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Arrendamientos rurales
- Normativa:
Las disposiciones específicas que rigen en materia de arrendamientos rurales
son:
* Ley 8.153 de diciembre de 1927 (la primera ley de arrendamientos), muchas
de cuyas disposiciones continúan vigentes.
* DL 14.384 de junio de 1975.
*Ley 16.223 de octubre de 1991, que modificó el DL 14.384, fundamentalmente
en materia de plazos.
* C.G.P., para los aspectos procedimentales, art. 546.
Los contratos de arrendamientos rurales celebrados después del 30/11/91
se rigen por el DL 14.384 con las modificaciones introducidas por la Ley
16.223. Sigue vigente el DL 14.384 en todo aquello que no haya sido
derogado expresa o tácitamente por la Ley 16.223.
1. - El ámbito de aplicación de la Ley 16.223 alcanza a:
-contratos de arrendamiento rural
-contratos de subarrendamiento rural
-contratos de aparcería
-contratos de subaparcería
Contrato de aparcería: art. 143 Código Rural
“ La aparcería es un contrato en el que una de las partes se obliga a entregar
uno o más animales, un predio rural o ambas cosas, y la otra a cuidar de esos
animales, cultivar o cuidar ese predio con el objeto de repartirse los frutos o el
importe correspondiente ".
2.- Plazo: art. 1 Ley 16.223.
La más importante innovación que introduce la Ley 16.223 es en materia de
plazos de los arrendamientos rurales: desaparecen los plazos de estabilidad a
favor del arrendatario que consagraba el DL 14.384. Ello significa que rige la
autonomía de la voluntad, con dos únicas limitaciones:
- que no se supere el plazo contractual máximo de 15 años, según lo
dispuesto por el art. 1782 del C.C.
- si se trata de un contrato cuyo destino principal es la producción lechera
y no se estipula el plazo de vigencia, o se fija uno menor a cuatro años, el
arrendatario buen cumplidor de sus obligaciones como tal, tendrá derecho a un
plazo legal mínimo de cuatro años.
3.- Precio: art. 3, Ley 16.223.
Las partes contratantes pueden fijar el precio del arriendo y el régimen de
reajuste del mismo, de común acuerdo.
Cuando el precio sea convenido en moneda nacional equivalente a uno o
varios índices de productos sectoriales (ej: valor leche cuota) o en moneda
extranjera, se entiende que el régimen de reajuste está expresamente previsto.
Si las partes no prevén un sistema de reajuste, se aplican supletoriamente los
arts. 19 a 23 del DL 14.384.
Régimen del DL 14.384.-
- De acuerdo al mismo, si un contrato tiene dos o más años de vigencia, se
podrá convenir en cualquier momento la modificación del precio del arriendo,
sin que ello signifique una alteración del plazo contractual.
Este reajuste de precio podrá repetirse cada dos años.
- Si el contrato tuviera dos años o más de vigencia, y las partes contratantes no
se pusieran de acuerdo en cuanto al reajuste del precio, cualquiera de ellas
podrá promover la revisión judicial del mismo.
Quiere decir que la revisión judicial del precio del arrendamiento rural proceden
los siguientes casos:
** Cuando el contrato tenga dos o más años de vigencia;
** y no exista acuerdo de partes para reajustar el precio.
- La revisión judicial del precio se tramita por el proceso de estructura
extraordinaria (art. 546.5 CGP).
- En caso de que se solicite la revisión del precio al Juez, éste fijará el precio
del arriendo atendiendo a la rentabilidad económica normal del predio.
A tal efecto, deberá estudiar en cada caso la calidad de los campos y mejoras,
tipos de explotación que permite el inmueble, valores de venta y de
arrendamientos de campos en la zona, etc.
-Los precios fijados por el Juez tendrán efecto retroactivo a la fecha de la
demanda y sólo podrán ser nuevamente revisados después de dos años de la
revisión anterior.
- Cuando la sentencia aumente el precio del arriendo en mas de un 30%, aún
cuando no hubiese vencido el término del contrato, el arrendatario tendrá
derecho a renunciar al plazo pendiente sin responsabilidad alguna de su parte
(art. 22 DL 14.384)
5. Requisito de solemnidad: contrato escrito (art. 4 DL 14.384).
-Los contratos de arrendamientos rurales son solemnes.
El art. 4 DL 14.384 sanciona con la nulidad, la omisión de celebrar el contrato
por escrito.
