Volver a Integración Profesional Estudio del Caso: Intermediación Inmobiliaria
Universidad Siglo 21
Carrera: Martillero, Corredor Público y Corredor Inmobiliario.
INTEGRACIÓN PROFESIONAL ESTUDIO DEL CASO -
INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA - CATEDRA – G-EDH - TMI017
Actividad 1 [TP1]:
Caso de Estudio. Consorcio BELLA VISTA
NOMBRE: JUAN CRUZ SIMAO DE PINA
LEGAJO: TMCI033670
Fecha de entrega: 16/04/2023
PROFESOR: JUAN MANUEL PIZARRO ECHENIQUE
Consigna
Para la resolución del caso debes realizar en primera instancia un cuadro de dos
columnas para responder los primeros dos interrogantes, de manera que, puedas
organizar la información y desarrolles los puntos subsiguientes tal como sus consignas
requieren:
1. Descripción edilicia del Conjunto Inmobiliario (componentes de estructuras
artificiales y naturales) Considerar en descripción “estado de conservación de mejoras”
y de igual modo, que tipo de certificación edilicia posee.
2. Indicar en la columna contigua a la primera, los aspectos legales de impacto, es
decir, por ejemplo: ¿Qué establece el CCCN en cuanto a conjunto inmobiliario? PH, y
condominio? ¿Qué normas nacionales o internacionales son de impacto sobre
sustentabilidad y ahorro energético?
3. En un mapa conceptual representa el organigrama que visualizas del equipo de
trabajo al que pertenecen los profesionales hermanos Peralta. Y en texto aparte,
explica las condiciones que deben reunir los administradores, en cuanto a la legislación
vigente. (Ten presente la ley nacional -CCCN y 20.266/73- y la norma de tu provincia,
de martilleros y corredores, como así también, qué leyes especiales rigen al respecto
sobre los registros de administradores de consorcio.
4. Deberás confeccionar un orden del día de convocatoria a la asamblea, y explicar
cómo se comunicaría la misma a los miembros del consorcio.
5. Deberás confeccionar un modelo de acta de asamblea donde se designa al
administrador.
6. Debes construir y adjuntar un material audiovisual de “presentación profesional”
con una duración máxima de 5 minutos, con audio explicativo. Puedes utilizar el
software que quieras, siempre y cuando conviertas el archivo en MP4 para que pueda
visualizarse y escucharse correctamente.
1) Y 2)
DESCRIPCION EDILICIA DEL
CONJUNTO INMOBILIARIO
ASPECTOS LEGALES DE IMPACTO
Se encuentra formado por un
edificio en altura de siete pisos
en Propiedad Horizontal con una
unidad funcional por planta,
cinco casonas en condominio de
unos 75 metros cuadrados cada
una y una construcción
independiente de 45 metros
cuadrados con destino de uso
administrativo para el consorcio.
Su ubicación es en la Autopista
Córdoba-Carlos Paz, en la
localidad de Punilla, Provincia de
Córdoba.
Cuenta con una amplia superficie
de espacio verde de estilo
recreativo.
Se encuentra próximo al paisaje
serrano y dique San Roque.
Su edificación es de
características sustentables
energéticamente, por ello cuenta
con una certificación LEED (el
término viene del inglés y
significa Liderazgo en Energía y
Diseño Ambiental)
Cuenta con un diseño
arquitectónico adaptado al
paisaje natural de su entorno.
Logra un gran ahorro energético
y bajo impacto negativo sobre el
medio ambiente.
La edificación independiente con
destino a la administración del
consorcio se encuentra en mal
estado de conservación, muy
CODI
GO CIVIL Y COMERCIAL DE LA
NACION
CAPITULO V – CONJUNTOS
INMOBILIARIOS - ARTICULO
2075.- Marco legal. Todos los
aspectos relativos a las zonas
autorizadas, dimensiones, usos,
cargas y demás elementos
urbanísticos correspondientes a
los conjuntos inmobiliarios, se
rigen por las normas
administrativas aplicables en
cada jurisdicción. Todos los
conjuntos inmobiliarios deben
someterse a la normativa del
derecho real de propiedad
horizontal establecida en el Título
V de este Libro, con las
modificaciones que establece el
presente Título, a los fines de
conformar un derecho real de
propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios
preexistentes que se hubiesen
establecido como derechos
personales o donde coexistan
derechos reales y derechos
personales se deben adecuar a
las previsiones normativas que
regulan este derecho real.
