derechos personales o
relativos, sino que están defendiendo derechos absolutos. Entonces cuando la ley dice que nadie puede ir contra
el derecho que tiene una persona para cobrar su crédito, no está defendiendo ese carácter relativo de un derecho
personal, sino que está defendiendo el carácter absoluto de su derecho. Entonces si hablamos de que todos son
derechos personales porque hay una relación respecto de este sp universal que tiene el deber de abstención tanto
existe en los derechos reales, como también en los derechos personales. Y en los derechos personales lo que se
trata de proteger es el carácter absoluto del derecho (derecho de personalidad, el derecho de la propiedad, etc).
Otra crítica que se le realiza a esta teoría
- es que ya en el año 1700, Kant ya había desarrollado el deber de abstención dentro de los derechos
subjetivos absolutos. Entonces la teoría personalista no trae nada nuevo, no dice nada nuevo, esto existió
siempre, por lo tanto, no puede ser la base de decir que los derechos personales y reales son lo mismo.
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Unitaria realista: dice que todos los derechos son derechos reales. Hay una relación con la cosa tanto en el
derecho personal como en el real.
En el derecho real tenemos una relación con la cartera,
y en el derecho personal como el patrimonio es la prenda común de todos los acreedores, el acreedor también
tiene derecho a la cartera.
Parten de la idea de que el patrimonio del deudor es la prenda común de los acreedores.
Crítica:
- es que la teoría parte de la idea del incumplimietno. Porque el acreedor tiene en cuenta que el patrimonio
del deudor es la prenda común de los acreedores, al momento del incumplimiento del deudor, porque en ese
caso va a poder ejecutar sus bienes para cobrar su derecho u obligarlo a realizar una prestación, o cobrar los
daños si no cumple la prestación de la obligación.
- Y otra es que no tiene una relación directa e inmediata con el patrimonio del deudor ya que cuando el
acreedor ejecuta los bienes y después va a cobrarse recién, y generalmente no adquiere la cosa. Ej. un acreedor
hipotecario no se puede quedar con el inmueble, tiene que ejecutarlo y cobrar el crédito que ni ha pagado el
deudor.
- Entonces se critica a esta teoría que no es cierto que todos son derechos reales.
Institucionalista: Diferencia entre los derechos personales y los derechos reales de acuerdo a la mayor o
menor injerencia del Estado de acuerdo al dictado de las normas.
Institución hace referencia al grupo social organizado, es decir el Estado.
- Cuando haya mayor injerencia por parte del Estado en el dictado de la norma nos vamos a encontrar con
un mayor derecho disciplinario. Aquí se ubican los derechos reales.
- y cuando menor sea la injerencia del Estado y exista mayor autonomía de la voluntad, estamos frente a
derecho estatutario. Aquí se ubican los derechos personales.
Teoría de existencia de un sujeto pasivo determinado: no tuvo mucha relevancia
Otras teorías modernas.
Teoría clásica: se estableció en el Código Civil de Vélez y también en el nuevo Código Civil y Comercial
Establece la diferencia entre los derechos personales y los derechos reales.
1- Relación directa e inmediata con la cosa: derechos reales, no derechos personales.
Hay una relación directa e inmediata con la cosa.
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La relación que hay en los derechos reales, es directamente con la cosa.
Ej. derecho real de dominio con respecto a una lapicera. Ya hay una relación directa e inmediata con la cosa,
no hay que esperar una prestación de otra persona.
Distinto en los derechos personales donde hay un sujeto obligado a dar, hacer no hacer algo para otro.
Ej. contrato a alguien para que me pinte la casa. El sp es el pintor que tiene la obligación de pintar mi casa.
2- Objeto: siempre es la cosa, salvo que la ley exprese algo específico.
Art 1883. Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
- Ej por el todo, un derecho real de dominio; por una parte indivisa, un derecho real de condominio.
- Ej de que el objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por ley: Art 2120 está
dentro del derecho real de superficie hay un bien que puede ser objeto de derecho real.
3- Exclusividad: en los derechos personales pueden haber varias personas titulares de ese derecho, puede
haber varios sp, varios sa. Ej. Una persona puede ser fiador de más de una persona.
Mientras que en el derecho real hay exclusividad, una sola persona es titular del derecho real (ej. de dominio),
estaría permitido que dos personas fueran titular del derecho real sobre la misma cosa pero cuando estamos
dentro de otro derecho real por ej el condominio.
