CONTRATO DE LOCACIÓN
Es aquel en el cual una de las partes , el locador le confiere a la otra parte el uso y goce temporario de una
cosa a cambio de un precio en dinero.
Uno de los objetos del contrato de locación de cosas son los inmuebles y que uno puede alquilar un inmueble con distintas
finalidades.
A veces se puede alquilar un inmueble con destino de vivienda, a veces se puede alquilar un inmueble con el destino de alguna
actividad productiva o para poder sembrar y plantar en un campo. Entonces ambas de estas cuestiones son muy relevantes a la vida y
la organización del estado.
vinculado a la vivienda el contrato de la locación ha sufrido un montón de modificaciones de su concepción originaria en el código civil
de vélez y también la regulación actual del código civil y comercial, siempre pensando en esa idea de necesaria tutela al locatario, a la
parte que necesita alquilar este inmueble para encontrar alguna morada para él y para su familia.
Un ejemplo de esto lo podemos ver el transcurso de este año 2020 en el cual se han dictado con motivo de esta pandemia que
estamos viviendo del covid 19 distintos decretos de necesidad y urgencia que tutelan la situación del locatario.
La locación con destino de vivienda es un área en la cual el estado siempre se ha ocupado de regularla e ir modificando las
disposiciones del código en distintas oportunidades.
Por el otro lado vinculadas a los destinos y sobre todo a las locaciones de predios agrarios para su explotación rural o para sembrar
ustedes tienen que saber que hay una ley que se encarga específicamente de ello que es la ley 13.246 de arrendamientos y
aparcerías rurales
El 30 de junio del 2020 fue publicada en el boletín oficial la ley 27.551 que ha incorporado varias
modificaciones en el articulado del código civil comercial referido el contrato de la Locación
Artículo 1187. Definición
Hay contrato de locación si una de las partes (locador) se obliga a otorgar a otra (locatario) el uso y goce temporario
de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Cuestiones importantes dentro de esta definición:
Hay dos partes: locador y locatario. (Pueden ser personas fisicas o juridicas)
El locador asume una obligación de dar → que es la de entregar la tenencia de la cosa para que el locatario
use y goce temporario de la misma.
- Este uso de la cosa se vincula con la posibilidad de empleo que tiene el locatario
- y lo que se conoce como goce es la posibilidad de aprovecharse de los frutos y los productos
ordinarios de la cosa.
Frutos civiles son las rentas que la cosa produce.: Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos civiles.
Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia
Uso y goce temporario: hace alusion a que siempre será por un plazo convenido o por los establecidos por
ley
A cambio de esta obligación del uso y goce, el locatario tiene que pagar un precio en dinero. Que es lo que
se conoce como el canon de locación.
“Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de
compraventa.”
El art. 1187 tiene una norma de remisión porque para todo lo que corresponde y no esté regulado en principio
en el capítulo de locación vinculado al consentimiento, precio y objeto del contrato de la locación se le van a
aplicar el subsidio las normas del contrato de compraventa
Caracteres
La locación es un contrato:
- Bilateral
- Oneroso
- como contrato oneroso generalmente es un contrato conmutativo
- Nominado y típico: tiene su regulación específica en el CCCN y además en 2020 entró en vigencia la
LEY 27551 que le introdujo algunas modificaciones.
- De ejecución continuada o tracto sucesivo: (que son aquellos que tienen por objeto una prestación
cuya ejecución necesita prolongarse en el tiempo) ya que la locación importa la ejecución de una
prestación que debe mantenerse en el tiempo, sin interrupción.
Si bien generalmente la obligación del locatario consiste en el pago de cuotas periódicas, nada impide que se
pague todo el precio por anticipado
algunos dicen que en determinadas situaciones podría ser un contrato no de tracto sucesivo sino de ejecución instantánea,
por ejemplo se piensa que podría alquilarse una balanza para el objeto de realizar un solo pesaje y se pesaria en un solo
momento, pero estos son básicamente casos de excepción siempre cuando hay que pensar en este contrato de locación hay
que estar sobre la base de que un contrato de duración o de tracto sucesivo.
Elementos esenciales particulares
1. la transmisión del uso y goce temporario de una cosa mueble o inmueble
2. El pago del canon locativo .
Elementos esenciales generales
CAPACIDAD:
Dar en locación es un acto de administración, porque no pone en juego el patrimonio de una persona, ni
acrecienta ni disminuye.
La capacidad requerida para celebrar el contrato de locación, es la necesaria para administrar o sea una
capacidad de ejercicio por lo menos relativa.
- Tienen dicha capacidad de ejercicio plena los mayores de 18 años que no estén incursos en un
régimen de excepción
- y en forma restringida, los menores a partir de los trece años que lo harán a través de sus
representantes legales, de no ser que se encuentren emancipados por matrimonio o hubieren obtenido
título habilitante en cuyo caso lo hacen por sí. (arts. 27 y 30 del CCyC).
Art. 1191 CCyC. Facultades del representante.
Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el mismo período, se requiere
facultad expresa.
