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UNIDAD I: LOS DERECHOS REALES - GENERALIDADES
DERECHOS REALES:
El CCCN está compuesto por un Título Preliminar y seis libros. A diferencia del Código de Vélez
tenemos una parte general de los Derechos Reales, el libro CUARTO está dedicado
exclusivamente a ellos, y se divide en 13 títulos. En el libro sexto se establecen disposiciones
comunes a los derechos personales y reales
(privilegios, prescripción adquisitiva/liberatoria).
El derecho real es un derecho subjetivo, es decir que su titular tiene una serie de facultades y
atribuciones (potestad) otorgadas por el ordenamiento jurídico, para obrar en defensa y
protección de sus intereses. Es un equilibrio entre derechos y deberes que deben coexistir con
armonía.
Suele decirse que los únicos titulares de derechos subjetivos son las personas, determinadas
o indeterminadas, pero personas al fin, ya que no existen derechos sin sujetos y un animal o
una cosa nunca podrían ser sujetos. Sin embargo, en el régimen legal argentino, los animales,
por ejemplo, cuentan con cierta protección y luego se reconocen derechos individuales,
derechos de incidencia colectiva, derechos de las comunidades indígenas.
- Derecho subjetivo sobre un bien individualmente disponible por su titular: es el
patrimonio como atributo de la persona, los bienes que lo integran y los derechos reales
o creditorios. No aceptan reclamos colectivos
(jubilación, bienes).
- Derechos de incidencia colectiva sobre bienes colectivos: aquellos que son indivisibles y
de uso común, sobre los cuales no habría derecho subjetivo en sentido estricto.
Pertenecen a la esfera social
(derecho del consumidor).
- Derechos individuales homogéneos: cuando una causa común afecta a una pluralidad de
derechos, permitiéndose un reclamo colectivo. Son divisibles
(medioambiente).
Patrimoniales (por su contenido,
susceptibles de valor económico)
Extrapatrimoniales
DERECHOS SUBJETIVOS
Absolutos: oponibles erga omnes, frente a toda la comunidad,
frente a cualquier persona. La potestad es sobre un objeto
determinado, no se requiere otro sujeto. No hay una persona
obligada a cumplir una contraprestación
Derechos
Relativos: oponibles frente a determinada/s
persona/s, ya que hay por lo menos dos sujetos,
obligados.
DERECHOS REALES
DERECHOS PERSONALES
Absolutos
Relativos
DERECHOS PERSONALÍSIMOS
(vida, honor)
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DIFERENCIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS PERSONALES
DERECHOS PERSONALES
DERECHOS REALES
OBJETO
Es la prestación, conducta del deudor a la
que se obliga a favor del acreedor (dar,
hacer o no hacer).
También pueden ser cosas futuras o
indeterminadas.
Generalmente la cosa, que debe ser
cierta, actual y determinada. También
puede ser un bien y en casos muy
extraños y controvertidos, derechos.
SUJETOS
Unidad/pluralidad de sujeto activo y/o
pasivo.
Una persona (sujeto activo, titular) y la
cosa. Ausencia de sujeto pasivo
ÓRDEN PÚBLICO
Impera el principio de la autonomía de la
voluntad, limitado por el orden público, la
moral, las buenas costumbres y la buena
fe. Son ilimitados.
Predomina el orden público, reservando
un muy estrecho espacio a la autonomía
de la voluntad. Son numerus clausus,
aunque hay excepciones.
INMEDIATEZ
La relación es indirecta o mediata entre el
titular del derecho y el objeto ya que el
cumplimiento de la obligación depende de
la conducta del deudor.
El titular obtiene el beneficio directo de
la cosa, sin que medie actuación de otra
persona, es una relación directa e
inmediata.
CARÁCTER
Relativos: oponibles a determinada/s
persona/s.
Absolutos: Oponibles erga omnes.
PUBLICIDAD
No se requiere la publicidad por el efecto
entre partes.
Por ser derechos absolutos, con el fin
que sean respetados por todos deben
poder conocerse por todos. Inscripción.
DURACIÓN
Temporarios, no puede una persona
obligarse por siempre. Carácter transitorio o
instantáneo, beneficio coincide con la
extinción del derecho.
Permanecen en el tiempo con respecto
al beneficio que acuerdan al titular.
Perpetuos o temporarios.
IUS PERSEQUENDI
Carece.
Goza.
IUS PREFERENDI
Goza.
Goza.
ABANDONO
El acreedor puede renunciar a sus
derechos personales en beneficio del
deudor, implicando un modo de extinción
de las obligaciones.
El titular de un derecho real puede
abdicar de él mediante el abandono o
renuncia de su derecho. Según qué
abandone a quién beneficia.
PÉRDIDA DE LA
COSA
No se extingue, aunque desaparezcan
todos los bienes del deudor.
Cuando el objeto se pierde, opera su
extinción.
PRESCRIPCIÓN
Prescripción liberatoria: los extingue
impidiendo que la obligación pueda ser
reclamada en juicio.
Prescripción adquisitiva. Los adquiere.
CAUSA
Causa que determina la ley (Título).
Título (hecho/acto jurídico) y modo.
ACCIONES
Generan acciones que solo pueden
dirigirse contra el obligado.
Cuentan con la protección de acciones
reales contra cualquier persona que
pretenda negar su existencia, plenitud.
