1
Derecho real
Concepto de derecho real
ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura
legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que
atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás
previstas en este Código.
Según Leopoldo Peralta Mariscal el derecho real es un derecho de contenido
patrimonial, regido por normas prioritariamente de orden público, que confieren
potestades autónomas y generales inmanentes sobre una cosa
(excepcionalmente sobre un bien ) a la que queda adherido permanentemente y
que, previa publicidad, genera para toda la sociedad el deber de abstenerse de
realizar cualquier acto que lo menoscabe, naciendo para el caso de violación
acciones reales especificas destinadas a protegerlo, que incluyen los derechos
de preferencia y persecución que están limitados por la ley.
El Dr. Guillermo Allende lo define como un derecho absoluto, de contenido
patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden publico establecen entre
una persona y una cosa una relación inmediata que, previa publicidad, obliga a
la sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto contrario a el, naciendo para
el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius preferendi y al ius persequendi.
Al hablar de poder jurídico en nuestra materia nos referimos al poder jurídico real
que es aquel que recae sobre cosas determinadas, tiene carácter patrimonial y
se halla regulado principalmente por normas de orden público.
La estructura legal del derecho real es de numerus clausus o relación cerrada
esto quiere decir que ley es la que crea los derechos reales y por consiguiente
es la única que puede crear o eliminar un derecho real, los jueces o las partes
no tienen la capacidad de crearlos, el único que establece cuantos derechos
reales existen es el legislador mediante la ley.
El código civil y comercial de la nación estableció catorce derechos reales en su
artículo 1887 siendo estos los siguientes:
• El dominio
• El condominio
• La propiedad horizontal
• Los conjuntos inmobiliarios
• El tiempo compartido
• El cementerio privado
• La superficie
• El usufructo
• El uso
• La habitación
• La servidumbre
2
• La hipoteca
• La anticresis
• La prenda
Por fuera del Código civil y comercial de la nación también se encuentran
configurados otros derechos reales establecidos en leyes especiales como lo
pueden ser: los avales, la hipoteca naval, la prenda naval, la hipoteca de
motores, entre otros.
Elementos de los derechos reales
Los elementos del derecho real son dos la cosa y la relación de poder-posesión.
En nuestra materia encontramos dos relaciones de poder, el poder de tenencia
y el poder de la posesión, la que destaca e importa aquí es la relación de poder
la posesión.
Dicho esto, es fundamental clasificar el otro elemento del derecho real: la cosa.
Clasificación de la cosa
El código civil y comercial de la nación al clasificar a los bienes realiza una
enumeración de cosas.
La cosa con relación a si misma: muebles, inmuebles, fungibles, no fungibles,
etc.
Las cosas o bienes con la relación a las personas:
Bienes de dominio público del estado
En los bienes de dominio público del estado encontramos a los ríos navegables,
el mar territorial, las plazas, los parques.
Estos bienes son aquellos que usan todos los ciudadanos en el día a día, pero
aun así le pertenecen al Estado.
Bienes de dominio privado del estado
En los bienes de dominio privado encontramos a las minas de segunda y tercera
categoría, los inmuebles que carecen de dueño, las cosas muebles de dueño
desconocido que no sean abandonadas (excepto los tesoros) y los bienes
adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título.
Estos bienes son las minas de segunda y tercera categoría como también
aquellos bienes que le pertenecen al Estado por abandono de sus dueños o por
adquisición.
3
Bienes en función de la garantía por patrimonio en común de los
acreedores.
Bienes de incidencia colectiva
Se encuentran estipulados en la Constitución Nacional y se denominan así a los
bienes de tercera generación en conjunto con la propiedad aborigen.
En relación con la clasificación de la cosa debemos tener en cuenta la
materialidad de la cosa por lo que todo aquello que pueda ser económicamente
rentable para el hombre, es decir que se encuentre en el mercado y se pueda
explotar, puede ser denominado “cosa” dentro estas cosas se encuentra todo lo
relacionado con las fuerzas naturales y las energías, siempre y cuando tengan
la posibilidad de ser apropiadas para generar un ingreso económico.
▪ Es importante mencionar que el ser humano o el cuerpo humano una vez
fallecida NO puede ser considerado jamás objeto de materia de derechos
reales porque no hay posibilidad de que pueda generar ingresos
económicos.
