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“CAPITULO 8”
DERECHOS REALES
I. DERECHOS REALES
CONCEPTO: El derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata, de tal manera
que no se encuentre en ella sino dos elementos: la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto.-
Definición de Demolombe-.
Art. 1882 CCCN: “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en
forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este
Código”.
Características:
• DERECHO ABSOLUTO: porque es oponible erga omnes (frente a todos), todos están obligados a respetar la
relación entre la persona y la cosa.
• CONTENIDO PATRIMONIAL: son susceptibles de valor e integran el patrimonio de una persona.
• NATURALEZA JURIDICA DE SUS NORMAS: las normas que lo regulan son sustancialmente de orden público,
esto significa que, no pueden modificarse ni ser dejadas de lado por convenciones privadas. Art. 1884 CCCN: “La
regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no
previsto en la ley, o la modificación de su estructura”.
• SUJETO ACTIVO: puede ser una persona humana o jurídica.
• OBJETO: son las cosas ciertas, individualmente determinadas, en el comercio y existentes. Aunque actualmente el
Código incluye a los bienes (objetos inmateriales susceptibles de tener un valor).
• RELACION INMEDIATA Y DIRECTA: porque el sujeto para extraer el beneficio de la cosa sobre la que recae el
derecho, no necesita ningún intermediario.
• PUBLICIDAD: puede ser conocido por todos. Los medios de publicidad serán: la posesión o la registración (la
que podrá ser: constitutiva o declarativa). Art. 1893 CCCN.
• POSESION: se ejercen, en general, por medio de la posesión (supone tener la cosa para sí, con la intención de
ejercer sobre ella, un derecho de propiedad). Art. 1891 CCC: “Todos los derechos reales regulados en este Código
se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la
posesión”.
• IUS PREFERENDI: (Derecho de Preferencia): un derecho real que ha tenido la debida publicidad y es oponible
erga omnes goza del “ius preferendi”, es decir, tiene preferencia sobre cualquier otro derecho que sobre la misma
DERECHO CIVIL- FCE
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cosa se constituya con posterioridad. Ej: Hipoteca de 1°, tiene preferencia en relación a la Hipoteca de 2°. Art.
1886 CCCN.
• IUS PERSEQUENDI: (Derecho de Persecución) el titular del derecho real lo puede hacer valer a pesar de que éste
haya pasado a poder de un tercero. Por lo tanto, tiene el poder de perseguir la cosa en manos de quien este. Ej: si
pierdo mi reloj, puedo pedírselo a quien lo tiene, mediante la acción de reivindicación, porque soy el propietario.
Art. 1886 CCCN.
ENUMERACIÓN: La enumeración de los derechos reales es taxativa, es decir, limitada (lo que se conoce como numerus
clausus). Significa que, no pueden constituirse otros derechos reales que los establecidos por la ley.
Art. 1887 CCCN: “Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda”.
CLASIFICACIÓN:
SOBRE COSA PROPIA O AJENA: Art. 1888 CCCN
➢ SOBRE COSA PROPIA
➢ SOBRE COSA AJENA
SEGÚN SU AUTONOMIA O ACCESORIEDAD: Art. 1889 CCCN
➢ AUTONOMOS
➢ ACCESORIOS
DOMINIO CONDOMINIO PH CONJUNTOS
INMOBILIARIOS TIEMPO COMPARTIDO
CEMENTERIO PRIVADO
USUFRUCTO SERVIDUMBRES HIPOTECA PRENDA USO
HABITACION ANTICRESIS
DOMINIO CONDOMINIO PH USUFRUCTO USO
HABITACION
PRENDA HIPOTECA ANTICRESIS
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SEGÚN SU CONTENIDO:
➢ RECAEN SOBRE MUEBLES E INMUEBLES
➢ RECAEN SOBRE MUEBLES
➢ RECAEN SOBRE INMUEBLES
SEGÚN LAS FACULTADES DEL TITULAR:
➢ TRANSMISIBLES:
➢ INSTRANSMISIBLES:
SEGUN SU DURACION:
➢ PERPETUOS:
➢ TEMPORARIOS:
❖ VITALICIOS
❖ NO VITALICIOS
OBJETO DEL DERECHO REAL: Como regla general son las cosas, aunque también se admiten los bienes (objetos
inmateriales susceptibles de tener un valor. Art. 1883 CCCN: “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte
material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”.
