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D. Registral.
Clase 29/03/2022.
Continuació de Principi d Priorida.
En la ley de registros, este principio está consagrado en el artículo 54 y allí le da
importancia a la constancia de inscripción de donde surge el asiento de entrada.
Según este artículo, allí nace la prioridad y allí nace también la oponibilidad a
terceros.
Si vamos al artículo 54 de la ley, dice “Los actos, negocios jurídicos y
decisiones de las autoridades competentes que se registren conforme a la
presente ley serán oponibles respecto de terceros a partir de la presentación al
Registro, excepto lo dispuesto en el artículo siguiente.”, que refiere a la reserva
de prioridad. Luego dice “La inscripción se hará por orden de presentación de
los actos y contratos registrables y sus efectos retrotraerán a la fecha y hora del
asiento de presentación…”, o sea que la fecha y hora del asiento de
presentación, cuando se recibe el documento, marca el momento en el cual nace
la prioridad y nace la oponibilidad a terceros. No importa si en ese proceso que
sufre el documento dentro del registro, el asiento de inscripción se termina
haciendo tiempo después, normalmente hay un proceso de inscripción que lleva
un tiempo, va a depender de cómo esté el registro funcionando, pero eso no
quiere decir que no se respete la fecha de entrada porque siempre la fecha de
entrada es la fecha que marca la prioridad y la oponibilidad a terceros. Incluso a
última hora de ese día, si el registro está en condiciones de informar a los
terceros que hay un acto presentado respecto de ese bien o de esa persona.
Luego tenemos la prioridad endógena vs la prioridad exógena. Esto es un
concepto doctrinario, porque a veces surge que la ley establece otro mecanismo
de prioridad recurriendo a una ficción jurídica y no es exactamente la prioridad
que marca la entrada del documento al registro. Algo así sucede con la reserva
de prioridad, y algo similar sucedía con el artículo 13 de la ley 10.793 donde se
establece una prioridad ficta que se retrotrae al momento del otorgamiento,
siempre que se otorgará dentro de los 15 días. Era el sistema que estaba previsto
en la anterior ley de registros y que fue modificado en la actual.
En la definición de Roca Sastre (lo dio en la clase pasada), se habla de dos tipos
de prioridad, una prioridad excluyente y otra prioridad de rango.
La
prioridad excluyente se da entre los derechos que no pueden convivir
simultáneamente, por ejemplo dos enajenaciones de un bien inmueble realizada
a distintas personas. A le vende a B, y A le vende a C.
En el registro ambas operaciones no pueden convivir, la primera que ingresa al
registro va a tener una prioridad excluyente con respecto a la segunda.
No se da el cierre registral. El cierre registral que tienen los españoles, implica
que la segunda compraventa no puede nunca ingresar al haber ingresado la
primera compra venta por que se da una “bajada de cortina”.
En nuestro sistema este tema, si se diera, no implica un cierre registral porque el
registro no “baja la cortina”, sino que le va a dar entrada a la segunda
compraventa pero cuando llegue a la etapa de calificación, el técnico va a
detectar que hay un problema en el tracto sucesivo porque no se va a dar el
encadenamiento entre las distintas inscripciones porque ya tiene registrada otra
compraventa con distinto titular. Pero el cierre registral propiamente dicho (la
“bajada de cortina”) no se da en nuestro sistema.
La
prioridad de rango se da entre derechos compatibles, entre derechos que si
pueden subsistir simultáneamente. Por ejemplo, dos gravámenes reales, dos
embargos, dos hipotecas. Pueden perfectamente convivir, solo que la primera va
a tener mayor rango o mayor jerarquía que la segunda o las sucesivas. Nada
impide que a un bien inmueble se le inscriban diez embargos. Van a ir cada uno
inscribiéndose de acuerdo a su orden de entrada en el registro, y el primero que
haya llegado va a tener mayor prioridad a la hora de la ejecución de ese
embargo, va a cobrar primero el que tiene el primero gravamen, igual que el
acreedor hipotecario es el primero que va a cobrar si se ejecuta una hipoteca. En
lo que reste van a cobrar los restantes.