JUEZ COMPETENTE
Puede ser el del lugar de celebración del
contrato, cumplimiento de la obligación o
domicilio del deudor.
Suele ser juez competente el del lugar
en el que esté situada la cosa.
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Existen diferentes doctrinas para definir a los derechos reales:
- Doctrina clásica (dualista): no por su nombre es doctrina en desuso o antigua, por el
contrario, es la que recepta nuestro CCCN. Se basa en diferenciar bien derechos reales de
los personales.
La nota al pie del art. 497 del Código de Vélez decía: “Ortolan dice: <Derecho personal es aquel
en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho, o en términos más sencillos,
un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a
una prestación cualquiera, a dar, a suministrar, a hacer, a no hacer alguna cosa. Un derecho
real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor>.”
En esta nota, se puede ver que en el derecho personal nos encontramos con dos personas
claramente diferenciadas, y en el medio (objeto) una prestación de obligación de
dar/hacer/no hacer
(al comprar un auto 0km, pagando con tarjeta en varias cuotas, la
concesionaria se compromete a entregar el vehículo y yo a pagar el precio total a través de
cuotas mensuales).
En contraposición, explica que en el derecho real no hay un sujeto pasivo determinado. Es
aquel derecho que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera, un beneficio mayor o
menor. Ya no hay dos personas sino una persona y una cosa
(yo soy dueña de la computadora
que estoy utilizando).
“(…) derecho real, es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata,
de tal manera que no se encuentra en ella sino dos elementos, la persona que es sujeto activo
del derecho, y la cosa que es el objeto”. Demolombe y Vélez Sársfield. Nota al Título 4, Libro
Tercero.
Una crítica a esta doctrina es usar el término de “sujeto activo” ya que este solo debería existir
cuando también haya un “sujeto pasivo”. Frente la ausencia del segundo, al primero
deberíamos llamarle “titular”.
Otra crítica es sobre ciertos derechos como la hipoteca o la locación
(por ejemplo, alquilo un
departamento en Nueva Córdoba, tengo una relación directa e inmediata con la cosa, porque
la uso, la dispongo. Puedo decorar el departamento, pintarlo, invitar a personas, pero no es
mío)
, ya que su naturaleza podría presentarse como dudosas.
La teoría clásica frente al caso presentado responde: el inquilino que tiene la relación “directa
e inmediata” con la cosa, la tiene de esa manera porque el locador se lo permite a través de
un contrato de locación, incluso para ciertas cosas (mejoras, modificaciones) deberá solicitar
permiso. Es decir, que tiene esa relación, pero a través de otra persona. En cambio, el dueño
que tiene contacto con la cosa, no necesita permiso de nadie, sino que lo ejerce de manera
directa e inmediata.
Y por último que, con el avance y desarrollo de la economía y negocios, los derechos
personales han sido potenciados en desmedro de los derechos reales
(cuentas bancarias, vivir
en viviendas alquiladas)
.
Todas estas críticas dan lugar a otras teorías:
- Doctrina unitaria: No creen en la división de derechos reales y personales. Puede ser:
• Doctrina unitaria personalista: El derecho real como tal no existe, es una obligación
pasivamente universal, el sujeto pasivo es ilimitado. Todos son derechos personales.
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Toda relación de derecho se establece entre personas (proportio hominis ad hominem), no
entre persona y cosa, de modo que a todo derecho le corresponde un deber. Bases en Kant y
la doctrina alemana.
No hay una diferencia entre los derechos reales y personales porque tanto en uno como en
otros existe una obligación. En el real, el objeto es una prestación consistente en una
abstención u omisión que pesaría sobre todos los miembros de una comunidad.
Por ejemplo, yo soy dueña de mi casa (sujeto activo), todo el mundo (sujeto pasivo) tiene la
obligación de respetar eso, sin interferir ni molestar.
La crítica es que el sujeto pasivo universal tiene que respetar todos los derechos, no solamente
los reales. Además, no hay una obligación sino un mero deber de abstención de inercia, o un
deber de respeto. No podría, por ejemplo, iniciarle un juicio a toda la sociedad para que
cumpla con la obligación de respetar mi propiedad, si podría en cambio, frente una
usurpación, ir contra el usurpador.
• Doctrina unitaria realista: reduce todo a una relación de patrimonios, despersonaliza al
derecho subjetivo al afirmar que los derechos personales no tienen por objeto una
conducta del sujeto pasivo, sino su patrimonio. Se basa en la premisa “el patrimonio del
deudor es la prenda común de sus acreedores”. Todos son derechos reales.
El caso ejemplificador sería que, frente a derechos personales como puede ser el
pago
mensual de un alquiler, no hay relación personal, ya que, si el sujeto pasivo no paga, podré
atacar su patrimonio a través de un embargo y luego un remate.
La crítica es que se mira la relación jurídica desde un punto de vista hipotético y de conflicto.
Además, el conflicto aumenta cuando se trata de obligaciones de hacer o no hacer y más aun
cuando son intuita personae (cuando se tiene en cuenta la persona).
Confunde el objeto del derecho personal (prestación) con los efectos que trae el
incumplimiento del mismo.
