Peralta Mariscal. Derecho Reales DE Adquisicion
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DERECHOS REALES DE
ADQUISICIÓN EN EL CÓDIGO
CIVIL Y COMERCIAL
Por Leopoldo L. Peralta Mariscal.
Especial para La Ley. Todos los derechos reservados
INTRODUCCIÓN. ALCANCE DEL SISTEMA DE
NUMERUS CLAUSUS.
Trataremos en este ensayo un tema novedoso en el Derecho
argentino: los derechos reales de adquisición.
Como sabemos, en el Libro Cuarto del Código Civil y Comercial no
se menciona esta categoría, en la enumeración del artículo 1887 no se los
incluye, ni tampoco se los regula como tales.
Eso, empero, no significa que no existan.
Nuestro sistema de derechos reales es de numerus clausus, o
número cerrado (art. 1884 del Código Civil y Comercial -en adelante,
cuando nos refiramos a artículos de este digesto, solo mencionaremos su
número entre paréntesis-), lo que significa que los derechos reales solo
pueden ser determinados por la ley y que esta les atribuye, con
exclusividad, su contenido. Por lo tanto, no se pueden crear nuevos
derechos reales no previstos, a diferencia de lo que ocurre en materia de
contratos (958).
Sin embargo, sí se pueden descubrir derechos reales incorporados
y regulados en el Código Civil y Comercial que no se encuentran
formalmente tipificados.La existencia de una tipología taxativa no significa
que sean derechos reales sólo los que la ley expresamente declara tales;
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no es lo mismo crear derechos reales fuera de los previstos por la ley que
calificar como derechos reales figuras contempladas por la ley, pero que
esta no reconoce explícitamente con ese alcance.
El régimen de numerus clausus implica que el legislador se reservó
el derecho de establecer cuáles son derechos reales y que, por ende,los
operadores jurídicos no pueden generarlos fuera de la tipología taxativa,
ni modificar el contenido de los reconocidos por el derecho positivo; allí se
agota el significado del principio, que no se extiende a la “calificación” de
las figuras jurídicas, tarea que queda reservada al intérprete. Éste puede
evaluar las situaciones reguladas para determinar si son o no derechos
reales e incluir dentro de los permitidos, como consecuencia de esa
ponderación, ciertas figuras a las que la ley les otorga un régimen jurídico
real sin nomenclarlas expresamente como tales. Así ocurría, por ejemplo,
con la propiedad horizontal, a la cual la ley 13.512 -hoy derogada- le
otorgaba indudablemente un régimen real pero no la encuadraba como
tal, lo que no ha impedido que la doctrina salve la omisión y la integre
dentro del concepto de derecho real. Pero el régimen otorgado por la ley a
la figura respectiva debe ser indudablemente real, pues el poder del
intérprete llega hasta calificar como derecho real una figura prevista, mas
no a atribuir tal naturaleza a una institución que no fue dotada por la ley
con ese carácter intrínseco
1
.
Por lo tanto, para que exista un derecho real típico es necesario
que la ley describa suficientemente una situación jurídica y establezca
1
Bien dice de Reina Tartière que “La tipicidad formal implica que no hay más derechos
reales que los creados por ley. Pero, la creación de los derechos reales no remite a su
sola enunciación: mejor dicho, no hace falta que la ley reconozca la configuración
jurídico-real de un supuesto nombrándolo como tal. Y es que el derecho real se habrá
creado en cuanto tipo autónomo cuando el legislador se despache sobre la inmediación
de un supuesto otorgándole oponibilidad. Por esta vía se puede comprender la
calificación que reciben derechos como los derivados de la propiedad horizontal (ley
13.512), que se tienen por reales sin que para su adopción se hubiera abierto la lista del
art. 2503, Cód. Civil.” (Reina Tartière, Gabriel de: Sistema de Derechos Reales - Parte
General, Buenos Aires, Ad-Hoc, 2005, pág. 68/69).
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para ella un régimen real, más allá de que enuncie formalmente o no que
se trata de un derecho real
2
. En otras palabras, no es necesaria la
existencia de una tipicidad formal; basta una tipicidad sustantiva con
esencia real.
Como veremos en los párrafos que siguen, eso ocurre con los
derechos reales de adquisición: si bien el código ni siquiera los menciona
por su nombre, les otorga un régimen jurídico real y oponibilidad
universal, por lo que pueden ser considerados derechos reales.