O sea que ese rango nos va a dar también el momento en que ingresa el
documento al registro, y eso se da también entre distintas inscripciones.
Ingresa un embargo, y después ingresa la compraventa de A a B, pero antes
estaba inscrito el embargo de A. Obviamente que, al acreedor embargante le va
a ser inoponible esa compraventa porque ya había trabado el embargo antes, y a
la hora de ejecutarlo no le importa que se haya vendido el inmueble.
Es decir que ese puesto, que implica el ingreso del documento al registro, le da
un rango, una prioridad, una jerarquización mayor con respecto a otras
inscripciones.
Caracteres del Rango.
● Es inherente al derecho registrado. Es propio del derecho que se inscribe
y varía con cada derecho en cuanto a las características que el derecho de
fondo le puede dar (no es lo mismo un embargo que una hipoteca). Cada
derecho registrado va a tener sus propias características de acuerdo al
derecho sustantivo, pero lo común es el orden que le da de ingreso al
registro.
● Carácter expansivo ascendente. Quiere decir que si se extingue un rango
de primer gravamen, un rango inscripto en primer término (ejemplo:
embargo). Cuando se extingue el primer embargo, porque se le pagó al
acreedor embargante el que estaba en segundo lugar asciende y queda en
carácter de primer gravamen, hay un carácter expansivo.
● Puede ser objeto de negocios jurídicos. En la ley de registros está
previsto el negocio sobre el rango, quiere decir que dos personas pueden
negociar entre ellas el rango que tienen dentro del registro, la posición
que tienen para el registro. Por ejemplo: un primero y un segundo
acreedor hipotecario pueden entre ellos permutar sus rangos, el primero
pasa a ser segundo y el segundo a ser primero. Esto va a estar atado al
crédito al cual accede cada hipoteca, pero entre ellos podrán negociar, de
alguna forma permutar esa posición que tienen dentro del registro.
● Ampara a todos los derechos inscriptos. Es una característica inherente a
la inscripción y va a amparar a todos los derechos inscriptos.
● En nuestro Derecho el rango es inseparable del derecho. Si yo tengo un
rango derivado de un crédito hipotecario, ese rango lo tengo que negociar
o trabajar atado al crédito al cual accede.
El artículo 60 de la ley 16.871 es el que nos habla de los negocios sobre el
rango, y dice: “...los titulares de derechos reales limitados o personales,
registrables y compatibles, podrán acordar sustraerse a los efectos del
principio de prioridad, compartiendo con otros titulares dicha prioridad, o
estableciendo otro orden de prelación para la inscripción de sus derechos”.
Al operarse un negocio sobre el rango, se está haciendo una alteración al orden
natural de las sucesivas inscripciones. Hay una convención entre los particulares
por el cual se altera ese orden, por lo que en definitiva viene a significar una
excepción al principio de que las sucesivas inscripciones tienen sus efectos a
partir del momento en que efectivamente ingresan al registro. Por supuesto, no
se pueden perjudicar a terceros, y eso apunta este artículo 60.
Dice, este mismo artículo, que “Para que dichos negocios sobre el rango
produzcan efectos será necesario:
1) Obtener el consentimiento de los terceros que tuvieran derechos registrados
con anterioridad a la inscripción del citado convenio.”.
Es decir, si respecto de ese bien por ejemplo, existen otras inscripciones por más
que hayan dos acreedores hipotecarios que quieran permutar su rango, tiene que
necesariamente lograr que consientan por terceros que también inscribieron. Por
ejemplo, si habían terceros embargantes que también habían trabado un
embargo a ese inmueble van a tener que, necesariamente, consentir esos terceros
embargantes que los dos acreedores permuten su rango. Se necesita, justamente,
que todas las personas que tengan derechos concurrentes en ese bien estén
prestando su aceptación.