- Teoría de la institución: clasifica a los derechos por su contenido institucional,
preponderando a los reales y menguando a los personales. Para los derechos de mayor
contenido institucional se aplica el derecho disciplinario, para los de menor contenido,
basta con normas estatutarias. Los reales estarían en un punto intermedio, entre los
personalísimos y los de familia.
La crítica es que no define, sino que muestra características del derecho real sin desconocer
la distinción con los derechos personales.
- Teoría del sujeto pasivo determinado: sus expositores advierten que existe un sujeto
pasivo concreto y determinado en los derechos reales sobre cosa ajena, sería el
propietario de la cosa gravada por el derecho real desmembrado.
La crítica es que no hay obligación en derechos reales, sino un deber de abstención. Lo que
ellos explican es la situación del titular de una cosa gravada.
- Doctrina moderna: la esencia del derecho real se basa en la potestad directa entre el
hombre y la cosa. Barassi, señala q en los derechos reales existen 2 elementos esenciales:
➢ Elemento interno (relación del sujeto con la cosa): es un elemento estático, que
consiste en el poder de dominación que sobre la cosa ejerce la persona, que a su vez
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permite al titular del derecho, aprovechar por sí solo, todas las utilidades que la cosa
pueda darle, correspondiéndole sobre ello un poder autónomo.
➢ Elemento externo (la obligación): es un elemento dinámico, garantía del derecho real.
Consiste en la relación que surge entre el sujeto activo -titular- y el pasivo, que está
obligado a asumir una conducta de respeto y abstención. Queda a cargo de los terceros
no invadir la esfera autónoma entre el sujeto y la cosa.
Junto a estos elementos y con base en la doctrina clásica es que se puede definir al derecho
real de la siguiente manera:
Definición legal:
LIBRO TERCERO - DERECHOS PERSONALES - TÍTULO I - Obligaciones en general - CAPÍTULO 1
- Disposiciones generales:
Art. 724 CCCN: Definición: “La obligación es una relación jurídica en virtud de la cual el
acreedor tiene el derecho a exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un interés
lícito y, ante el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de dicho interés”.
LIBRO CUARTO - DERECHOS REALES - TÍTULO I - Disposiciones generales - CAPÍTULO 1 -
Principios comunes
Art. 1882 CCCN: Concepto: “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código”.
La diferencia entre el DERECHO PERSONAL y el REAL radica en los principios que los rigen:
En los derechos personales rige el principio de la autonomía de la voluntad, pacta sunt
servanta. Lo acordado en un contrato es para las partes, una regla a la que deben someterse
como la ley misma. Las partes crean la ley, siempre y cuando no atenten contra el orden
público, moral y/o buenas costumbres. En los derechos reales pasa todo lo contrario,
prevalece el orden público, aunque el CCCN reserva cierto margen a la autonomía de la
voluntad.
“Derecho absoluto (oponibilidad erga omnes), de contenido patrimonial susceptible de valor
pecuniario, integran el patrimonio), cuyas normas sustancialmente de orden público (art. 1884
y 1887 numerus clausus), establecen entre una persona, sujeto activo (persona humana o
ideal), y una cosa, objeto (cosa cierta individualmente determinada en el comercio y
actualmente existente, excepcionalmente otros bienes -art. 1883-) una relación inmediata (no
necesita intermediario), que previa publicidad (si puede oponerse a todos, también debe
poder conocerse por todos, a través de la TRADICIÓN o la INSCRIPCIÓN EN REGISTROS
ESPECIALES); obliga a la sociedad, sujeto pasivo, a abstenerse de realizar cualquier acto
contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación, una acción real
(protegen a los derechos reales en tanto se atente contra su existencia, plenitud o libertad) y
que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi, es decir,
perseguir la cosa en manos de cualquiera que la tenga, con las limitaciones de la propia ley, y
obtener ventajas como el privilegio, derecho de exclusión, prevalecer sobre derecho reales
posteriores, entre otros”. ALLENDE, Guillermo.
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El derecho real es aquel que no tiene una obligación correspondiente, contraponiéndose al
derecho personal. El poder jurídico del que habla el Art. 1882 del CCCN es un derecho subjetivo
que consiste en un señorío de la voluntad sobre objetos, que se ejerce en forma autónoma e
independiente de otra voluntad. Es jurídico ya que se diferencia de una mera relación de poder
de hecho, como la tenencia o posesión.
Se ejerce directamente porque no necesita intermediarios. Luego habla de un ejercicio
autónomo, sin autorización y sin intermediarios, lo que para Alterini es totalmente
redundante, ya que la sola definición de “poder” establece que es una facultad libre de todo
estorbo, un cúmulo de facultades.
El titular del derecho real puede ser una persona humana o jurídica, exceptuando el derecho
de uso y habitación, de los cuales solo puede ser titular una persona humana.
Art. 2154 CCCN: “El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte
material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si
el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo. El derecho
real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana”.
Art. 2158 CCCN: “La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede
constituirse a favor de persona humana”.
IUS PERSEQUENDI: facultad de perseguir la cosa en poder de quien la tenga. En los derechos
personales, por ejemplo, si yo compro un libro mediante una página web y este nunca me
llega, en principio, podré demandar al deudor que se obligó. En los derechos reales se persigue
a la cosa más allá de una persona determinada, se puede ir contra cualquiera, siempre y
cuando no haya habido un desprendimiento voluntario o una adquisición onerosa de un
tercero de buena fe (limitaciones de la acción), favoreciendo la seguridad dinámica y la
circulación de los bienes.