CONCEPTO Y CARACTERES
Los derechos de adquisición son los que permiten a una persona
obtener un derecho real sobre una cosa contra el pago de un precio, aun
contra la voluntad del dueño.
Su nota distintiva es que otorgan la potestad jurídica de adquirir
una cosa determinada con preferencia a cualquier otra persona o en lugar
de otro sujeto.
Sus caracteres son los siguientes: a) son derechos reales, en tanto
conllevan un poder sobre la cosa que permite adquirir derechos sobre ella
-normalmente el dominio- aun contra la voluntad del dueño y con
oponibilidad universal; b) las potestades que otorgan son muy acotadas,
pues se circunscriben a exigir la transmisión del objeto; c) se establecen
2
de Oliveira Ascensão dice acertadamente “Que é então necessário para que se posa
dizer que há um tipo legal de direito real, uma vez excluídas a definição e a nominação
por lei? .-- É necessário que a lei: -contenha a descrição essencial de uma dada
situaçãao; - estableça para ela um regime real .-- 1) No que respeita ao primeiro
elemento, podemos dizer que essa descrição fundamental tanto pode resultar directa
como indirectamente da lei: pode a lei establecer una noção precisa ou pode não a
establecer. Em ambos os casos, o intérprete deverá compulsar o conjunto dos preceitos
para concluir qual o conceito que àquele tipo corresponde; e até, eventualmente, corregir
a difinição legal, se verificar que ela não traduz com verdade a regulamentação
establecida pela própria lei.-- 2) E necessário também que a lei atribua à figura em
questão um regime real. [...] Basta que a lei estableça para dada figura um regime que,
por mais sumàriamente referido que seja, se posa qualificar como real, mesmo que omita
toda a restante regulamentação. Se o não fizer, também não poderemos falar de um tipo
legal de direito real.” (Oliveira Ascensão, José de: A tipicidade dos direitos reais, Lisboa,
Livraria Petrony, 1968, pág. 109/110).
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sobre cosa ajena y d) son limitativos del dominio, porque cercenan la
facultad de disposición del propietario.
No otorgan ninguna potestad de uso o goce, sino únicamente una
manera de ejercer el derecho de disposición a favor del titular del derecho
real de adquisición.
Los hay de tres clases:tanteo, retracto y opción, que a su vez
admiten subespecies,. Todos tienen vigencia en España, donde los dos
primeros tienen honda tradición histórica
3
, mientras que el último es más
reciente
4
.
Si hubiere conflicto entre distintos titulares de derechos reales de
adquisición, sean de la misma o diferente especie, la cuestión debe
resolverse por las reglas generales en materia de prelación.
¿SON VERDADEROS DERECHOS REALES?
Si bien hay buenas razones para considerar que los derechos de
adquisición preferente son reales y conforman una categoría en sí
mismos, parte de la doctrina española se opone a ese entendimiento
sobre la base de su heterogeneidad en cuanto a su naturaleza y
funcionamiento. Se argumenta que no son reales por no otorgar
inmediatividad ni absolutez en la relación con la cosa
5
.
En las instituciones jurídicas argentinas no se ha planteado siquiera
la problemática de los derechos de adquisición como categoría jurídica y,
en su dispersa regulación (se encuentran dentro del articulado de los
contratos y de las sucesiones hereditarias), se da por entendido que no
3
Provienen de los artículos 1507, 1067, 1636 y siguientes y 1656 del Código Civil y leyes
de arrendamientos -urbanos y rústicos-, de Reforma y Desarrollo Agrario y Ley de
Patrimonio del Estado.
4
Blasco Gascó, Francisco de Paula: “Los derechos de adquisición preferente”, en López
y López, Ángel M y Montés Penadés, Vicente -coordinadores-: Derechos Reales y
Derecho Inmobiliario Registral, Valencia, Tirant lo Blanch, 1994, p. 613 y 614.
5
Blasco Gascó, Francisco de Paula: “Los derechos de adquisición preferente”, en López
y López, Ángel M y Montés Penadés, Vicente -coordinadores-: Derechos Reales y
Derecho Inmobiliario Registral, Valencia, Tirant lo Blanch, 1994, p. 613.
