MANUAL DE BUENAS
PRÁCTICAS INMOBILIARIAS
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CONTENIDOS 3
MENSAJE 4
Ámbito de aplicación 5
Especificaciones técnicas 6
Acta de pre entrega 27
Acta de entrega 28
Promesa de compraventa 31
Contrato de compraventa 52
Glosario de términos 57
Instrucciones 73
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El Comité Inmobiliario Valparaíso de la Cámara Chilena de la
Construcción, en un esfuerzo por contribuir al adecuado desarrollo
del negocio inmobiliario, tomando en cuenta el acelerado
crecimiento de nuestra sociedad, y por ende, el aumento constante
de las necesidades de vivienda, ha elaborado este Manual en el bien
entendido que será utilizado para mejorar las relaciones con nuestros
clientes.
Los criterios mencionados en el presente Manual, deben ser
tomados como una guía, teniendo necesariamente que aplicarse las
adecuaciones pertinentes a cada proyecto en particular.
Los modelos de promesa de compraventa y contrato de compraventa
que se adjuntan, han sido confeccionados conforme a las normas
sobre protección al consumidor aplicables a estas materias y los
estándares habituales utilizados actualmente por la industria.
Con todo y dado que existen interpretaciones progresivas de los
derechos del consumidor, se recomienda revisar de tanto en tanto los
criterios en boga del Servicio Nacional del Consumidor sobre estas
materias, así como los fallos de los tribunales de justicia en el ámbito
de las responsabilidades inmobiliarias, en lo que fuere pertinente.
Esperamos con este documento, contribuir al mejoramiento continuo
de la actividad inmobiliaria, el cual debe servir de guía para el
comportamiento ético de nuestros asociados, el cual se agrega a una
serie de documentos que conforman la declaración de principios de la
Cámara Chilena de la Construcción.
Aprovechamos de agradecer a todos aquellos socios que con su
desinteresado aporte, colaboraron en el desarrollo de esta ardua
tarea.
MENSAJE
5
El presente Manual, tiene por objeto sugerir la implementación de
los contenidos de este documento, en todo proyecto inmobiliario de
los miembros socios de la Cámara Chilena de la Construcción Oficina
Regional Valparaíso.
Contempla un glosario de términos, un modelo de especificaciones
técnicas, una sugerencia de promesa de compraventa, una sugerencia
de contrato de compraventa, y modelos de pre entrega y de entrega
de la vivienda.
ÁMBITO DE
APLICACIÓN
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ESPECIFICACIONES TÉCNICAS
Las siguientes especificaciones técnicas resumen las características y calidad de los materiales a colocar en la construcción del edificio.
Sin perjuicio de lo anterior, ellas pueden variar en el tiempo producto de la disponibilidad de productos, cambios en decoración o por características
técnicas que aconsejen su cambio. Lo anterior, en ningún caso cambiará la calidad y características de lo aquí indicado.
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INSTALACIÓN DE
FAENAS
TRAZADO
NIVELES,
EXCAVACION Y
ENTIBACIONES
EMPLANTILLADO
Se considera todo lo necesarios para implementar la instalación de
faena de obra, despejes de terrenos, cierros, construcciones provisorios,
letreros y otros.
Los trazados, niveles, excavaciones y otros se harán respetando
estrictamente lo indicado en los planos de arquitectura y en las
dimensiones que permitan dar cabida a las obras. En las entibaciones
se tendrá especial cuidado en respectar las indicaciones del mecánico
de suelos.
Como emplantillado se colocará una capa de hormigón de 170 kg-c/m3
y 7 cm. de espesor.
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HORMIGÓN
ARMADO
Las partidas de hormigón de estructuras se harán conforme a planos
de cálculo realizado por el Ingeniero calculista. Para la ejecución de los
trabajos se aplicarán las siguientes exigencias mínimas:
Previo al hormigonado de muros y losas se deberá tener especial cuidado
en dejar todas las tuberías embutidas (electricidad, agua potable,
alcantarillado, gas, etc.) y las pasadas (jardineras, aguas lluvias,
etc.) que sean necesarias para evitar cualquier futuro picado de la
estructura.