Art. 375 CCyC en Representación voluntaria. …Son necesarias facultades expresas para: inc. k) dar o tomar en
locación inmuebles por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por más de un año.
Art. 690 CCyC. Contratos con terceros. Los progenitores pueden celebrar contratos con terceros en nombre de su hijo
en los límites de su administración. Deben informar al hijo que cuenta con la edad y grado de madurez suficiente. Esta
norma consagra el deber de informar de los padres que en ejercicio de la representación de sus hijos,
celebren contrato de locación, atendiendo al grado de madurez y edad del representado.
Art. 691 CCyC. La locación de bienes del hijo realizada por los progenitores lleva implícita la condición de extinguirse
cuando la responsabilidad parental concluya.
Art. 685 CCyC. La administración de los bienes del hijo es ejercida en común por los progenitores cuando ambos estén
en ejercicio de la responsabilidad parental...
Art. 686 CCyC. Excepciones a la administración. Se exceptúan los siguientes bienes de la administración: los
adquiridos por el hijo mediante trabajo, empleo, profesión o industria, que son administrados por este, aunque conviva
con sus progenitores; los heredados por el hijo por indignidad de sus progenitores; los adquiridos por herencia, legado o
donación, cuando el donante o testador haya excluido expresamente la administración de los progenitores.
Art. 1755 CCyC. Cesación de la responsabilidad paterna. La responsabilidad de los padres es objetiva....Tampoco
responden por el incumplimiento de obligaciones contractuales válidamente contraídas por sus hijos, es decir cuando se
trate de contratos que están autorizados a celebrar por sí.
Art. 697 CCyC. Rentas. Las rentas de los bienes de los hijos corresponden a este. Los progenitores están obligados a
preservarlas cuidando que no se confundan con sus propios bienes. Solo pueden disponer de las rentas de los bienes del
hijo con autorización judicial y por razones fundadas, en beneficio de los hijos. Los progenitores pueden rendir cuentas a
pedido del hijo, presumiéndose su madurez.
Inhabilidades:
1. En el estado de indivisión pos hereditaria el art 2325 CCyC expresa: “...Son necesarias facultades
expresas para todo acto que excede la explotación normal de los bienes indivisos y para la
contratación y renovación de locaciones...”
2. En el leasing conforme al art. 1238 CCyC: "... El tomador puede arrendar el bien objeto del leasing,
excepto pacto en contrario. En ningún caso el locatario o arrendatario puede pretender derechos sobre
el bien que impidan o limiten en modo alguno los derechos del dador”.
3. En el proceso de partición sucesoria el art. 2381 CCyC dispone:”Atribución preferencial de otros
bienes. El cónyuge sobreviniente o un heredero pueden pedir también la atribución preferencial: a) de
la propiedad o del derecho a la locación del inmueble que le sirve de habitación, si tenía allí su
residencia al tiempo de la muerte, y de los muebles existentes en él; b) de la propiedad o del derecho
a la locación del local de uso profesional donde ejercía su actividad, y de los muebles existentes en él.
CONSENTIMIENTO
El consentimiento que debe manifestarse por oferta o propuesta de una de las partes, y aceptarse por la otra,
es el acuerdo al que llegan los contratantes sobre una declaración de voluntad común que está destinada a
reglar sus derechos.
La última parte del art. 1187 CCyC, después de definir la locación, efectúa un reenvío a la normativa del
contrato de compraventa en lo atinente al consentimiento, precio y objeto.
FORMA
si ustedes piensan en el contrato de la locación de cosas muebles no registrables la ley no contiene ninguna
forma determinada y el principio general del artículo 969 es que cuando la ley no establece ninguna forma
bueno se aplica la libertad de forma y solamente la forma puede ser exigida a los fines de la prueba del
contrato
Artículo 1188. Forma. Oponibilidad.
El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de
parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.
Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.
fíjense todas las cuestiones que involucre esta norma la locación de una cosa inmueble, yo por ejemplo alquilo mi casa,
pero también puede alquilar parte material de una cosa inmueble, yo puedo alquilar por ejemplo una habitación de mi
casa, una cosa muebles registrables como puede ser un auto, o de una universalidad o sea un conjunto de cosas que
incluya alguna cosa que estoy refiriendo.
La ley establece que el contrato debe hacerse por escrito. ¿Qué tipo de forma es esta?
- La mayoría de doctrina dice que esto es una simple forma ad probationem, que en definitiva si hay un
principio de ejecución , un principio de prueba instrumental o una imposibilidad obtener o presentar
prueba por escrito del contrato, el contrato se puede acreditar por testigos por cualquier otro tipo de
medio.
- Dr. Cafferata: contratos formal de solemnidad relativa, en cuyo caso el contrato de la locación que no
estuviera celebrado por escrito en estos supuestos no quedaría concluido como tal sino como un
contrato que obligaría a las partes a celebrarlo por escrito.
Objeto
Artículo 1192. Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de locación,
si es determinable, aunque sea sólo en su especie.
Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios.
Objeto del contrato de locación:
- son las cosas muebles o inmuebles
- cosas presentes o cosas futuras.