▪ El embrión tampoco puede ser susceptible de considerarse como cosa.
Fuentes del Derecho Real
Los Derechos Reales pueden tener una fuente legal o una contractual. Un claro
ejemplo de las fuentes del Derecho Real es el caso del condominio.
podemos tener un condominio por voluntad de las partes (cuando se hace
referencia a una propiedad horizontal)
Como también podemos encontrar un condominio creado por la ley cuando se
habla de condominios sin indivisión forzosa perdurables que tienen por
característica puntualmente que fueron creados por la ley para poder acercar o
mediar entre propiedad y propiedad
Otro ejemplo de figura del Derecho Real que encuentra su fuente en la ley o en
los contratos es la hipoteca porque surge como voluntad de las partes de manera
convencional, pero para que tengan sus efectos dentro de la materia de Derecho
Reales se tuvo que tipificar como derecho real de hipoteca el cual se crea por
ley, se incorpora, se registra la autonomía de voluntad en el contrato de garantía
y una vez formalizado el contrato se inscribe en el registro de propiedad inmueble
con las características y los lineamientos que anticipa la ley para la hipoteca.
• Todos los Derecho Reales se inscriben en el registro de la propiedad de
inmueble excepto el registro de prenda porque la prenda con registro se
registra en el registro del automotor
4
Convalidación
El código civil y comercial de la nación define a la convalidación en su artículo
1885.
ARTICULO 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho
real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda
convalidada.
Una persona constituye o trasmite un derecho real que no tenía derecho a
constituir o trasmitir. En virtud del principio del nemo plus iuris, consagrado por
el art. 3270 Cód. Civ., esa constitución carecería de validez.
Sin embargo, si posteriormente el constituyente o transmitente adquiere ese
derecho, por el principio de convalidación, la constitución o trasmisión se valida
retroactivamente y se considera como si desde el momento en que se efectuó
hubiera existido ese derecho en cabeza del constituyente o transmitente. Un
ejemplo de esto es:
civil A vende un determinado bien que es de civil B y se lo vende al civil C, al
vendérselo no se lo puede convalidar el derecho porque solo tienen el boleto de
compraventa, cuando el civil A adquiere el derecho del bien del civil B recién ahí
se convalida en A para que el pueda transmitirlo. Entonces una vez que el civil
A tenga formalizado el instrumento podrá formalizar la venta con el civil C.
• Todos los derechos reales son transmitibles
• La oponibilidad es erga omnes, por la inscripción registral nosotros
hacemos que el Derecho Real sea conocido por todos
Adquisición
Título suficiente
Es un acto jurídico que sirve de causa a la tradición. La tradición es el modo
suficiente. Art. 1892
ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos
entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo
suficientes.
5
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho
real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida
a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al
que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en
poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas
no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro
Quinto.
El título suficiente debe estar revestido de todas las solemnidades que son
exigidas por la ley. Estas solemnidades van a ser de fondo o de forma. Deben
satisfacer absolutamente todas las condiciones de fondo y de forma para que
sea título suficiente.
Cuando hablamos de las cuestiones de fondo, vamos a hablar de capacidad,
legitimación y objeto pasible de ser cosa de derechos reales. El objeto debe tener
las características de tener contenido patrimonial. Eso nos va a servir para
determinar que el objeto si hace 18 con el objeto, la capacidad y la legitimación
(que la persona que otorgue o que transfiera o que quiera constituir un derecho
real, tenga la plena capacidad y total legitimación para hacerlo). Es decir, tiene
que ser el titular el que lo va a transmitir o el que lo va a constituir.
La Forma es la escritura Pública en materia de bienes inmuebles. Si no se reúne
alguno de los requisitos de fondo, es decir, no se es capaz, no se tiene
legitimación o el objeto es ajeno porque no soy el titular ni tengo el poder para
poder transmitirlo o le falta el requisito forma porque el escribano se olvidó de
hacer la escritura en tiempo; yo lo que tengo es un título suficiente. Es decir, un
instrumento que me sirve a mí o me da la posibilidad de poder iniciarle una
usucapión que puede ser breve, pero para mí tener título suficiente, es decir título
que carezca de alguno de los requisitos de fondo o de forma pero que en su
totalidad esté bien, es decir que haga a título de la cosa. Me permite iniciar una
usucapión breve, no así el boleto de compraventa que es instrumento con el cual
pasados 20 años, es decir prescripción larga yo pueda adquirirlo lejos de la
buena fe con la que haya adquirido el instrumento. Como no es ni título suficiente
ni justo título, porque es un mero instrumento privado, que lo único que me hace
6
es transferirme una sesión de derechos posesorios que me traen anteriormente
los que me cedieron a mí esos derechos sobre esa propiedad por prescripción
larga.