“2) Que se otorguen en escritura pública y se inscriban en el Registro
correspondiente salvo que el derecho objeto del negocio de rango estuviere
contenido en un documento privado, en cuyo caso, podrá otorgarse en la misma
forma.”. Una hipoteca necesariamente tiene que otorgarse en escritura pública,
por lo tanto un negocio sobre el rango entre dos acreedores hipotecarios
necesariamente va a tener que ser otorgado, también, en escritura pública. Pero,
podría ser, que se otorgue un negocio sobre el rango entre dos acreedores
prendarios; la prenda es un acto que no requiere escritura pública, se puede
otorgar en documento privado entonces en ese caso también, el negocio sobre el
rango podría perfectamente otorgarse en documento privado.
“3) Sólo es posible negociar el rango de actos o negocios inscriptos en una
misma sede territorial del Registro de la Propiedad o en una misma sección de
Registro Nacional de Actos Personales. No obstante, una vez que la Dirección
General de Registros asegure la posibilidad inscribir los negocios sobre rango
en distintas sedes o secciones, el Poder Ejecutivo reglamentará tal
posibilidad.”. Se tiene que inscribir en el registro que corresponda, si hablamos
de un registro inmobiliario, va a tener que ser en el registro inmobiliario, si
estamos hablando del registro de actos personales porque, por ejemplo se
permuta el rango entre dos acreedores que tienen inscriptos embargos genéricos
cada uno de ellos, eso fue al registro nacional de actos personales y entre ellos
también podrían hacer negocios respecto del rango de sus respectivos embargos.
Tal como está organizado nuestro sistema registral, está compartimentado en
sedes registrales. Los registros de la propiedad, tienen competencia en función
de la ubicación de cada inmueble, si un inmueble está ubicado en Artigas, se va
a tener que inscribir en Artigas. Por lo tanto, los negocios sobre el rango van a
tener que estar circunscritos a la sede que corresponda a ese bien inmueble. Y si
se trata de actos que se inscribieron en actos personales, que es un registro
nacional, tiene que ser la misma sección; por ejemplo, si es un embargo
genérico se inscribe en la sección interdicciones. Si dos acreedores embargantes,
que tienen un embargo genérico, negocian su rango eso se va a tener que
registrar en la sección interdicciones del registro nacional de actos personales.
Podría ser que en el futuro, la dirección general de registros establezca otro
sistema u otra organización de los registros u otro sistema de ingreso. En algún
momento se habló de la posibilidad informática de que todos los documentos en
todo el país en todos los registros, ingresen a través de una boca única de
entrada con una única numeración de acuerdo al orden que van ingresando. Si
esto sucediera, cabe la posibilidad de tener un sistema único y se podría pensar
que los negocios sobre el rango se podrían establecer entre distintos tipos de
acreedores, y entre distintos tipos de derechos sin importar donde se
inscribieron.
Renuncia de Prioridad.
La renuncia de prioridad está contemplada en el artículo 52 del decreto 99/98,
dice: “El titular de un gravamen podrá renunciar anticipadamente a la
prioridad que le confiera la inscripción del mismo, en favor de terceros
designados nominativa o genéricamente, para facilitar la constitución e
inscripción de otros gravámenes compatibles, con preferencia de rango, al que
le correspondiere al renunciante. Estas renuncias podrán tener las limitaciones
que quienes las otorguen establecieren, para delimitar mejor su exacto
alcance.”. Acá se da la situación de que una persona, que va a inscribir un
negocio jurídico y que esa inscripción le va otorgar determinado rango, pero
puede prever anticipadamente que renuncie en favor de terceras personas que en
el futuro vayan a inscribir. Esto se da, a veces con cierta frecuencia, cuando se
otorgan reglamentos de copropiedad de edificios en propiedad horizontal; en los
reglamentos de copropiedad se suele estipular la llamada hipoteca recíproca (la
hipoteca recíproca es un gravamen, que grava a cada unidad de propiedad
horizontal en beneficio de los restantes copropietarios para el pago de los gastos
comunes), el hecho de ser un gravamen hipotecario le quita ciertos valor
crediticio si es que ese propietario de propiedad horizontal quiere sacar un
credito hipotecario en un banco, por ejemplo. Porque los bancos, muy
difícilmente den créditos a las personas si no se constituye la hipoteca con
carácter de primer gravamen (que sea la primera hipoteca), en este caso ya
existe una primera hipoteca que es la hipoteca recíproca. Entonces para prever
esta situación y no quitarle posibilidades crediticias a las personas, se suele
estipular en el propio reglamento de copropiedad una renuncia genérica de cada
uno de los propietarios a la prioridad que le va a dar la inscripción de esa
hipoteca recíproca, en favor de instituciones bancarias que puedan dar crédito a
los copropietarios.
