BOLILLA 14
PROCESOS DE CONOCIMIENTO ESPECIALES Y OTRAS VÍAS
DESALOJO
Es un proceso declarativo especial, sigue el trámite del juicio abreviado salvo que se disponga
lo contrario. Tres grandes categorías:
1. Estrictamente encontramos el juicio de desalojo, tiene por objeto recuperar el uso y
goce de un inmueble (locatario dentro del inmueble)
2. Demanda de condena futura presupone que entre el actor y el demandado hay un
vinculo contractual, se aplica lo relativo a materia de contrato de locación de cosas,
cuando el contrato de locación no se vención.
3. Sumaria información (inmueble abandonado)
ENTREGA DEL INMUEBLE AL ACCIONANTE
En los casos que la acción de desalojo se dirija contra intruso, en cualquier estado del juicio
después de trabada la Litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer entrega inmediata del
inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución por los eventuales daños y
perjuicios que se puedan irrogar.
DESALOJO POR FALTA DE PAGO O VENCIMIENTO DE CONTRATO. DESOCUPACIÓN INMEDIATA.
En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o
vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación
inmediata según lo dispuesto arriba. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa
medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de
alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá multa de hasta
20mil a favor de la contraparte.
En estos artículos se dispone una suerte de medida cautelar luego de correrse traslado. No se
discute el derecho en cuanto a posesión y propiedad.
En el desalojo está vencido el plazo contractual, en la demanda de condena futuro no. En la
sumaria información, estaba ocupado por una persona y luego se produjo el abandono.
Tramite: juicio abreviado con particularidades en provincia, en la nación se aplica el ordinario
con particularidades.
La demanda de desalojo tiene un requisito extra a los fines del juicio de admisibilidad en la ley
de locaciones urbanas: Intimación de pago. Previamente a la demanda de desalojo por falta de
pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida,
otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la
recepción de la intimación, consignando el lugar de pago. Este requisito es necesario cuando
se demanda el desalojo por falta de pago de alquileres.
LEGITIMACIÓN PASIVA:
En la nación el juicio de desalojo procede contra el locatario y sublocatario de inmuebles
urbanos o rurales, o contra cualquier ocupante, siempre que no procediera su desocupación
por via de la ejecución de sentencia de otro juicio o que las leyes establecieran su
procedimiento. La demanda podrá interponerse antes de expirar el plazo contractual o legal de
la locación.
Quedan comprendidos quienes poseyeren a nombre de otro aunque con derecho personal a
tener la cosa como el locatario o comodatario, los que poseyeren a nombre de otro sin
derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante, el que
transmitió la propiedad de la cosa y se constituyó poseedor a nombre del adquirente, el que
continuó en poseerla después de cesado el derecho, como el usufructuario o anticresista, el
que continúa en poseerla después de sentencia que anulase su título o le denegare el derecho
a poseerla, y el que continuase en poseer la cosa después de reconocer que la posesión o el
derecho de poseerla pertenecen a otro.
PROCEDIMIENTO
La acción de desalojo procederá contra locatario, sublocatario, tenedores precarios, intrusos y
cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.
En la práctica las partes renuncian someterse a la justicia federal y se someten a la justicia
ordinaria, como el estudiante de otra provincia. Si no supletoriamente lo que dice el código
respecto a acciones reales, donde está ubicado el inmueble.
Se corre citación y traslado por 6 días.
La citación al demandado se hará por cedula en el domicilio contractual y en el inmueble
objeto del juicio. En caso de no haber constituido domicilio en el contrato será suficiente
citarlo en el inmueble de que se trata. De la misma forma se notificará la sentencia que declara
el desalojo y la providencia que ordena el lanzamiento.
Si el demandado comparece y contesta la demanda puede allanarse, oponer excepciones y
reconvenir. En cba no se puede reconvenir, en la nación si. Las excepciones que se plantean no
son de previo y especial pronunciamiento.
LOCALIZACIÓN DEL INMUBELE
Si faltase chapa indicadora del número del inmueble donde debe practicarse la notificación, el
notificador procurara localizarlo inquiriendo a los vecinos. Si obtuviese indicios suficientes,
requerirá en el inmueble la identificación de los ocupantes, pidiéndoles razón de su relación
con el demandado.