4- Derecho de preferencia y persecución:
El titular tiene el derecho de perseguir en manos de quien se encuentre la cosa a través de acciones reales
(reivindicación, condesoria, negatoria), siempre y cuando no transcurra el tiempo establecido para que el otro
adquiera el derecho real.
- Ej. Si yo soy titular de un derecho real sobre un inmueble, y alguien lo usurpa, por el derecho de
persecución tengo la facultad de iniciar las acciones reales para excluir a ese sujeto que ha usurpado. Este derecho
tiene el límite el tiempo, ej. 20 años.
El titular también tiene el derecho de preferencia, que es una característica propia del derecho real,
- por ej. si hoy constituye un derecho real de hipoteca, y luego el derecho real de usufructo sobre la cosa,
tiene preferencia el derecho real de hipoteca.
Este derecho no se da en los derechos personales.
- Maria le pide a Juan que le salga de fiador para alquilar un depto. Mañana Eugenia le pide lo mismo. Se
dan distintos momentos pero la última fianza puede ejecutarse antes de las anteriores fianzas porque en los
derechos personales no existe este derecho de preferencia.
Art 1886. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra,
y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente.
5- Tradición: para la adquisición de un derecho real se requiere título y modo suficiente.
El modo es la tradición, la entrega de la cosa voluntaria y la recepción voluntaria. Modo bilateral para la
adquisición de derechos reales.
En los derechos personales también hay tradición, por ej. Cuando el locador entrega el inmueble locado al
locatario, pero allí no nace un derecho real, continúa siendo un derecho personal.
6- Oponibilidad: erga omnes, conocido por todos. Y para que sea oponible es necesaria la publicidad de los
derechos reales, esto va a depender de acuerdo al objeto. Y ya conocido por todos, se abstengan de obstruir la
titularidad por el carácter absoluto del derecho real.
- Ej si es cosa mueble, la publicidad va a estar en la posesión, si es una cosa inmueble la publicidad va a
estar en la inscripción en los registros correspondientes.
Para Vélez la publicidad de los derechos reales no es a través de la inscripción en el registro, sino a través de
la posesión (comportarme como dueña de la cosa).
Pero luego se crearon Registros de la Propiedad:
- para las cosas muebles, la publicidad se da a través de la posesión ya que no se inscriben (salvo cosas
muebles registrables, automotores o caballos de carrera);
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- y las cosas inmuebles, la publicidad se da a través de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
En cambio, en los derechos personales existe el deber de abstención pero no oponibilidad erga omnes, sino
entre partes.
7- Prescripción: puede ser extintiva o adquisitiva. Se da por el transcurso del tiempo, por el cual se puede
adquirir o perder un derecho real.
- Ej. el no uso del derecho real de usufructo por 10 años, produce la pérdida del derecho real de usufructo.
La prescripción también se da en los derechos personales donde se podría liberar al deudor del pago si
transcurre el tiempo establecido.
8- Abandono:
de los derechos personales, el abandono del derecho de crédito del acreedor beneficia al deudor;
y en los derechos reales el abandono permite a otro adquirir el derecho real inmediatamente si toma la cosa.
Ej. Yo soy titular de un derecho real de dominio sobre un inmueble y lo abandono, pasa a dominio del Estado,
porque no puede haber inmueble sin titular.
9- Posesión: es propia de los derechos reales. El derecho real se ejerce a través de la posesión, a través de
actos materiales, salvo la hipoteca y la servidumbre.
10- Acciones propias de los derechos reales, creadas para la defensa del derecho siempre que no haya pasado
el tiempo (máx tiempo 20 años).
11- Transmisibilidad: los derechos reales se pueden transmitir, algunos tienen ciertas limitaciones.
En los derechos personales generalmente, pasan directamente a los herederos; en los derechos reales hay
algunos que no pasan a los herederos, sino que terminan con la vida del titular del derecho real.
12- Creación:
los derechos personales, son creados a través de la autonomía de la voluntad (tìpicos/atípicos),
En cambio los derechos reales tienen una enumeración típica, solo puede crearlos el legislador, son
enumerados taxativamente, se permite muy limitadamente la autonomía de la voluntad.
