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TP 1 Estudio del caso Consorcio Bella Vista
Integracíon Profesional Estudio Del Caso: Intermediacion Inmobiliaria. (Universidad
Siglo 21)
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Integración Profesional-Estudio del Caso:
Intermediación Inmobiliaria
Trabajo Practico N.º 1
Caso de Estudio: Consorcio Bella Vista(Conjunto Inmobiliario
Habitacional)
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1-Descripción edilicia del conjunto inmobiliario
del Consorcio Bella Vista
1. El Conjunto inmobiliario del Consorcio Bella
Vista se encuentra ubicado sobre la autopista
Córdoba-Carlos Paz, en Punilla, Provincia de
Córdoba, cuenta con una amplia superficie de
espacio verde brindando una sensación de
bienestar a sus ocupantes ya que se encuentra
próximo al paisaje serrano y a orillas del lago
San Roque.
2. Está formado por:
un edificio en altura de 7 pisos en PH
contando con una unidad funcional por
piso.
Cinco casonas en condominio de una
sola planta con 75 metros cuadrados
cubiertos
Una construcción independiente con
una superficie de 45 metros cuadrados
que comprende tres oficinas,
kitchenette y Baño utilizándose para los
usos administrativos del consorcio.
3. Las construcciones son edificaciones
sustentables ya que cuentan con certificación
LEED.
4. Actualmente el complejo cuenta con las
oficinas en mal estado de conservación y
deterioradas para su uso adecuado con
problemas en los techos contando con
filtraciones y humedad, roturas de cerámicos
en baños y en pisos. Así también se encuentran
muebles en desuso, contando con polvillo en el
interior de dichos espacios por no contar con
personal de limpieza para el mantenimiento de
los mismos como así también sin servicios de
seguridad ,limpieza del parque y tampoco
cumpliendo con el pago del seguro que no se
abona hace 5 meses.
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2-Aspectos Legales en cuanto a conjuntos inmobiliarios, PH, y
condominios.
El CCCN
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en su título VI capítulo 1
menciona el concepto de conjunto
inmobiliario a los clubes de campo,
barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o náuticos o
cualquier emprendimiento urbanístico
independendiente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral,
comercial,etc. Son características de estas
urbanizaciones: cerramiento, partes
comunes y privativas, estado de indivisión
forzosa, lugares y bienes comunes, el
reglamento por el que se establecen
órganos de funcionamiento, obligación
con el deber de contribuir gastos y cargas
comunes y entidad con personería jurídica
que agrupe a los propietarios de las
unidades privativas y deben
someterse a la normativa del derecho real
de propiedad horizontal establecida en el
Título V, con sus modificaciones.
En el artículo 2037 del CCCN de dicho
título establece que la PH
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es el derecho
real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades
de uso, goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un
edificio, de conformidad con lo que
establece este Título y el respectivo
reglamento de propiedad horizontal.
En su Artículo 2044 enuncia que el
conjunto de los propietarios de las
unidades funcionales constituye la
persona jurídica consorcio.
Sus órganos son la asamblea, el consejo
de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue
por la desafectación del inmueble del
1 Código Civil y Comercial de la Nación
2 Propiedad Horizontal
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Normas Nacionales e internacionales de impacto sobre
sustentabilidad y ahorro energético
Fuente https://www.greengroup.com.ar/detalle.php?
a=certificacion-leed-en-argentina&t=15&d=120
régimen de propiedad horizontal, sea por
acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado en escritura pública o por
resolución judicial, inscripta en el registro
inmobiliario.
En cuanto a Condominio en sus Art.1983
CCCN nos dice que es el derecho real de
propiedad sobre una cosa que pertenece
en común varias personas y que
corresponde a cada una por una parte
indivisa. En Argentina el antecedente más
destacable en términos normativos es el
referido al Programa Nacional
de Uso Racional y Eficiente de la Energía
(PRONUREE), destinado a mejorar la
eficiencia energética de los distintos
sectores consumidores de energía.
establece que deberá elaborarse un plan
de acción para el ahorro energético
residencial entre otros sectores de
consumo. En cuanto a certificaciones
internacionales contamos con LEED
3
que
es una herramienta muy valiosa para
avanzar en el desarrollo de sistemas y
metodologías sustentables dentro de la
industria de la construcción. Un edificio es
"sustentable" en la medida que su diseño
y proceso constructivo garantizan un uso
racional de la energía, los materiales y
otros recursos esenciales como el agua.
3 Leadership in Energy & Environmental Design
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3-Condiciones que deben reunir los administradores, legislación vigente. (ley nacional y
provincial).
Según la ley Nacional 26994 del CCCN:
ARTICULO 2065.- Representación legal.
El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario.
Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.
ARTICULO 2066.- Designación y remoción.
El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad
de la primera asamblea si no es ratificado en ella.
