RESUMEN DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO
Adquisición derivada por actos entre vivos de derechos reales de inmuebles.
- Basta para que sea originaria para que lo adquieres con la voluntad del anterior: la usucapión es originaria.
Titulo suficiente: no se adquiere con esto solo el derecho real; sirve de causa inmediata.
Para que pueda adquirir entre vivos y de forma derivada un derecho real necesito un titulo suficiente y un modo suficiente.
- Titulo Suficiente: art 1892 utilizo la palabra título en sentido de acto (titulo causa: sentido amplio a contrario de
título instrumento que es el título que lo contiene. Por lo que no reduzcamos en una estructura). Es un acto
jurídico causal que reúne las características de fondo y de forma que lo torne apto para adquisición, modificación
o extinción de derecho real.
ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere
la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No
es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que
la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a
nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los
casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto. A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
o Requisitos de fondo
▪ Legitimación: Principio Nemo plus iuris: Nadie puede trasmitir a otro un derecho que no tiene ni
tampoco uno mas extenso del que tiene. Este principio esta en el art 399 del CCyC. No tiene
excepciones, puede tener límites. Sobrevuela lo jurídico. A399.- Regla general. Nadie puede
transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las
excepciones legalmente dispuestas.
▪ Capacidad: sus dos aspectos; jurídica y de ejercicio. Se necesita que tanto el adquirente como el
otro sean capaces.
o Requisitos de forma
▪ Articulo 1017 inc a: se impone la escritura pública como única forma para la adquisición deriva
entre vivos de inmuebles. No es cualquier documento notarial o publico sino que es en especial la
escritura (contiene uno o más negocios jurídicos a diferencia de un acta notarial que contiene
hechos).
Entonces una escritura no es solo una escritura pública. Tiene que ser otorgada por sujeto legitimada y capaz.
- Titulo putativo: tiene una error por lo general en la existencia del titulo o el objeto. Ejemplo: error en la parcela
que se toma posesión.
- Justo título: No es suficiente. Como se sanea: con la prescripción adquisitiva larga de 20 años. Nunca puede ser
un boleto porque no era una escritura. Le falto algo para ser suficiente y se sanea con prescripción adquisitiva
breve (de 10 años)
Reúne las características de forma pero solo puede tener dos defectos:
o Falta de legitimación: no era titular del objeto
o Falta de capacidad tanto de quien lo adquiere o el que lo trasmite.
El titulo no basta para la adquisición; necesito el modo suficiente. Este es, en la mayoría de los casos, la tradición. La
entrega de llaves no tiene efecto de tradición (art 1924/5/6).
ARTICULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la
realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los
que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de
recibirla.
ARTICULO 1925.- Otras formas de tradición. También se considera hecha la tradición de cosas muebles, por la entrega
de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposición
alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el
adquirente aprueba el envío.
ARTICULO 1926.- Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa debe estar
libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna.
Para que haya entrega de la cosa es necesario que las dos partes: el tradens (entrega) y el accipiens (recibe) requiere que
alguno de los dos o los dos realice actos materiales sobre la cosa sin oposición de la otra parte. En la mayoría de los casos
se disuelve; es cierto que sin las llaves no puedo ingresar al inmueble pero se requiere actos sobre el mueble. La ley no
requiere en ningún lado que la tradición se formalice (es un acto informal); no se termine documentando.
Lo primero que suele hacer es cambiar la cerradura por ejemplo y esto puede ser un acto q lo convierte en dueño. Pero es
muy difícil de probar. Por eso hay una presunción (art 1914) que se presume desde el momento del título si hay cualquier
acto posesorio posterior salvo que la otra parte pruebe lo contrario.
ARTICULO 1914.- Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la relación de poder comienza desde
la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica.
Se podría por acto notarial, con inmuebles muy especiales, hacer una constancia de actos posesorios sin la oposición del
otro y se tendría documentada la tradición pero no es necesario por ley.
“Se hace tradición por este acto” en una escritura esta mal salvo que se haga en el inmueble. Se puede hacer la posesión
anterior pero vale entre las partes, el art 1925 establece q frente a terceros tengo que ir a probar porque es una mera
declaración de las partes.
Muchas veces la posesión es antes por un boleto pero es una posesión legitima que esta sobre un boleto pero no implica el
ejercicio de un derecho real que se da con la recien en escritura.
Por el fallo plenario Blanco: la escritura con posesión previa se entiende como suficiente.
Casos de excepción a la tradición:
- Constituto posesorio: aquel que estaba en posesión permanece pero con titulo de tenedor. Por ejemplo quedarse
por 30 días mas luego de la escritura (por un comodato) para que me espere por ejemplo si estoy esperando que
me entreguen otro lugar a mí. Hay luego una tradición restitutiva a su inmueble. No hubo desplazamiento
patrimonial porque se queda en poder el que tenía la cosa.
- Traditio brevi manu: a la inversa.
o Propiamente dicha: yo estaba ejerciendo una tenencia y luego adquiero (era inquilino y compre); no es
necesario una tradición.
o Por extensión: O se vende un inmueble alquilado.
ARTICULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la
tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o
cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el
tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a
otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo
por el apoderamiento de la cosa.
Con titulo y modo se adquiere el derecho real. Sos dueño.
La publicidad registral no es necesaria para ser dueño por lo que ¿Cuál es su papel? Se logra en sede registral (registro
de la propiedad inmueble). Antes del CCyC se decía que es necesaria para que sea oponible erga omnes. Esta mal.
Un derecho real es absoluto (no tiene excepciones) por lo que no seria necesario.
Por lo que hay que distinguir entre los:
- Terceros desinteresados: el que no se encuentra en la posición de tercero interesado de BF.
- Terceros interesados de BF: es todo aquel que ostenta un derecho subjetivo que merece la protección del
ordenamiento jurídico.
Con titulo y modo entonces tengo un derecho real oponible contra todos menos a los terceros interesados de BF y es para
ellos que necesito la inscripción para que sea oponible. Es para este grupo de terceros que no sabemos quienes son en un
principio hasta que se presenten en un registro. Es por ejemplo quien pretende comprar y consulta al registro; es quien se
apoya en los registros para comprar o por ejemplo para trabar una medida cautelar como un embargo.
[En principio el escribano es quien post escritura va a inscribirlo, salvo algunos casos que se pide no inscribir y no se
aconseja: por algo no lo quieren inscribir].
Por ejemplo, en un caso que no se inscribe no es oponible para alguien que quiere poner un embargo pero si para un
ocupante de mala fe del lugar.
Para los desinteresados entonces, MEJORA la oponibilidad frente a todos los terceros.