CAPITULO V – CONJUNTOS
INMOBILIARIOS - ARTICULO
2080.- Limitaciones y
restricciones reglamentarias. De
acuerdo a las normas
administrativas aplicables, el
deteriorado y no disponible para
su uso adecuado. La edificación
no tiene mantenimiento en
techos, hay filtraciones y
humedades avanzadas, falta la
reposición de cerámicos y
azulejos en los baños como
también porcelanatos en los
pisos. Consta una exagerada
acumulación de muebles y
artefactos en desuso, papeles y
polvillo.
reglamento de propiedad
horizontal puede establecer
limitaciones edilicias o de otra
índole, crear servidumbres y
restricciones a los dominios
particulares, como así también
fijar reglas de convivencia, todo
ello en miras al beneficio de la
comunidad urbanística. Toda
limitación o restricción
establecida por el reglamento
debe ser transcripta en las
escrituras traslativas del derecho
real de propiedad horizontal
especial. Dicho reglamento se
considera parte integrante de los
títulos de propiedad que se
otorgan sobre las unidades
funcionales que componen el
conjunto inmobiliario, y se
presume conocido por todo
propietario sin admitir prueba en
contrario.
ISO 50001 es una norma internacional
voluntaria desarrollada por la
Organización Internacional de
Normalización (ISO) para proporcionar a
las organizaciones un marco
internacionalmente reconocido para
gestionar y mejorar su desempeño
energético.
PROGRAMA NACIONAL DE USO
RACIONAL Y EFICIENTE DE LA ENERGIA
Decreto 140/2007, destinado a
contribuir y mejorar la eficiencia
energética de los distintos sectores
consumidores de energía
3)
LEGISLACIÓN VIGENTE
Ley Nacional: Código Civil y Comercial> Libro Cuarto > Derechos Reales >Titulo V >
Propiedad Horizontal >CAPITULO 7 > Administrador Art.2065: El administrador es
representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un
propietario o un tercero, persona humana o jurídica.Art.2066: El administrador
designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la
primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse
dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento
o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las
unidades funcionales, lo que ocurra primero. Art. 2067: El administrador tiene los
derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de
propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día; b)
ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y
partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a
PLAN A LARGO PLAZO
Tareas de reparaciones y/o reposición en la edificación destinada a las oficinas administrativas.
Puesta en valor a los aspectos tangibles y de la gestion personalizada con correctas relaciones
comunicacionales y de seguridad en el cumplimiento efectivo de las funciones.
PLAN A CORTO PLAZO
Regularización y administracion del periodo en curso.
Orden de la administracion legal, tecnica y economica.
Reestructuración administrativa.
GRUPO DE TRABAJO PERALTA
INTEGRANTES: Martillera Candel Peralta y Corredor Pedro Peralta.
FUNCIONES: Miembros de la Camara de Propiedad Horizontal en Carlos Paz. Funciones de
administracion de consorcios inmobiliarios.
todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones
locales; d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la
autorización previa del consejo de propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro
de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento
de propiedad horizontal; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo
de la asamblea convocada al efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la
legislación laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un
seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás
riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i)
llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios,
de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe
archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los
antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones; j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles
debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos
del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k) notificar a todos los propietarios
inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de
recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o
judiciales que afecten al consorcio; I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del
plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo
concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e
información sobre los seguros vigentes; m) representar al consorcio en todas las
gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las
facultades propias de su carácter de representante legal.
Ley 25028 Nacional (REGIMEN LEGAL DE MARTILLEROS Y CORREDORES) Anexo I
Artículo 1º — Para ser martillero se requieren las siguientes condiciones habilitantes:
a) Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del
artículo 2º; b) Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con
arreglo a las reglamentaciones vigentes y las que al efecto se dicten. Artículo 3º—
Quien pretenda ejercer la actividad de martillero deberá inscribirse en la matrícula de
la jurisdicción correspondiente. Para ello deberá cumplir los siguientes requisitos: a)
poseer el título previsto en el inciso b) del artículo 1º; b) Acreditar mayoría de edad y
buena conducta; c) Constituir domicilio en la jurisdicción que corresponda a su
inscripción. d) Constituir una garantía real o personal y la orden del organismo que
tiene a su cargo el control de la matrícula, cuya clase y monto serán determinados por
éste con carácter general; Cumplir los demás requisitos que establezca la
reglamentación local.