Modo suficiente
El modo es la tradición. Es lo que originariamente se entendía que tenía la
función constitutiva de los derechos reales porque hacía de intercambio.
Antiguamente en roma se juntaban en la plaza y se daban la llave uno con otro
y esa acción operaba de publicidad a través de la tradición. La tradición no se da
en la Servidumbre y no se da en la Hipoteca, ya que no se da por la posesión.
La tradición es la entrega voluntaria de una cosa y recepción por parte de la otra
persona.
Características puntuales que debe tener la tradición
- Debe ser hecha por el propietario de la cosa
- Las partes deben tener capacidad para poder realizar la tradición
- La tradición debe operar con título suficiente para poder transmitir el dominio.
Necesitamos título suficiente más tradición para constituir el dominio. Si no tengo
tradición, puedo estar constituyendo un usufructo, uso o habitación, pero no el
derecho real de dominio.
En resumen, tiene que operar el título suficiente, más el modo suficiente y
tradición para que se pueda transmitir un derecho real de dominio con la
publicidad registral para dar la oponibilidad a los terceros y que estos entren en
conocimiento de mi derecho para que no lo vulneren y por consiguiente las
acciones reales o posesorias estén a la espera.
Adquisición Universal y singular
La adquisición universal surge cuando se posee la totalidad de los bienes. La
adquisición singular se da cuando se tiene una parte del bien o uno de los bienes.
Aparecen en la línea sucesoria y suelen ser llamados sucesores a título universal
o singular
Adquisición por acto entre vivos
Este tipo de adquisición se subclasifica en derecho originario y derivado
Derecho Originario
Son aquellos que como no había un titular registral o dominial antes, el derecho
comienza a surgir en cabeza de la primera persona que lo poseyó. Entonces
comenzaría a estar en cabeza de la primera persona que obtuvo por apropiación.
Ejemplo de adquisición por apropiación serian:
• la pesca
• La adquisición de casa abandonada
• Los animales que son objeto de caza y de la pesca
• el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
7
Por prescripción adquisitiva (usucapión) es otra manera originaria de adquirir
porque se desconocen las titularidades anteriores y se comienza a regir desde
ese momento.
Derechos Derivados
Existe un titular que lo va a transmitir, por eso es derivado. Por ejemplo a través
de un boleto de compraventa. Es un ejemplo porque el boleto de compraventa
no es título.
Para que nosotros podamos en materia de derechos reales hablar de la
adquisición de un derecho real necesitamos: La Transmisión y Adquisición de
un Derecho Real Título suficiente + Modo suficiente + Publicidad Registral para
dar oponibilidad a tercero Inscripción registral.
Publicidad registral o posesoria para dar oponibilidad a tercero
Voy a dar a conocer a un tercero que tengo posesión sobre la cosa
La inscripción, es decir la publicidad puede ser registral o puede ser posesoria.
En materia de derechos reales, cuando estamos hablando de derechos reales
que recaen sobre bienes inmuebles o bienes muebles registrables, nosotros
estamos hablando de que tiene que ser a través de publicidad registral. Esa
inscripción registral es lo que le da la oponibilidad erga omnes (respeto de todos)
Pero en materia de bienes muebles, posesión vale título, por consiguiente, la
publicidad posesoria es que el hecho de que yo me manifieste como dueño de
la cosa y posea la cosa y la disfrute como si fuera su dueño y no reconozca que
nadie más que yo sea el dueño de esa cosa.
Quien quiera decir que yo no soy el dueño, debería tener que iniciar algún tipo
de acción reivindicatoria, la cual, si la cosa no fue ni hurtada ni perdida, no se
puede iniciar porque el Código establece que si la cosa no fue hurtada ni perdida,
el que detente la cosa, puede repeler cualquier tipo de acción reivindicatoria.
Esto es para la publicidad posesoria.
Cargas reales.