La minuta insistiva es relacionada con la responsabilidad del notario; documenta el consentimiento informado (yo le dejo
constancia al requirente las desventajas como por ejemplo de la no inscripción de un titulo y este insiste en no hacerlo).
LOS REGISTROS entonces funcionan o tornan importancia para este grupo de terceros.
El registro no piensa en quienes están inscriptos sino para los terceros, en particular este grupo de terceros.
Articulo 1893: Publicidad registral. Es lo que une al CCyC con la ley.
A1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones
de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se
considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni
aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
NORMATIVA.
Ley nacional 17.801 de 1968
- Aunque no hay un registro nacional sino que cada provincia y CABA organiza. Hay provincias, como Santa fe o
Mendoza, que tienen mas de un registro. La mayoría tienen uno y la idea del legislador de la ley fue q haya uno
solo.
- Establece los principios rectores que deben observarse en la ley de cada provincias. Por lo que se dice que tiene
24 brazos que se liga con la ley provincial que hace de reglamentaria.
En CABA el instrumento reglamentario fue originariamente el decreto 2080/80 que hoy está en el 466/99 (se reorganizo y
se modificó). Mas allá de las modificaciones.
En la Provincia de BA: si bien la ley nacional reconoció la existencia de los registros inmobiliarios, muchos provincias ya
existían y se hizo a semejanza de la ley de BA.
Por eso el decreto 11643/63 es la fuente para la ley nacional, no se necesito modificarla para reglamentarla.
Esa ley tenia antes un decreto reglamentación (reglamentación de la reglamentación hoy) que es el decreto 5479/65.
Surgen del director del registro:
DTR: disposición técnico registral. Son las disposiciones del órgano que mas nos van a interesar. Cuestiones puntales
sobre inscripciones específicas.
TIPOS DEREGISTRO:
Hay distintos criterios de clasificación:
- De acuerdo a la materia inscribible: según lo que se toma en cuenta en el registro.
o Actos
o Hechos
o Derechos
o Documentos:
▪ En el registro de propiedad inmueble se inscriben documentos no derechos, según la ley 17801.
▪
- Según los efectos que produzca su inscripción:
o Declarativos: cuando la trasmisión o adquisición se produce extra-registralmente y solo tiene un efecto de
publicidad.
o Constitutivos: cuando la inscripción registral es modo, lo necesito para que el derecho real exista o se
trasmita como lo que sucede con registros automotores.
▪ El registro es declarativo (art 2 de la ley)
- Según si puede subsanar:
o Convalidantes: cuando la inscripción subsana defectos del título. Luego de inscripto no puede haber
ningún reclamo de nulidad.
o No convalidante: no precluye en nada la posibilidad de cuestionar la validez sea del acto o del acto.
▪ Los nuestros son no convalidantes (art 4 de la ley).
Los registros de inmuebles argentinos son de documentos, constitutivos y no convalidantes.
Artículo 4º - La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.
DOCUMENTOS REGISTRALES.
Para ser considerado tal tiene exigencias de fondo (art 2 de la ley) y de forma (art 3 de la ley).
Artículo 2º - De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CODIGO CIVIL Y
COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los
mencionados registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
Son lo que poseen más importancia en la práctica. Siempre es sobre derechos reales de inmuebles en este primer inc:
- Constituir: quien lo hace nacer, aparecer. En líneas generales se encuentra para cosa ajena: uso, usufructo, servidumbre,
hipoteca, etc. son cuestiones que salen del dominio. Existen en algunos casos sobre cosas propia por ejemplo los derechos
de superficie.
- Trasmisión: el derecho no nace, ya existe sino que cambia la titularidad. Se desplaza. Sobre cosa propia o sobre cosa
ajena cuya trasmisión es posible.
- Declaración: por ejemplo una partición de herencia, sentencia de usucapión.
- Modifican: por ejemplo una modificación del reglamento de propiedad horizontal
- Extinguen: renuncia a una servidumbre, certificado de defunción que certifica que el usufruto termino.
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
Documentos registrables que son registrables por su contenido que son las medidas cautelares. Siempre provienen de un
órgano jurisdiccional por lo que el documento que ingresa es siempre un testimonio u oficio judicial. Hay una ley nacional
que permite al órgano fiscal declarase el mismo los embargos y las inhibiciones a su propio favor. Asi llegaron actos
administrativos para la inscripción y siempre estos reclamos fueron considerados por la CSJ inconstitucionales por lo que
el fisco (AFIP) no lo interna más y hoy solo viene de órganos judiciales.
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Es una exteorizacion del sistema federal del país. Dice que también serán registrables a aquellos documentos que sean
creados en otras provincias (de alguna manera le da permiso a las provincias a crear documentos distintos permitiendo que
cada legislador local moldee sus sistemas sin que se vea en peligro el sistema nacional). Por ejemplo en Santa fe se
registran los boletos de compraventa.
Además, hay leyes nacionales que incorporan (Como por ejemplo el CCyC establece que se inscriben los contratos de
leasing), también la conocida como ley Pierri. No son títulos sobre derechos reales pero se imponen la registración de
ciertos documentos notariales.
Hasta lo que vimos estábamos viendo lo respecto al contenido del documento para ser registrable.
Los aspectos formales están en el art 3:
- Documento autentico: Documentos públicos pueden ser: notarial, judicial (testimonio) o administrativo. La regla
es que el documento que ingrese al registro tienen que ser un documento público, el mismo art 3 establece
excepciones:
o Cuando lo impone una ley especial sobre la registración de un documento privado pero deberá tener la
autentificación de firma (certificada por un notario).
Certificación notarial de firma vs escritura: en la segunda el escribano tiene una participación activa entre
la relación jurídica, es quien redacta el documento, etc. En el primero lo único que hace es leer el
contenido a fin de controlar la legalidad del documento (ej q no sea sobre trata de blancas) o también si
hay una nulidad manifiesta (en situaciones muy puntuales), (no debe hacer un estudio minucioso como si
lo hace en un documento no certificante) solo debe dar constancia de la firma que se torna autentica.
También queda fecha cierta salvo que se denote lo contrario. En estos casos pasa a ser un documento
autentico pero no un documento público. No implica la responsabilidad del notario. Esto es porq la
autenticidad del documento radica en poder establecer con certeza que la firma pertenece al firmante.
Pero, nunca quiere decir que un documento privado con firma certificada se transforme en público (la
única posibilidad e transformarlo es protocolizándolo), por mas que haya jurisprudencia que lo diga. Por
lo contrario, el instrumento público siempre es auténtico porque las firmas siempre ocurren en presencia
del notario.
- Orígenes del documento: judicial, adm o notarial.