La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años
del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el
cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que
ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal.
Pueden ser removidos sin expresión de causa.
ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones.
El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la
asamblea de propietarios.
En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día.
b) ejecutar las decisiones de la asamblea.
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c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura
del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas
por las reglamentaciones locales.
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.
Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores
que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de
propietarios.
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal.
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al
efecto.
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria.
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya
incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos
que la asamblea resuelva cubrir.
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de
registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar
cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones.
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al
consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir
cuentas documentadas.
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las
cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de
reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio.
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de
deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de
reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes.
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como
mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.
Y, en cuanto a los martilleros y corredores, la ley 20.266 en su Art. 8 menciona cuales son
las facultades de los martilleros:
a) Efectuar ventas en remates públicos de cualquier clase de bienes, excepto las limitaciones
resultantes de leyes especiales. Tasaciones.
b) Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes cuyo remate los faculta esta ley.
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c) Recabar directamente de las oficinas públicas y bancos oficiales y particulares, los
informes o certificados necesarios para el cumplimiento de las obligaciones previstas en el
art. 9.
d) Solicitar de las autoridades competentes las medidas necesarias para garantizar el normal
desarrollo del acto de remate.
No incluyendo como facultad de poder ser administrador de consorcios.
Y en lo que se refiere a la Ley Provincial 9445 CAPÍTULO IV.- DE LAS FUNCIONES, DERECHOS
Y OBLIGACIONES menciona en su Artículo 14:
a) Intervenir en todos los actos propios del corretaje, asesorando, promoviendo o ayudando
a la conclusión de contratos relacionados con toda clase de bienes de tráfico lícito o fondos
de comercios o industriales, procurando en calidad de intermediario acercar la oferta con la
demanda a título oneroso, cualquiera sea su destino; en operaciones de compraventa,
permutas, transferencias, locaciones y la transmisión de derechos relativos a los mismos y
toda otra actividad propia que coadyuve a las funciones previstas en la presente Ley y que
no estén expresamente prohibidas por el Código de Comercio o por leyes especiales.
b) Realizar tasaciones y valuaciones de inmuebles públicos o privados, judiciales o
extrajudiciales, administración de propiedades, administración y formación de consorcios
de propiedad horizontal, condominios, clubes de campo, sistemas de multipropiedad,
tiempo compartido, centros comerciales y similares, gestiones ante organismos relativas a
cuestiones impositivas, de servicios y por cualquier otro asunto referido a inmuebles objeto
del acto jurídico en que actúen.
c) Requerir a los organismos públicos nacionales, provinciales y municipales, bancos y demás
entidades oficiales o privadas, los informes sobre dominio, condominio, gravámenes y
deudas de los inmuebles alcanzados por la operación a realizar.
d) Ejecutar tareas de consultoría y asesoría integral, que comprende valuaciones comerciales
e inmobiliarias, calificación de riesgo de inversión inmobiliaria y tares anexas. Dicha asesoría
incluye el financiamiento inmobiliario en los mercados hipotecarios principales y
secundarios.
e) Promover la creación y organización de proyectos y marketing de toda clase de
emprendimientos inmobiliarios, inclusive mediante sistemas constructivos industrializados,
como así también lo referido a fideicomisos legislados en la Ley Nacional N.º 24.441.
En Argentina se destacan distintos registros de administradores como por ejemplo en Bs As,
Caba, Tucumán, Córdoba, etc.
En conclusión, el Sr. Vázquez no desempeña su labor de administrador incumpliendo las
normativas mencionadas en el CCCN encontrándose las sgtes falencias:
Se convoco a una sola asamblea en 12 años.
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No conservo el estado de conservación de ciertas partes comunes edilicias(oficinas
administrativas en mal estado).
No realiza el pago de seguros desde hace 5 meses.
No cuenta con fondo de reserva para imprevistos
No cumple con rendición de cuentas documentadas, no lleva libros de actas, de
administración, registros de propietarios en legal forma, y además no cumple con las
obligaciones previsionales, laborales y tributarias.
Dice verbalmente que renuncia, pero no cumple con el plazo de 15 días hábiles, pero
no entrega la documentación ya que no están en su poder.