- cosas cuya tenencia esté en el comercio
NO pueden ser objeto del contrato de locación los derechos
Cosas inmuebles ⇨ sin ninguna limitación
Cosas muebles ⇨ en principio involucra sólo las cosas muebles no fungibles, porque el locatario a la
finalización del contrato debe restituir al locador la misma e idéntica cosa que se le entregó con motivo
de locación. Lo que no podría darse si se tratara de cosas fungibles, porque en las cosas fungible cada cosa que integra
el género es la misma que cualquier otra, entonces la obligación sería distinta y no sería restituir la misma cosa que se
entregó al principio el contrato sino restituir la misma cosa de la misma cantidad de calidad.
Cosa presente y futura: La locación, generalmente es de cosa presente, es decir una cosa actual, ya
existente.
Pero también puede serlo de cosa futura, lo cual se desprende del art. 1007, que establece dentro del
objeto de los contratos en general, que “Los bienes futuros pueden ser objeto de los contratos. La promesa de
transmitirlos está subordinada a la condición de que lleguen a existir, excepto que se trate de contratos aleatorios”
La tenencia de esa cosa debe estar del comercio: Estar o no estar en el comercio, es un concepto
jurídico que atañe a la propiedad de la cosa.
Como la locación no transmite el dominio, ni constituye algún derecho real sobre la cosa, sino
únicamente autoriza su uso y goce, por eso la ley se ha referido a que lo que debe estar en el
comercio es solamente la tenencia del inmueble.
no hay técnicamente en muchos casos en los cuales uno puede hacer esta discriminación pero es importante que uno la
tenga en cuenta.
Cosa determinada o determinable por lo menos en cuanto a su especie, se puede alquilar un auto se puede
alquilar un caballo eso no hay ningún inconveniente en tanto en cuanto existe un proceso para que eso se pueda determinar
- En el contrato puede estar delimitada la cosa objeto de la locación,
- Asimismo, la cosa objeto del contrato puede ser indeterminada pero determinable. Los ejemplos
clásicos son el alquiler de un coche sin individualizar su dominio, pero con delimitación de su especie, por ej, un
coche tipo cuatro por cuatro, modelo 2016.
y por otra parte verán que dentro de las cosas que están comprendidas de este contrato en la locación se
incluyen los frutos y los productos ordinarios de la cosa
Artículo 1193. Contrato reglado por normas administrativas - Si el locador es una persona jurídica de derecho
público, el contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas y, en subsidio, por las de este Capítulo
Puede ocurrir que en el contrato de locación quien entregue uso y goce de la cosa sea el estado,
entonces en estos casos en general lo que se van a aplicar son las normas propias del derecho
administrativo, en los cuales en multiplicidad de casos más que técnicamente contratos de locación va a haber son
contratos vinculados con la cesión de un espacio o de determinada parte del dominio público o privado del estado que se
van a regir por normas administrativas por vía de reglas como dice el artículo 1193 y sólo en subsidio por las normas de este
capítulo que habla del contrato de locación. este principio que tiene el artículo 1193 se aplica fundamentalmente cuando el
estado asume la parte de locador.
Cuando el estado contrata como locatario no se le aplican por vía de reglas las normas del derecho
administrativo sino fundamentalmente las normas del contrato de locación que están en el código civil.
sin perjuicio que de acuerdo a la modalidad en que se haya iniciado la contratación si fue a través de una licitación o etcétera
pueden aplicarse también normas del derecho administrativo.
Duración del contrato
La ley ha establecido plazos máximos y mínimos que fundamentalmente se vinculan con los contratos de
locación referidos a cosas inmuebles.
Cuando hay un contrato de locación referido a cosa mueble la ley no establece plazo mínimo.
PLAZOS MÁXIMOS
los plazos máximos son ciertamente originales dentro de nuestro sistema de derecho porque estos estaban regulados en el viejo
código de vélez y el viejo código de vélez al cual se criticaba en su definición de la locación en el artículo 1493 que no había
establecido este requisito de que uso y goce que se le tramite el locatario debía ser temporario era justamente un ejemplo de una alta
limitación de la temporalidad de esa locación porque establecía el plazo máximo más acotado de toda la legislación comparada y
decía que el contrato en locación no podía tener un plazo superior a 10 años y en otros códigos se permitían los contratos de locación
por determinada vida o por 99 años pero vélez sarsfield no quiso esto y estableció un plazo bastante escueto.
El cccn ha ampliado estos plazos máximos del c. de velez
Artículo 1197. Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el
destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
- DESTINO HABITACIONAL (vivienda)→ el plazo máximo 20 AÑOS
- OTROS DESTINOS→ el plazo máximo 50 AÑOS
Computados desde su inicio
ustedes pueden pensar hoy en argentina año 2020 hacer un contrato de locación por 20 años para alquilar un inmueble para viviendas
es realmente muy poco común pero para otros destinos puede tener alguna importancia la posibilidad de hacer estos plazos máximos.
por ejemplo imaginen que ustedes son importantes empresas de telefonía celular que tienen que instalar una antena, esa antena
requiere que le instalen en un inmueble y ustedes posiblemente tengan que hacer en ese inmueble grandes inversiones y se quieren
garantizar la utilización de esa antena durante mucho tiempo, entonces es razonable que haga un contrato que dure 20 30 40 o 50
años en estos casos se justifica este plazo máximo más extenso que establece la ley.