Se solicitará revisión de moldajes y enfierraduras por parte del
profesional de terreno. Los hormigones se deberán vibrar con sistema
mecánico.
Se deberá proteger los hormigones durante los 8 primeros días de
evaporación, cambios bruscos de temperaturas, sol directo, heladas,
trepidaciones, etc.
a) HORMIGÓN: Se utilizarán los hormigones indicados por el calculista
según Norma controlados por un laboratorio autorizado.
b) FIERRO: Acero A 63‐42 H con resalte según plano de cálculo. Se
deberán considerar todas las indicaciones y especificaciones de los
Planos de Cálculo.
c) AISLACION TERMICA: Los muros de hormigón armado que den hacia
el exterior, en las caras sur y oriente, se aislarán térmicamente del
exterior, mediante una plancha de yeso cartón de 12 mm con una placa
de poliestireno expandido de 10 mm pegada y atornillada al muro.
Se excluye las zonas húmedas que lleven cerámicas en muros de
baños y cocinas. Sin perjuicio de lo anterior, se deberá dar cumplimiento
a la normativa de la OGUC y las soluciones aceptadas por el
Ministerio de la Vivienda en cuanto a la reglamentación térmica.
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TABIQUERIA
Todas los muros divisorios interiores serán de tabiquería de ISOMUR,
consistente en un tabique de bloques de yeso de 60 mm de espesor con
2 capas de yeso cartón de 10 mm (una en cada cara). Dependiendo de
la ubicación se usará muros del tipo resistente al agua (RH) o normales.
Las tabiquerías de shaft serán realizadas con bloques ISOMUR y/o
volcometal. Se deberá tener especial cuidado en aislar acústicamente
aquellos shaft de ventilación y alcantarillado que pasen por recintos
habitables, para lo cual se revestirán interiormente con colchoneta de
lana mineral de 50 mm.
El tipo de tabique a usar en función de sus materiales (ISOMUR y plancha
de yeso cartón resistente al agua (RH) o normal (N) es el siguiente:
• Muros en zonas secas: N-N-N (yeso cartón - tabique de yeso – yeso
cartón)
• Muros en baños y cocinas que deslinden con zonas secas HR-
N-N (la primera corrida del tabique será HR-HR-HR)
• Muros entre baños o baño y cocina HR-N-HR
• Muros húmedos de baños (zona de tina) HR-HR-HR
Adicionalmente se usará el siguiente criterio para otros tabiques del
edificio:
Divisiones de shaft y espacios comunes: tabiques de yeso cartón que
se confeccionarán con canales de 61x20 mm y montantes de 60x38
mm galvanizados de 0,5 mm de espesor. Los montantes serán fijados al
suelo con clavos Hilti y las planchas de yeso cartón (1 por cada lado de
15 mm de espesor) del tipo juntura invisible serán fijadas con tornillos
autoperforantes de longitud adecuada al espesor del tabique. El espesor
terminado del tabique será de 91 mm.
Entre las dos capas de yeso cartón se usará un material aislante que
ayude a mejorar la aislación acústica pudiendo ser por ejemplo planchas
de lana mineral de 50 mm.
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SOBREPISO
IMPERMEABILIZACIÓN
Las losas no llevan sobrepisos aislados.
• En jardineras y muros subterráneos en contacto con jardín,
se consulta impermeabilización en base a membrana pintable de
poliuretano 100% adherida. La lámina debe ser protegida de los rayos
UV y del tránsito mediante un mortero de protección.
• En muros de hormigón en contacto con el suelo, Asfalto colocado
en caliente o Igol denso. Se deberá tener especial cuidado en tratar las
juntas verticales y la unión muro y losa para prevenir filtraciones.
• En muros de subterráneos que sean colindantes con recintos útiles o
bodegas se deberá usar impermeabilización en base a membrana
asfáltica, de pvc o membrana de poliuretano pintable.
• Losas de subterráneos o techumbre de edificio y terrazas exteriores
de edificio, impermeabilización en base a membrana de poliuretano
pintable 100% adherida y protegida contra los rayos UV. Para la
techumbre del edificio se usará 2 capas de membrana de poliuretano
pintable.
• Pisos de baños y cocinas para prevenir el paso de la humedad se
aplicará una mano de cementicio.