Esto a diferencia de los contratos de arrendamientos urbanos, que son
consensuales.
6. Publicidad (art. 7 Ley 16.223)
-Otra diferencia que impone la Ley 16.223 respecto del DL 14.384, es en
materia de publicidad.
La carga de inscribir el contrato está a cargo del arrendatario, sin perjuicio de
que el arrendador también puede efectuarla.
El contrato se inscribe en el Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria.
El DL 14.384 fue modificado en este aspecto, porque decía que la inscripción
estaba a cargo de quien entrega la tenencia del precio - ej. arrendador -, le
fijaba un plazo para inscribir y le imponía una multa si no cumplía.
Quiere decir que se ha invertido la carga de la inscripción; ahora está a cargo
del ocupante del predio y no se establece sanción por no hacerlo.
El art. 10 del DL 14.384: situación planteada con los contratos verbales.
- El art. 10 del DL dispone que si se omite el requisito de la escritura, no
obstante la nulidad del contrato, el arrendador incurrirá en una multa por
concepto de resarcimiento de daños y perjuicios, que será fijada entre un
mínimo de un año y un máximo de dos años del precio del arriendo.
La multa pertenecerá al ocupante.
En consecuencia, si el arrendador promueve el desalojo, el plazo del mismo
será de 1 año y se empezará a contar a partir del 30 de abril siguiente a la
fecha de intimación.
En la misma sentencia, el Juez impondrá de oficio la multa correspondiente en
carácter de indemnización, y declarará el derecho de retención del predio
por parte del ocupante, mientras no se le haga efectiva la indemnización,
aunque se exceda el plazo del desalojo.
El precio del arriendo, se deberá abonar hasta la efectiva desocupación del
predio, pudiendo compensarse con el importe de la indemnización.
Proceso de desalojo
1. Competencia: JUEZ LETRADO del lugar de ubicación del inmueble (art. 36
DL).
2. Legitimación ( DL 14.384, arts. 37, 38, 50)
Activa:
:
-arrendador
-subarrendador
-aparcero dador
-titular de un derecho real de goce
-acreedor anticrético
-promitente comprador con promesa inscripta
Pasiva:
-arrendatario
-aparcero
-subaparcero
-subarrendatario
-ex condueños del inmueble dividido
-guardadores
-ocupantes a título precario
3. Procedimiento
Los procesos de desalojo rural (al igual que los urbanos), tramitan por el
proceso de estructura monitoria (art. 546.2 CGP).
Los plazos de desalojo serán los indicados en el art. 41 del DL 14.384 (art. 5
ley 16.223).
DESALOJO POR VENCIMIENTO DE PLAZO. Peculiaridades.
Al igual que en los contratos regidos por el decreto-ley 14.219, al vencimiento
del plazo contractual o legal en su caso, el arrendador puede promover el
desalojo, que se decretará con plazo de un año.
Pero el art. 546.8 del CGP le otorga otra opción al arrendador, que consiste en
lo siguiente :
solicitar el desalojo con anterioridad no menor a un año ni mayor a dieciocho
meses con respecto a la fecha de extinción del derecho del arrendatario a
permanecer en el predio, obteniendo así una condena de futuro a ejecutarse
una vez que se extinga ese derecho, o sea, al vencimiento del plazo
contractual o legal en su caso (explotación lechera).
El Dr. Abal entiende que a partir de la vigencia del C.G.P. existen 2 regímenes
para reclamar la desocupación del predio:
1) Régimen del Art. 546.2 C.G.P.
-Consiste en el proceso de desalojo por vencimiento de plazo, que se tramita
por el proceso de estructura monitoria.
El desalojo se demanda una vez que ha vencido el plazo contractual o legal en
su caso.
El plazo del desalojo será de un año.
2) Régimen del Art. 546.8 C.G.P.
El artículo habilita al arrendador a solicitar al Juez que decrete un desalojo
antes del vencimiento del plazo contractual, por eso puede decirse que efectúa
la condena en forma anticipada.
El reclamo de una sentencia anticipada de desalojo debe formularse con una
antelación no menor a 1 año ni mayor a 18 meses, al vencimiento del plazo
contractual.
El Juez decreta el desalojo como “condena de futuro” a ejecutarse una vez
extinguido el derecho del arrendatario a permanecer en el predio. Por tanto, al
vencer el plazo contractual (o legal en su caso), puede promoverse de
inmediato el lanzamiento.