IUS PREFERENDI: “prior in tempore, potior ir iure” primero en el tiempo, mejor en el
derecho: debe preferirse aquel derecho real que se constituyó con anterioridad a cualquier
otro derecho personal o real constituido con posterioridad. Siempre los derechos reales
deberán estar debidamente publicitados.
Por ejemplo, si la casa de campo de un amigo está hipotecada y luego se la grava con una
servidumbre de paso, el acreedor hipotecario puede solicitar que el inmueble se ejecute libre
de la servidumbre.
Este derecho de preferencia, también se aplica en los derechos personales, pero el derecho
real debe ser preferido aun respecto de los derechos personales nacidos con anterioridad.
La preferencia en el tiempo solo tiene sentido cuando se enfrentan dos derechos reales, a
menos que haya un privilegio.
Por otro lado, se encuentra el privilegio, que permite a ciertos acreedores percibir su crédito
con preferencia a otros, en caso de vender la cosa objeto de la relación. Los derechos reales
de garantía cuentan con privilegio.
Art. 1886 CCCN: Persecución y preferencia: “El derecho real atribuye a su titular la facultad de
perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto
a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente”.
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El OBJETO DE LOS DERECHOS REALES consiste en COSAS y BIENES, estos últimos incluidos en
la última modificación del CCCN.
Art. 1883 CCCN: Objeto: “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de
la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”.
Art. 16 CCCN: Bienes y cosas: “Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15
pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman
cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas
naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre”. → BIENES = género, COSAS = especie.
En algunos arts. Posteriores también se abre la posibilidad a que los derechos sean objeto de
los derechos reales (Art. 2130 – usufructo, por ejemplo).
El objeto siempre deberá ser cierto, individualizado, determinado y actualmente existente,
salvo supuestos excepcionales. La regla de la especialidad busca que no exista derecho real
sobre el patrimonio, sino sobre las cosas singulares que lo componen.
Se excluyen las cosas del dominio público por estar fuera del comercio. Sin
inembargables/inejecutables.
Art. 235 CCCN: Bienes pertenecientes al dominio público: “Son bienes pertenecientes al dominio
público, excepto lo dispuesto por leyes especiales:
a) El mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación
especial, sin perjuicio del poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la económica exclusiva y
la plataforma continental. Se entiende por mar territorial el agua, el lecho y el subsuelo;
b) Las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas marítimas; se
entiende por playas marítimas la porción de tierra que las mareas bañan y desocupan durante
las más altas y más bajas mareas normales, y su continuación hasta la distancia que
corresponda de conformidad con la legislación especial de orden nacional o local aplicable en
cada caso;
c) Los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas
navegables, los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera la
aptitud de satisfacer usos de interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin
perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas
subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a las disposiciones locales. Se entiende
por río el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado por la línea de ribera que fija
el promedio de las máximas crecidas ordinarias. Por lago o laguna se entiende el agua, sus
playas y su lecho, respectivamente, delimitado de la misma manera que los ríos;
d) Las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica exclusiva, la
plataforma continental o en toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o en los lagos o lagunas
navegables, excepto las que pertenecen a particulares;
e) El espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la nación argentina,
de conformidad con los tratados internacionales y la legislación especial;
f) Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para
utilidad o comodidad común;
g) Los documentos oficiales del estado;
h) Las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos”.
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Art. 236 CCCN: Bienes del dominio privado del Estado: “Pertenecen al Estado nacional, provincial o
municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:
a) Los inmuebles que carecen de dueño;
b) Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar,
según lo normado por el código de minería;
c) Los lagos no navegables que carecen de dueño;
d) Las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;
e) Los bienes adquiridos por el estado nacional, provincial o municipal por cualquier título”. Si pueden
ser objeto de derechos reales.
Art. 237 CCCN: Determinación y caracteres de las cosas del Estado. Uso y goce: “Los bienes públicos
del Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las personas tienen su uso y goce,
sujeto a las disposiciones generales y locales.
La Constitución Nacional, la legislación federal y el derecho público local determinan el carácter
nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos artículos 235 y 236”.
En principio, no puede haber derechos reales sobre “una parte”, sino que por regla debe caer
sobre toda la cosa, aunque el uso de la misma pueda ser compartido/dividido. Hay
excepciones como la servidumbre, la superficie, el usufructo, el uso y la habitación.
Casos especiales:
- Energía: el art. 16 del CCCN no la afirma como una cosa. Debería tratarse según su
legislación propia para evitar errores y diversas excepciones.
- Cuerpo humano: no es una cosa ni tiene valor económico, mientras esté asociado a la
persona se asocia a los derechos personales y personalísimos. Sin embargo, si sus partes
se encontrasen por separado, de manera lícita, puede ser objeto de derechos reales:
cabello, sangre, leche materna, ciertos órganos. Muchas veces tienen gran valor para
investigaciones científicas. Siempre se deberá tener en cuenta la ley de trasplantes
órganos y materiales anatómicos.
Art. 17 CCCN: Derechos sobre el cuerpo humano: “Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes
no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social y sólo pueden
ser disponibles por su titular siempre que se respete alguno de esos valores y según lo dispongan las
leyes especiales”.