ADQUISICIÓN DEL DERECHO REAL: SIEMPRE SE REQUIERE TITULO Y MODO. Esto es una diferencia
fundamental con los derechos personales que solo requieren el simple consenso entre partes.
TITULO: Es la causa de la adquisición. Ej: boleto de compraventa; escritura pública en una donación.
MODO: Es la exteriorización de las pretensiones de las partes. El modo puede ser:
• POR ACTOS ENTRE VIVOS:
➢ ORIGINARIOS: El derecho se adquiere con total prescindencia de un derecho anterior, ya sea porque no
existe un titular anterior (Ej: la caza y pesca) o porque no hay un vínculo entre el titular actual y el
anterior (Ej: usucapión)
DOMINIO CONDOMINIO
USUFRUCTO USO
PRENDA
HIPOTECA ANTICRESIS SERVIDUMBRES
PH HABITACION SUPERFICIE
DOMINIO CONDOMINIO PH
HABITACION
DOMINIO CONDOMINIO PH SERVIDUMBRES
USUFRUCTO USO HABITACION
SERVIDUMBRES HIPOTECA PRENDA
ANTICRESIS
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➢ DERIVADOS: El derecho se adquiere a partir del vínculo que existe entre el titular anterior del derecho
(tradens) y el actual (accipiens), siendo que el primero de ellos transmite voluntariamente la cosa al
segundo→ TRADICION.
• POR CAUSA DE MUERTE: el modo en estos casos se llama SUCESION HEREDITARIA
Art. 1892 CCCN: “La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y
modo suficientes….
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad
transmitir o constituir el derecho real….
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. ….
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los
casos legalmente previstos….
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto….”.
Art. 1894 CCCN Adquisición legal. “Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa
perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el
cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del
conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe”.
TRANSMISION: Art. 1906 CCCN: “Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en
contrario”.
EXTINCION: Art. 1907 CCCN: Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena”.
INOPONIBILIDAD: Art. 1893 CCCN: “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a
las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real”.
RELACIONES DE PODER
Relación de poder: Es un poder de hecho o físico que una persona tiene con una cosa----Contacto material. Son
situaciones fácticas, de hecho, materiales que vinculan a una persona con una cosa colocándola en situación de
disponibilidad material.
Actualmente el CCC regula 2 relaciones de poder: POSESION y TENENCIA. Art. 1908 CCCN “Las relaciones de poder
del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia”.
POSESION:
Concepto: La posesión es una relación de poder, que existe cuando una persona tiene una cosa bajo su poder, con
intención de someterla al ejercicio de un derecho real.
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Art. 1909 CCCN: “Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una
cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”.
Elementos de la posesión:
• CORPUS: Es el poder de hecho, disponibilidad material que se establece entre un sujeto y la cosa------
ELEMENTO OBJETIVO.
• ANIMUS: Es la intención de tener la cosa para sí, ejerciendo sobre ella un derecho real ----- ELEMENTO
SUBJETIVO.
Diferencia entre POSESION, PROPIEDAD Y DOMINIO:
POSESION
DOMINIO
PROPIEDAD
• Es una relación de poder. Se trata del
medio más natural de ejercer las
facultades que confiere el dominio e
integra su contenido. Sin embargo
ello no ocurre siempre, ya que puede
suceder que el titular del dominio no
ejerza actos posesorios.
• En la posesión, se prescinde la
titularidad del derecho que se
ejercita. Quien ejercita determinado
derecho sin tenerlo es poseedor.
• La posesión se agota si desaparece el
elemento de hecho (el ejercicio del
poder).
• Es un derecho real, que confiere a
su titular las más amplias facultades
(uso, goce y disposición).
• Crea una relación entre el titular y
el resto de la sociedad que tiene el
deber de respetar su relación con la
cosa.
• Implica titularidad. Quien tiene un
derecho porque el mismo le
corresponde es titular.
• La titularidad del derecho
permanece aun cuando falte su
ejercicio, salvo prescripción.
• Se utiliza en
sentido amplio
como comprensivo
de todo derecho
patrimonial del que
se es titular
(personales-
crédito- y reales).
• En un sentido más
restringido se
utiliza como
sinónimo de
dominio.