O sea que con esa renuncia se le está cediendo la prioridad, si uno de esos
copropietarios saca un crédito bancario, en un banco XX y ese banco le exige la
primera hipoteca, esa primera hipoteca va a tener el carácter de primer
gravamen porque hay una renuncia anticipada que se hizo en el reglamento de
copropiedad con su hipoteca recíproca.
Esto ya se encontraba en la anterior ley de registros, y era una práctica habitual
que se realizara esta renuncia de prioridad, a pesar de que no estaban previstos
negocios sobre el rango, si estaba prevista la renuncia de prioridad anticipada.
Reserva de Prioridad.
La reserva de prioridad es una novedad de la ley de registros, que vino a colmar
una necesidad práctica.
En la operativa de todos los días, cuando se hacen negociaciones sobre todo en
materia de bienes inmuebles, había una gran preocupación porque es
prácticamente imposible que otorgado un acto de negocio jurídico, el mismo se
inscriba el mismo día. Sobre todo en lo que tiene que ver con los inmuebles, una
vez que se otorga una escritura (por ejemplo de compraventa de un bien
inmueble) es necesario para el escribano que la autoriza expedir la copia, hacer
liquidaciones de impuestos, pagar esos impuestos, a veces sostener algún
certificado adicional, es muy difícil que enseguida se pueda llegar a inscribir esa
compraventa.
¿Qué pasa en la operativa común del artículo 54 de la ley de registros, aplicando
el principio de prioridad? Es prácticamente imposible inscribir enseguida,
necesariamente van a pasar unos cuantos días desde que se otorgó esa
compraventa y se lleve al registro a inscribir.
¿Qué pasa si en esos días se inscribe un embargo (ejemplo) al vendedor? ¿Quién
tiene prioridad el comprador o el acreedor embargante? El acreedor embargante,
porque si llego primero al registro no importa que se haya vendido ese inmueble
le es inoponible esa venta porque todavía no se inscribió. Aplicando el principio
de prioridad en su forma pura, evidentemente le gana quien primero llega al
registro, si el acreedor embargante inscribió primero por lo tanto tiene derecho a
ejecutar ese embargo y para él es inoponible esa compraventa. Lo cual, en cierta
forma, es injusto para quien compró este inmueble porque él de repente no sabía
de ese embargo que le estaba por caer al vendedor, y él compró de buena fe.
Entonces, para solucionar este problema antes de la vigencia de la actual ley de
registros, la ley 10.793 en el artículo 13 había previsto, para ciertos actos, que
respecto de esos actos si se inscribían dentro de los 15 días de otorgado, la ley
establecía retroprioridad de esos actos al momento del otorgamiento. Esto le
daba tranquilidad al comprador pero no dejaba de ser algo oculto, algo que los
terceros no tenían forma de conocer porque ¿cuándo se enteraban esos terceros
acreedores de que existía la compraventa? cuando efectivamente se presentaba.
O sea que era una retroprioridad clandestina. La doctrina criticaba justamente
esta situación porque era totalmente clandestina.
Esta solución que estaba prevista antes, en la ley 10.793 si bien daba solución
era una solución parcial y oculta porque los terceros no tenían forma de
conocerla hasta que llegara y se inscribía ese negocio que tenía una
retroactividad.