Es una norma imperativa, al final alega claramente “El contrato es renovable expresamente por un lapso que no
exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.”
Respecto a la mención “desde su inicio” ¿Es la fecha de celebración del contrato o la fecha en la cual se
confirió el uso y goce?
La doctrina en general coincide que estos plazos máximos se aplican contados desde que se dio uso y goce
de la cosa y no desde la fecha del contrato. Porque no hay ningún problema en hacer un contrato de locación
que tenga un plazo suspensivo en el cual el uso y goce se de un año o dos años después que se realice el
contrato.
Por otra parte también hay coincidencia de que lo que está vedado en el sentido de esta última parte de la
norma es que se pacten renovaciones automáticas que puedan superar el plazo máximo legal, pero que no
hay ningún inconveniente que una vez fenecido el contrato de locación por el plazo máximo las partes puedan
acordar un nuevo contrato de la locación por un plazo que puede ser nuevamente el máximo.
PLAZO MÍNIMO PARA LOCACIÓN DE INMUEBLES
Originariamente el código civil de Vélez no los contenía y estos fueron incorporados por distintas leyes que se fueron reformando.
Artículo 1198. Plazo mínimo de la locación de inmueble.
El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se
considera celebrado por el plazo mínimo legal de 2 años, excepto los casos del artículo 1199.
Artículo 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. LEY 27551
El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y
determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los
casos del artículo 1.199.
Y agrega que:
“El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa. “
Ustedes tienen que pensar lo siguiente, estos plazos mínimos están establecidos sobre todo en tutela de la parte locataria, porque en
general la regulación de las locaciones parte de la idea de que en este contrato la parte locataria suele ser la parte débil y
fundamentalmente en aquellos casos en los cuales el inmueble se destine vivienda, por lo cual la legislación suele ser muy tuitiva
mediante normas que se conocen como unilateralmente imperativas.
ahora bien la ley entiende en este segundo párrafo que el beneficio del plazo mínimo del locatario tiene
sentido cuando se celebra el contrato, pero que no hay ningún inconveniente de que una vez que el locatario
ya ha podido usar y gozar de la cosa, él pueda renunciar a un plazo mínimo y puede hacer por ejemplo un
convenio de desocupación o devolver el inmueble anticipadamente de común acuerdo con el locatario.
Porque acá no habría ningún riesgo, el locatario estaría en el uso y goce del inmueble y no habría ninguna
posibilidad de que el locador sea el que estando en esa situación lo fuerce a celebrar un contrato por un
término menor.
Entonces en esta situación está permitido que el locatario renuncie o tenga un plazo mínimo inferior al de tres
años que establece la ley.
Artículo 1.199:
Excepciones al plazo mínimo legal. según LEY 27551
No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos
destinados a:
a) Ser sede de embajada, consulado u organismo internacional,
y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares.
Si el plazo del contrato
o de los contratos consecutivos
supera los tres (3) meses, se
presume que no fue hecho con esos fines;
No se aplica el plazo mínimo cuando se alquila un inmueble amoblado para habitación que sea con
fines de turismo, de descanso similares, es un supuesto de alquiler temporario en tanto y en cuanto
el plazo del contrato o de los contratos sucesivos no supere los tres meses.
- Si supera los tres meses se presume que es un contrato con destino de vivienda y se debe
aplicar el plazo mínimo de tres años.
- Si no supera los tres meses se presume que es un contrato excluido del plazo mínimo y se le
aplican las regulaciones que corresponden al contrato de hospedaje.
si se alquiló un inmueble amoblado aunque se diga que es para turismo de descanso u otro destino similar
por un término superior a tres meses sean un solo contrato, sea en contratos sucesivos (por 3 meses, luego
otro por 3 mas y asi) se va a presumir que el destino es de vivienda y que el plazo mínimo va a ser de tres
años
Todas las doctrinas coinciden en que esta presunción de que si el plazo es de más de tres meses hay que aplicar el plazo mínimo de
tres años entiende que esta presunción iuris tantum o sea que admite prueba en contrario.
c) Guarda de cosas;
d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Transmisión de los derechos y obligaciones derivados
de la locación
Artículo 1189. Transmisión por causa de muerte. Enajenación de la cosa locada
Excepto pacto en contrario, la locación:
a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.
POR CAUSA DE MUERTE
“La locación se admite se transmite activa y pasivamente por causa de muerte”
Si el locador fallece → la locación continúa y los que pasan a ser locadores son los herederos del locador.
esto admite pacto en contrario.
Si el inquilino fallece → sus herederos pasan a formar parte del contrato original en carácter de parte locataria
Sin embargo la ley prevé la posibilidad de continuar la locación por
personas distintas a los herederos universales:
↓
Artículo 1190. Continuador de la locación.
Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o
fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento
del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año
previo al abandono o fallecimiento.
El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.
La norma permite ante el fallecimiento del locatario o ante el abandono (que es la desaparición del inmueble
por parte del locatario sin dejar personas que haga sus veces) la locación continúe pero no por los herederos
del locatario sino por cualquier persona que conviva con el locatario y haya recibido del ostensible trato
familiar. (la pareja conviviente, un amigo que considere casi un hermano,
imagínense personas que vienen a estudiar por ejemplo acá de córdoba del interior del país 5-6 amigos que vienen a estudiar una
misma carrera y uno de ellos alquila un inmueble y se va del inmueble y quedan los otros amigos, esos otros amigos se van a poder
valer diciendo bueno el amigo que se fue era como mi hermano yo conviví con él durante un año? es evidente que no.
para que esté continuador de la locación puede valerse de este derecho debe haber convivido con el locatario
por lo menos por el plazo de 1 año antes del fallecimiento o del abandono de éste o sea no es la persona que
empezó a convivir ayer con el locatario y recibió ostensible trato familiar, debe haberse dado esta situación por lo menos un año antes
del fallecimiento de locatario.
y la norma plantea otra situación particular, porque puede darse un conflicto entre quien debe continuar la
locación: si los sucesores universales del locatario o la persona que recibió el ostensible trato familiar
Ej: Piensen en una persona que a día de hoy que se casa, después se divorcia, tiene hijos, (esos hijos son sucesores universales) se
pone en pareja con otra persona, alquila un inmueble y fallece.
los sucesores universales del fallecido sería en este caso los hijos, pero por otro lado en el inmueble él convive con su pareja. ¿Quién
va a tener prioridad para la continuación del contrato de los sucesores universales con la pareja que convivía con él en el último año?
la pareja que convive con él en el último año y eso lo dice la última parte del artículo 1190 que establece que el derecho del continuador
en el locación prevalece sobre el del heredero del locatario.
ENAJENACIÓN DE LA COSA LOCADA
pero también puede ocurrir otra cosa ustedes imagínense que ese inmueble que se alquila, está dentro del
comercio o sea que puede ser objeto de una venta, puede ser objeto de un contrato de locación, la pregunta
es qué efecto puede tener este acto disposición del inmueble o de las cosas respecto del alquiler.
Si yo alquilo un inmueble para vivienda, se lo vendo a otra persona, el alquiler subsiste o queda sin efecto? en
el derecho romano el principio era que la venta dejaba sin efecto la locación, pero con posterioridad se ha pasado al principio contrario
el contrato subsiste si la cosa es enajenada y este principio está claramente contenido en el inciso b del artículo 1189 que dice
que Salvo pacto en contrario, la locación subsiste durante el tiempo convenido aunque la cosa locada se enajenada
Hay que hacer algunas aclaraciones:
+ En primer lugar no hay ningún problema en que se haga un acuerdo en el cual se establezca que si la
cosa se enajena el contrato de la locación va a quedar sin efecto, porque esta norma esto admite
pacto en contrario.
+ En segundo lugar hay que aclarar que esta disposición se aplica tanto para los inmuebles como para
las cosas muebles, entonces por ejemplo si yo en este caso vendo un inmueble que estaba alquilado automáticamente
por el hecho de la venta el comprador pasa a ser cesionario legal de la posición contractual de locador, y a él va a tener que
ser quien se dirige en locatario para pagar el precio, para realizar cualquier reclamo.
¿Qué ocurre si se celebra un contrato de locación en el cual no se ha entregado todavía uso y goce de la
cosa y posteriormente se celebra un contrato de CV? subsiste la locación o no? hay dos posturas:
- Una postura entiende que siempre el derecho del locatario prevalece sobre el del nuevo comprador
de la cosa.
- López de Zavalía habla de lo que significa subsistir. El código dice que ”la locación subsiste durante
el tiempo convenido” y subsistir significa que se mantiene en el mismo estado, no progresa a un
estado superior. Es decir, significa que si el inquilino ya se encontraba dentro del inmueble se va a
mantener dentro del inmueble, pero si todavía no estaba dentro del inmueble no va a poder hacer
prevalecer su contrato de locación por sobre el contrato de compraventa y la locación quedará sin
efectos.
Locación de una cosa ajena
Hay que distinguir si la persona que da en locación una cosa ajena, tiene derecho para hacerlo o no:
- Tiene derecho para hacerlo el representante que actúa en nombre del locador se trata de un acto
válido que obliga al dueño de la cosa
- No tiene derecho a dar en locación algo ajeno quien posee la cosa por un título que no le permite
alquilarla, por ej: depósito o comodato
Artículo 1195. Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida
Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino,
a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o
representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.
EFECTOS DE LA LOCACIÓN:
Obligaciones de las partes
OBLIGACIONES DEL LOCADOR
1. ENTREGAR LA COSA
Artículo 1200. Entregar la cosa El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado.
A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que
el locatario conoció o pudo haber conocido.