Tenencia: Es también una especie de relación de poder que existe cuando una persona ejerce sobre una cosa un poder de
hecho, pero con intención de representar la propiedad de otro, es decir, el sujeto reconoce en otro sujeto un derecho real.
Ej: el inquilino es un tenedor. Art. 1910 CCCN: “Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor”.
Concurrencia de las relaciones de poder: no pueden concurrir, se excluyen.
Clasificación de la posesión:
➢ LEGITIMA: cuando se corresponda con el ejercicio de un derecho real que verdaderamente exista o un derecho
personal. Ej: la posesión del propietario de un inmueble. Art. 1916 CCCN.
➢ ILEGITIMA: cuando no importa el ejercicio de un derecho real constituido de conformidad a la ley. (Art. 1916
CCCN). A la posesión le falta algo:
• No se tiene el título: Ej: ladrón.
• El título es nulo: Ej: el que adquirió mediando un vicio de la voluntad (error, dolo, violencia).
• El modo es insuficiente para adquirir el dominio. En materia de automotores el modo suficiente es la
inscripción. En materia de inmuebles, el modo suficiente es, en general, la tradición. Ej: quien adquiere
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un automóvil y no lo inscribe en el Registro (hasta que no lo inscribo no soy el titular, en materia de
automotores).
• Cuando se adquiere del que no tenía derecho a poseer la cosa. Ej: a Juan le prestan un libro y lo vende.
Juan no tenía derecho a poseerlo, simplemente tenía una tenencia.
LA POSESION ILEGITIMA PUEDE SER DE:
❖ BUENA FE: Implica desconocimiento de la ilegitimidad. El poseedor por un error de hecho está
persuadido de su legitimidad. Existe creencia de ser el señor exclusivo de la cosa, sin duda alguna porque
si hay duda no hay certeza, y esa sola duda lo coloca en situación de mala fe. Ej: Juan compra un TV en
Garbarino y resulta que el camión que los transportaba era pirata del asfalto. Art. 1919 CCCN: La
relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario. La mala fe se presume
en los siguientes casos:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de
medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
❖ MALA FE: Implica conocimiento de la ilegitimidad (sabia que la cosa era ajena). Puede ser:
o SIMPLE: Por la sola ausencia de buena fe, sin existir vicios en la posesión. Ej: El adquirente por
boleto de compraventa es poseedor de mala fe simple, porque su adquisición no es ilícita, ya que
ha llegado a la posesión mediante tradición.
o VICIOSA: Art. 1921 CCCN. En este punto hay que distinguir si se trata de cosas muebles o
inmuebles.
1. COSAS MUEBLES:
▪ HURTO: por apoderamiento o sustracción de la cosa sin consentimiento del
actual poseedor.
▪ ESTAFA: por contratar a sabiendas sobre cosas litigiosas, prendadas o
embargadas como si estuviesen libres, o sobre cosas ajenas como si fueran
propias. El poseedor vicioso no es el que comete la estafa sino el cómplice que
recibe la cosa sabiendo que era ajena o estaba embargada.
▪ ABUSO DE CONFIANZA: es el caso de la cosa que es entregada
voluntariamente a otro con el fin de transmitir solo la tenencia y el tenedor
intervierte el titulo y se convierte en poseedor. Por lo tanto, quien tenía a nuestro
nombre se alza contra nuestra voluntad manifestándose poseedor, suprimiendo el
corpus, la disponibilidad material que teníamos por sí a través de otro. Ej: el
depositario de una cosa mueble.
2. COSAS INMUEBLES:
▪ VIOLENCIA: puede consistir en actos materiales de toma de posesión donde se
emplee la fuerza para desposeer, o intimidación consistente en justas amenazas
que inspiren un temor fundado. También existe violencia cuando se toma el
inmueble en ausencia del poseedor o dueño, y cuando regresa se lo rechaza por la
fuerza.
▪ CLANDESTINIDAD: cuando el poseedor toma precauciones o realiza actos para
ocultar la toma de posesión.
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▪ ABUSO DE CONFIANZA: Cuando se recibió la cosa con obligación de
restituirla. Ej: el inquilino de un departamento- que es un mero tenedor- ahora
empieza a tener la cosa como poseedor (ya no reconoce la propiedad en otro, sino
que él mismo tiene el animus de dueño).