- El documento debe bastarse a si mismo con respecto al derecho al que pretende servirle de causa: por ejemplo
una locación o un comodato no podrían porque no se basta a si mismo.
Artículo 3º - Para que los documentos mencionados en el artículo anterior puedan ser inscriptos o anotados, deberán
reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien esté facultado
para hacerlo;
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados,
siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.
La regla en cuanto a las escrituras es que no se pueden extender que no sean protocolares (con el libro, forma, numero,
folio etc). Los folios se los vende a determinado registro y tienen mecanismos de control. En el soporte material también
hay mecanismos de control (tipo de hoja, etc). El problema es que el protocolodo debe ser si o si en papel, hoy empiezan a
a admitirse los testimonios en base digital; tanto el primer testimonio que es el que se retira.
Los testimonios judiciales (firmados por los secretarios), tienen menos controles. La documentación judicial es fácil de
adulterar. Se hizo necesario reforzar su control de autenticidad por medios tecnológicos a través de la informatización de
los documentos (BA es lo mas avanzado).
PRINCIPIOS REGISTRALES. Reglas rectoras a los que todos los registros rectores provinciales se tienen que someter.
1. ROGACION: También conocido como de instancia. Significa que el registro de la propiedad de inmueble nunca obra
de oficio, está prohibido. Solamente la situación de un inmueble puede variar a petición de un sujetos legitimado. El
registro solo inscribe aquello que se le peticiono. (Por ejemplo, si un documento tiene dos actos (una compraventa y una
constitución de la hipoteca) no se pueden inscribir los dos si solo se peticiona uno por mas de que estén en el mismo
documento, tampoco podría observarte el registro.
¿Quiénes son legitimados para pedir una inscripción? Articulo 6. (que no son los mismos que pueden pedir una copia).
Por excelencia es el autorizante (documentalmente autorizar no es dar permiso sino conferirle autoría a un documento: es
decir ser el AUTOR del documento). Muchas veces, es un deber del autor impuesto por la ley. En cuanto a los
documentos notariales el notario es quien debe inscribirlo (obligado por leyes provinciales). En principio es obligatorio,
este es un deber que la doctrina discute si puede ser dejado de lado. Si las partes del negocio están de acuerdo en no
inscribirlo pueden relevar (previo a una minuto insistida para salvar la responsabilidad del notario) la obligación, pero
para otra parte de la doctrina no es relativamente obligatoria por lo que no importa lo que las partes piensen.
En documentos judiciales el autor es el juez, por más que la persona con fe publica este en otra persona (el secretario), por
mas que lo firme otra persona, en principio el rogante es el juez. No hay que confundir a quien firma materialmente la
minuta de quien ruega.
El juez ordena una registración pero ante el registro entra como una rogación más. (Aunque cueste entender para el juez).
El funcionario registral tiene su responsabilidad y no debería en principio inscribir cualquier cosa por mas que lo “ordene”
un juez, no deja de ser una petición.
Además puede ser un reemplazante legal quien lo reemplace, su adscripto, al escribano. Quien subroga al juez por
ejemplo.
También puede ser las partes porque se menciona a cualquiera que tenga un interés en la inscripción. También, de manera
muy excepcional y casi no se ve, algún acreedor.
La minuta rogatoria, es un formulario preimpreso (primer extracto de datos que saca el propio escribano de la escritura),
lo que materializa la rogación es la minuta, la petición al registro.
A6º - La situación registral sólo variará a petición de: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o
anotar, o su reemplazante legal; b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la petición deberá ser
formulada con su intervención.
A7º - La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentación local.
2. LEGALIDAD (Leer artículo de Adriana Abella). Se concreta por el deber de calificación que es el examen que se hace
(el registrador) del documento luego de que este ingrese al registro. Es decir, el documento entra al registro con la minuto
y va directo a analizar por este agente calificador.
Este examen tiene distintos caracteres dados por la doctrina:
- Obligatoria: el registro tiene el deber de hacerlo. Se presume que todos los documentos inscriptos son revisados.
- Única: si merece el documento alguna observación todas ellas deben ser plasmadas en un solo acto; debe
analizarlo y calificarlo en todo. (No puede observarlo desde el principio, en teoría). La ley ordena una sola
observación de TODO el documento (no de hasta donde llegaste a leer).
- Limitada: ¿Qué debe calificar el registrador y que no? Solo lo que la ley le ordena calificar, no puede exorbitarse
de aquello (articulo 8). Solo debe la legalidad de las formas extrínsecas. En principio la calificación se suscribe a
la forma (extrínsecas es redundante, no hay intrínseca) se refiere a que se cumpla con la forma señalada para el
contenido y los requisitos de aquella forma. Por regla, no puede calificar cuestiones de fondo (que ya fue hecha
por el notario) no hay una nueva calificación sobre las cuestiones de fondo salvo dos casos en la que la propia ley
le ordena (son solo excepciones):
o Tracto sucesivo (art 15 le prohíbe inscribir)
o Prioridad registral (cuando hay dos se inscribe el primero).
La calificación del notario es negocial: es del acto que esta contenido y del documento. El resultado de esta actividad es
un documento y es aquel el que califica el registrador que es una calificación documental. No es una revisión de lo que
hizo el notario (siempre hay problemas entre los escribanos y los registradores).
Este examen puede tener 3 resultados:
a) Inscripción o anotación definitiva: que se inscribe tal cual lo requirió el peticionante
b) Rechazo documental: solamente por documento viciado de nulidad absoluta o manifiesta. En la práctica, es una
solución poco usada porque es muy extrema. Es absolutamente excepcional entonces y utilizado como ultima ratio.
c) Al detectar uno mas defectos subsanables: Se prosigue de este modo:
i. Dictar una resolución en la cual conste las observaciones del documento. (Por ejemplo, la falta de el
asentimiento conyugal). Debe ser fundada. Con resolución administrativa.
ii. Devolución al escribano, dentro de los 30 días trascurridos desde que el documento ingreso al registro (le
ponen una oblea con fecha).
iii. Se practica el asiento en forma provisional. Va a haber una inscripción en la matricula pero va a aclarar que es
provisional que figura en lo que los terceros interesados pueden llegar a ver.
El asiento tiene un plazo de 180 días (corridos por ser ley de fondo) desde que presente el documento al registro.
Si antes de los 180 días se subsana se entienden que es de manera definitiva el asiento y con prioridad desde que se
presentó (si no se pidió una prorroga el asiento caduca y la prioridad la perdí: tiene efecto de caducidad que se produce
de forma automática por el solo trascurso del tiempo). Si el día 181 quiero subsanarlo no se puede es un nuevo asiento
y perdí la prioridad. La prorroga debe pedirse mientras que esta vigente, no se puede prorrogar lo que ya esta
extinguido.