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son derechos reales.Tratarlos o no como tales depende del concepto de
derecho real que se sostenga y de la distinción entre derecho real y
eficacia real. Si para la existencia de un derecho real se necesitara
ineludiblemente un señorío directo e inmediato caracterizado por la
inmanencia, los derechos de adquisición no serían reales; si, en cambio,
se pusiera el acento en su absolutez, sí lo serían.
Disquisiciones teóricas al margen, nuestro Código Civil y Comercial
asumió como válido que la inmediatez no es un requisito imprescindible
de los derechos reales, pues en la hipoteca, cuyo carácter real nadie
niega, no la hay. No parece dudoso que si ella entra en la categoría, los
derechos de adquisición también, pues la falta de inmanencia en la
relación con la cosa que se enrostra a los derechos de adquisición es
idéntica a la de la hipotecay en sendas hipótesis el derecho conferido al
adquirente se circunscribe a la disposición, radicando la diferencia
solamente en la finalidad de su constitución (garantizar una obligación en
la hipoteca y otorgar una preferencia en la adquisición de un derecho real
en los derechos de adquisición) y en las circunstancias que habilitan la
enajenación (incumplimiento de la obligación garantizada o la voluntad
potestativa del titular del derecho de adquisición preferente seguida, en
algunos casos, a la voluntad de enajenar del dueño).
ESPECIES
Aclaración
Analizaremos ahora, en abstracto, las posibles especies de
derechos de adquisición. Más adelante nos detendremos, en concreto, en
las previstas en nuestro sistema jurídico.
Tanteo
El tanteo consiste en la facultad de adquirir una cosa que otro va a
enajenar, satisfaciendo la mejor oferta recibida por el transmitente, es
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decir pagando el “tanto” -de ahí su nombre- ofrecido por un tercero que se
encuentra en situación de procurárselo. Por consiguiente, se manifiesta
cuando existe una enajenación perfectamente acordada, pero no
realizada, y se ejerce antes de su consumación.
Dependiendo su ejercicio de la voluntad de enajenar la cosa por
parte de un tercero, es imperativo que éste comunique en tiempo y forma
al titular del derecho de tanteo su decisión de transmitir.
Si el enajenante omite notificar al propietario del tanteo (o no lo
hace debidamente -en el lugar correcto y con el contenido completo y
preciso del acto a llevar a cabo-) y transmite la cosa sin su intervención, el
derecho se convierte en retracto, permitiendo a su titular redimir la
enajenación efectuada, pagando al tercero todo lo que él abonó al dueño,
sin perjuicio de los daños y perjuicios que el incumplimiento de la
comunicación haya generado. De tal modo, el retracto opera como el
cauce que permite hacer efectivo un tanteo soslayado. En rigor no es una
figura distinta, sino una manifestación del derecho de tanteo burlado por
el titular del bien, que se ejerce después de consumar la enajenación. Tan
importante es esta transformación que, de no existir, el tanteo sería un
derecho meramente personal, pues no podría ejercerse directamente
sobre el objeto. Es la consumación del jus persequendi inherente al
derecho real.
Retracto
El retracto es la potestad que se acuerda para que una persona
pueda adquirir una cosa ya enajenada, pagando su precio al comprador.
A diferencia del tanteo, que opera cuando el objeto está a punto de
enajenarse, el retracto se ejerce cuando ya fue negociado.
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Muchas veces el retracto viene precedido de un derecho de tanteo,
para el caso que el transmitente omita avisar a su titular la decisión de
enajenar, pero también puede ser establecido independientemente.
El retracto puede operar a favor de un tercero o del propio
enajenante. En el primer caso se faculta a “C“ conseguir el inmueble que
“A“ vendió a “B“; en el segundo, se permite que“A“ readquierala finca que
él mismo transmitió a “B“, funcionando como una venta con pacto de
retroventa, es decir una facultad que se acuerda al vendedor para retraer
la cosa objeto de la enajenación.
El retracto puede ser otorgado por ley o por contrato. Si el
ordenamiento jurídico faculta a una persona a subrogarse en el lugar de
quien adquirió una cosa, se trata de un retracto legal
6
; si se establece
contractualmente -en general en conjunto con un derecho de tanteo y en
subsidio de este-, se trata de un retracto convencional.