Adquisición de la posesión:
Principio General: se adquiere cuando se sume el poder de hecho sobre la cosa con la intención de tenerla como suya.
Modos de adquirir la posesión:
❖ ORIGINARIOS- UNILATERAL: Son los que prescinden de la existencia de una posesión anterior, sea
que no haya existido o porque no hay vinculación alguna respecto del anterior poseedor. En los modos
originarios la cosa es tomada e iniciada la posesión sin que nadie la transmita. El ejemplo típico es la
usucapión. También pueden mencionarse: la apropiación, la accesión, la caza y pesca,
transformacion.
❖ DERIVADOS- BILATERAL: Son aquellos que surgen de la vinculación entre el tradens- quien entrega-
y el accipiens- quien recibe-. Se comienza a poseer cuando otro la transmite. Ej: tradición (entrega y
recepción voluntaria de una cosa, mediante la realización de actos materiales del tradens y del accipiens).
Otro ejemplo seria la sucesión mortis causa.
Art. 1922 CCCN: Adquisición de poder. “Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse
voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de
custodia del adquirente”.
Art. 1923 CCCN: Modos de adquisición “Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la
tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando
el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor
queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro,
reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el
apoderamiento de la cosa”.
Art. 1924 CCCN: Tradición. “Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe”.
Conservación: Art. 1929 CCCN: “La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido
por alguna causa transitoria”.
Perdida: Art. 1931 CCCN: “La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa.
En particular, hay extinción cuando:
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa”.
Efectos de las relaciones de poder:
Art. 1932 CCCN: Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres
reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto.
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Art. 1933 CCCN: Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien
tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto.
Art. 1934 CCCN.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:
a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se considera
percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.
Art. 1935 CCCN.- Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe.
“El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe
restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que
haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa”.
Art. 1938 CCCN.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar
indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al
hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias,
excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero
sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún
caso son indemnizables.
Art. 1939 CCCN.- Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los artículos 1895 y 1897
de este Código. (ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente y ARTICULO
1897.- Prescripción adquisitiva).
Poseedor de buena fe------- tiene derecho a los frutos percibidos y a los naturales devengados
no percibidos.
Poseedor de mala fe----- debe restituir los frutos percibidos y los que por su culpa deja de
percibir.
Productos------ Deben restituirse.
Frutos pendientes----- son de quien tiene derecho a la restitución
No son indemnizables------ las mejoras de mero mantenimiento ni las
suntuarias. Tampoco los acrecentamientos originados por la naturaleza.
Son indemnizables----- las mejoras necesarias, salvo mala fe. También las
mejoras útiles (hasta el mayor valor adquirido por la cosa).
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A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y
contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.
Art. 1940 CCCN.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:
a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y de no hacerlo,
responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la pretenden.
CASO DEL SUBADQUIRENTE DE COSAS MUEBLES:
Art. 1895 CCCN: La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o
perdidas, es suficiente para adquirir los derechos reales principales, excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisición fue gratuita.
Requisitos para que opere la adquisición del derecho real:
• Posesión.
• Cosa mueble no registrable no robada ni perdida.
• Buena fe.
• Onerosidad.
LAS DEFENSAS DE LA POSESIÓN Y LA TENENCIA:
Acciones Posesorias: Art. 2238 CCCN
Finalidad Mantener
Recuperar
Acciones Acción de Mantener: se ejercita cuando hay turbación en el ejercicio de la posesión; no
resultando una exclusión absoluta del poseedor o tenedor. Art. 2242 CCC: Corresponde la acción de mantener la tenencia
o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo
turba en todo o en parte del objeto. Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de sufrir un
desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de una obra. La sentencia que hace lugar a la
demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse.
Acción de Recupero (despojo): se ejercita cuando hay desapoderamiento del objeto sobre el
que recae la posesión, resultando la exclusión absoluta del poseedor o tenedor. Art. 2241 CCC: Corresponde la acción de
despojo para recuperar la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho,
aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el
desapoderamiento. La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad. Esta acción
comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el
cual el actor ejerce la posesión o la tenencia. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la
cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer.
II. DOMINIO O PROPIEDAD PRIVADA:
Concepto: es el derecho real por excelencia, porque es el que mayor cumulo de facultades otorga a su titular.