A su vez, aquellas cosas que se insertan en el cuerpo humano, pasan a ser bienes
personalísimos del sujeto
(marcapasos, prótesis, DIU, tornillos, chips, entre otros).
Art. 56 CCCN: Actos de disposición sobre el propio cuerpo: “Están prohibidos los actos de disposición
del propio cuerpo que ocasionen una disminución permanente de su integridad o resulten contrarios
a la ley, moral o buenas costumbres, excepto q sean requeridos p/ el mejoramieto d la salud del sujeto,
y excepcionalmente de otra persona, de conformidad a lo dispuesto en el ordenamiento jurídico.
La ablación de órganos para ser implantados en otras personas se rige por la legislación especial.
El consentimiento para los actos no comprendidos en la prohibición establecida en el primer párrafo
no puede ser suplido, y es libremente revocable”.
- Cadáver: se trata de una cosa sin valor económico, salvo que se trate de huesos o partes
provenientes de algún museo/facultad de medicina. Si bien NO es persona, porque ella
acaba con la muerte, son muy pocos los actos que pueden realizarse.
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Art. 61 CCCN: Exequias: “La persona plenamente capaz puede disponer, por cualquier forma, el modo
y circunstancias de sus exequias e inhumación, así como la dación de todo o parte del cadáver con
fines terapéuticos, científicos, pedagógicos o de índole similar. Si la voluntad del fallecido no ha sido
expresada, o ésta no es presumida, la decisión corresponde al cónyuge, al conviviente y en su defecto
a los parientes según el orden sucesorio, quienes no pueden dar al cadáver un destino diferente al que
habría dado el difunto de haber podido expresar su voluntad”.
- Embrión: la discusión en este punto es muy fuerte, ya que hay que visualizar si se trata de
embriones en el cuerpo, embriones congelados, embriones en probetas.
- Espacio aéreo: no es una cosa que exista materialmente, sino el espacio donde pueden
encontrarse cosas, y que es necesario para su existencia y ejercicio. Por ejemplo, los
contratos de obra suelen tener por objeto al espacio aéreo para futuras construcciones,
elevación del terreno, sobre elevar la propiedad horizontal, entre otros. Sin embargo, en
estos casos, estaríamos frente derechos personales.
Art. 2039 CCCN: Unidad funcional: “El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad
funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación
con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de
uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más
unidades complementarias destinadas a servirla”. En este art. se da la posibilidad de considerarse cosa.
Art. 1884 CCCN: Estructura: “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o
la modificación de su estructura”. → Orden público, sin embargo, admite excepciones, ya que
“la ley” no se limita solamente al CCCN.
Art. 1885 CCCN: Convalidación: “Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene,
lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada”.
ENUMERACIÓN DE LOS DERECHOS REALES: Art. 1887 CCCN: “Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda”.
Se trata de una enumeración NUMERUS CLAUSUS (cerrado), es
decir que los particulares NO pueden crear otros derechos
reales, contraponiéndose al numerus apertus, que sí lo
permitiría (como el caso de los contratos innominados).
Se justifica en la protección del contratante más débil (evitar
monopolios/oligopolios) y en la función social de la propiedad
que impone limitaciones y restricciones al dominio. También
facilita la labor del registro de la propiedad y ahorra costos de
información a extranjeros que se enfrentan a un derecho ajeno.
Si bien el art. tiene principio de taxatividad, NO ES 100%
TAXATIVO, ya que existen otras leyes nacionales en donde hay
derechos reales creados, como, por ejemplo: Hipoteca
naval/aeronáutica; prenda con registro; warrants; debentures.
El motivo de Vélez Sársfield para utilizar la taxatividad, fue por las propiedades “embarazadas” o
comprometidas con derechos reales y gravámenes que impedían el tráfico jurídico en la Edad Media.
Además se protege al contratante débil, que sepa cuáles son los derechos que existen y su regulación.
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El caso del inc. “e” (tiempo compartido), es muy discutido doctrinariamente. Nace en EEUU
durante los años 80s cuando el sistema inmobiliario entra en crisis. No podían
venderse/alquilarse propiedades, con lo cual, surge la idea de vender un periodo de tiempo
(semanas, meses, años) en determinados inmuebles
(vendemos 5 semanas en un
departamento en Cancún con vista al mar, por el plazo de 5 años).
La cátedra A-B entiende que NO se trata de un derecho real, pese a la enumeración del art.,
porque tiene todas las características propias de un derecho personal, por lo amplio que es el
margen de la autonomía de la voluntad. El titular del tiempo compartido tiene tiempo, no la
cosa y sobre la cosa no tiene otra facultad más que usarla. Se asemeja más a una locación.
La inclusión en el art. se debe a la finalidad turística del mismo, buscando proteger al
consumidor y obtener publicidad en el registro. Da seguridad al que compra, evitando estafas.
CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES:
- Art. 1888 CCCN: Derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa ajena. Carga o gravamen
real: “Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia:
• el dominio,
• el condominio,
• la propiedad horizontal,
• los conjuntos inmobiliarios,
• el tiempo compartido,
• el cementerio privado y
• la superficie si existe propiedad
superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena. Estos a su vez pueden ser:
• De Disfrute: confieren a su titular facultades de uso y goce de la cosa: usufructo; uso;
habitación; servidumbre y superficie si no existe propiedad superficiaria.