Artículo 1884. Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
Ahora volviendo al concepto de derecho real
Art 1882 CCyC
● “El derecho real es el poder jurídico, (poder o facultad o interés jurídicamente protegido)
● de estructura legal, (el ccyc establece la enumeración y la estructura de los derechos reales, el nacimiento
proviene de la ley)
● que se ejerce directamente sobre su objeto, (relación directa e inmediata respecto de la cosa o bien que
taxativamente está permitido por ley)
● en forma autónoma
● y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este
Código.”
Si bien la teoría clásica establece las diferencias entre los dos tipos, hay ciertas relaciones entre derechos
personales y reales.
Vinculación entre los derechos reales y personales:
1- Los derechos personales pueden ser fuente de los derechos reales.
- Ej. El derecho real de dominio puede surgir por la compraventa.
2- Los derechos reales de garantía son accesorios y sirven para garantizar el pago de los derechos creditorios.
- cuando hablamos de prenda, hipoteca o anticresis siempre vamos a tener un crédito del cual pueden
surgir estos derechos reales accesorios.
3- Existen normas de los derechos reales que crean obligaciones semejantes a las que establecen las normas
de los derechos personales.
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- Dentro de la estructura de los derechos reales se permiten ciertas autonomías de la voluntad donde crean
ciertas obligaciones al titular de derecho real como si fuera de un derecho personal. Ej. el usufructuario que tiene
la obligación de pagar los impuestos porque gravitan la propiedad al cual está sometido el usufructo, que también
puede dejarse de lado por convenio entre partes.
CLAVE:
Relación directa e inmediata del sujeto con la cosa en los derechos reales, que no se da en un derecho personal.
TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES
Derechos personales tenemos nominados, innominados, pueden ser creados por la autonomía de la voluntad
de las partes.
Los derechos reales son creados por la ley. Su enumeración en el Código es taxativa.
Art 1884. Estructura de los derechos reales. (está en las páginas anteriores)
Art 1887. Enumeración (taxativa, no enunciativa).
Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
El Código de Vélez en el art 2502 decía que las partes no podrán crear nuevos derechos reales. Si se crean
nuevos derechos reales que no son los que establece la ley van a valer como derecho personales, si pudiesen
valer.
- Gatti (doctrinario) no estaba de acuerdo con esto. Decía lo correcto sería que valieran como derechos
reales que pudieran parecerse, que más o menos tuvieran la misma estructura.
- Entonces si se creaba una enfiteusis que no está contemplada en el Código podría valer como un usufructo
porque su estructura es parecida, es decir aplicarle las normas de un derecho real de usufructo, y no como un
derecho de arrendamiento (dcho personal). Además el derecho real da más protección (ius preferendi, ius
persecuendi)
- Enfiteusis: Cesión perpetua o por largo tiempo del dominio útil de un inmueble mediante el pago de una
pensión anual al que hace la cesión.
(eso dice google, lo busque como para entender el ejemplo)
LA TIPICIDAD ES DE ORDEN PÚBLICO. NO SE PUEDE ALTERAR.
El CCyC no dice nada respecto a la creación de derechos reales por voluntad de las partes. Se entiende
igualmente que si lo hacen, va a valer como un derecho personal con efecto relativo y no como derecho absoluto,
es decir solo va a generar efectos entre partes.
Art 1888/1889/18890. Clasifica los derechos reales.
● Art 1888. Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real.
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia:
1. el dominio
2. el condominio
3. la propiedad horizontal
4. los conjuntos inmobiliarios
5. el tiempo compartido
6. el cementerio privado
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7. y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
1. Cuando no existe propiedad superficiaria, la superficie
2. el usufructo
3. uso
4. habitación
5. servidumbre
- Porque hay una desmembración de la facultad que tiene el titular.
- Por ej. Juan tiene un inmueble, es titular de derecho real de dominio (uso, goce y la disposición de ese
bien jurídica y materialmente)
Cuando hay una desmembración de esas tres facultades (uso,goce,disposición) y el uso y goce se lo da a otra
persona y se queda con la disposición, tenemos un derecho real de usufructo. El titular de derecho de usufructo
(Pedro) tiene la facultad de uso y goce (puede alquilarlo, usarlo, darlo en préstamo, puede vivir en el inmueble),
pero el propietario sigue siendo Juan, tiene una propiedad desnuda (solo disposición, no uso y goce) se lo
denomina nudo propietario.