El problema se plantea cuando la solicitud se formula sin respetar el
límite temporal establecido por la norma, por ejemplo, al faltar menos de
un año para que venza el plazo contractual.
En una primera posición, la demanda sería improponible y el arrendador
deberá esperar el término del contrato para luego, eventualmente,
promover un proceso de desalojo con plazo de un año (VARELA
MÉNDEZ).
Otra posición sostiene que el desalojo podría igualmente ser dispuesto, pero
con plazo de un año que se computará a partir del vencimiento del plazo
contractual (ABAL).
Por último, se ha entendido que el desalojo podría decretarse con plazo de un
año, computado desde que el mismo fue intimado (W. GUERRA).
DESALOJO POR MAL PAGADOR.-
1.- Constitución de la mora
Para poder promover el desalojo del inquilino mal pagador, es necesario
hacerlo caer en mora a través de la diligencia preparatoria de intimación de
pago.
El arrendatario incurre en mora cuando no paga dentro de los 30 días
inmediatos siguientes a la intimación judicial, que sólo podrá practicarse una
vez que hayan transcurridos 15 días desde la fecha en que el pago debió
efectuarse. (art. 46 DL 14.384).
2. - Demanda de desalojo
Una vez que el inquilino incurre en mora, el actor podrá presentar la demanda
de desalojo.
3.- Providencia inicial:
El Juez efectuará el examen de admisibilidad de la demanda y dictará una
providencia inicial que ordenará:
- Intimar el desalojo con plazo de 60 días (art. 5 Ley 16.223 y art. 41 DL
14.384).
- Citar de excepciones por el plazo de 10 días hábiles y perentorios
- Ordenar la colocación de cédula en lugar visible intimando al demandado a
que manifieste si existen subarrendatarios o subaparceros, indicando nombres
y domicilios (art. 40 DL 14.384)
4. - Actitudes del demandado
- No oponer excepciones: en cuyo caso la sentencia inicial queda firme y
el actor podrá solicitar el lanzamiento.
- Oponer excepciones: de las cuales, se conferirá traslado al actor.
5. - Audiencia:
Vencido el plazo para oponer excepciones, o si se hubieran opuesto, una vez
que hayan sido contestadas, el Juez convocará a audiencia.
6.- Sentencia:
Concluida la audiencia, el Juez dictará sentencia.
REFORMA DE PLAZO (art. 43.2 DL 14.384)
El demandado en un proceso de desalojo por mal pagador puede beneficiarse,
por única vez, con la reforma del plazo de desalojo, que pasará de 60 días a 1
año, computándose desde la notificación inicial.
Para obtener el beneficio, al demandado tendrá que consignar o pagar la suma
adeudada más el 40% de la misma, dentro del plazo del desalojo.
CLAUSURA DEL PROCESO (art.42 DL 14.384)
El demandado en el proceso de desalojo por mal pagador, también podrá
beneficiarse, por única vez, con la clausura del proceso de desalojo.
Para ello, tendrá que consignar la suma adeudada más el 60 % de la misma,
dentro del plazo para oponer excepciones.
Los procesos de reforma de plazo y clausura del proceso, tramitan por el
proceso de estructura extraordinaria (art. 546.5 CGP)
Otros contratos agrarios
- Existen otros contratos agrarios, expresamente excluidos del ámbito de
aplicación del DL 14.384, en donde una parte entrega un predio a otra, con
distintas finalidades.
En algunos de estos contratos, el procedimiento de restitución del predio es el
desalojo y en otros, la entrega de la cosa.
Por ejemplo:
* Contratos de pastoreo con tenencia total o parcial del predio de hasta 1 año
(art.3 A )
* Contratos de arrendamiento por una sola cosecha (art.3.B )
* Contratos de mejoramiento de pasturas (art.3 C)
En estos contratos, el procedimiento de restitución de la finca es el desalojo,
que se tramitará por el proceso monitorio y el plazo de desalojo es de 30
días. (art. 546.3)
Otros :
* Contratos de capitalización de ganado (art.3 D)
* Contratos de explotación rural celebrados en forma de sociedad civil (art.3 E)
La resistencia a la entrega del predio al vencimiento de los plazos de dichos
contratos, da derecho al dador a ejercer la acción de entrega de la cosa: (art. 3,
inciso final, DL 14.384).
Tramitan por el procedimiento de estructura ordinaria:
**Rescisión de contrato de arrendamiento rural
**Reclamación de daños y perjuicios
Desalojo urbano.pdf
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