Los periodos de prorroga dependen de la ley local.
A8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite,
ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos.
A 9º - Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de presentado, para
que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días,
contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición fundada
del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar el Registro que
rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes
no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que
correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación
provisional. La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o
transcurre el plazo de su vigencia.
VÍA RECURSIVA.
Se prevé que se deben agotar la vía adm y que luego haya la revisión en sede judicial (al menos debe haber un recurso
en instancia administrativa (algunos tienen mas de uno)).
En CABA:
1. Hay dos instancias recursivas en sede administrativa
a) recurso de recalificación: se interpone contra el mismo registro y se pide que sea contra imperio. Tengo 90 días
desde la presentación del documentación (como es de forma: son administrativos hábiles salvo indique lo contrario:
corrido). Puede que el agente recalificador revea su calificación y admita que la suya no fue la correcta por lo que se
ordene que la inscripción sea definitiva. Pero, también puede insistir en su calificación y desde que me notifican esto
tengo 15 días para interponer el recurso de apelación registral.
b) Recurso de apelación: me dirigió al director del registro para que revoquen nuevamente. Puede pasar lo mismo,
que se haga lugar y entonces se inscriba de manera definitiva o que me lo denieguen. Esto me notifican y si me lo
rechazan me queda la judicial:
2. Recurso judicial (Apelación Judicial): 10 días hábiles judiciales desde notificado y el órgano que resuelve es la
cámara nacional en lo civil que tiene competencia originaria y se sortea una sala.
- Solo cuando encierra cuestiones federales puede llegar a CSJ.
Plazos: 90 – 15 - 10
En BA:
1. Un solo recurso de apelación en lo administrativo. Pero se considera observación solamente a la que lleva firma y
sello del director del registro por lo que en la practica es parecido a CABA. Porque técnicamente para la ley la
observación del agente calificador técnicamente y legalmente no es una observación
a. Primer recurso es a los 20 días desde la notificación de la observación (pero la del agente no sería). Por lo que
se presenta algún tipo de insistencia o de recalificación y se le pide al director que se explaye sobre el tema. Si no la
considera deja la observación de lado y si la considera correcta la confirma y firma y desde allí tengo los 20 dais. (Es
muy difícil que prospere porque ya se expidió el juez).
2. Uno en lo judicial: Cámara en lo comercial y civil de la Plata (antes era la Suprema Corte de la Prov hasta el 2004 q
cambio la competencia). El plazo es de 10 días para el recurso de apelación en provincia.
Plazos: 20 – 10
3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD (determinación).
Hay det elementos de cada documento que tienen que estar precisamente determinados. Se trata de los 3 elementos
esenciales de los actos jurídicos: SUJETO, OBJETO y CAUSA. En este caso hay que identificar el inmueble al que nos
referimos, los datos de los sujetos intervinientes y la causa del acto. En todo asiento figuran estos tres elementos.
De faltar alguno, no se puede inscribir y será observada la inscripción.
Al ser Registro de Propiedad Inmueble es importante definir la identificación de los inmuebles que son las cosas que se
registran y el criterio por el cual se crean los registros.
En nuestro país, antes de la 17.801 se aplicaba el sistema de folio causal (también llamada técnica de folio transaccional)
es decir que cada acto jurídico ocupaba un folio en el registro. Como consecuencia, todavía hay muchos inmuebles siguen
inscriptos de esta manera q se llama folio cronológico donde no hay un numero de matricula sino numero de folio y de
año. Se los conoce como inmuebles no matriculados.
Hay otra técnica que es la de folio personal (nunca se aplico en nuestro país); se abre un folio por persona. No hay que
confundirlo con los índices de propiedad que lleven los registros que nos permite determinar por ejemplo si hay un
inmueble en nombre de tal persona; esto se hace para llevar una registro eficiente por ejemplo ante la pregunta de un
acreedor.
La técnica que ordena el articulo 10 de nuestra ley es la del FOLIO REAL por lo que a cada inmueble le corresponde un
folio y todas las inscripciones se llevan ahí. Es la mas segura de las técnicas registrales. Se puede ver todo el historial de
cada inmueble.
- El problema es que hay que pasar de una técnica de una técnica a otra por lo que muchas veces en ocasión de
inscribir alguna operación se hace el pasaje. En CABA casi todos los inmuebles ya están matriculados, en BA
siendo el Registro mas grande del mundo todavía tiene un gran problema con esto. Ahora, en BA por ejemplo
matriculan cada vez que se pide un certificado o informe por ejemplo aprovechan para hacerlo. Hay también
colaboración de los notarios (solo en caso de BA por una ley debido al volumen de inmuebles).
A10. - Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el art 2, serán
previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación. Exceptúanse los inmuebles del dominio público.
CABA (columnas)
1. Titularidad: d reales sobre cosa propia (dominio, cond, etc)
2. Gravámenes e inscripciones: d reales sobre cosa propia, embargo, cualquier gravamen de tituladita. Cuando aquí no hay
nada o están cancelados se dice que la matricula esta “limpia”
3. Cancelaciones de los rubros de la anterior.
BA
4. Certificaciones: Agrega una con referencia a la prioridad.
A14. - Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se registrarán:
a) Las posteriores transmisiones de dominio;
b) Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el dominio;
c) Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden cronológico que impida
intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma que expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la
debida especificación de las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos, especialmente con
relación al derecho que se inscriba.
En los casos de PH se mantiene la matricula del terreno pero luego se abren submatriculas pro cada UF.
4. PRINCIPIO REGISTRAL DE TRACTO SUCESIVO.
Partiendo del ppio que nadie puede trasmitir un derecho que no tiene o uno mas extenso del que tiene (que no tiene limites
pero si excepciones). El TS es la expresión registral de este ppio.
Desde un punto de vista amplia el tracto es un perfecto encadenamiento y una sucesión que tiene que darse en los actos
jurídicos.
El art 15 establece que no se va a inscribir un documento que no resulte sucesivo del ultimo asiento que hay en el registro.
Se lo puede definir como el perfecto encadenamiento que tiene que existir entre los sucesivos asientos registrales. De
manera tal que siempre toda inscripción nueva se apoye en la anterior.
Es un principio SIN excepciones debido a que el principio original tampoco las tiene.
En el registro lo que hay son supuestos de TRACTO ABREVIADO en donde el TS está perfeto pero solo que con una
modalidad abreviada o comprimida.