Es algo que soporta el inmueble, no la persona. Se constituye sobre el inmueble
la carga real
Cuando se habla de cargas reales o de obligaciones reales, la carga real es un
gravamen. Una carga real puede ser la servidumbre porque el titular del fondo
sirviente tiene que soportar que el fondo dominante pase todos los días o utilice
todos los días ese camino. Esta servidumbre de paso es algo que la ley impone
para no generar conflictos entre los propietarios de los dos predios.
La carga real es cuando un bien inmueble es objeto de un contrato, como en
este caso la servidumbre, y tiene que soportar una determinada carga. Por
8
ejemplo, un bien puede soportar la carga de que mortis causa se constituya un
condominio hereditario. Entonces ese bien tiene que soportar que muchas
personas sean titulares de cuota parte indivisas que le corresponden a cada uno
con respecto de ese bien. Esto puede pasar por última voluntad o por voluntad
de la ley como en el caso de la servidumbre. Se puede constituir por contrato.
Ejemplo cuando en tierra del Fuego se alquila un predio a casillas, todos los
caminitos que conducen a las puertas de esas casillas, son servidumbre de paso.
Cuando esas casillas se van, esas servidumbres desaparecen. Pero cuando
vuelven a haber inmuebles, ese inmueble vuelve a tener la carga, la necesidad
de soportar nuevamente que pasen distintos propietarios de las distintas casillas
a sus casas.
Obligaciones Reales:
Son las obligaciones propter rem
Como los parásitos siguen a las ballenas. Las obligaciones siguen a la cosa sin
alterar su esencia. Siguen a la cosa las obligaciones. Se afecta la cosa con la
obligación y no a la persona del poseedor, pero por defecto del poseedor, es el
que se debe hacer cargo de esa obligación. Las expensas son obligaciones
reales, se transmite de poseedor o propietario a propietario/poseedor. Si
transfiero mi unidad funcional en una PH a una persona, la transfiero con las
expensas. Si esa persona se la vende a otra persona, la transfiere con las
expensas. Las expensas son obligaciones reales que recaen sobre la cosa pero
que la soporta la persona.
Las características:
- Las obligaciones reales no obligan al deudor en cuanto a su persona, sino en
cuanto a la cosa. Se lo obliga por la cosa, no por la persona. Por lo tanto, va a
responder con la cosa, no con su patrimonio.
- Se transfiere con la cosa, por lo tanto, se puede hacer abandono de la cosa y
se abandonan las expensas también. O se abandona la obligación real cuando
abandonas la cosa.
Cuando se transmite la titularidad de ese bien afectado a esa obligación, se libera
de esa obligación.
Relaciones de poder. Posesión o tenencia.
Las relaciones de poder son el vínculo directo o inmediato que el titular de la
cosa tiene al respecto de la cosa
Para identificar si ese vínculo directo o inmediato es posesión o tenencia
tenemos que ubicarnos en que postura o doctrina se adoptó el código civil para
así poder decir donde estamos parados.
Tenemos tres doctrinas que tratan el tema en cuestión:
9
Teoría Subjetiva: SAVIGNY
En la Teoría de Savigny se habla de cuerpo y animus. El corpus que es la cosa,
la persona tiene que tentar la cosa con animus domini. Entonces si existe corpus
y existe animus domini yo tengo la posesión. Ahora, si tengo animus tenendi, lo
que tengo es la tenencia. Lo que me va a marcar si hay posesión o tenencia es
el ánimo con la que la persona detenta la cosa.
Teoría Objetiva: IHERING
En la Teoría de Ihering, él menciona que lo que realmente me iba a marcar a mí
si había tenencia o posesión era la ley. En principio todo era posesión a menos
que la ley me marcara en donde estaba la tenencia. Entonces el corpus lo ibas
a detentar de cualquiera de las dos maneras, pero era la ley la que me iba a decir
en dónde había tenencia y en dónde había posesión.
Teoría Económica: SALEILLES
Es la Teoría de Saleilles, él decía que además de tener el cuerpo y el ánimo, se
debía tener un contenido patrimonial que hiciera que la persona lo pudiese
transmitir y que y en esa transmisión se pudiera transmitir la cosa y si esa
persona lo podía transmitir era porque tenía la posesión y si no la podía transmitir
era porque no tenía la posesión.