"El locador debe entregar la cosa conforme lo pactado" según el principio de autonomía hay que
entregar la cosa conforme lo que se hubiera acordado o en el estado que se hubiera acordado.
Pero a falta de pacto expreso, si no se dice nada, debe entregarse en el estado apropiado para su
destino.
o sea debe entregarle un buen estado de conservación y en estado propio para su destino.
Una locación puede hacerse con distintos destinos:puede ser hecha para vivienda , para poner un
comercio, para el desempeño de una actividad profesional, para poner una fábrica.
Entonces la duda es: el locador queda obligado cuando entrega la cosa a que la misma va a ser apta para el destino y va por ejemplo si
necesita alguna autorización municipal o estatal para ejercer ese destino eso va a quedar dentro de la órbita del locador? o va a tener que
ser el locatario que se encargue de hacer las modificaciones pertinentes para que pueda utilizar ese destino?
a ver piensa en lo siguiente si yo quiero instalar una fábrica que produzca ciertas emanaciones en el medio de la ciudad de córdoba es
evidente que esto no va a poder ocurrir, entonces la duda es quien carga con este riesgo y si ustedes leen la norma dice que debe
entregarle al locador un estado propio para su destino, con lo cual parecería que por vía de regla es el locador el que debe responder si la
cosa no es apta para el destino que se entrega.
"Debe entregarla en estado apropiado para su destino, con excepción de los defectos que el
locatario conoció o pudo haber conocido" a ver esto supone lo siguiente: si yo alquilo un edificio que
está en ruinas y eso lo conoce el locatario, es evidente que el locatario sabe que el edificio está en
mal estado. Si el locatario al momento de celebrar la locación sabe el estado en que está el
inmueble y esta cosa no es oculta , él acepta la cosa en ese estado y no tiene derecho a reclamar
que se le entregue en buen estado, el alquiler el estado en que se encuentra.
¿Qué comprende esta obligación de entrega?
Artículo 1192…. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos
ordinarios.
comprende no sólo la cosa, sino por supuesto todos sus accesprios, por ej también las llaves de la
cosa. por ejemplo si me entregan un inmueble me deben dar todas las llaves que me permitan acceder al mismo, si me
alquilan un departamento en propiedad horizontal me deben dar también la llave de acceso al edificio o la llave de
acceso a los espacios comunes, también comprende las servidumbres activas del inmueble.
no nos vamos a referir tanto a cuando se va a entregar la cosa y en qué lugar porque como ustedes vieron el artículo se
87 para esto remite a las reglas de la compraventa que ya las vimos
2. MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO
ha sufrido una modificación muy relevante por ley 27551
Art 1.201-. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. según LEY 27551
El locador debe :
- conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido
- y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto,
originado por cualquier causa no imputable al locatario. Conservar la cosa en buen
estado significa básicamente reparar deterioros que hubiera sufrido la cosa.
Que estuvieran originados (Art viejo) en la calidad propia de la cosa o sea una cosa que se va deteriorando con el tiempo vas
sufriendo un deterioro que de preparar el locador, o si la cosa tiene un defecto, también decía que si el locador ocasionó el
deterioro, o sus dependientes o por caso fortuito debía repararlo.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado,
para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al
locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la
recepción de la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las
mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de
la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo
precedente.
Fíjense que el segundo párrafo se refiere a los deterioros urgentes: determinar lo que es una mejora una reparación urgente es una cuestión de
hecho que vamos a tener que ver en el caso concreto y que se va a vincular sobre todo a la posibilidad de que pueda o no si persiste el deterioro
usar y gozar de la cosa, del inmueble el inquilino.
Ante la necesidad de hacer estas reparaciones la ley 27551 prevé un procedimiento a seguir:
En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el
contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese
perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Es decir si el locatario le manda la carta documento, cuando se la van a entregar no está, dejan el aviso de recibo y
no lo retira se lo entiende por notificado a partir de la fecha que fue el oficial del correo.
Si el locador constituyó mal el domicilio porque se equivocó el número y se lo mandaron ese número, se lo tiene por
notificado a la parte de la fecha que fue el oficial del correo.
Artículo 1220. Resolución imputable al locador
El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el
uso y goce convenido;
Artículo 1.203: Frustración del uso o goce de la cosa. Según LEY 27551
Si por causas no imputables al locatario,:
- éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa,
- o ésta no puede servir para el objeto de la convención,
puede pedir → la rescisión del contrato,
↘o la cesación del pago del precio
por el tiempo que no pueda usar
o gozar de la cosa.
Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan
como antes.
DR CAFFERATA:Yo entiendo que este artículo se refiere a otro problema son los supuestos en los cuales por
cualquier situación, una persona no puede usar el gozar de la cosa .¿Cuál podría ser el caso? ustedes imagínense
por ejemplo que el estado que estableciera que en determinada zona con motivo de la propagación de esta pandemia
que tenemos, todas las personas que habitan ahí se tienen que ir, esto es una situación claramente en los que no es
imputable a las personas que habitan ahí , pero que les impide usar y gozar de la cosa y que la afecta directamente a
la cosa. En ese supuesto esta imposibilidad de uso y goce de la cosa les va a permitir a ustedes valerse de esto.