Dada su dinámica de funcionamiento, significa una importante
limitación a la libertad contractual del adquirente retraído. Inclusive,
obstruye el albedrío del enajenante, pues si bien formalmente no afecta
su libertad contractual, en la práctica serán pocas las personas que
acepten comprarle la cosa sujeta a retracto, dados los trastornos que
conllevaría el posible ejercicio de este derecho de adquisición.
Opción
La opción es el derecho real que confiere a su titular la facultad de
adquirir una cosa determinada por un precio preestablecido, que puede
ejercerse durante un período de tiempo acordado, o en las condiciones
6
El art. 1521 del Código Civil español dispone que “El retracto legal es el derecho a
subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que
adquiere una cosa por compra o dación en pago”.
También se ha sostenido que no es, técnicamente, una subrogación, sino una posibilidad
adquisitiva para el retrayente y una necesidad transmisiva para el adquirente retraído
(Blasco Gascó, Francisco de Paula: “Los derechos de adquisición preferente”, en López
y López, Ángel M y Montés Penadés, Vicente -coordinadores-: Derechos Reales y
Derecho Inmobiliario Registral, Valencia, Tirant lo Blanch, 1994, p. 615).
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establecidas por la ley.
Puede derivar de la ley o de un acto jurídico, sea este
independiente (contrato de opción) o un negocio con otro objeto principal
que lleva anexa una cláusula de opción de compra (arrendamiento,
comodato, etc.). Funciona como una facultad legal de adquirir una cosa
bajo ciertas circunstancias, o como unapromesa unilateral de venta que
obliga al promitente y concede al titular de la opción un derecho de
ejercicio potestativo.
Al ser un derecho real, debe entenderse que el dominio de quien
concedió un derecho de opción es revocable, de modo que si enajena la
cosa a un tercero y el titular de la opción ejerce su derecho, la
adjudicación anterior queda sin efecto, pues este no pudo recibir un
derecho mayor que el que tenía quien se lo transmitió.
El ejercicio del derecho de opción convencional se configura a
través de una declaración del optante dirigida al titular de dominio, de
carácter unilateral y recepticia, que perfecciona la compraventa (hasta ese
momento existía solo una promesa unilateral) y obliga al cocontratante a
transferirle el dominio. La opción legal, por su parte, se ejerce de la
manera prevista en el ordenamiento jurídico.
CUESTIONES GENERALES RELATIVAS A LOS
DERECHOS DE ADQUISICIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL
Y COMERCIAL
Exordio
Los derechos de adquisición no aparecen en la enumeración de
derechos reales que efectúa nuestro Código Civil y Comercial (1887), no
están regulados ni aludidos dentro del Título Cuarto dedicado a ellos
(1882 a 2276), no son siquiera mencionados por su nombre en el
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articulado del código y tampoco son tratados en legislación
complementaria alguna. Ergo, a priori no son derechos reales.
Empero, para considerar que un derecho es real en el marco de un
sistema de numerus clausus no es imprescindible que el código lo
catalogue o nomine, sino que basta con que lo regule como tal: la
existencia de una tipología taxativa prohíbe que se agreguen nuevos
derechos reales, pero no impide calificar como reales a figuras que la ley
previó y reguló pero no reconoció explícitamente con ese alcance.
Justamente eso es lo que ocurre con los derechos de adquisición
preferente: nuestro ordenamiento jurídico no los reconoce como reales,
pero el intérprete puede determinar si su regulación se adecua o no a la
de un derecho real.
No hay en el Libro Cuarto del Código Civil y Comercial, dedicado a
los “Derechos Reales”, referencia alguna al tanteo, ni al retracto, ni a la
opción; tampoco a la categoría de los derechos de adquisición. Esos
institutos nunca tuvieron tratamiento como derechos reales en nuestro
país por el codificador, ni por la doctrina, ni por la jurisprudencia. Ni
siquiera han sido llamados por su nombre. Pero existen: están contenidos
en el Código Civil y Comercial, en el Libro Tercero dedicado a los
“Derechos Personales”; más específicamente en el Título IV referido a los
“contratos en particular” y, puntualmente, en el Capítulo 1 referido a la
“compraventa”, sección séptima dedicada a “Algunas cláusulas que
pueden ser agregadas al contrato de compraventa”. También existe una
regulación que les concierne en los arts. 2372 y 2381, pertenecientes al
Libro Quinto (“Transmisión de derechos por causa de muerte”).