El usufructo es un derecho real (su titular es Pedro) sobre una cosa ajena (el inmueble es de Juan).
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales.
Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario.
Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor
del titular del bien gravado.
- Se trata de evitar el gravamen del bien y que quede libre de gravamen lo antes posible. entonces si hay
dudas el juez se va a inclinar por la no existencia del gravamen.
● Art 1889. Derechos reales principales y accesorios
Los derechos reales son principales.
Excepto los accesorios de un crédito en función de garantía.
Son accesorios: la hipoteca, la prenda y la anticresis. (que también recaen sobre cosa ajena)
- hipoteca, prenda anticresis: son gravámenes que recaen sobre el bien
Ahora hablamos del derecho real de superficie ( si tiene o no propiedad superficiaria depende si es un derecho
real sobre cosa propia o ajena)
Es aquel donde se divide todo lo que hay por arriba del suelo, y lo que haya por debajo del suelo, lo podemos
separar.
Puede ser titular una persona del suelo para abajo, y otra persona ser titular del suelo para arriba.
Si ya está construido, plantado, o forestado hablamos de propiedad superficiaria.
Entonces si se divide y alguien adquiere esa propiedad superficiaria tiene un derecho real sobre cosa propia.
Ahora, si se divide pero la persona que adquiere la parte de arriba del suelo y no hay nada ni construido,
plantado ni forestado sino que tiene el derecho a plantar, forestar construir, tiene un derecho real sobre cosa
ajena.
Villa 31. Buenos Aires. Es un claro ejemplo del derecho real
de superficie, donde alguien es titular de lo de abajo y otra
persona de lo de arriba (igualmente no está constituido el
derecho real porque no se cumple con las formalidades exigidas
para adquirir)
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DERECHOS REALES PROHIBIDOS EN EL CÓDIGO CIVIL
Art 2614. Los propietarios de bienes raíces
- no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos,
- ni imponerles censos
- ni rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquiera sea el fin de la imposición;
- ni hacer en ellas vinculación alguna.
Art 2617. El propietario de edificios
-no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato ni por actos de última voluntad.
En la enumeración que hacía Vélez no contemplaba el derecho real de enfiteusis, ni censos ni rentas (por más
de 5 años), las vinculaciones, ni la propiedad horizontal.
Son derechos que existían en la época de Vélez pero no las enumero en el Código. No eran derechos reales
permitidos, los deja de lado.
Hubo discrepancia doctrinaria,
- algunos dijeron que hay que reconocerlos porque la ley rige para el futuro, no es retroactiva entonces
estos derechos reales no enumerados que ya existían no había que extinguirlos,
- otros decían hay que expropiarlos, que hay que dictar una ley de expropiación y pagar la indemnización
correspondiente
- algunas provincias dictaron leyes para extinguir estos derechos reales que no estaban permitidos por el
Código (en realidad no estaban enumerados en él)
Se incorporan al Código Civil:
● Ley 13.152. Año 1948. Ley de Propiedad Horizontal
● Ley 25.509. Año 2001. Ley de Superficie Forestal
Nota Art 2502 del CC: La multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda
de complicaciones y de pleitos, y puede perjudicar mucho a la explotación de esos bienes y la libre circulación de
las propiedades, perpetuamente embarazadas, cuando por las leyes de sucesión esos derechos se dividen entre
muchos herederos, sin poderse dividir las cosas asiento de ellos.
Las propiedades se desmejoran y los pleitos nacen…
- Esa es la razón por la cual Vélez suprime esos derechos reales, en este caso el de la propiedad horizontal,
porque el considera que cuando hay muchos propietarios sobre un mismo bien y durante un tiempo prolongado,
genera conflictos. No se puede subdividir, hay muchas voluntades y diferentes opiniones, atentan también contra
el derecho sucesorio, etc.
Art 2503.
Son derechos reales:
1º El dominio y el condominio;
2º. El usufructo;
3º. El uso y la habitación;
4º. Las servidumbres activas;
5º. El derecho de hipoteca;
6º. La prenda.
7º. La anticresis.
8º.* La Superficie Forestal
Nota del art 2503 CC.
No enumeramos el derecho del superficiario, ni la enfiteusis, porque por este código no pueden tener lugar...
Suprimimos también el derecho enfitéutico, o lo que en España se llamaba censo enfitéutico.