Pero no se vincula precisamente con la existencia de deterioro o de defectos en la cosa se vincula con una situación
distinta
Y el segundo supuesto ,cuando ésta no puede servir para el objeto de la convención trata propiamente el tema de la frustración del
fin del contrato. Vélez tenía un ejemplo que en la época de peste si la autoridad sanitaria establecía que no se podía utilizar los
inmuebles para determinada actividad, acá podía existir una imposibilidad de que la cosa fuera utilizada por el objeto de la
convención y esto es lo que ha ocurrido por ejemplo en la pandemia. si una persona ha alquilado un inmueble para tener un
comercio y durante un mes o dos meses por motivo de estas disposiciones de la autoridad estatal nacional o provincial se le
impidió el ejercicio esa actividad, si bien sigue teniendo el uso y goce de la cosa no le puede dar el destino convenido en el
contrato, no puede ejercer la actividad para la cual la alquiló. Por eso en estos supuestos si se podría dar lugar a la aplicación de
esta norma porque existiría una frustración temporaria de esta finalidad que también según las circunstancias podría dar lugar a la
resolución del contrato.
Artículo 1.204 bis: Compensación. Según LEY 27551
Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones
de esta sección, que involucra fundamentalmente la reparación de deterioros pero también la realización
de mejoras pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones
locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
este es una norma que es peculiar y que puede dar lugar a muchos problemas porque esta norma
presupone que si en definitiva el locatario tuvo que hacer las reparaciones y no se las abona el localdor, si
el locador le reclama el pago del precio el locatarios puede compensarlas directamente de pleno de
derecho con lo valor del canon locativo y para eso lo único que tiene que hacer el locatario es notificar
fehacientemente al locador del detalle de los mismos. vamos a dar un ejemplo: se rompe una cañería le
comunicó al locador para que la arregle del término de 24 horas no lo hace hago arreglar la cañería le
cobran 30 mil pesos consigo yo las facturas por 30 mil pesos le notificó la realización de ese gasto
entonces de pleno derecho de la ley tiene por operada la compensación con los alquileres que tenga que
pagar el inquilino hasta la suma de 30 mil pesos.
es una solución que puede ser muy práctica para el inquilino pero que también se puede prestar a abusos, porque en definitiva la
persona que elabora ese presupuesto no es ordinariamente una persona totalmente imparcial, puede ser alguien que tenga alguna
relación de amistad con el locatarios que inclusive haya hecho un trabajo por un monto menor en los factores por un monto mayor
por eso esta protección de locatario debe ser analizada cuidadosamente para no dar lugar a una utilización disfuncional de esta
regla.
3. PAGAR MEJORAS
El locador debe pagar en determinados casos ciertas mejoras.
Las mejoras por supuesto tienen que saber que se distinguen de las meras reparaciones, porque estas
suponen fundamentalmente un arreglo de una cosa que no hace que ésta aumente su valor.
Las mejoras por vía de regla aumentan el valor de la cosa.
Las mejoras necesarias, son aquellas sin cuales el inmueble no podría ser conservado
Artículo 1202. Pagar mejoras
El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si
el contrato se resuelve sin culpa del locatario,
excepto que sea por destrucción de la cosa
4. PAGAR CARGAS Y CONTRIBUCIONES QUE GRAVAN LA COSA Y EXPENSAS
norma relevante porque ha sufrido unr si bien se refiere a las obligaciones del locador está regulada dentro de lo que son las obligaciones de
locatarios
Artículo 1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. Según LEY 27551
El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el
destino que dé a la cosa locada.
Esto es muy simple si el locatario está alquilando un inmueble para ejercer un comercio y tiene que pagar
alguna tasa municipal ingreso bruto etcétera esas cargas o contribuciones las tiene que pagar el locatario.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes
extraordinarias. → A CARGO DEL LOCADOR
El locatario no tiene a su cargo el pago de las cargas que graven la cosa y contribuciones que gravan la
cosa, ustedes saben que un inmueble paga el impuesto inmobiliario provincial y las debe pagar el locador.
Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de
gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y
permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas
comunes ordinarias o extraordinarias.
Por vía de regla el locador debe pagar los impuestos y cargas que graven la cosa. Ahora bien puede
hacerse un pacto mediante el cual sea el inquilino el que abone estas cargas y contribuciones?
en la doctrina actualmente hay dos posturas:
● Hay una postura que dice que no, que mediante una norma imperativa se ha establecido de que es
el locador quien siempre debe pagar estas cargas y contribuciones. ¿Cuál es el argumento de esta
postura? en primer lugar se dice que se ha eliminado del texto anterior la indicación del final de la
norma que decía que " el inquilino no debía pagar de estas cargas salvo pacto en contrario" que ya
no está y además en la nueva norma se aclara cuáles serían los únicos rubros que podrían exigirse
su pago al locatario,que se refiere a las expensas por los servicios normales y permanentes de
disposición del locatario
● Otra interpretación entiende que aunque se haya eliminado esta expresión "excepto pacto en
contrario" cabe llegar a la misma conclusión de la aplicación del artículo 962 del código que dice
que las normas en materia de contratos son supletorias de la voluntad de los contratantes, salvo
que por su contenido o forma de redacción se entendiera que son indisponibles o imperativas.
entonces esta tesis entiende que acá no existe ningún argumento para entender que en lo que
respecta a las cargas y contribuciones que gravan las cosas se trata de una disposición imperativa y
que esto puede ser modificado por vía de un pacto en contrario. lo que se acuerdo es que respecto
a las expensas lo único que se puede poner a favor está a cargo del locatario es aquellas que se
refieran a los servicios pero normales y permanentes disposición del locatario.