Partiendo de estas teorías el código civil y comercial de la nación establece que:
Posesión Es el hecho por medio del cual una persona detenta una cosa sin
reconocer en otra persona un señorío mayor o más extenso del que el ostenta
Tenencia Es el hecho de la relación de poder mediante la cual una determinada
persona ostenta una cosa reconociendo en otra persona un derecho mayor o
más extenso
Características de la tenencia
• El tenedor tiene el derecho de respetar las cargas reales.
• Tenes que mencionar al poseedor cuando se te cita en juicio
• Tenes que oponer las defensas en juicio para defender tu relación de
poder.
Se puede ir a juicio para defender la tenencia en el caso de turbación, por
ejemplo.
➢ Se puede disfrutar de los frutos, de las mejoras, siempre con los
alcances establecidos por ley
10
➢ En el caso de ser demandado tiene que citar al poseedor o titular de la
cosa.
Si no lo hace queda sujeto a que se lo tenga por malicioso, vicioso o de mala
fe.
Tipos de tenencia
La tenencia puede ser de buena o mala fe, también vamos a encontrar que
existen absolutas y relativas
➢ Las tenencias absolutas son las que, por ejemplo, posee, el estado
sobre los bienes de dominio publico
➢ Las tenencias relativas son las tenencias que reconocen que otra
persona ostenta un título mayor al suyo
Por lo tanto, podemos entender que cuando se habla de tenencia se hace
referencia a la locación, por ejemplo, cuando se adquiere la tenencia se puede
gozar y usar la cosa sin poder disponer de la cosa
Cuando se tiene la posesión se puede usar, gozar y disponer de la cosa sin
reconocer que alguien tiene un derecho más grande que uno
Es importante tener en cuenta que la posesión no es un derecho real, sino que
hay derechos reales que se ejercen por la posesión, así como también
derechos reales que no se ejercen por medio de la posesión. Por lo tanto, la
posesión es un poder de hecho
Ejemplos de derechos reales que se ejercen mediante la posesión son: el
usufructo, el condominio, la propiedad horizontal
Ejemplos de derechos reales que no se ejercen mediante la posesión son: es la
hipoteca, la prenda con registro.
Posesión Legítima
Son aquellas que están constituidas conforme a la ley. Es decir, que al contrario
sensu (en sentido contrario) son las que en realidad tienen presunción de
legitimidad. Son las que reúnen el título, el modo, las que se constituyen en
apariencias legales
ARTÍCULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se
presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas
cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de
conformidad con las previsiones de la ley.
En consecuencia, la posesión legitima es en pocas palabras aquella que se
adquirió dentro de los parámetros que la ley exige.
11
Posesión Ilegitima
La posesión ilegitima puede tener dos caminos: la que se ejerce con buena fe y
la que se ejerce con mala fe
La posesión ilegitima de buena fe
Suele darse en las posesiones de justo título esto es porque carecen de los
elementos esenciales propios para la constitución del derecho real que es el
título.
Esto quiere decir que el titulo que adquirió posee algún vicio o falencia.
Siempre se va a presumir la buena fe, eso es lo que establece nuestro Código.
La buena fe se presume, la mala fe se demuestra
En los casos de posesión ilegitima de buena fe se da el error de creer que el que
te transmitió era el dueño, porque me transmitió, porque era capaz y porque era
el que tenía la casa. Entonces creí que era el dueño, el que tenía el derecho de
propiedad sobre la cosa y la capacidad para hacerlo, pero en realidad no lo tenía.
De esta manera aparece la primera falacia.
Es importante saber que nuestro Código a nosotros nos está pidiendo para ser
considerados de buena fe, tener en miras dos requisitos esenciales:
Primer requisito: el que requiere el examen del título. Quien sea idóneo diga si
ese título tiene algún vicio o no lo tiene.
Segundo requisito: es realizar todas las constataciones registrales pertinentes
para saber si la persona que me quiere transmitir el bien es titular o no lo es.
Posesión ilegitima de mala fe
Existen dos tipos de mala fe la simple mala fe y la mala fe viciosa
Simple mala fe
Es la que no se encuentra dentro de los parámetros establecidos de la buena fe.
No reúne los requisitos establecidos en el artículo 1119 del código civil y
comercial de la nación.
ARTÍCULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de
buena fe, a menos que exista prueba en contrario. La mala fe se presume en los
siguientes casos:
a. cuando el título es de nulidad manifiesta;
b. cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa
clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;
12
c. cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado
por otra persona.