Nuestra reserva de prioridad está reglamentada en el artículo 55 de la ley
16.781. ¿Cómo la define o cómo podemos definirla? Hay una resolución, la
número 38 de la dirección general de registros del año 99, que da un concepto.
Dice: “un instituto especial que constituye un acto de registro de carácter
instrumental por el que se anuncia el otorgamiento de un acto jurídico para ser
publicitado con una caducidad de 30 días corridos desde su presentación que
otorga prioridad sobre cualquier acto sujeto a publicidad registral inscripto
con posterioridad a la presentación de la reserva”. La ley de registros pensó la
reserva de prioridad como un acto inscribible. El modelo que tomó, fue el
modelo argentino pero en Argentina no es exactamente igual, no es un acto de
registro sino que es un certificado, en Argentina le llaman certificado de reserva
de prioridad, pero funciona de la misma forma o parecido porque tanto en
Argentina como en Uruguay cuando hay una reserva de prioridad ese acto
reservado va a anticiparse a la prioridad que le va a dar la inscripción, y va a
generar también una retroactividad.
En definitiva, tanto a la ley Argentina como a la ley Uruguaya se le podría
cuestionar porque en puridad la reserva de prioridad no es ni un certificado ni
un acto inscribible; no es un certificado porque en realidad la reserva es un
efecto que se genera porque la ley quiere anticipar la prioridad de ese acto
proyectado. Y en nuestro sistema tampoco es una inscripción porque los actos
inscribibles tienen vida propia, existen aunque no se registren.
Todos los actos que se registran, otorgados entre las partes producen ciertos
efectos, cuando llegan al registro general oponibilidad y prioridad pero tienen
vida propia; en cambio, la reserva de prioridad no se concibe sino desde que se
inscribe en el registro.
Entonces, en realidad si vamos a la naturaleza jurídica, ni la ley Argentina ni la
ley Uruguaya creo que tienen razón, ya que no es un certificado ni un acto
inscribible en realidad es un efecto jurídico que cobra vida una vez que el
registrador verifica que se ha presentado la solicitud de reserva, que esta bien
pedida y que hay que admitirla.
¿CÓMO FUNCIONA LA RESERVA DE PRIORIDAD?
Siguiendo el Esquema: La reserva de prioridad se presenta un día en el cual se
presenta la solicitud de reserva. A partir de la presentación en el registro de esa
solicitud de reserva (formulario sencillo, que lo firma el escribano que va a
intervenir o el propio titular registral) anuncia que piensa otorgarse un negocio
jurídico, de los que permite la ley, para pedir una reserva de prioridad, como
ejemplo para una compraventa que se va a otorgar en el futuro.
Una vez que se presenta al registro esta solicitud de reserva, corre un plazo de
30 días corridos y dentro de este plazo de 30 días, lo que requiere la ley es que
se presente este formulario, es decir que se otorgue la compraventa y se presenta
al registro a inscribir dentro de los 30 días. Si eso se produce dentro de los 30
días, dice la ley que hay un doble efecto retroactivo (flecha verde y roja). La
flecha verde indica que hay un efecto respecto de terceros, que se retrotrae al día
del otorgamiento del actual día que las partes suscribieron esa compraventa,
pero lo más interesante es que la prioridad se retrotrae al momento en que se
presentó la solicitud de reserva, es decir que va a tener prioridad está
compraventa.
¿Por qué se distingue entre la oponibilidad a los efectos respecto de terceros y la
prioridad, y ambas se retrotraen a momentos distintos? La ley hizo esa
distinción porque le pareció un poco fuerte que un acto sea oponible a terceros
antes de otorgado, porque en realidad se otorgó donde está marcado el
otorgamiento del acto (esquema) y la prioridad rige desde que se presentó la
solicitud de reserva. Entonces, le pareció que no podía ser posible que un acto
sea oponible a terceros aun antes de otorgarlo. Pero de todas formas, lo que más
interesa es que le dio prioridad a ese acto a partir del momento que se presenta
al registro. Entonces, la retroprioridad es lo que marca la esencia de la reserva
va regir desde que se presentó la solicitud de reserva el primer día de esos 30
que corren. Por lo tanto, todos los actos que se inscriban en este periodo van a
tener que respetar esta prioridad porque se había presentado una solicitud de
reserva.