Es uno de los casos en donde la ley le ordena al registrador revisar una cuestión de fondo (en lugar de solo de forma), en
este caso la legitimidad de quien compra:
Art.15: No se registrará (por lo que le ordena a calificar) documento en el que aparezca como titular del derecho una
persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el
perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Hay no solo tracto vertical (para con los titulares) sino también horizontal (por ejemplo una hipoteca registrada en la
segunda columna debe coincidir con la titularidad). Muchas veces también hay tracto vertical hasta entre la segunda
columna como puede ser un usufructo que es trasmitible. Lo mismo funciona para las otras columnas: la cancelación tiene
que ser la misma que la hizo. Por lo que hay horizontal entre la segunda y la tercer columna.
➢ Tener en cuenta que es necesario el asentimiento conyugal de figurar casado en la titularidad. Sino debe observar
(nulidad relativa: subsanable).
TRACTO SUCESIVO ABREVIADO.
Nunca cede el perfecto eslabonamiento. No son excepciones al TS pero si a la inscripción. Se permite en un solo acto (una
sola rogación) se pide que se inscribe dos o más situaciones jurídicas simultáneamente.
Art.16: No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al
documento que se otorgue, en los siguientes casos:
Es una excepción a la inscripción previa pero habla además de la continuidad del tracto que por lo tanto no deja de ser
sucesivo.
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de
contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
Hay una obligación de escriturar del causante que muere sin cumplir con aquella. Por lo que, los herederos son deudores
de esa obligación. Es entonces una venta comprometida por el fallecido que vienen a concretar los herederos del causante.
Por lo que en la matricula se encuentra inscripto el causante.
En CABA Inscribir la declaratoria de herederos y la resolución judicial que ordena la inscripción de la declaratoria.
En BA se le suma la resolución que tiene por cumplidos a los abogados intervinientes en la sucesión con su obligación de
cumplir con sus aportes previsionales y los ingresos brutos.
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscritos a nombre del
causante o de su cónyuge;
Contiende dos supuestos:
1. En cuanto a la trasmisión de dominio de uno o varios es el que mas se ve en la práctica. Aquí la voluntad de
enajenar surge de los propios herederos en lugar que del causante. Directamente en lugar de inscribir la declaratorio se
hace por tracto abreviado al inscribir la escritura cuando aparece un interesado. Tiene que inscribirse las mismas cosas que
en la anterior. Por lo generar se pide todo el expediente de la sucesión para que el escribano pueda enterarse de todo lo
que esta sucediendo (puede haber otro heredero reclamando) por eso se aconseja trabajar con expediente a la vista. Al que
compra se le hace oponible todo el expediente.
Ley 24.722: existe porque ni los expedientes ni los protocolos pueden salir de la jurisdicción. Se debe trabajar con
testimonio ley más allá de ver el expediente en el día.
2. Cesión de derechos hereditarios.
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios;
En relación a las particiones: se debe inscribir la declaratoria y la partición y puede hacerse por tracto abreviado. El
testimonio debe llevar:
a. declaratoria
b. orden de inscripción
c. partición
d. sentencia homologatoria
e. orden de inscripción de la sentencia de partición.
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que
versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
Los primero cuatro son los que se conocen como tracto sucesorios. Pero hay un caso más. Ajeno a las sucesiones.
Es el caso de las escrituras simultaneas: no son escrituras que contiene más un acto, eso es un solo instrumento que se
inscribe porque el registro es de documentos y no de actos.
El concepto de simultaneidad no tiene la misma interpretación en todo el país porque no todas las doctrinas lo interpretan
así:
- En el mismo acto (unidad de acto notarial). Se necesita tener dos notarios con competencia en el mismo territorio
porque deben estar en el mismo acto.
- Como la fracción de tiempo mas chica en el d civil es el día, se entiende que con identidad de fecha hay
simultaneidad es decir basta con que sea en el mismo día.
El caso más común puede ser una compraventa con la constitución de una hipoteca (cada uno puede designar a su
escribano: el banco el de la hipoteca y el comprador el de la redacción de la compra).
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo
de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscrito en el registro, circunstancia que se consignará en el
folio respectivo.
Este párrafo aplica para todos, hay que inscribir todos los antecedentes que se deban.
¿La enunciación del articulo 16 es taxativa? Villaro es uno de los pocos doctrinarios que piensa que es taxativa y que
no hay forma de inscribirlo sino esta en la norma.
La mayoría piensa que si la fundamentación es evitar gastos de tiempo y de dinero que en ninguna situación en la que
respetemos el tracto yo puede abreviar esta sucesión.
No en todas las jurisdicciones están de acuerdo con esto.
5. PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
El orden de prelación se rige por este principio que es la aplicación de la máxima romana: primero en el tiempo primero
en el derecho (prior tempore potior iure). Se fija un orden de prelación para el orden de inscripción de distintas cuestiones
ante un mismo inmueble.
Un primer criterio distingue entre la:
a) P. excluyente: cuando se trata de dos o mas doc registrales portantes de derechos incompatibles entre sí. De manera tal
que al fijar una prioridad la inscripción de un documento provoca el desplazamiento de otro.
A17. - Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el art 5°.
b) P. concurrente: rige en doc portantes de derechos compatibles entre si, en este caso todos van a tener inscripción solo
que por ppio de prioridad se fija un orden como pueden ser los embargos, las hipotecas.
También se distingue entre directa e indirecta. La regla es la Prioridad Directa: el documentos registrable adquiere
prioridad con su ingreso al registro. Es el ppio general. Lo único que importa es el ingreso por ventilla al registro.
La Prioridad Indirecta:
Certificados: se diferencias de los informes del art 27. El único legitimado para solicitarlo es un notario (con protocolo).
➢ Dominio: da cuenta del estado jurídico dominal del inmueble.
➢ Inhibición: de la persona que pretende actuar.
+ Reserva de prioridad: mecanismo que protege al negocio jurídico en gestación (aun en etapa precontractual). Guarda la
prioridad a un acto y hecho que no se produjeron aun.
Desde la hora 0hs del día de expedición (es el día que lo pedís) comienza a correr. Es una excepción de contar los días en
el derecho.
No solo para qué inmueble sino que debe notificar para qué registro notarial es y para un acto especifico (ej:
compraventa). Se lo debe pedir para un acto y debe ser usado para ese.
En la practica: si con otro acto produce el mismo efecto o uno menor es válido (ej: si lo pedís para una compraventa sirve
para un usufructo pero no al revés). Aunque la regla es la identidad entre el acto pedido y el que se termina otorgando.
+Plazo de los certificados: (al ser de fondo son días corridos)
- 15 días: cuando la notaría y el registro se encuentre en la misma ciudad
- 25 días: cuando el notariado esta en la misma provincia pero en otra ciudad (en CABA es imposible)
- 30 días: registro notarial que pide esta directamente en otra jurisdicción.