Dentro de esas normas, según seguidamente veremos, se regulan
las tres especies de derechos de adquisición: tanteo, retracto y opción.
Razones que permiten considerar que el sistema
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jurídico argentino admite los derechos de adquisición y, en
algunos casos, les confiere naturaleza real
Los derechos de adquisición tienen contenido patrimonial, están
regidos por normas prioritariamente de orden público, confieren
potestades autónomas sobre una cosa que subsisten mientras el derecho
sobrevive y, si están suficientemente publicitados, obligan a toda la
sociedad a respetarlos, gozando de protección jurídica y de los derechos
de preferencia y persecución.
Algunas de las figuras jurídicas de nuestro Código Civil y Comercial
reguladas como posibles cláusulas que pueden agregarse al contrato de
compraventa, y diversos preceptos atinentes a la partición de la herencia,
tienen todas esas características y cuadran en los tipos de tanteo, retracto
y opción, razón por la cual su naturaleza intrínseca es la de derechos
reales.
A mayor abundamiento, si la hipoteca, que solo faculta bajo
determinadas circunstancias a hacer vender una cosa, es un derecho
real, no hay ninguna razón -más que la tradición instalada por Vélez
Sarsfield y seguida por la doctrina argentina- para sostener que los
derechos de adquisición preferente oponibles a terceros no son reales.
LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN EN
PARTICULAR DENTRO DEL CÓDIGO CIVIL Y
COMERCIAL
Introducción
Ya hemos definido y explicado el funcionamiento de cada uno de
los derechos reales de adquisición (tanteo, retracto y opción) en general,
por lo que a ese respecto nos remitimos a lo dicho. Seguidamente nos
dedicaremos a verificar sus manifestaciones en el texto del Código Civil y
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Comercial, para lo cual recordaremos muy sucintamente sus respectivas
conceptualizaciones.
Antes nos hemos referido a las manifestaciones posibles de los
derechos de adquisición. Ahora abordaremos sus expresiones concretas
en el Derecho argentino.
El derecho de tanteo en el Código Civil y Comercial
El derecho de tanteo radica en la potestad de adquirir una cosa que
otro ha de enajenar, satisfaciendo la mejor oferta por él recibida. En el
Código Civil y Comercial existen dos manifestaciones o subespecies:
a) En la regulación del pacto de preferencia (1165) se perfila un
derecho real de este tipo: “es aquel por el cual el vendedor tiene derecho
a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el
comprador decide enajenarla”. Si bien inmediatamente después aclara
que se trata de un derecho “personal”, eso no debe entenderse como
opuesto a “real”, sino en el sentido que “no puede cederse ni pasa a los
herederos”(tampoco se transmiten por causa de muerte el usufructo
-2140-, el uso -2155-, la habitación -2160- ni las servidumbres personales
-2182-), como textualmente indica la norma, interpretación que se ve
robustecida porque en su parte final dispone que “se aplican las reglas de
la compraventa bajo condición resolutoria”, instituto que “solo transmite el
dominio revocable” (1169), cuya reversión -cuando se trata de cosas
registrables- “tiene efecto retroactivo” y afecta a terceros (1967), es decir,
tiene todas las manifestaciones esenciales del derecho real, en cuanto el
tanteo se ejerce directamente sobre el objeto, con alcance universal.
Por lo tanto, el pacto de preferencia configura un derecho de tanteo
que, cuando recae sobre cosas registrables, es real.
Para que resulte operativo, “el comprador debe comunicar
oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las
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particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y
tiempo en que debe celebrarse la subasta” (1165). Salvo pacto en
contrario, este derecho debe ejercerse dentro de los diez díasde “recibida
dicha comunicación” (1165).
b) El derecho de licitación entre coherederos previsto por el Código
en el marco de las sucesiones universales es otra manifestación del
derecho de tanteo real.
Se determina que “Cualquiera de los copartícipes puede pedir la
licitación de alguno de los bienes de la herencia para que se le adjudique
dentro de su hijuela por un valor superior al del avalúo, si los demás
copartícipes no superan su oferta.- Efectuada la licitación entre los
herederos, el bien licitado debe ser imputado a la hijuela del adquirente,
por el valor obtenido en la licitación, quedando de ese modo modificado el
avalúo de ese bien.- La oferta puede hacerse por dos o más copartícipes,
caso en el cual el bien se adjudica en copropiedad a los licitantes, y se
imputa proporcionalmente en la hijuela de cada uno de ellos.- No puede
pedirse la licitación después de pasados treinta días de la aprobación de
la tasación.” (2372).
