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Categorías de las tasaciones
Aspectos Jurídicos-Técnicos- Económicos.
Referencias
Categorías de las tasaciones
Se clasifican las tasaciones en las siguientes categorías:
Casos en los que es necesaria una Tasación
Corresponde en esta etapa inicial de la asignatura y con el motivo de brindarle al alumno un panorama general, no meramente del aspecto teórico sino también práctico, de
la materia, dar una serie de ejemplos que a su vez resultan situaciones particulares en las cuales se ve como necesaria la tasación de un bien que será objeto de un negocio u
operación determinada, sea de carácter oneroso o no, para asignarle un valor cierto. En este punto, nos podemos encontrar con una serie de motivos, siendo los principales:
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Categorías de las tasaciones
Estimativas: La apreciación del valor económico de la cosa se realiza por impresión del experto basada en comparaciones de valores no
analizados técnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimación.
1
Ordinarias: La apreciación del valor se funda en la comparación de valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas técnicas. Se acompañará
de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. Los planos necesarios para la tarea serán proporcionados por el comitente.
2
Extraordinarias: Cuando además de las que caracterizan a las Ordinarias se realiza una o más de las siguientes tareas:
1. Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean aplicables.
2. Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc., correspondientes a una época anterior en cinco años, por
lo menos, a la fecha de la encomienda.
3. Actuación conjunta con otros profesionales.
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Una Compraventa:
–
Siendo una de las principales operaciones de carácter monetario, la compraventa tiene como objeto principal el intercambio de un bien determinado por una suma de
dinero a cambio. Ahora bien, dentro de esta situación en particular, es esencial el precio determinado por el cual se desarrollará el negocio, siendo una correcta y acertada
tasación, por definición, la que nos dará el monto por el cual se realizará el intercambio.
División de condominio:
–
Más allá del concepto vulgar de lo que es un condominio, podemos definir este derecho real como aquel derecho de propiedad que pertenece a varias personas, por una
parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
La ley prevé mecanismos para la división de un condominio, ya que “Cada propietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando
no se encuentre sometida a una indivisión forzosa”
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[19] Código Civil y Comercial Artículo 1997
La ley en efecto solo limita la posibilidad de indivisión de un condominio a dos requisitos, a saber:
Que nos encontremos frente a una copropiedad debidamente constituida según lo establecido en la norma.
Que el condominio no esté sometido a un estado de indivisión forzosa.
La tasación que resulte en consecuencia del accionar del perito, designado en ese pleito, será vital para llegar a una justa división del condominio, puesto que muchas
veces las partes indivisas de un bien pueden tener distintos valores entre sí.
Casos relacionados con el derecho real de propiedad horizontal
–
El Código Civil y Comercial establece soluciones para aquellos casos en que un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal sufra menoscabos de diversa
naturaleza, a saber:
“Art. 2055: En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la
venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse
por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según
valuación judicial.”. Sin ahondar en la solución dada por la ley al caso planteado, podemos observar como es en virtud de una correcta tasación que se puede llegar a
definir exactamente si la destrucción en cuestión llega o no al requisito legal.
Garantía de un Mutuo:
–
Es el caso de que ante la celebración de un préstamo de dinero, la parte mutuaria decide otorgar fianza real a favor del mutuante, esto es, ofrecer en garantía de la correcta
devolución del monto especificado con un inmueble determinado, el cual puede ser propiedad del deudor o de otra persona.
En el caso en análisis, cabe observar que será de vital importancia una tasación sobre el inmueble efectuada por un profesional de la materia, ya que será ésta la que
nos dará el valor que se le puede atribuir al inmueble ofrecido en garantía, el cual deberá ser proporcional al valor del monto que afianza.
Daños y Perjuicios:
–
Para todos los casos en que se produzca algún tipo de menoscabo en el patrimonio de una persona a causa del accionar de un individuo determinado, la ley establece
como principal consecuencia el deber de indemnizar dicho daño.
Por su parte, para determinar correctamente la cuantificación del monto a abonar en concepto de indemnización, es necesario individualizar con exactitud el daño
ocasionado, y si el mismo lo es sobre algún bien en particular, será necesaria una correcta tasación del mismo para valorar el menoscabo causado.