- La enfiteusis era la concesión de un fundo que una de las partes entregaba a la otra a perpetuidad o por
un largo tiempo, con cargo de mejorarlo por construcciones o plantaciones, y de pagar un canon anual.
La enfiteusis se distingue por un doble efecto:
- por una parte, el enfiteuta se obliga a pagar al cedente del terreno el canon enfitéutico, lo que parece
demostrar que la propiedad permanece en poder de éste,
- y por otra parte, el enfiteuta adquiere un derecho real. Ejerce las acciones posesorias y petitorias; puede
enajenar su derecho, constituir hipotecas en el fundo, o imponerle servidumbres.
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- Y ciertamente que estos otros derechos semejantes no se derivan de un arrendamiento. Ellos demuestran
al contrario la transmisión de un derecho real. No es venta de un usufructo, pues éste se extingue por la muerte
del usufructuario, y el derecho enfitéutico pasa a los herederos. No es venta tampoco de una propiedad, porque
se debe pagar una pensión anual, y el acreedor lleva el nombre de señor directo en quien el enfiteuta mismo
reconoce el derecho de propiedad...
Por esa razón Velez excluye estos derechos reales, se ve reflejado en la nota del art 2502 y 2503, y concuerda
con lo que hoy expresa el Código Civil y Comercial, que el gravamen no se prolongue en el tiempo y en caso de
duda se presume sin gravamen, hay que pensar en la libertad del bien, y no someterlo a un gravamen a lo largo
del tiempo. Y a su vez que no afecte al derecho sucesorio. (algo así dijo la profe, no fue muy clara)
A pesar de que Vélez no lo incluyó, luego el derecho real de superficie, la propiedad horizontal, el conjunto
inmobiliario se incorpora (distintas titularidades sobre el mismo bien).
ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES (tema de examen)
● MODO ORIGINARIO
Derechos reales que se adquieren con independencia de quien sea su titular anterior y lo adquirimos libre de
toda carga, de todo gravamen.
Ej. cosa abandonada, y yo la tomo. La apropiación, la percepción de frutos, la especificación, la accesión.
● MODO DERIVADO
Son aquellos que provienen de su titular anterior.
El titular del derecho real lo pierde, y lo adquiere un nuevo titular, pero lo adquiere con todos los gravámenes,
con toda las situaciones, restricciones que pueda llegar a tener la cosa objeto del derecho real.
Ej. la tradición.
La doctrina no está de acuerdo si la adquisición de un derecho real por prescripción adquisitiva (es decir
usucapión) es un modo de adquisición originario o derivado.
Teoría del título y modo
La doctrina entiende que se aplica en el modo de adquisición derivado y no originario, pero hay otra parte que
establece que se aplica también para el modo originario (discrepancia):
- Art 1892. Título y modos suficientes
La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo
suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la
tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables
en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces
y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
- Para adquirir un derecho real necesito de un título suficiente y modo suficiente
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Título suficiente: requisitos, se deben cumplir todos
1. Causa fuente idónea para transmitir o constituir derecho real (causa jurídica adquisitiva)
ej. compraventa, permuta, donación, aporte de capital, dación en pago.
No contrato de locación, depósito, comodato no son causa fuente idónea para adquirir un derecho real, me
van a permitir adquirir un derecho personal.
2. Ser propietario (el titular)
3. Capacidad de quien transmite o constituye
4. Forma requerida por la ley
inmueble, se requiere escritura pública por el art 1017.
Modo suficiente: requisitos
1. Entrega voluntaria (tradición): es la tradición de la cosa, si no la entrego no nace el derecho.
2. Por el titular
3. Capacidad al momento de transmitir
4. Recepción voluntaria por el adquirente
5. Capacidad para recibir al momento de la recepción.
(ej un menor no puede adquirir, no tiene capacidad, no nace el derecho real; si lo hace un demente o declarado
incapaz, no tiene capacidad salvo que lo haga su curador)
Entonces para adquirir un derecho real tengo que tener título y modo suficiente; y luego publicidad. Los demás
deben conocerlos, para respetarlos, son oponibles erga omnes por su carácter absoluto.
PUBLICIDAD
Dos clases de publicidad
● Publicidad posesoria: a través de actos materiales que realizó respecto de la cosa (actos posesorios).
Cuando se trata por ej, de inmuebles, la publicidad posesoria no es suficiente, se requiere de la registral.