Corredores Artículo 31. — Sin perjuicio de las disposiciones del Código Civil y de la
legislación local, es aplicable al ejercicio del corretaje lo dispuesto en esta ley respecto
de los martilleros, en todo lo que resulte pertinente y no se encuentre modificado en
los artículos siguientes. Artículo 32.— Para ser corredor se requieren las siguientes
condiciones habilitantes: a) Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de
las inhabilidades del artículo 2º; b) Poseer título universitario expedido o revalidado en
la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten.
Artículo 33.— Quien pretenda ejercer la actividad de corredor deberá inscribirse en la
matrícula de la jurisdicción correspondiente. Para ello, deberá cumplir los siguientes
requisitos: a) Acreditar mayoría de edad y buena conducta; b) Poseer el título previsto
en el inciso b) del artículo 32 c) Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el
lugar donde pretende ejercer como corredor. d) Constituir la garantía prevista en el
artículo 3º inciso d), con los alcances que determina el artículo 6º; e) Cumplir los
demás requisitos que exija la reglamentación local. Los que sin cumplir estas
condiciones sin tener las calidades exigidas ejercen el corretaje, no tendrán acción
para cobrar la remuneración prevista en el artículo 37, ni retribución de ninguna
especie.
LEY 14.701(Buenos Aires) Administradores de Consorcio Art. 2º. Obligación de
inscripción: La administración de Consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni
gratuito, sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de
Consorcios de Propiedad Horizontal.
Art. 3º. Administrador/a ad honorem: Se denomina administrador/a ad honorem o a
título gratuito, a aquel propietario de una unidad funcional y que ejerza esta función
sin percibir retribución alguna, aunque con mandato para ello.
Art. 4º. Requisitos para la inscripción: Para su inscripción, los administradores de
Consorcios deben presentar la siguiente documentación: a. Nombre y apellido o razón
social y domicilio real. b. Para el caso de personas de existencia ideal, deberán
presentar certificado de vigencia de inscripción en la Dirección Provincial de Personas
Jurídicas. c. Constitución de domicilio especial. d. Número de CUIT. e. Certificado de
aprobación de un curso de capacitación sobre administración de consorcios, cuyo
contenido será determinado por la Autoridad de Aplicación. Quienes ejerzan las
funciones de administrador/a ad honorem quedan eximidos de presentar lo indicado
en los incisos c), d) y e). En cambio, deberán acompañar copia certificada del acta de
asamblea en el que ha sido designado como administrador/a ad honorem y aceptación
del cargo. Cuando una misma persona se desempeñe como administrador/a ad
honorem y administrador/a a título oneroso, no le será aplicable lo previsto en el
párrafo anterior.
Art. 5º. Impedimentos: No pueden inscribirse en el Registro o mantener la condición
de activo: a. Los inhabilitados para ejercer el comercio. b. Los fallidos y concursados
hasta su rehabilitación definitiva. c. Los sancionados con pena de exclusión, antes de
pasados cinco (5) años desde que la medida haya quedado firme. d. Los inhabilitados
por condena penal por delitos dolosos relacionados con la administración de intereses,
bienes o fondos ajenos, mientras dure la inhabilitación.
Art. 6º. Certificado de Acreditación: El administrador sólo puede acreditar ante los
Consorcios su condición de inscripto en el Registro, mediante un certificado emitido a
su pedido, cuya validez es de treinta (30) días. En dicha certificación deben constar la
totalidad de los datos requeridos al peticionante en el Artículo 4 de la presente Ley, así
como las sanciones que se le hubieran impuesto en los dos (2) últimos años. El
administrador, salvo que se trate de una administración gratuita, debe presentar ante
el Consorcio el certificado de acreditación, en la Asamblea Ordinaria o Extraordinaria
que se realice a fin de considerar su designación o continuidad.
Art. 7º. Publicidad del Registro: El Registro es de acceso público, pudiendo cualquier
interesado informarse gratuitamente respecto de todo inscripto, en cuanto a los datos
e informes exigidos en la presente Ley, así como de las sanciones que se le hubieren
impuesto en los últimos dos (2) años. El Registro se encontrará disponible para su
consulta en la página Web del organismo de contralor de la Provincia de Buenos Aires
pertinente. Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares físicos de consulta.
LEY 14085 y LEY 10.973 Ejercicio de la profesión de martilleros y corredores públicos.