( esto también ocasiona un montón de problemas en la práctica porque en definitiva en las rendiciones de expensas a
veces no resulta claro o no está bien distinguido cuáles son estos servicios)
5. OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO
Que es la obligación de responder por
garantía de evicción o por los vicios ocultos redhibitorios de la cosa.
ustedes saben que el locador debe garantizar y mantener en uso y goce al inquilino por tanto si hubiera
alguna persona que se está arrogando un mejor derecho sobre ese inmueble alquilado el locador debe
hacer lo posible para defender al inquilino. esto sería un supuesto de garantía de evicción.
Pero también hay supuestos de vicios ocultos.
La ley no contiene en materia del contrato de locación una regulación muy precisa de lo que son los vicios ocultos que es distinto a
que lo que es un deterioro, porque se entiende que un vicio oculto es algo de mayor gravedad. la ley no regula expresamente el
tema de la obligación de saneamiento en el contrato de la locación, sino solamente como una causal de extinción del contrato
imputable al locador en el artículo 1.220
Artículo 1220. Resolución imputable al locador- El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: …
b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
Artículo 1204. Pérdida de luminosidad del inmueble- La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por
construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato,
excepto que medie dolo del locador.
si hoy me hacen un edificio al lado de mi casa y bueno posiblemente vaya a tener que prender una u otra
no pero eso no me ocasiona un problema grave
OBLIGACIONES DEL LOCATARIO
1. USAR Y GOZAR DE LA COSA CONFORME SU DESTINO
Artículo 1194. Destino de la cosa locada
El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.
Regla → el destino que las partes pacten en el contrato. Ej: si ustedes están alquilando un inmueble van a
encontrar una cláusula suele ser de la primera dice “este inmueble tiene destino de vivienda” “este inmueble tiene
destino de comercio” etcétera etcétera esa es la primera opción
A falta de convención, puede darle (es una opción que tiene el locatario)
- el destino que tenía al momento de locarse, Si era un inmueble que antes estaba alquilado para vivienda y yo
lo alquilo de nuevo y no se dice nada puedo seguir alquilando para vivienda
- el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra
- o el que corresponde a su naturaleza. Si yo alquilo un inmueble que está en el frente de la calle 9 de julio y en
vez de tener puerta tiene una amplia parcial con todo de vidrio bueno según la naturaleza de ese inmueble
estimamos que no va a ser un inmueble destinado a viviendas sino para comercio u otra actividad.
A los efectos de este Capítulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.
El locatario no puede variar el destino aunque esa variación no le cause perjuicio al locador.
Artículo 1205. Prohibición de variar el destino-
El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente.
No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.
Esto básicamente tiene dos razones:
1. El destino de la cosa influye sobre todo en el valor del alquiler. No es lo mismo el alquiler que se
paga para una locación con destinos de vivienda que el alquiler que se abona cuando se va a dar el
uso y goce del inmueble para la realización de una actividad productiva
2. La última parte del art. 1124 establece “si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al
habitacional.”
Si ustedes le dan a un inmueble que tenía un solo destino un destino mixto porque les parece como
locatarios pueden ocasionarle un perjuicio al locador que sería la aplicación de las normas
vinculadas al destino habitacional porque estas normas son mucho más tuitivas de la situación del
locatario, por tanto no se puede variar el destino de la cosa y si se varía el destino de la cosa el
locador tiene derecho a resolver el contrato.
Artículo 1219. Resolución imputable al locatario - El locador puede resolver el contrato:
a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
Por otra parte, ese uso de la cosa no debe ser un uso abusivo, sino conforme a derecho. si yo alquilo el
departamento porque soy joven, estoy estudiando y todos los días hago una fiesta, me van poniendo multas voy dejando el
inmueble en mal estado, tengo una serie de quejas de los vecinos evidentemente que esta situación es un goce abusivo de la cosa
que puede dar lugar a que según las circunstancias el locador resuelva el contrato.
Este documento contiene más páginas...
Descargar Completo
CONTRATO DE LOCACIÓN.pdf
Estamos procesando este archivo...
Lamentablemente la previsualización de este archivo no está disponible. De todas maneras puedes descargarlo y ver si te es útil.
Descargar
Estamos procesando este archivo...
Lamentablemente la previsualización de este archivo no está disponible. De todas maneras puedes descargarlo y ver si te es útil.