Si viene un acreedor embargante y traba un embargo al inmueble por más que el
embargo se haya trabado y se haya inscripto en el registro, aca antes del
otorgamiento del acto, de todas formas como se presentó una solicitud de
reserva la prioridad de esta compraventa igual va a regir desde el momento en
que se presentó la solicitud de reserva (esto se da siempre y cuando se cumpla
con las condiciones de la reserva: que se trate de uno de los actos para los cuales
se puede pedir, que te otorgue y que se inscriba dentro de los 30 días corridos,
improrrogables y perentorios.)
Es un plazo de caducidad, por lo tanto si no se respeta caduca la solicitud de
reserva y todos los actos que hubiesen ingresado antes, van a recobrar su
prioridad porque el acto reservado no cumplió con el plazo de 30 días y se
presentó después.
Características de la reserva de prioridad en nuestro sistema.
● Excepciona al principio de prioridad. Cuando funciona la reserva, el
principio de prioridad no funciona pura y simplemente marcando el
ingreso, porque el ingreso queda un poco de lado en función de que para
ese acto se había pedido una reserva. Por esto, a los Españoles no les
gusta la reserva de prioridad porque creen que está vulnerando el viejo
principio romano “primero en el tiempo, mejor en el derecho”, en parte es
cierto ya que hay una alteración del principio de prioridad, pero esa
alteración no es oculta. Si era criticable en nuestro sistema anterior, que
se retrotrae al momento del otorgamiento, era una retroprioridad oculta
porque los acreedores no tenían forma de saber que ese acto se iba a
otorgar y que después iba a tener un efecto retroactivo. Pero acá, la
reserva de prioridad como el registro toma razón de ella cuando se
presenta la solicitud, se informa a los terceros, por lo tanto si hay un
acreedor que pide información en esos 30 días el registro le va a informar
que respecto de ese acto está presentada una solicitud de reserva, ya saber
de antemano que hay algo que va a reservar prioridad para un acto que va
a ingresar después, no es oculta esa retroactividad. De todas formas es
claro que es una excepción, una excepción al principio de prioridad.
● Definido por la ley como acto inscribible. La ley Argentina la define
como un certificado, pero aún así es un efecto. Es un efecto para los actos
amparados que van a tener una prioridad retroactiva al momento que se
presentó la solicitud de reserva.
● Protege solamente a los actos comprendidos en la norma. Solo los actos
previstos en el artículo 55. “Para el otorgamiento de actos o negocios
jurídicos que impliquen trasmisión, constitución, modificación o cesión
de derechos reales y crédito de uso relativo a inmuebles y vehículos
automotores, o para el otorgamiento de promesas de enajenación de
inmuebles o establecimientos comerciales y sus cesiones, los titulares
registrados de los derechos o el escribano designado podrán inscribir
una reserva de prioridad.” Es decir que no es para cualquier negocio
jurídico, sino sólo para aquellos previstos en este primer inciso del
artículo 55. El crédito de uso es el llamado leasing, que se puede
constituir sobre inmuebles o sobre vehículos automotores o también para
el otorgamiento de promesas de enajenación de inmuebles o
establecimientos comerciales y sus cesiones. La promesa de enajenación
de inmuebles está prevista desde la vieja ley 8.733, que implica una
promesa de enajenar un inmueble que a partir del otorgamiento y de la
inscripción va a generar el nacimiento de un derecho real a favor del
promitente adquirente. Si el promitente adquirente cede sus derechos,
también para esa cesión de derechos se puede pedir la reserva de
prioridad.