• De Garantía: el beneficio que extrae el titular está relacionado con la seguridad que brinda
al cumplimiento de la obligación principal: hipoteca, prenda, anticresis.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales (ver página 22). Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en
contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de
ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado”.
Esta división responde del orden en que están enumerados los derechos reales en el art. 1887.
En el caso de edificar, se trata de un derecho real propio sobre inmueble ajeno: es mixto.
- Art. 1889 CCCN: Derechos reales principales y accesorios: “Los derechos reales son
principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la
hipoteca, la anticresis y la prenda (los de garantía, porque dependen de un derecho
personal al que acceden)”.
- Art. 1890 CCCN: Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables: “Los derechos
reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos
en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no
registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a
un registro a los fines de su inscripción”. Esta clasificación es por la naturaleza del objeto.
- Art. 1891 CCCN: Ejercicio por la posesión o por actos posesorios: “Todos los derechos
reales regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la
hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y
determinados sin que su titular ostente la posesión”.
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- Por el sujeto titular: exclusivos, aquellos que no permiten la pluralidad de titulares:
dominio, propiedad horizontal, y los no exclusivos, que son los que admiten tal
concurrencia (derechos reales de garantía).
DERECHOS REALES NO LEGISLADOS EN EL CCCN:
- Censos y rentas: Las rentas pueden constituirse como derechos personales
(renta vitalicia)
o reales. En el caso de hacerlo como derecho personal, no hay afectación de una cosa al
cumplimiento. NO se permiten en nuestra legislación.
Hay renta real (censo), cuando la obligación asumida por el deudor de la renta se establece
como carga de un bien inmueble y debe ser soportada por los sucesivos adquirentes.
Censualista es el que recibe el canon y censatario el que lo paga. El censo puede ser:
• Reservativo: cuando se enajena el dominio (útil y directo) y el adquirente se obliga a pagar
la renta quedando afectado el inmueble. Se cede a otro el pleno dominio de un inmueble,
reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble un canon.
• Consignativo: cuando sin operarse transmisión de la propiedad, y como garantía de una
deuda, se constituye un censo afectando el bien. El censatario impone sobre un inmueble
de su propiedad el gravamen del canon que se obliga a pagar al censualista, por el capital
que de éste recibe dinero.
- Enfiteusis: derecho real por el cual el propietario de un inmueble rústico enajena su
dominio útil, de manera permanente o por largo tiempo, a otra persona a cambio de una
pensión o cano cierto e invariable. Es transmisible a los herederos y por acto entre vivos.
- Vinculaciones: es la unión o sujeción de todos o determinados bienes a dominio perpetuo
de una familia, estableciendo un determinado orden sucesorio con prohibición de
enajenar y los gravámenes o cargas perpetuas que se imponen en algunas fundaciones.
Lo más similar en la actualidad, es art. 244 CCCN: Vivienda. Afectación: “puede afectarse al régimen
previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su
valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las
reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro
inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más
inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que
fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer
término”. → Vivienda única, se la vincula a una familia para protegerla. Puede embargarse,
pero NO ejecutarse.
El mayorazgo es el derecho por el cual el constituyente establece el orden sucesorio,
asegurando la inalienabilidad e indivisibilidad del bien.
Las capellanías constituyen un tipo de vinculación por la cual se establece, generalmente a
perpetuidad, una carga sobre un bien inmueble, con una finalidad religiosa. NO se permiten.
- Tanteo y retracto: el tanteo es un derecho real que tiene un tercero para que en caso de
que el dueño de una cosa la enajene, lo prefiera a él. Así da lugar al derecho de retracto,
por el cual, si el dueño enajena la cosa sin respetar la preferencia, el tercero puede dejar
sin efecto la enajenación.
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DERECHOS REALES LEGISLADOS FUERA DEL CCCN:
- Warrants: vinculados a derechos de garantía sobre cosas muebles, tendientes a la
movilización del crédito prendario. Ley 928 y 9643.
- Debentures: cuando una sociedad por acciones recurre al crédito público, emitiendo estos
últimos títulos con garantía especial o flotante. Ley 19550.
- Prenda con registro: derecho de garantía por el cual se afectan cosas muebles registrables
que quedan en poder del deudor, debiéndose inscribir el instrumento en un registro
especial. Le da al acreedor diversas ventajas vinculadas con su ejecución judicial y un
privilegio especial. Decreto ley 15.348/46, ratificado por la ley 12.962 por decreto 987/95.
- Copropiedad naval/hipoteca naval: se aplica en buques de más de 10 toneladas. La
prenda naval con desplazamiento para buques de menos de 10 toneladas. Ley 20.094
- Hipoteca aeronáutica: derecho de garantía cuyo objeto es una aeronave o parte indivisa
o su motor. Ley 17.285.
CREACIÓN DEL DERECHO REAL: La creación del derecho real siempre es obra de la ley,
mientras que la fuente de constitución puede ser otra. Una cosa es el origen, siempre legal, y
otra la causa fuente, que puede ser la ley, un contrato, un testamento, entre otras,
dependiendo el derecho real del cual se trate
(por ejemplo, el condominio puede tener fuente
legal mientras que una hipoteca tiene fuente convencional)
.