Mala fe viciosa
ARTÍCULO 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando
es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y
cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de
confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien
se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus
agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.
Es la mala fe que está relacionada a vicios relacionados en la entrada en la
relación de poder del sujeto que hoy tiene la relación de poder. Tiene que ver
con los vicios en como el poseedor llegó a ostentar esa relación de poder con la
cosa.
En el caso de los inmuebles, puede ser que sea por:
• Violencia
• Clandestinidad
• Abuso de confianza
En el caso de los bienes muebles es por
• Hurto
• Abuso de confianza
La legitimidad e ilegitimidad de la posesión es fundamental debido a que el tener
claro que estamos frente a una posesión ilegitima de buena fe o de mala fe
podemos establecer si podemos prescribir por prescripción larga (20 años) en
casos de mala fe o prescripción corta (10 años) en casos de buena fe.
Importante: El tipo de relación de poder que yo ostenté, va a estar determinada
por como comencé a ostentar esa relación de poder.
La determinación de que, si soy un poseedor de buena fe, de mala fe simple o
mala fe viciosa, me la va a dar el hecho de como comencé a ostentar la relación
de poder sobre la cosa. Es el origen, cómo comenzó mi relación de poder con
la cosa.
La naturaleza de la posesión no cambia con el transcurso del tiempo porque si
yo comencé a poseer de mala fe la mala fe perdurara en el tiempo, si yo comencé
a poseer de buena fe esta también perdurara en el tiempo, si es legítimo o
ilegitimo es lo que marcara toda la vida del derecho real.
Prueba de la posesión
La posesión debe probarse ya que es iuris tantum es decir que admite prueba
en contrario.
13
Si debemos probar un título por ejemplo el caso de una boleta de compraventa
tenemos que probar quien fue el primero en emitir el boleto de compraventa para
inscribirlo en el registro.
La fecha de inscripción es fundamental porque el titulo posterior que este
inscripto será el que constituya la propiedad a pesar de que pueda existir un título
anterior sin inscribir
Inmutabilidad de la causa
Salvo en raras excepciones donde un tenedor se convierte en poseedor y luego
en titular dominial, la causa por la que se adquiere la posesión de la cosa no
cambia es inmutable
Característica de la posesión
La posesión debe ser actual, continuada y a título oneroso
Actual: debo tener la cosa en mi poder
Continuada: durante los diez o veinte años que vaya a realizar la usucapión
posterior (esto siempre dentro de las posesiones ilegitimas)
Titulo oneroso: Esto se debe a que en materia de derechos reales sino se puede
vender no se puede constituir el derecho real.
REGIMEN DE LAS COSAS MUEBLES
El régimen de las cosas muebles no registrables
El régimen de las cosas muebles que legisla nuestro código civil es el régimen
de las cosas muebles no registrables, el régimen de las cosas muebles
registrables se encuentra regulado en leyes especiales como, por ejemplo: el
código aeronáutico, la ley de navegación para buques, registro de la propiedad
automotor
En los bienes registrables no se presume la buena fe sino que siempre
deberemos buscar en la ley especial cuando es, por ejemplo, el tiempo para
poder usucapirlo. Si no se inscriben los vehículos no se considerara posesión de
buena fe
Cuando se referencia al régimen de las cosas muebles estamos hablando de la
posibilidad de reivindicar toda aquella cosa que no sea robada ni perdida que
haya sido adquirida de buena fe, a titulo oneroso y que se esté ejerciendo por la
posesión es decir que este en el poder de la persona que pretende ser
considerado dueño de la cosa.
14
Reivindicación hacia terceros sub adquirientes
En el art 1895 del código civil de la nación vamos a encontrar la reivindicación
hacia terceros sub adquirientes esto quiere decir que una persona puede vender
una cosa a otra en la apariencia, siendo el verdadero poseedor de la cosa porque
en las cosas muebles no necesitamos título el simple hecho de tenerlo permite
que lo podamos vender.
Existen casos como por ejemplo el de los relojes Rolex que si bien no son
registrados poseen una garantía junto con el reloj si este objeto es robado y el
ladrón intenta vendérselo a otra persona el dueño puede reclamar que es el
verdadero dueño del reloj siempre y cuando tenga la garantía en el que consta
esto tendrán que devolverlo porque la garantía en estos casos opera como título,
si bien no tenemos títulos al no ser estos relojes registrables en ningún lado, son
relojes que están registrados en Rolex.