Cuando la notificación se cumpla en el inmueble reclamado, el notificador deberá hacer saber
de la existencia del juicio a cada uno de los sublocatarios u ocupantes presentes en el acto
aunque no hubieren sido denunciados, previendoles que la sentencia que se pronuncie
producirá efectos contra todos ellos y que dentro del plazo fijado para contestar la demanda,
podrán ejercer los derechos que estimen correspondientes. Identificara a los presentes e
informara al tribunal sobre el carácter que invoquen y acerca de otros sublocatarios u
ocupantes cuya presunta existencia surja de las manifestaciones de aquellos. Aunque existan
sublocatarios u ocupantes ausentes en el acto de la notificación, no se suspenderán los
tramites y la sentencia producirá efecto también respecto de ellos.
Pueden plantear tema de mejoras, no tiene efecto respecto del desalojo, y la ejecución de
sentencia para producir el abandono solo procederá si se abonó el monto de las mejoras
reclamado, o consignado, o caución.
El juicio de desalojo es más restrictivo que el abreviado. En cordoba se limita en cuanto a la
prueba por el cobro de alquileres, es el recibo o la confesión del actor, en la nación es prueba
pericial. En cordoba si ofrece recibo de pago, se tiene por subsidiaria la prueba pericial
caligráfica.
SENTENCIA
Es condenatoria. El plazo de abandono del inmueble, desocupación física, es en plazo
razonable. En cordoba 10 días, en nación si tenían derecho 10 días, si no 5.
APELACION
No se admitirá al demandado recurso de apelación en contra de la sentencia definitiva o
resolución posterior si no acredita dentro del plazo para recurrir haber satisfecho las rentas o
alquileres vencidos y los que con arreglo al contrato deba pagar por adelantado o consignarlos
en el tribunal. Basta presentar el recibo otorgado por el locador y depositar el importe
correspondiente. Si no cumpliere, se tendrá por firme la sentencia o resolución apelada,
procediéndose a la ejecución.
Se tendrá por desierto el recurso interpuesto por el demandado, cualquiera sea el estado en
que se halle, si durante su sustanciación dejara de pagar los periodos que venzan o los que
deba adelantar.
Vencidos los plazos sin que la finca haya sido desalojada, se procederá al lanzamiento del que
la ocupe sin consideración alguna y a su costa.
Gran diferencia entre cba y nación además del tramite, es que en nación se permite la tutela
anticipada, una cautelar para que el locador tenga en su poder el inmueble.
La demanda de condena futura, su condena, se ejecuta una vez que venza el plazo. Si se allana
el locatario y entrega el inmueble, las costas serán impuestas al actor.
SUMARIA INFORMACIÓN – INMUEBLE ABANDONADO
1564 .- Abandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que haga sus veces, el
locador tendrá derecho para tomar cuenta del estado de ella, requiriendo las correspondientes
diligencias judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces disuelto el contrato.
En este supuesto el tribunal realizara una información sumaria y ordenara la verificación del
estado del inmueble por medio del oficial de justicia, quien deberá inquirir a los vecinos acerca
de la existencia y paradero del locatario. Si no obtuviera razón de su paradero, se entregara
provisoriamente el inmueble al locador previo inventario de los bienes que hubiere, los que
quedaran depositados judicialmente a cargo del locatario. Cuando en el contrato el locatario
hubiere fijado un domicilio distinto al del inmueble, se lo citara en el para que compareza a
estar a derecho y ejercite su defensa. Transcurridos DIEZ DIAS desde la entrega provisoria o
vencido, en su caso, el plazo de la citación sin que el locatario hubiera comparecido o negado
el abandono, el tribunal dictara sentencia dentro del plazo de CINCO DIAS declarando, si
correspondiera, disuelto el contrato, y disponiendo la entrega definitiva del inmueble al
locador. Si el locatario compareciera y en el mismo acto dedujera oposición denegando el
abandono se seguirá con el juicio de desalojo y será esa su forma de defenderse. Si lo pidiera,
se restituye la tenencia del inmueble.
El presupuesto para que opere es que el inmueble estaba ocupado y ahora fue abandonado
físicamente.
RENDICIÓN DE CUENTAS
Presupone administración de bienes de terceros. Debe informarse de manera documentada
las operaciones realizables. Tiene dos partes: obligación de rendir cuentas e informe
documental. Una medida preparatoria es determinar la obligación o no de rendir cuentas, si se
lleva a cabo puede evitarse la primera parte. Se determinará remuneración del administrador.
MENSURA
Ingeniero agrimensor toma medidas de un inmueble. Siempre hecho por un técnico, puede ser
como medida preparatoria. En caso de dos inmuebles contiguos no definidos, hara falta el
deslinde.
DESLINDE
Presupone mensura. Determina los limites del territorio.
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