Se relaciona con el numerus clausus explicado supra. La regla es el orden público y la excepción
la declaración de voluntad.
CONSTITUCIÓN DE LOS DERECHOS REALES:
En la vida diaria suelen darse varios conflictos de pretensiones, luego conflictos de derechos,
donde dos intereses son incompatibles. Solo podrán resolverse prevaleciendo uno sobre otro,
generando una PREFERENCIA que podrá ser:
- Según la naturaleza del derecho: refiere a la naturaleza óntica, no jurídica. Lo que le da
origen.
- Según la prioridad temporal: prior in tempore potior in iure. Se prevalece al derecho real
nacido con anterioridad y siempre frente a los derechos personales.
Sin embargo, este tipo de preferencia tiene excepciones:
• Mala fe: cuando el acreedor conoce la existencia de la obligación anterior.
• Incompatibilidad de coexistencia:
LA TEORÍA DEL TÍTULO Y MODO:
Alejándose de la doctrina francesa, que postulaba que los derechos reales se transmitían con
el mero acuerdo entre titulares, llevando a la confusión entre derechos reales y personales,
Vélez toma a la doctrina romana y en el art. 577 del Código Civil establece que: antes de la
tradición de la cosa, no se adquiere sobre ella ningún derecho real. Quedará al adquirente
alguna acción personal por cumplimiento de contrato, pero no emanada de un derecho real
Absoluta: Desplaza de forma excluyente al otro
derecho. Dos pretensiones de dominio del mismo auto.
Relativa: Desplaza de manera jerárquica o de rango.
Dos hipotecas.
que, a consecuencia de la falta de tradición, no pudo nacer en cabeza del acreedor.
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Vélez decía: “antes de la tradición de la cosa (antes de esa entrega) el acreedor no adquiere
ningún derecho real” por eso el título vendría a ser la causa fuente
(un contrato de
compraventa)
que genera un derecho personal (firmo un contrato que crea la obligación de
entregar y a la otra parte de pagar un precio)
, pero para la constitución de un derecho real
tiene que haber una efectiva entrega de la cosa, ya que hasta tanto no ocurra, el acreedor no
va ser titular del derecho real sobre esa cosa.
TÍTULO SUFICIENTE + MODO SUFICIENTE = ADQUISICIÓN DE DERECHO REAL.
El título, es el acto jurídico (discernimiento, intención y libertad) revestido de las formalidades
necesarias exigidas por la ley, que esgrime una persona que está legitimada y es capaz para
transmitir un Derecho Real. En materia de inmuebles ese título va ser la escritura pública no
un simple boleto de compraventa, porque tiene un problema en el título ya que el art.1017
del CCCN establece que para la transmisión de derechos reales que recaen sobre inmuebles
se requiere de la escritura pública, y el boleto de compraventa no es escritura pública aun
cuando esté timbrado, o con firma certificada.
Causa fuente, causa mediata.
Se diferencia del justo título ya que este es el acto jurídico que reviste de las formalidades
establecidas por ley, pero tiene una falla en la capacidad
(menor de edad) o en la legitimidad.
El modo es la concreción fáctica, es la tradición, la entrega de la cosa. Es el acto a través del
cual la adquisición tiene lugar para la transmisión del derecho real. Es la entrega voluntaria
realizada por el propietario y la recepción voluntaria de quien pasa a ser titular del derecho.
Causa inmediata.
Para entrar de lleno en esta teoría debemos analizar los arts. 750 y 1892 del CCCN ya que
ambos tienen concordancia.
Art. 750 CCCN: Tradición: “El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes
de la tradición, excepto disposición legal en contrario”.
Art. 1924 CCCN: Tradición: “Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe.
Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen
un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración
del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla”.
Art. 1925 CCCN: Otras formas de tradición: “También se considera hecha la tradición de cosas muebles,
por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las
reglas respectivas, sin oposición alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el
remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el envío”.
Art. 1892 CCCN – Párrafo 1 y 2: Título y modos suficientes: “La adquisición derivada por actos
entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la
ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real (…)”.
Por ejemplo: “A” le vende a “B” una fotografía profesional por $15.000. El contrato de
compraventa correctamente elaborado y firmado será el título, que generará dos derechos
personales con correlativas obligaciones: pagar el precio y entregar la cosa. En el momento en
que “B” paga y “A” entrega la foto, se produce la tradición, que es uno de los modos de
adquirir el dominio. Sumadas ambas etapas (título y modo) se produce la adquisición del
derecho real. En el caso de inmuebles el justo título solo podrá ser una escritura pública.
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Para Kipper el título y modo solo es factible con relación a la tradición (modo derivado)
excluyendo a los modos originarios
(apropiación, accesión, usucapión). Sin embargo, Ventura
entiende que SÍ es posible aplicar esta teoría en los modos originarios, donde la ley sería el
título (causa genérica), y el modo la situación fáctica en la que se encuentre el sujeto: por
ejemplo, en una prescripción adquisitiva, todo lo que la regula será el título y el modo será el
paso del tiempo + posesión.
Hay ciertos casos especiales donde la tradición no constituye el derecho real (tradittio brevi
manu y constituto possessorio) y otros donde el modo NO es la tradición, sino la inscripción
registral
(autos). Ver párrafo 3.