Los plazos son mínimos de la ley nacional. Las jurisdicciones pueden extenderlos por ley local (nunca disminuirlos).
Aunque solo pueden cambiar los dos primeros porque están dentro de la jurisdicción de su provincia.
Para que sirva la reserva se tiene que autorizar la Escritura Publica dentro de ese plazo.
La reserva de prioridad es creación argentina.
Desde que se autoriza la escritura se activa la llamada prioridad indirecta que se protege un acto jurídico ocurrido pero
todavía no inscripto: plazo común de 45 días (desde la Escritura Publica).
- Reserva de prioridad
- Prioridad indirecta
Para que funcione se deben cumplir los dos plazos.
Al expedirse el certificado el registro debe dejar constancia en la matricula (depende la jurisdicción la columna: en BA el
asiento preventivo se hace en la cuarta columna; en CABA en el rubro que corresponde según el acto que se pretenda:
puede ser en titularidad o en el de gravámenes).
Escritura Publica
Certificados registrales (expedición)
Reg. En el art 23
Reserva de prioridad (plazo 15/25/30)
Prioridad indirecta (art5)
Plazo 45 días
Retroprioridad indirecta
No es un “bloqueo” como se lo suele llamar en la practica porque lo que sucede es que todo documento se inscribe pero
de manera provisional. Si los plazos se cumplen, lo inscripto en forma condicional cae. De no cumplirse, los plazos pasan
a inscribirse de manera definitiva. Se modifican cuando es condicional.
Para la mayor cantidad de actos se requiere pedir certificados (constitución, modificación o trasmisión de D reales sobre
inmuebles. Art 23.)
Es valido el acto aunque no se pidan certificados: mas allá que haya responsabilidad o sanciones para el notario (para la
sanción disciplinaria no se requiere daño). Lo mismo ocurre con los certificados vencidos.
A5º - Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su otorgamiento, se
considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
A23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o
cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación
expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las
constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten
de la certificación.
Rango Registral: el lugar que ocupa la inscripción de documento determinado en el folio real.
El GRADO en cuanto a la hipoteca puede entenderse como el rango en expectativa es cuando tengo autorizada la hipoteca
pero no tengo la inscripción. El rango es de documento inscripto.
- Sustantivación del rango: importa considerarlo al rango como un bien (objeto inmaterial susceptible de valor). El
rango tiene un valor que es diferente del valor de la hipoteca o de su objeto. Se entiende que el rango hipotecario es
susceptible de tener ciertos convenios: (tres son propios del rango y uno del grado).
1. Reserva del grado: pacto por el cual la primer hipoteca en el tiempo no tiene prioridad en el derecho: con el
consentimiento al hacer la primer hipoteca reservo la posibilidad de una hipoteca preferida (puede ser un Banco que si no
está primero no presta el dinero) pudiendo determinar hasta un monto determinados.
En principio se inscribe la primera en primer rango hasta que se inscriba la segunda: aunque en la matricula figure el
orden cronológico de la inscripción. Dependerá como está escrita la clausula si se pueden o no integrar el resto del monto
por mas de una hipoteca. Si es un monto mayor se entiende que no.
El nuevo CCyC no lo menciona como si hacia el anterior, pero las demás tampoco.
Los próximos 3 casos presuponen hipotecas ya inscriptas.
2. Permuta de rango: permuta el lugar en el registro de dos inscripciones: es un contrato, necesita el consentimiento y
posiblemente sea oneroso. Requiere, en principio, la conformidad de ambos permutantes. No del titular de dominio en
principio. Ante la duda, por algún tema sobre las tasas de interés, etc. puede que se haga consentir al titular.
Esto es posible cuando los rangos son consecutivos; no cuando hay uno en el medio, lo debemos hacer consentir a el
también cuando la hipoteca que sube tiene mayor monto. Hay doctrinarios que entiende que siempre se necesita aunque
subo uno que sea de igual o menor monto.
Se explicaría por las mismas normas de cesión de crédito.
3. Coparticipación de rango (convenio de rango compartido):el que ya ocupa un rango puede querer compartir el rango
y cobra a prorrata; mismo proporción pero no monto. En ppio el titular no debe consentir salvo que se afecte su situación
de deudor.
Si son consecutivos no se necesita el consentimiento del que después; sí si se ve afectado.
4. Posposición de rango: es igual que el primero pero cuando la hipoteca ya está inscripta.
> Los 4 se deben celebrar por escritura publica porque modifican derechos reales. Su publicidad entonces es la registral.
Los asientos se inscriben en “gravámenes”.
> Todo esta afectado por el asentimiento conyugal.
> Todo se puede traspasar al rango de otros derechos reales (mas allá de las hipotecas). Ej: usufructo y una hipoteca que
deja su rango (pensar casos de familia como donaciones a favor de los hijos con reserva de usufructo vitalicio).
Artículo 19. - La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la
fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con
respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los
mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad,
substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos,
compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
5. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
Los asientos se inscriben con la idea de hacerlos oponibles a terceros interesados de BF (art 22) solo se opone ese asiento.
A22. - La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo podrá acreditarse
con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes.
- Publicidad material: siempre que se ruega la inscripción de un documento al registro.
- Publicidad formal: los diferentes mecanismos por lo que el registro da a conocer a los interesados el contendido
de los asientos. El dato aquí va de adentro hacia afuera al contrario del anterior.
Mecanismos:
▪ Certificados (art 23)
▪ Informes (art 27): actos “simple publicidad informe” no produce ningún cambio en la matricula:
Artículo 27. - Aparte de la certificación a que se refiere el artículo 23, el Registro expedirá copia autenticada de la
documentación registral y los informes que se soliciten de conformidad con la reglamentación local.
o Informe de dominio: conoces al titular
o Copia del asiento registral: mismo pero cuando no conoces a la titularidad. Hoy puede pedirse con firma
(en CABA) y es igual al informe.
▪ Consulta de matricula: generalmente cuando hay algún tipo de derecho o historia penal. Como la matricula no
sale se consulta en el registro y en presencia de una persona. Son sistemas excepcionales y se toman muchos
recaudos para que no haya ningún tipo de anotación o riesgo para la matricula.
▪ Consulta de titularidad: consulta su hay matricula de una persona (nombre, DNI, etc). Es local. Solo te informan
matricula, nomenclatura, etc para poder pedir luego pedir otro informe del inmueble.
Al asiento se lo presume completo pero no cierto en la publicidad material, no hay fe publica notarial porque el sistema
registral no es convalidarte, hay que ver la realidad. Hay presunción que el asiento es completo y preciso de afuera para
adentro.