El derecho de retracto en el Código Civil y Comercial
El derecho de retracto es la potestad que tiene una persona de
adjudicarse una cosa adquirida por un tercero, pagando el precio que éste
satisfizo al vendedor.
La venta con pacto de retroventa es una especie típica de retracto
a favor del enajenante
7
.
En el Código Civil y Comercial, “Pacto de retroventa es aquel por el
cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y
7
El Código Civil español dispone en su artículo 1507 (bajo el capítulo “Restitución de la
venta” y dentro de la sección “Del retracto convencional”) lo siguiente: “Tendrá lugar el
retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa
vendida…”.
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entregada al comprador contra restitución del precio, con el exceso o
disminución convenidos.- El contrato sujeto a este pacto se rige por las
reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria” (1163).
La sujeción de la retroventa a las reglas de la compraventa
sometida a condición resolutoria determina el carácter real del retracto,
pues por su intermedio solo se transmite el dominio revocable (1169) cuya
reversión, si se trata de cosas registrables, es oponible a terceros (1967),
perjudicando los derechos que pudieren haber adquirido en el interregno
(1969).
El derecho de opción en el Código Civil y Comercial
El derecho de opción es la potestad de adquirir una cosa por un
precio preacordado con su dueño o en las condiciones establecidas por la
ley.
Luego de establecerse en el artículo 2380 un derecho de opción
sobre un establecimiento comercial o unidad económica (especie que,
dado su objeto, no atañe a esta obra), en el artículo 2381 se determina un
derecho de opción real (y también sobre derechos personales, lo que
tampoco nos concierne aquí) sobre el dominio de cosas inmuebles
utilizadas como habitación (inciso “a”), sobre el dominio de un inmueble
en el que se ejercía una actividad productiva (inciso “b”) y sobre el
conjunto de cosas muebles necesarias para la explotación de un bien
rural realizada por el causante como arrendatario o aparcero (inciso “c”).
Lo dispuesto en el artículo 2382 demuestra que se trata de
derechos de opción y no de tanteo: “Petición por varios interesados. Si la
atribución preferencial es solicitada por varios copartícipes que no
acuerdan en que les sea asignada conjuntamente, el juez la debe decidir
teniendo en cuenta la aptitud de los postulantes para continuar la
explotación y la importancia de su participación personal en la actividad”.
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Si se tratara de un derecho de tanteo no se otorgaría al postulante más
apto o con mayor participación personal en la actividad, sino al mejor
postor.
Publicidad de los derechos reales de adquisición en
el Código Civil y Comercial
Como los derechos reales tienen eficacia universal, para poder
asignar naturaleza real a los derechos de adquisición es menester que
sean suficientemente publicitados.
Con la gran reforma del Código Civil (Ley 17.711 de 1968) la
publicidad de los derechos reales inmobiliarios pasó a ser exclusivamente
registral. Esto puede considerarse un obstáculo, porque a los derechos de
adquisición, como no son explícitamente reconocidos en nuestro
ordenamiento, no se los inscribe como tales; empero, no es un
impedimento insalvable, porque tienen publicidad suficiente a través de su
título de constitución.
Ya en la nota al artículo 2663 del antiguo código había previsto
Vélez Sarsfield que “…no puede oponerse razón alguna para que las
partes que contratan la enajenación de una cosa no puedan poner
condiciones o plazos resolutorios del dominio que transmite la una y
adquiere la otra. Esas cláusulas revocatorias, debiendo estar en el mismo
instrumento público por el cual se hace la enajenación, no pueden dejar
de ser conocidas por el tercer adquirente, pues constan del mismo
instrumento que crea el dominio del que lo transmite. Hablamos de
escrituras públicas, porque sólo por este medio puede transferirse el
dominio de los bienes raíces, pues respecto de los muebles, el dominio
sólo será revocable en el caso que se determina en uno de los artículos
de este título”. Esta doctrina tuvo consagración en el Código Civil y
Comercial, cuyo artículo 1166, bajo el título “Pactos agregados a la
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