● Publicidad registral: puede ser
- constitutiva: cuando el derecho real nace dentro del registro, la titularidad nace con la inscripción registral.
Por ejemplo en el Registro de Propiedad Automotor: para adquirir un automotor no basta con el título
suficiente y la entrega del automotor, porque el modo suficiente en materia de automotores es la inscripción
registral.
Entonces si tengo el título suficiente más la inscripción registral, nace el derecho real y también le da
publicidad.
- declarativa: cuando el derecho nace fuera del registro y yo publicito al registro para la oponibilidad de
terceros.
Ej Pedro compró una casa Juan, se hace la escritura pública entre el comprador y el vendedor, el derecho real
nace cuando firmaron la escritura pública (título+modo suf), sin embargo se inscribe en el Registro de la Propiedad
a los efectos de la oponibilidad de terceros, para que éstos conozcan el cambio de titularidad (ya no es Juan, es
Pedro el dueño de la casa)
JUSTO TÍTULO
Requisitos
1- Causa fuente idónea para transmitir o constituir un derecho real
(compraventa, permuta, donación, dación en pago, aporte en capital, etc.)
CASENAVE Martina – VACAFLOR Nahir
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2- Forma requerida por la ley (Inmueble por escritura pública)
pero quien transmite no es el propietario o siendo el propietario no tiene capacidad para transmitir o
constituir.
Es decir que la diferencia entre tìtulo suficiente y justo título:
● se da en la persona: no es el propietario o siendo propietario no tiene capacidad
Existiendo en apariencia todos los requisitos propios del título suficiente, no hay título suficiente ya que el
problema radica en la persona: o no es el propietario o siendo propietario no tiene capacidad.
Por ej. Raul va a una escribanía y se hace pasar por Juan, dueño de una casa, falsificó documentación, firmas,
se identifica como el, etc.
Luego Raul haciéndose pasar por Juan le vende la casa a Pedro, realizan la escritura pública, se inscribe en el
Registro de la Propiedad y le entrega la casa.
¿Pedro es titular de derecho real de dominio sobre la casa que compró? No lo adquirió, aunque compró por
una causa fuente idónea (compraventa), creyó de buena fe que Raul era el propietario.
- Si yo tengo un título justo, voy a necesitar para adquirir el derecho real: el transcurso del tiempo para que
ese título se limpie, se sanee.
TÍTULO PUTATIVO
Quien tiene un título putativo, no permite la adquisición de derecho real.
● No existe título, pero el poseedor, por ignorancia o error de hecho excusable, está convencido sin duda
alguna de que existe.
Por ej. Un heredero testamentario que posee los bienes de la herencia en virtud de un testamento, y luego se
toma conocimiento de que por un testamento posterior se ha revocado el primero.
● Existe título, pero no se aplica a la cosa poseída.
Por ej. se compra un terreno en un loteo, otorgándose la respectiva escritura, pero se recibe la posesión de un
lote distinto.
Compraron el lote 8, y comienzan a poseer el lote 9, creyendo que es el 8.
Saber bien los tres tìtulos: título suficiente, justo titulo, titulo putativo
Tener en cuenta que Velez no establece la publicidad registral, sólo la publicidad posesoria.
Salvo para la hipoteca, que establecía la publicidad registral ya que cuando se constituye una hipoteca sobre
un inmueble, esta queda en manos del propietario, por lo tanto para que sea conocido por todos el derecho real
de hipoteca debía ser inscripto en el registro de propiedad.
Después se fueron creando registros de propiedad inmueble, automotor, buques, caballos de carrera, etc.
Ahora el ccyc si establece la publicidad registral para determinados casos.
CONVALIDACIÓN DE LOS DERECHOS REALES
Artículo 1885. Convalidación
Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o
transmisión queda convalidada.
- Por ej. Cuando hacemos venta de cosa ajena, y luego lo adquirimos, se convalida el derecho real. Esa
compraventa es válida.
Juan es titular de un inmueble, Pedro es el único hijo de Juan.
CASENAVE Martina – VACAFLOR Nahir
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Pedro constituye un derecho real de usufructo a favor de Maria (ahí no hay derecho real porque Pedro no es
el propietario aún).
Pero resulta que Juan fallece, Pedro pasa a ser el titular por ser heredero.
Entonces por el artículo 1885, María es titular de derecho real de usufructo por convalidación.
UNIDAD 16.pdf
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