En la formal, hay fe publica de que el informe/ certificado es igual al asiento; hay fe publica pero no en relación del
asiento que hay en el registro con la realidad. Ya que no son convalidantes (aunque fuese constitutivo).
INEXACTITUD REGISTRAL: todos desacuerdo entre lo registrado y la realidad jurídica extraregistral. El origen puede
tener distintos puntos:
◦ Escritura matriz inexacta: se debe subsanar según la vía q resulta exacta. Se puede subsanar por ej con una
aclaración
◦ Cuando en la escritura esta exacta pero en el testimonio es la inexactitud. Hay algunas demarcaciones que se
expide con una copia de la matriz por lo q es poco probable q pase pero si se dan los testimonios por trascripción
puede haber una inexactitud. Se reingresa el testimonio pidiendo la corrección.
◦ Hay un error en la minuta (por el escribano y q el registro no noto)
◦ Cuando el registrador se equivoca en el momento de escribir el asiento.
Según la ley siempre q tengo un asiento registral inexacto tengo el deber de rectificar.
Nada procede de oficio por lo q el sujeto interesado deberá rogar la rectificación.
En principio el documento rectificado deberá hacerse por la misma forma q el documento que le dio origen.
Siempre hay opción de corregir en sede judicial pero la mejor vía es evitar el proceso judicial siempre.
Materialmente no lo corrijo, lo hago sustancialmente por un asiento rectificador.
La regla es q todo aquel dato q figura en la escritura publica q surge de un documento q el escribano tubo a la vista lo
puede corregir el escribano por una aclaración al margen por ejemplo un DNI.
Inexactitudes en la publicidad material (dato de afuera a adentro).
Pero también ha alguna inexactitud formal donde el error ocurre en el acto registral por el cual el Registro le da a
conocer al tercero interesado como por ejemplo un certificado o informe. Existe error registral cuando el registro
informa del asiento pero lo hace mal y hay fuga registral cuando el registro omitió informar un asiento directamente. La
distinción es solamente teórica porque en la practica hay responsabilidad por aprte del E, del Registro y del funcionario.
Antes de haber folio real como método era mucho mas común.
Sin lugar a dudas hay responsabilidad del registrador que hasta principios del 2015 cuando se sanciona la ley de
responsabilidad del E, era una responsabilidad civil q se juzga con el anterior art 1112 (Velez). Con la ley nueva se
desplazo la legislación y jurisdicción en el juez administrativo por lo que hoy hablamos de un factor objetivo de atribución
de responsabilidad (la conducta es totalmente irrelevante). El factor de atribución es el defecto en la prestación del
servicio jurídico (me falta con q haya nexo causal y q exista el factor de atribución). [Igualmente, desde la jurisprudencia
se sostenía que era objetiva pero civil en lugar de administrativa]. Hoy entonces se rige por la ley especial y no por el
CCyC.
Frente a un error o fuga, comprador – vendedor/titular – tercero embargante.
- Seguridad jurídica estática: piensa q nadie puede trasmitir algo mayor q lo q tiene. Se razzonaria q lo q yo tengo
gravado no podría haber sido pasado libre de gravamen porq no puede trasmtir algo mayor por lo que entre el
acreedor embargante y el comprador ganaba el embargante y luego el comprado hacia el reclamo
- Seguridad jurídica dinámica: protejamos al comprador para no ponerle tantas trabas a las operaciones por lo que
hoy es la teoría q mas siguen los tribunales protegiendo al comprador que tubo todas las diligencias pidiendo todo
lo q pide el registro por lo q la doctrina o la jurisprudencia se inclinan por proteger al comprador diligente y, de
haber daño, será el acreedor embargante para iniciar una acción de daños y perjuicios.
EXITNCION DE ASIENTOS REGISTRALES.
Por dos vías
- Cancelación (vía ordinaria): necesita una nueva rogación expresa dirigida al registrador a finde que cancele el
asiento registral existente. La regla generar es que tengo q justificar que el derecho en el asiento se ha extinguido
y eso motiva la cancelación. Cuando la existencia del derecho real depende de un acto jurídico, como estamos
presente de inmuebles, ese acto debe surgir de una escritura pública. Regulada en el art 36 de la ley. Por ejemplo,
al pagar la ultima cuota del mutuo se cancela por una hipoteca que luego se envía al registro. También puede ser a
la renuncia de usufructo u servidumbre. No siempre la extinción de un derecho real se hace por acto por ejemplo
si se hace por la muerte del titular del uso, usufruto (hecho juridicao); no necesito un acto. Se envía la declaración
de defunción y una nota es suficiente para la cancelación. En muchos casos no se informa hasta que se hace una
escritura de venta y en la misma escrituración se pide la cancelación del asiento.
Art.36: Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la presentación de solicitud, acompañada del
documento en que conste la extinción del derecho registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio
o derecho real inscrito a favor de otra persona; o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la
ley. Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho
inscripto, sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio será instrumento suficiente
el certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total o parcial según resulte de los
respectivos documentos y se practicará en la forma determinada por la reglamentación local.
En el registro, las cancelaciones aparecen en la tercera columna que es donde se establecen las cancelaciones de la
segunda. Antes algunos trazaban una línea oblicua del cancelado; era una cuestión meramente forma (hubo
muchos errores) por lo que no tiene ningún efecto jurídico, lo que importa está en la tercera columna. Por eso
muchos registros empezaron a eliminar la línea. Los de la primera columna se cancelan solos; se hace tácitamente
cuando inscribo otro titular porq no puede haber dos.
- Caducidad: Se trata de la inscripción de un asiento que ya a primera vez tiene tiempo. Se produce por pleno
derecho por el trascurso del tiempo y sin necesidad de ninguna declaración formal.
Art.37: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa
este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2, a los cinco años, salvo disposición en contrario de
las leyes. Los plazos se cuentan a partir de 8 la toma de razón.
La ley lo prevé ara medidas cautelares y hipotecas. Si estamos cerca de la fecha es decir q para mantener mi rango
voy a tener pedir la reinscripción e ingresarla antes de que se produzca el plazo de caducidad. En las cautelares
hay q reingresar el instrumento antes de que produzca la caducidad para poder mantener el rango. Sino, paso a ser
una nueva inscripción y pierdo mi prioridad. Ni la hipoteca ni la cautelar caducan pero si caduca la inscripción. Si
antes de esto ingresa una cancelación de asiento se extingue también pero por cancelación.
No es una excepción al principio de la rogación sino que yo rogué la inscripción de un asiento que caduca a los 4
años por ejemplo por lo q no hay ninguna acción de oficio del registrador sino que caduca solo.