Art. 1892 CCCN – Párrafo 3: “(…) La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es
tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la
poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla
a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose
la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente (…)”.
La tradición posesoria es la entrega voluntaria que hacemos de la cosa, pero no es una entrega
cualquiera ya que para que el modo sea suficiente tiene que tener como base también un
título suficiente
(en el caso de los inmuebles una escritura pública). Todos los derechos reales
regulados por el CCCN se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca
(en
la hipoteca se constituye solamente con el título, se firma con un escribano que se constituyó
y punto, no necesita ninguna tradición posesoria)
. Al decir que la tradición posesoria no es
necesaria, alude a:
1. Tradición abreviada: quien poseía en nombre del dueño, pasa a poseer en nombre propio.
Soy inquilina de un departamento y de repente gano plata y decido comprarlo.
2. Tradición por indicación: quien poseía en nombre del dueño pasa a poseerla en nombre
de otros.
Soy inquilina de A y A le vende a C el inmueble en el que vivo. Cuando C compra, debería
meterse ya que le deben entregar la posesión, sacando a B pero para evitar esta situación tienen
que hacerle una cesión de contrato y notificarle al deudor cedido que es el inquilino B para que se
entienda que está constituido el título y modo suficiente.
3. Constituto posesorio: quien es dueño, le transfiere la titularidad a otro, manteniendo la
tenencia.
Soy dueña de departamento, A me dice que me lo compra, pero le aclaro que no me
quiero ir, entonces A me alquila el inmueble para que yo vica. Al vender me tendría que retirar y
A tendría que entrar, pero como me lo alquila A tendría que irse y yo de nuevo entrar.
Muchas veces fraude (tengo casa con deudas y para no pagar la vendo, poniéndome como locatario).
Art. 1892 CCCN – Párrafo 4 y 5: “(…) La inscripción registral es modo suficiente para transmitir
o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos
(automotores, caballos de pura sangre, palomas mensajeras); y sobre cosas no registrables,
cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva (…)”. La
servidumbre de paso positiva es la que facilita a la persona a cuyo favor se constituye ese
derecho
(servidumbre de transitar, pasar con el auto en determinados horarios).
Art. 1892 CCCN – Párrafo 6: “(…) Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un
derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto (…)”.
Su
fundamento
es la
economía
procesal
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Con capacidad se refiere a los 18 años cumplidos de quien realizará la tradición, salvo
emancipación (podrá ser antes de los 18) o ser mayor de 18 pero haber sido declarado incapaz.
Si por ejemplo, le compro un departamento a una persona de 17 años, no habrá título suficiente sino
JUSTO TÍTULO porque es un acto jurídico con las formalidades establecidas por ley, pero con un
problema en la capacidad o legitimidad del sujeto transmitente. Con legitimidad refiere a la
autorización dada por ley para realizar el acto.
No estaría legitimado un +18 (capaz) pero que no
es dueño del departamento a vender.
Art. 1892 CCCN – Párrafo 7: “(…) A la adquisición por causa de muerte se le aplican las
disposiciones del Libro Quinto”. → Es la adquisición originaria, entre vivos es derivada.
TRANSMISIBILIDAD. ADQUISICIÓN: ORIGINARIA Y DERIVADA:
Art. 1906 CCCN: Transmisibilidad: “Todos los derechos reales son transmisibles, excepto
disposición legal en contrario”.
Art. 398 CCCN: Transmisibilidad: “Todos los derechos son transmisibles excepto estipulación
válida de las partes o que ello resulte de una prohibición legal o que importe trasgresión a la
buena fe, a la moral o a las buenas costumbres”.
La regla general establece que los derechos reales (y personales) son transmisibles, ya sea por
acto entre vivos o por disposición de última voluntad (mortis causae).
Existen excepciones a este principio general, como es el caso de la habitación o el usufructo
que, si bien este último es transmisible, no se extiende más allá de la vida del usufructuario
cedente. El condominio sobre un muro o una servidumbre no puede transmitirse con
independencia del inmueble al que accede.
También hay límites en casos donde se necesita la conformidad de otra persona
(cónyuge,
cuando se trata de la vivienda. Solo si están casados o viven en unión convivencial inscripta),
o cuando se trata de bienes fuera del comercio, cuya transmisión está expresamente
prohibida.
Art. 234 CCCN: Bienes fuera del comercio: “Están fuera del comercio los bienes cuya
transmisión está expresamente prohibida:
a) por la ley;
b) por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales prohibiciones”.
Los modos de adquirir pueden clasificarse en:
• Acto entre vivos o mortis causa: Entre vivos se representa con el título y modo. Mortis
causae es, por ejemplo, el legado de cosa cierta. No hay en el segundo caso requisito de
tradición, es por vía sucesoria.
Art. 2280 CCCN: Situación de los herederos: “Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos
los derechos y acciones de aquél de manera indivisa, con excepción de los q no son transmisibles por
sucesión, y continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor. Si están instituidos bajo
condición suspensiva, están en esa situación a partir del cumplimiento de la condición, sin perjuicio de
las medidas conservatorias que corresponden. En principio, responden por las deudas del causante
con los bienes que reciben, o con su valor en caso de haber sido enajenados”.
• A título universal o título singular: según si lo adquirido fuera la totalidad o una parte de
los bienes que constituyen el patrimonio o si fuese una cosa en particular.
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