(Buenos Aires) Artículo 1º.- Para ejercer la profesión de Martillero y Corredor Público
en el territorio de la Provincia de Buenos Aires, se requiere: a) Poseer título
Universitario de Martillero y Corredor Público, expedido por Universidades Nacionales
o Provinciales, de gestión estatal o de gestión privada, o revalidado en la República
Argentina con arreglo a las reglamentaciones vigentes. b) Estar inscripto en alguno de
los Colegios Departamentales donde tiene denunciado su domicilio legal, a los efectos
del desarrollo de su actividad.
Artículo 2º.- Serán inhabilitados por los Colegios Departamentales, los colegiados que
se encuentren comprendidos en las siguientes situaciones: a) Hayan sido condenados
con accesorias de inhabilitación para ejercer cargos públicos y los condenados por
hurto, robo, extorsión, estafa y otras defraudaciones, usura, cohecho, malversación de
caudales públicos y delitos contra la fe pública, hasta cumplida la condena. b) Los
fallidos mientras dure su inhabilitación. c) Los excluidos temporaria o definitivamente
del ejercicio de la actividad por sanción disciplinaria. d) Los comprendidos en el Art.
152º bis del Código Civil.
Artículo 3º.- Sin perjuicio de lo establecido en las leyes de fondo respectivas, no
podrán ejercer la profesión de Martillero y Corredor Público. a) Los que ejerzan de
modo regular y permanente otra profesión o cargo para cuyo desempeño se requiera
otro título habilitante. b) Los Magistrados, Funcionarios y empleados de la
Administración de Justicia Nacional y Provincial. c) Los eclesiásticos, miembros de las
fuerzas armadas y de seguridad en actividad.
Artículo 4º.-Las incompatibilidades que determina el artículo anterior perduran hasta
tanto no se solicite la cancelación de la inscripción en el Registro de la matrícula
profesional o no se produzca la separación del cargo o función o no desaparezca la
condición que crea la incompatibilidad.
CAPITULO II DE LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE MATRICULAS. Artículo 5º.- Para
ejercer la profesión de Martillero y Corredor Público, el interesado deberá presentar su
solicitud de inscripción al Colegio Departamental del que vaya a formar parte,
debiendo reunir los requisitos exigidos por esta Ley y su reglamentación. La inscripción
en cualquiera de los Colegios Departamentales habilita para el ejercicio de la profesión
en la totalidad del territorio provincial sin más trámite. Para la inscripción se exigirá: a)
Acreditar identidad personal. b) Presentar título universitario, en su original, otorgado
en conformidad con la legislación vigente que regula la especie, y lo establecido en el
artículo 1° inc. a) de la presente Ley. c) Manifestar bajo juramento no estar
comprendido en ninguna de las inhabilidades e incompatibilidades establecidas en la
legislación de fondo y local aplicables. d) Denunciar su domicilio real y permanente y
constituir domicilio legal en la jurisdicción departamental del Colegio donde pretenda
inscribirse, el que servirá a los efectos de sus relaciones con sus comitentes, la Justicia
y el Colegio profesional. Los Martilleros y Corredores Públicos no podrán estar
inscriptos en más de un Colegio. En todos los casos prevalecerá como domicilio legal el
de la oficina del colegiado, mientras que si tuviese varias, prevalecerá el domicilio de la
oficina donde al mismo tiempo se encuentre su lugar de residencia. e) Acreditar buena
conducta mediante la certificación de antecedentes penales y de reincidencia.
Artículo 6º.- Con la solicitud de inscripción en el Registro de Matrículas se formará
legajo. El Colegio verificará si el peticionante reúne las condiciones requeridas y se
expedirá en el transcurso de treinta (30) días. Decretada la inscripción, el profesional
prestará juramento ante el Presidente del Consejo, de cumplir fielmente con sus
deberes y obligaciones que le están impuestos por la normativa vigente, quedando
habilitado para ejercer su profesión. El Colegio Departamental a solicitud del inscripto,
deberá expedir una credencial y certificado habilitante en el que constará su identidad,
domicilio, tomo y folio, o número de inscripción, comunicando el alta respectiva al
Consejo Superior y a la Caja de Previsión Social para Martilleros y Corredores Públicos
de la Provincia de Buenos Aires, respectivamente.