MC 5 años.
La ley 27.271 (2016) cambio el plazo de vigencia de la inscripción de 20 a 35 años. Le cambiaron el plazo a todas
las hipotecas, pero no solo a las que creaba la misma ley.
- Los que se extinguieron antes del 14 de septiembre de ese año ya se extinguieron
- Las hipotecas constituidas luego ya les rige el nuevo
- Se discute el caso de hipotecas inscriptas antes de la ley pero q no cancelaron. CABA, BA y COR dicen que
quedan para los 35 y el resto del país establece que esos caducan a los 20 años. El problema es q si yo insisto que
el plazo se entiende q se hizo con el plazo de cancelación yo lo hice por 20 y no por 35.
Rectificación de asientos
A34. - Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de
inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral.
A35. - Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error u omisión en el documento, se
rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza que el que la motivó o
resolución judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto.
Si se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento a que accede, se procederá a su
rectificación teniendo a la vista el instrumento que la originó.
REGISTRO DE ANOTACIONES PERSONALES.
Se toma anotación de las inhibiciones generales de bienes y los otros que impongan las leyes locales. Es una medida
cautelar que además de los requisitos de las MC se necesita que cuando no se conocen bienes del deudor o cuando los q
conozco son insuficientes para saldar mi crédito, en el ultimo caso se pide un embargo y la inhibición.
Cuando se declara no se requiere de ningún bien particular. Es solo para benes registrales y esto va a depender de la
jurisdicción. Es una carga de acreedor dar publicidad en las demás jurisdicciones sino solo va a impedir le venta de bienes
q estén en la demarcación del registro que lo pedí. Sino debería inscribirlo en las 24 demarcaciones. Generalmente se
piden en los registros donde se piensa que va a haber algún tipo de negocio. Es un gran problema.
Se propone crear un registro único o un circuito de datos que tenga acceso todas las demarcaciones.
Tienen que estar los datos del inhibido (sea persona humana o jurídica).
Hoy en día se practica en un sistema informático. Como es una MC tiene una caducidad de 5 años.
Pueden comunicarte cuando hay homonimia cuando los nombres son iguales pero un do parecido por ejemplo por lo que
sale una nota de prevención. Cuando pedir un informe/certificado.
Esto rige para las que son MC.
Pero, algunas inhibiciones proceden de procesos universales por ejemplo en concursos y quiebras, de restricción de
capacidad o antes de insania. Porq no se entienden como MC sino como protecciones generales de los bienes de una
persona o de todos en un concurso/quiera por lo q no esta protegiendo los intereses de un acreedor en particular entonces
no tiene sentido ponerle un plazo como las normales. Antes, estaba en discusión pero hoy se entiende doctrinalmente q se
mantienen anotadas hasta que el juez declare su cancelación. En ciertos registros siguen entendiendo q caduca. Son
medidas q solo comparten el nombre, porque no necesito pedirla ni me interesan los 3 requisitos de las MC sino que salen
solas. Algunos aclaran al inscribirla q no caducan hasta q lo disponga el juez.
La única anotación personal q impone la ley, luego están las de los registros locales.
Registro de anotaciones personales
A30. - El Registro tendrá secciones donde se anotarán:
a) La declaración de la inhibición de las personas para disponer libremente de sus bienes;
b) Toda otra registración de carácter personal que dispongan las leyes nacionales o provinciales y que incida sobre el
estado o la disponibilidad jurídica de los inmuebles.
A31. - Cuando fuere procedente, las anotaciones mencionadas en el artículo anterior deberán ser relacionadas con el
folio del inmueble que corresponda. En cuanto sea compatible, les serán aplicables las disposiciones establecidas en esta
ley para la matriculación de inmuebles e inscripción del documento que a ello se refiera.
A32. - El registro de las inhibiciones o interdicciones de las personas físicas se practicará siempre que en el oficio que
las ordene se expresen los datos que el respectivo Código de Procedimientos señale, el número de documento nacional de
identidad y toda otra referencia que tienda a evitar la posibilidad de homónimos.
Cuando no se consigne el número del documento de identidad a que se ha hecho referencia, serán anotadas
provisionalmente según el sistema establecido en el artículo 9º, salvo que por resolución judicial se declare que se han
realizado los trámites de información ante los organismos correspondientes, sin haberse podido obtener el número del
documento identificatorio.
Las CESIONES DE DERECHOS Y ACCIONES HEREDITARIOS
Es un contrato que necesita para ser celebrado un estado de comunidad hereditaria (se necesitan dos o mas herederos) y
que inicia desde la muerte del causante hasta la partición de la herencia. Mientras no haya comunidad hereditaria no es un
negocio posible; por lo que no puedo hacerlo antes de la muerte (salvo el art de herencias fututras) ni desps de la partición.
El heredero no trasfiere su calidad de heredero sino la propiedad de derechos hereditarios a otro heredero o a un terceros a
TO o TG. La comunidad la pasa a integrar el cesionario y los herederos.
En algunas jurisdicción se tomo la costumbre de anotar estas escrituras públicas.
La forma es la escritura publica, en todos los casos. (Art 1618) Si la cesion es onerosa y no se hace por escritura no vale
como cesion pero vale como acto en que los actos se obligaron a escriturar. En cambio, si es a titulo gratuito y sin
escritura no vale ni siquiera como acto en que las partes se obligaron a escriturar.
En cualquier caso se exige la escritura publca igual; cambia la sanción en caso de no hacerlo.
Oponibilidad. Articulo 2302. Antes había dos postura:
- Tesis de la publicidad registral: entendía que al p suficiente se tenia q hacer en el registro de anotaciones
personales. Hasta en CABA había un fallo plenario que decía q de no hacerlo había un incumplimiento. Por lo que
también luego en BA se empezaron a anotar.
- Tesis de la publicidad procesal: porque el llamamiento universal s ellos llama al proceso no al registr por lo que es
el proceso donde debe publicitarse el derecho del cesionario.
El art del CCyC se inclino por el ultimo porque el acreedor del heredero que quiere conocer sobre los bienes del
causante lo mira en el proceso.
Ya no esta en manos del notario la inscripción porq el medio publicitario no es registral. Lo debe hacer el cedente,
cesionario o los dos.
El articulo dce que la publicidad suficiente es la judicial pero no significa que los registros deben dejar de inscribirlas
o que este prohibida por lo que se sigue haciendo en CABA y en BA porque se puede tener una sanción como deber
post escriturario aunque jurídicamente hoy no me agrega nada porq no es la publicidad suficiente.
Al expediente hay que agregar el tetimonio (no una copia) de la escritura.
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