4-Comunicación de la Orden del Dia
En la Ciudad de Córdoba, a los 7 días del mes de Julio de 2023, siendo las 9 horas, se reúnen
los integrantes del consorcio BELLA VISTA, sito en autopista Córdoba-Carlos Paz, Punilla
provincia de Córdoba que firman al margen de la presente acta, a fin de tratar la Orden del
Día que dice: analizar las diferentes propuestas de las cartas de presentación remitidas por
profesionales expertos en el rubro de gestión y administración inmobiliaria para la elección
del Administrador. Al respecto se reúnen los 2/3 de socios propietarios en asamblea
autoconvocada a fin de designar un administrador para el conjunto inmobiliario conforme
estatuto y reglamento interno, tomando la palabra la señora Ana María López, dueña de la
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casona en condominio: Unidad D-posición 4-05 proponiendo para ejercer la administración
del consorcio al Corredor Inmobiliario de Córdoba, Sr. Juan José Gómez quien acredita ser
administrador de edificios en la ciudad de capital con más de 20 años de experiencia en la
gestión y que además de estar matriculado en su colegio, participa en la Cámara
Inmobiliaria. Posteriormente toma la palabra el señor Gustavo Brunetto, socio propietario
del departamento” G” del piso 7 del edificio en altura quien manifiesta que lo más
conveniente es designar a la Martillera Candela Peralta y su hermano corredor Pedro Peralta
quienes son miembros de la Cámara de Propiedad Horizontal en Carlos Paz y además cuenta
con experiencia en administración de Consorcios desde hace 33 años. Por su parte se puso a
disposición de inmediato el Licenciado en Administración el Sr. Roberto Sánchez, quien es
propietario de 2 unidades en el consorcio Bella Vista.
En función a las propuestas analizadas se consideró que no era oportuno designar a un
miembro del consorcio como administrador dada la experiencia anterior , por voto de la
mayoría presente se consideró designar a cargo de la Administración a los Hermanos Peralta.
No habiendo más asuntos que tratar se da por concluida la Asamblea siendo las 10,50 horas.
Firma, Aclaración y Unidad Funcional de cada uno de los presentes.
5-Acta de Designación de autoridades
En la Ciudad de Córdoba, a los 12 días del mes de Julio de 2023, siendo las 9 horas, se
reúnen los integrantes del consorcio BELLA VISTA, sito en autopista Córdoba-Carlos Paz,
Punilla provincia de Córdoba que firman al margen de la presente acta, a efectos de tratar la
siguiente orden del día: 1) Elección del presidente y secretario de actas 2) Constitución y
legalidad de la asamblea 3) Designación de 2 (dos) consorcistas para firmar el acta y como
punto cuarto Designación del Administrador. Se pasa a tratar el punto 1 de la orden del día y
se propone a la señora Ana María López y al señor Gustavo Brunetto para presidir la sesión.
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Acto seguido es elegida la señora Ana María López con 7 votos contra 4 votos del señor
Gustavo Brunetto. Posteriormente se trata el punto 2 y por unanimidad se decide que la
asamblea está constituida legalmente y con el quórum necesario para poder sesionar. Se
considera el punto 3 y se designa al señor Brian Rodriguez y al señor Domingo García para
firmar el acta, dicha moción es aprobada por unanimidad. Por último, se pasa a tratar el
punto 4, donde analizaremos la trayectoria y experiencia de Peralta y Asociados para
hacerse cargo de la administración del edificio ya que cuentan con la experiencia y con las
normativas vigentes.
Luego de evaluar las propuestas de los candidatos, su idoneidad profesional, así como su
experiencia para cumplir las funciones requeridas, se decide por unanimidad de votos
designar al bróker inmobiliario Peralta y Asociados para llevar a cabo la Administración del
Consorcio Bella Vista. Quedando todo asentado en la siguiente acta sin más asuntos que
tratar se levanta la sesión siendo las 9.50.
Firma, Aclaración y Unidad Funcional de cada uno de los presentes(presidente, secretario y 2
consorcistas)
Bibliografía
Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) [2014] Ley 26994 Título IV, Capítulo 1
“Condominio” , artículo 1983.
Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) [2014] Ley 26994 Título V Capítulo 1
“Propiedad Horizontal” , artículos 2037 a 2044.Capitulo 7 “Administrador” artículos 2065 a
2067.
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Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) [2014] Ley 26994 Título VI “Conjunto
Inmobiliario” , artículos 2073 a 2113.
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=235975
PODER EJECUTIVO NACIONAL (P.E.N.)PROGRAMA NACIONAL DE USO RACIONAL Y EFICIENTE
DE LA ENERGIA Decreto 140/2007
https://www.argentina.gob.ar/normativa/nacional/136078/texto
Certificaciones LEED: https://www.greengroup.com.ar/detalle.php?a=certificacion-leed-
en-argentina&t=15&d=120
Ley Nacional N° 20266 (1973). “Condiciones habilitantes”. 10 de abril de 1973 (Argentina)
https://ar.vlex.com/vid/266-ejercicio-profesion-martillero-467507
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/55000-59999/56724/texact.htm
Ley Provincial N° 9445 (2007) de la Provincia de Córdoba Título I “del Corredor Público
Inmobiliario” capítulo IV De las funciones, Derechos y Obligaciones
https://www.cpicordoba.org.ar/interna/legislaci-n/63
https://s3-sa-east-1.amazonaws.com/inmokey-institutions/documents/1/9/2-2324-
1521833865.2388.pdf
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