Artículo 7º.- Se denegará la inscripción cuando el solicitante no hubiera dado
cumplimiento a las exigencias requeridas por el artículo 5º, además de las
inhabilidades e incompatibilidades prescriptas por los artículos 2º y 3º de la presente.
La decisión denegatoria será apelable por recurso que se interpondrá directamente
ante el Consejo Superior del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la
Provincia, dentro de los diez (10) días de notificada. A su vez del pronunciamiento de
este último órgano, se procederá conforme lo determina la legislación vigente en la
materia. El Martillero y/o Corredor Público cuya inscripción fuera rechazada, podrá
presentar una nueva solicitud.
4)
CONSORCIO BELLA VISTA – AUTOCONVOCATORIA
Los propietarios del consorcio Bella Vista enviamos este correo electrónico realizando
una autoconvocaria para celebrar una asamblea especial que tendrá lugar el día 7 del
mes de Julio del año 2023 en el hall central del edificio, se solicita tengan bien llevar a
la asamblea, en lo posible, distintas cartas de presentación con propuestas de posibles
administradores de consorcio.
ORDEN DEL DÍA:
1- Lectura de cartas de presentación con las propuestas de administración.
2- Votación y designación del administrador para el consorcio del conjunto
inmobiliario.
5)
ACTA DE DESIGNACIÓN DE AUTORIDADES
En la Provincia de Córdoba, a los 7 (siete) días del mes de Julio de 2023, se reúnen los
10 (diez) propietarios integrantes del conjunto inmobiliario Bella Vista de la cantidad
total de 12 (doce) siendo este número en cantidad suficiente superando las 2/3 partes
como indica la legislación actual, ubicado en la autopista Córdoba-Carlos Paz, ubicado
en la zona de Punilla, que han de firmar al margen de la presente acta, a efectos de
tratar las siguientes órdenes del día:
1) Registro de presentes.
2) Elegir el presidente y secretario de actas.
3) Nombramiento de dos consorcistas para firmar el acta.
4) Designación del nuevo administrador.
Siendo la hora 11.00 a.m. Los propietarios auto convocados declaran que se inicia la
sesión en primera convocatoria con los propietarios presentes.-
Luego del intercambio de opiniones y sugerencias, por la mayoría de los votos se
designa al Señor propietario Cristian Fonseca, titular de la unidad funcional del quinto
piso y a la Señora propietaria Magali Vázquez, titular de la unidad funcional del
segundo piso, como Presidente y Secretaria respectivamente de esta asamblea.
Acto seguido, el presidente declara abierto el acto por haberse reunido los requisitos
legales del mismo.-
A continuación, el presidente invita a los asistentes a elegir libremente a dos personas
dispuestas a firmar el presente acta, luego de lo cual y se ofrecen los señores Carlos
Gimenez y Mariela Villalba para tales fines, lo cual es aprobado por los presentes.
Luego se pasa a considerar el punto 4to, donde se analizan las cartas de presentación
recibidas luego de la colecta de las mismas por los distintos propietarios de las
unidades funcionales correspondientes al conjunto inmobiliario. De las
consideraciones realizadas se toma como la mejor posibilidad para el presente del
conjunto inmobiliario la selección del grupo Peralta para llevar adelante las tareas
necesarias, no existiendo demandas en su contra en este ejercicio.
Sin haber contado con oposición o argumentaciones al contrario para su designación
se procede a la votación, siendo esta moción votada por unanimidad de los
propietarios y autorizados presentes.
Se da por designado a martillera Candela Peralta y el corredor Pedro Peralta, cuyos
honorarios se fijaron en $45.000 (pesos cuarenta y cinco mil) mensuales.
No habiendo más para tratar, y lo tratado en la presente asamblea autoconvocada,
queda Ad Referendum en la próxima asamblea, el señor presidente da por concluida el
presente acto, siendo la hora 12:00.
Firma Presidente Firma de Secretario
Firma Consorcista Firma Consorcista
Referencias:
Código Civil y Comercial de la Nación Argentina
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-26994-235975/texto#29
LEY 14.701
https://normas.gba.gob.ar/documentos/VmKmqtlx.html#:~:text=Ley%2014701&text=
ART%C3%8DCULO%201%C2%B0.,relativo%20a%20la%20presente%20ley.
LEY 14.085
https://normas.gba.gob.ar/documentos/0n6g6UM0.html
LEY 25.028
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/ley-25028-61719/texto
TP1 CASO BELLA VISTA.pdf
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