• En terrazas exteriores 2 manos de cementicio o poliuretano pintable.
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CUBIERTAS
REVESTIMIENTOS
EXTERIORES
REVESTIMIENTOS
INTERIORES
a) Como cubierta del edificio quedará la losa de hormigón del último
piso, la cual se deberá aislar de acuerdo a lo indicado en la Ordenanza de
Urbanismo y Construcciones con planchas de poliestireno expandido de
a lo menos 5 cm de espesor. La losa se impermeabilizará con dos manos
de membrana de poliuretano pintable 100% adherida y protegida
contra los rayos UV.
a) Estucos exteriores: El edificio no se estucará exteriormente, pero su
fachada se arreglará para dejar apta para recibir textura. Los elementos
de hormigón que se estuquen se picarán, con un mínimo de 100 puntos
por metro cuadrado. Alternativamente se podrá usar elementos que
mejoren la adherencia de los mortero como pontestuco o similar.
b) Cortagoteras: En balcones y remates de techumbre; cortagoteras de
1 x 2 cm.
c) Enmarque de ventanas y vanos con estuco liso impermeable (sika 1 o
similar), en marco inferior y laterales (hasta altura de 1,8 m.). Se deberá
tener precaución de modo de dejar los antepechos con la pendiente
que permita evacuar en forma rápida el agua de lluvias.
a) Revoque afinado: En todos los muros interiores de departamentos, y
hall de acceso que sean de hormigón; se afinarán con afinado de yeso.
En zonas húmedas se estucarán con mortero de cemento y arena de
proporción 1:3 terminado afinado a grano perdido.
b) Cantería de yeso: En las intersecciones de muros con cielos de baños
y cocinas, cantería rehundida.
c) Molduras: En aquellos recintos que no lleven canterías se usará
moldura prefabricada de poliestireno expandido modelo A-2.
d) Revestimiento de cielos: Todos los cielos interiores del departamento
llevarán pintura lisa del tipo esmalte al agua semi brillo. Previo a ello se
enyesará o fajeará el cielo de acuerdo a necesidad aplicando 2 manos de
pasta, la primera de pasta elástica y luego una mano de pasta normal,
dejando perfectamente nivelado para recibir la pintura.
e) Caja de escala: La caja de escala se arreglará para recibir grano grueso.
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CERÁMICA Y
PORCELANATO DE
MUROS
PISOS
a) Cerámica: En muros de cocinas cerámica rectificada color blanco.
b) En muros de espacios comunes como sala de basura y baños del
personal cerámica 30x30 color a elegir.
c) Cerámica o porcelanato a elección del Arquitecto; En baño principal,
segundo y tercer baño cerámica o porcelanato colores y formato a
definir de acuerdo al siguiente criterio.
• Baño principal: un muro decorativo, cerámica o porcelanato. resto de
muros cerámica o porcelanato, ambos en tono beige.
• Baño 2: un muro decorativo: cerámica o porcelanato. resto de muros
cerámica o porcelanato. Ambos en tono beige.
• Baño visitas (en deptos. Tipo 1): un muro decorativo: cerámica o
porcelanato. resto de muros cerámica o porcelanato. Ambos colores a
definir.
En general se usará formato 30x60 cm en cocinas y en baños.
a) Pisos fotolaminados: En estar comedor y pasillos, fotolaminado
HARO, alemán, 8 mm de espesor, con sistema anti ruido
formato 2200x243 color AFROMOSIA, pegado con sistema silent CT.
b) Alfombras: En todos los recintos de dormitorios y escritorio, alfombra
de pelo cortado de 850 gr color beige.
c) Cerámica: En baño principal y segundo baño, cerámica o porcelanato
colores y formato ídem muros.
• Baño visita (en depto. Tipo 1): porcelanato color ídem a muros.
• En terraza cerámica 45x45 color a definir.
• En sala de basura y baños del personal cerámica color a elegir.
• Cocina: porcelanato 60x60 color a elegir.
• Hall de acceso al Edificio: Porcelanato, piedra pizarra, mármol o un
revestimiento de similares características según diseño del Arquitecto.
d) En caja de escala de emergencia pintura alto tráfico y zonas
antideslizantes de acuerdo a norma.