Expropiaciones:
–
La expropiación es el poder legal por parte del Estado de privar a una determinada persona del uso y goce de un bien inmueble de su propiedad, a cambio de una
determinada suma de dinero y previa una declaración de utilidad pública del bien objeto del procedimiento.
A modo de conceptualizar el instituto de la expropiación y sin ahondar en nociones de procedimiento ni del dictamen de tasación, las cuales serán tratadas en el acápite
titulado: “El informe de Valuación”, podemos decir que la facultad de expropiar es privativa del Estado; esto es así por la gravedad que implica la misma, ya que va en
contra de un principio liminar de nuestro orden constitucional como es el de la propiedad privada, plasmado en el Art. 17 de la Constitución Nacional, que reza: “La
propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. La expropiación por causa de utilidad
pública, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada”.
Es para la cuantificación de la indemnización que resulta fundamental una tasación del bien objeto de la expropiación. Mac Michael nos dice al referirse a este caso que:
“es una de las tasaciones más complicadas” y que “la prueba de la compensación incumbe a tasadores competentes y calificados en virtud de que tasar la propiedad es una
tarea técnica a la que una persona debería dedicarse sólo después de años de preparación y experiencia en la especialidad”
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[20] Mc Michael, Stanley: Tratado de Tasación. Editorial Labor. Buenos Aires 1949
Regulación de Honorarios:
–
Muchas veces la regulación de los honorarios profesionales dentro de un proceso iniciado a tales fines se condice con el valor de los bienes que fueron objeto de la
actuación.
Para los supuestos en que las partes no estén de acuerdo en el precio del bien en cuestión, se recurre a la tasación como remedio para determinar su verdadero valor para
que un Juez competente, basándose en el dictamen que resulte regule los honorarios correspondientes por el servicio prestado.
Actividad de Aplicación:
Los invito a recordar y reflexionar sobre casos, que se hayan dado entre sus conocidos y /o familiares, en donde fue necesario realizar una tasación
para concluir un pleito, ya sea judicial o extrajudicial. ¿Se animan?
Bases para efectuar una correcta Tasación
Siguiendo lo escrito por calificada doctrina en la materia, podemos mencionar que: “La tasación de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye una
especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra indiscutiblemente tres aspectos: jurídico, económico y técnico; aspectos que son concurrentes y determinan el
punto de partida en la labor del profesional”
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[21] Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la Tasación. Ediciones Alveroni, Córdoba 2005.
De esta manera, se puede decir que valorar el aspecto jurídico de un bien es tomar como punto de vista la situación particular que tiene el propietario del bien con
respecto a la cosa en sí misma. En efecto, innumerables problemas pueden darse en este aspecto, puesto que muchas veces aquellas personas que requieren una tasación de
un inmueble con motivos de su futura transmisión, resultan ser meros poseedores del mismo, careciendo de lo que en derecho se expresa como “título perfecto” y que es el
que casualmente exige nuestra normativa vigente para realizar una transferencia de un bien inmueble conforme a derecho.
Por otra parte, también puede darse el caso de que uno o varios sucesores de una persona fallecida soliciten la tasación de un bien inmueble parte del acervo hereditario
para su venta, sin tomar previamente los recaudos de haber realizado la correspondiente declaratoria de herederos ante juez competente, estando en consecuencia
inhabilitados legalmente para efectuar la mentada transferencia de una manera eficaz.
También es necesario dentro de este punto de vista observar el objeto en cuanto a si el mismo cumplimenta las exigencias legales que lo regulan en su existencia. En
efecto, puede acontecer muchas veces que el inmueble que se pretende tasar no se condiga con las especificaciones edilicias que se exigen para la zona en que se
encuentra. Por otra parte, también se puede dar el caso de que en el mismo inmueble se alce una construcción sin planos debidamente confeccionados o sin el correcto
visado exigido por las ordenanzas municipales vigentes a la fecha de su construcción. Estas situaciones traen aparejadas, entre otros gastos, el de la multa por saneamiento
del plano defectuoso por ante la autoridad administrativa.