Si en el caso pasado el sub adquiriente es de buena fe, a título oneroso y cumplió
con el requisito de solicitar la garantía del objeto, pero se la falsificaron tendrá
que devolver el reloj a pesar de lo mencionado anteriormente porque el dueño
real de la cosa es el poseedor de la garantía como máximo podrá reclamarle al
ladrón daño y perjuicios
DOMINIO
Derecho real de dominio
es el derecho real más perfecto y pleno que permite el usar, gozar, disponer
material y jurídicamente de la cosa dentro de las limitaciones establecidas por la
ley (límites de la normal tolerancia). Es el derecho real que más facultades le
otorga a su titular
Las limitaciones del derecho real de dominio en el código civil de la nación, son
supletorias a las de carácter administrativo por consiguiente siempre que no
existe una ley administrativa que regule sobre ese tema se aplica el código civil.
Las características del derecho real de dominio
Perpetuo
No tiene límite en el tiempo no se extingue por el no uso. Se puede extinguir la
construcción, pero el derecho real subsiste sobre el bien raíz, es decir se puede
extinguir la casa, pero yo sigo teniendo el derecho real de dominio sobre los
cimientos y el piso. Se puede extinguir por abandono que en el caso de los bienes
15
inmuebles debe ser registrado, se extingue por usucapión (prescripción
adquisitiva) para el ex titular de la cosa. Pero jamás el derecho real de dominio
se extinguirá por no uso.
Excluyente
Otorga la facultad o potestad de poder excluir, sacar, retirar a cualquier persona
que quiera ejercer un derecho sobre su cosa que no ostenta es decir
reivindicarla.
Exclusivo
Nadie puede tener un derecho mayor o más extenso del que posee y nadie
puede poseer o ser titular del mismo derecho real sobre la cosa en igual
magnitud y tamaño. Esto quiere decir que puede haber dos titulares de la cosa,
pero no se puede decir que tienen la totalidad de la cosa.
Absoluto
Con la idea de poder usar, gozar y disponer de la cosa, dentro de los límites
impuestos por la Ley. Esta absolutez siempre es en cuanto a la oponibilidad
frente a terceros, para que estos sepan que esa cosa nos pertenece, es decir,
que está bajo nuestro dominio. (Oponibilidad Erga omnes).
Extensión: superficies solo cedit
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en
la medida que su aprovechamiento sea posible, excepto dispuesto por normas
especiales.
Para el espacio aéreo: todo lo que me sea útil (excepto que haya una ley que
determine lo contrario y los límites legales). Dentro de la utilidad, yo puedo hacer
en el espacio aéreo (mientras no vulnere algún derecho de los vecinos), lo que
yo quiera. Mi derecho real se extingue hasta donde haya provecho o utilidad. En
el suelo, lo mismo, hasta donde haya provecho o utilidad.
Con relación al subsuelo también hay límites; podemos tener minas, yacimientos
petrolíferos, aguas subterráneas, tesoros. Y ahí tenemos que ver en el código de
minería que establece cuando es mío y cuándo no (por ejemplo: si abajo de mi
casa hay oro, petróleo o piedras preciosas va a venir el Estado y me va a decir
esto no te pertenece, pero distinto es si tengo una cantera de piedras que no son
de los grados importantes, ahí si puedo explotarla sin ningún problema). El suelo
es de mi pertenencia, y ahí puedo hacer lo que quiera, el cielo hasta que haya
utilidad y en el subsuelo es hasta donde tenga utilidad, siempre y cuando no
encuentre una mina, un tesoro, etc.
El principio superficies solo cedit supone que lo edificado, plantado o sembrado
en superficies ajenas, así como las mejoras y reparaciones que se lleven a cabo,
pertenecen al dueño del terreno. No obstante, el dueño de la finca deberá
indemnizar el valor de lo incorporado para evitar el enriquecimiento injusto.
Este documento contiene más páginas...
Descargar Completo
ENFERMEDADES INCULPABLES enviar.docx
Estamos procesando este archivo...
Lamentablemente la previsualización de este archivo no está disponible. De todas maneras puedes descargarlo y ver si te es útil.
Descargar
Estamos procesando este archivo...
Lamentablemente la previsualización de este archivo no está disponible. De todas maneras puedes descargarlo y ver si te es útil.