● Solo pueden solicitarla determinadas personas. Solo los titulares
registrados de los derechos o el escribano designado. En la práctica es el
escribano, ya que necesita la documentación de un escribano para
registrarse y es el escribano el que pide la reserva de prioridad, pero nada
implica que también lo pueda pedir directamente el interesado.
● Tiene un plazo de caducidad de 30 días. “Esta reserva tendrá una
vigencia de treinta días corridos contados desde su presentación.”. Esos
30 días se cuentan desde el mismo día en que se presenta al registro la
solicitud de reserva de prioridad en ese formulario especial.
● Es facultativa. A diferencia del sistema Argentino, para los actos
amparados en la reserva tienen que previamente solicitar el certificado de
reserva, para ellos es preceptivo. Nosotros lo establecimos como
facultativo, es decir el interesado o el escribano va a evaluar si para ese
acto le corresponde o es conveniente o no solicitar una reserva de
prioridad. Desde el punto de vista jurídico, como operadores jurídicos
para el acto que se va a operar siempre vamos a recomendar que se
solicite una reserva porque lo protege. Pero la gente evalúa costos, y en
función del costo la gente decide si gastar más o gastar menos y en esa
evaluación de costos a veces se renuncia a pedir la reserva de prioridad,
es un riesgo que se corre porque si no se pide la reserva ¿cuándo va a
tener oponibilidad y cuándo va a tener prioridad? cuando se inscribe.
● No necesariamente abre matrícula (art. 299 ley 17296). En la práctica, el
registro no abre matrícula con una reserva de prioridad.
● No es objeto de calificación hasta la inscripción del acto reservado (pero
puede rechazarse). Es decir, la reserva de prioridad no es como cualquier
documento que ingresa al registro, el registro la admite o la rechaza y esa
admisión simplemente es verificar que esté todos los datos completos si
no están completos el registro puede rechazarlo, en este caso no corre la
inscripción provisoria porque en realidad no es un acto inscribible, es una
solicitud de reserva de prioridad.
● No es un acto reinscribible. Vencido los 30 días, no se puede volver a
inscribir. La reserva caduca el día 30, lo que se puede hacer es pedir otra
reserva el dia 31, pero la otra caduco y a partir de que yo presenté la
nueva va a empezar a correr otro plazo de 30 pero todo lo que se inscribió
antes va a tener prioridad con respecto al acto reservado, porque la primer
reserva caduco
● No tiene efectos de “bloqueo registral”. En esto también se diferencia del
sistema Argentino. En el sistema Argentino significa “una bajada de
cortina”, no puedo ingresar nada porque haya expedido un certificado de
reserva de prioridad, entonces si hay un acreedor que pretende inscribir
un embargo el registro no va a permitir que ingrese ese embargo porque
se había solicitado una reserva de prioridad. En nuestro sistema, el
embargo que ingresa en esos 30 días el registro lo va a inscribir pero lo
inscribe con carácter de condicional, es decir todos los actos que se
inscriban durante esos 30 días en que opera la reserva de prioridad, el
registro los va a recibir, los va a inscribir solo que los va a inscribir con
carácter de condicional. ¿Por qué condicional? Porque van a estar a la
espera de ver que es lo que pasa, si se presenta el acto reservado rige la
reserva, si no se presenta el acto reservado conserva la prioridad el acto
que se inscribió condicionalmente y va a quedar definitivo.
● Para desistir de la reserva deben consentirla todos sus beneficiarios. Es
decir, las partes se pueden arrepentir de esa reserva y pueden pedir por
escrito el desistimiento. En los hechos esto no se hace casi nunca, porque
como la reserva caduca a los 30 días, si la gente se arrepiente lo único que
tiene que hacer es esperar que pase el plazo y la reserva caduca
automáticamente. O sea que en los hechos, el desistimiento de la reserva
de prioridad prácticamente nunca se solicita.
● Es posible solicitar la reserva para varios actos. Por ejemplo, cuando se
solicita la reserva para una compraventa y una hipoteca que se van a
otorgar simultáneamente.

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