A su vez y siguiendo con el análisis del objeto a tasar, debe observarse el parcelario; en él consta entre otros datos la superficie y ubicación exactas del inmueble dentro de
una manzana determinada y es fundamental su examen exhaustivo al momento de tasar una propiedad, toda vez que se pueden dar situaciones en que la realidad difiera
sensiblemente de lo asentado en el mismo. Estas situaciones pueden constar entre otras en que el inmueble se encuentre cubriendo espacio de otro lote vecino, o a la
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Aspectos Jurídicos-Técnicos- Económicos.
Estas posibles situaciones afectan de manera inmediata el precio del inmueble, ya que inciden
directamente sobre aquellas personas que quieren transferir y es en consecuencia un hecho ante el cual
el tasador no debe hacer caso omiso, debiendo considerarlo acabadamente en la tasación a realizar.
inversa, que otro lote esté invadiendo terreno perteneciente al inmueble que se pretende tasar. De esta manera coincidimos con Marcela Agustina Ibáñez y Antonio
Topalian cuando expresan que: “El desempeño de la función seria y responsable, no es sólo visitar el inmueble a tasar en el domicilio de ubicación que se sitúa, ya que esa
situación no nos garantiza que realmente ése sea el bien objeto de la tasación; por ello se debe recordar que el mismo se identifica con el dominio, donde consta su
propietario y se ubica el parcelario, que representa la designación oficial. Con ambos elementos se debe hacer el relevamiento para la correcta ubicación”
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[22] Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Op. Cit.
Dentro del denominado “aspecto económico” es necesario efectuar un acabado estudio de las
condiciones de mercado en las que se encuentra situada la comercialización
del bien en cuestión. En este aspecto en particular juega un papel altamente preponderante la
economía del país, la provincia, la ciudad y hasta la zona geográfica en que se
encuentre situado el bien.
Por último, nos encontramos en el “aspecto técnico”, éste es aquel que proveerá orden
metodológico a toda la información que será recabada por el tasador para lograr de
esta manera arribar a un valor determinado.
De esta manera, el tasador deberá enfrentarse ante la tarea que lo espera basándose en una minuciosa labor profesional, la cual deberá tener como
piedra fundamental el
criterio pero deberá a su vez valerse de la técnica como elemento fundamental para lograr una correcta determinación del precio de una cosa.
Por otra parte, son altamente importantes las diversas modificaciones del valor de la moneda y las
variaciones en el nivel adquisitivo de la misma, todos estos elementos afectan de manera directa en el
valor del bien a tasar.
Actividad de Aplicación:
Les propongo que busquen dos o más ítems que correspondan a cada aspecto y lo relacionen con los contenidos mínimos del informe de tasación
que se encuentra a continuación. Por ejemplo: Nro. de Matricula (Aspecto Jurídico); Ubicación (Aspecto Económico); Método (Aspecto Técnico)
Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y Rural. Editorial Juris. 4ª Edición reelaborada, ampliada y actualizada. Rosario 2006.
Borda, Guillermo A.: Tratado de Derecho Civil, Contratos. Editorial Abelardo Perrot. Buenos Aires 1979.
Chandías, Mario Eduardo: Tasación de Inmuebles Urbanos. Ediciones Alsina. Buenos Aires 1954
Código Civil de la República Argentina.
IVSC - Comité Internacional de Normas de Valuación. International Valuation Standards 2007
UPAV - Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV): Art. 3º
Guerrero, Dante: Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y Rurales. Editorial Alsina. Buenos aires 1984.
Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la Tasación. Ediciones Alveroni, Córdoba 2005.
Lapa, Eduardo L.: Tasación Inmobiliaria. Editorial La Cañada. Córdoba 2007.
Mc Michael, Stanley: Tratado de Tasación. Editorial Labor. Buenos Aires 1949
Musto, Néstor Jorge: Derechos Reales. Ediciones Astrea. Buenos Aires 2000
Rivarola, Jorge Víctor y Rivarola, Carlos Héctor: Tasación de Inmuebles Urbanos: Criterios. Valuación de terrenos para Propiedad Horizontal. Método de Incidencia.
Editorial L. V. Zanetti. Buenos Aires 1967
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