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GUARDAPOLVOS
CENTROS Y
PILASTRAS
VENTANAS
Serán en madera de pino seca tipo finger o mdf de primera calidad,
de 60x13 mm, con junquillos de 19x19 mm (cuarto rodón) del mismo
material, ambos enchapados en mara barnizada.
Centros de 70x 40 mm en pino finger o mdf enchapados en mara
barnizada.
Las pilastras serán en pino finger o mdf enchapada en mara barnizada
de 45x13 mm.
Según plano de detalle, se consultan ventanas de correderas PVC color
blanco con vidrios de acuerdo a espesores indicados en la norma y
termopanel en 100% del depto.
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CERRAJERÍA
METALICA
PUERTAS
Según plano de detalles, se consultan los siguientes elementos de
cerrajería:
a) Reja de acceso a estacionamientos.
b) Tolvas de basura y carro.
Puerta metálica en recintos de basura, equipo hidroneumático y boilers.
Todos los elementos metálicos expuestos a la intemperie deberán ser
galvanizados o en su defecto, tratados con un arenado comercial más dos
manos de anticorrosivo epóxico y dos manos de esmalte de terminación.
Los elementos interiores llevarán dos manos de anticorrosivo y una
mano de esmalte de terminación previa limpieza de oxido y suciedad.
a) Puerta de acceso a edificio vidriada, según plano de detalles del
tipo protex, cumpliendo además lo indicado en el artículo 4.1.7 de la
ordenanza.
b) Acceso a departamentos puertas de bastidor lisas enchapada en mara
H=2,2 m 1,05 m de ancho preparadas para barniz.
c) Interior de departamentos puertas de bastidor enchapada en mara
barnizada medidas de acuerdo a planos, en general piso a cielo.
d) Puertas de bodegas de bastidor lisas en terciado de 45 mm pintadas.,
anchos de hoja de 75 cm. H= 2 m.
e) Las puertas de closets serán del tipo correderas, imitación madera.
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QUINCALLERÍA
CARPINTERÍA DE
FABRICA
a) Cerraduras: En puertas interiores, cerraduras de paleta en acero
inoxidable.
b) Cerradura exterior: En acero inoxidable, con tirador de 45 cm, chapa
con llave.
c) Bisagras: De acero inoxidable de 3 1/2” x 3 1/2”, tres por cada puerta.
d) Numeración: Puertas de acceso a departamentos llevarán numeración
de acero inoxidable o cromados de 5 cm.
e) Ojo mágico: En puertas de acceso a departamentos.
f) Cubrejuntas: De PVC o enchapada similar piso fotolaminado en unión
de 2 pisos de diferentes tipos.
g)Topes de goma: Topes de acero inox. para todas las puertas interiores.
h) Correderas de cajones: Correderas metálicas de 450 mm y 500 mm
esmaltadas.
a) Repisas de closet: Masisa enchapada en melamina textura mate de 15
mm de espesor de color coigüe. Este sector de los closet llevará respaldo
de melanina de 3 mm. El resto del closet se pintará o empapelará de
igual color que el resto del departamento.
b) Piso de closet, con alfombra similar a dormitorios.
c) Cajoneras de closet: Masisa melamina de 15 mm fondo de melamina
de 3 mm frente cajones en madera de coigüe o similar barnizados.
d) Muebles de cocina: La estructura se confeccionarán en MDF
enchapado en melamina blanca de 16 mm de espesor con cajones y
divisiones del mismo material, los cantos se enchaparán con tapacanto
de pvc de 2 mm. Las puertas y frente de cajones serán enchapados en
melamina blanca. La cubierta será de cuarzo reconstituido o granito
color a elección del arquitecto.
Los cajones irán montados sobre correderas metálicas esmaltadas de
450 mm de largo.
Las puertas se instalarán con 2 bisagras metálicas rectas para perforación
de 35 mm de diámetro (tipo ITB). Tiradores importados, según elección
del Arquitecto.
e) Vanitorios: En baño principal, segundo y tercer baño, mueble vanitorio
en masisa o MDF enchapado en melanina blanca, puertas en melamina
blanco o color beige.
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