El objeto sobre el que se tiene una
relación de poder (posesión o tenencia)
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Se distingue el dominio de la propiedad en que: la PROPIEDAD es mucho más amplia porque abarca los derechos reales
y los personales, mientras que el DOMINIO es la propiedad sobre cosas.
PROPIEDAD-----GENERO. DOMINIO----ESPECIE
Función económica y social: La propiedad privada (dominio) es un bien de mercado y es el mercado quien le
proporciona su verdadero contenido económico.
La propiedad no es solamente una institución jurídica, por ello, es objeto de estudio, además de por el derecho, por
diversas disciplinas sociales: la economía, la sociología, la política, etc.
La función social delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
En virtud de lo mandado por nuestra C.N, nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos salvo por causa justificada de
utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las
leyes.
Nuestra Constitución incluye el derecho de propiedad dentro “De los derechos fundamentales y de las libertades
públicas”. Sin embargo, el titular ser privado de sus bienes y derechos salvo por causa justificada de utilidad pública o
interés social, y siempre mediante la correspondiente indemnización y de acuerdo con lo dispuesto en las leyes.
Caracteres:
• Perpetuo: no tiene límites en el tiempo, subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él, y no
se extingue por el no uso, salvo por prescripción adquisitiva. Art. 1942 CCCN.
• Exclusivo: dos personas no pueden tener cada uno en el todo el dominio de una cosa, pero pueden ser propietarios
en común de la misma cosa por la parte que corresponda a cada uno (condominio). Art. 1943 CCCN.
• Absoluto: otorga las más amplias facultades al titular: 1) Ius Abuti (derecho a disponer de la cosa); 2) Ius Utendi
(derecho a usar la cosa), y 3) Ius Fruendi (derecho de gozar u obtener los frutos de la cosa). Ojo!! Porque que el
dominio sea absoluto no significa que la persona tenga poderes ilimitados, ya que siempre estará limitado por las
leyes que reglamentan su ejercicio.
• Elástico: porque el titular puede desprender de su derecho de dominio otros derechos reales como el usufructo, el
uso, y cederlo o transmitirlo; y al extinguirse estas desmembraciones, el propietario recupera la plenitud de su
derecho de dominio.
Extensión del dominio: El dominio se extiende al suelo en toda su profundidad y al espacio aéreo, comprendiendo todos
los objetos que se encuentren bajo el suelo (salvo que se haya constituido derecho real de superficie).
Art. 1945 CCCN: “El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea
posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto
respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario”.
Clases de Dominio:
Dominio Perfecto: cuando es pleno, perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras
personas. Art. 1941 CCCN.
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Dominio Imperfecto: cuando debe resolverse en un cierto tiempo o al avenimiento de una condición o si se trata
de un inmueble gravado respecto de un tercero con un derecho real. Ej: servidumbre, usufructo, uso. Art. 1946
CCCN.
Dentro del dominio imperfecto se distingue:
• Dominio Fiduciario: es el que se adquiere en virtud de un fideicomiso, y está sometido a durar solo hasta
la extinción del fideicomiso debiendo entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el
testamento o la ley.
• Dominio revocable: es el que está sujeto a una condición o plazo resolutorio. Ej: Venta con cláusula de
poder arrepentirse, produciéndose la revocación por la manifestación de dicha voluntad. Otro ej:
revocación por ingratitud del donatario o por inejecución del cargo.
• Dominio desmembrado: en este caso el titular del derecho de dominio comparte con otros sujetos las
facultades que le son exclusivas. Ej: usufructo.
Modos especiales de adquisición del dominio: Enumeración y concepto de cada uno:
• APROPIACION: (Art. 1947 CCCN). Es un modo de adquisición originario que constituye un acto exterior por el
cual se emplaza la cosa en el patrimonio de un sujeto, adquiriéndose a la vez posesión y dominio. Solo se pueden
adquirir por apropiación el dominio de cosas muebles sin dueño o las abandonadas por el dueño. Ej: animales de
caza y pesca.
• TRANSFORMACION: (Art. 1957 CCCN). Es un modo de adquisición originario que se da cuando una persona
con su trabajo y con la materia prima de otro realiza un nuevo objeto. En este caso hay que distinguir si la
transformación se ha hecho de buena o mala fe y si la cosa puede o no volver a su estado anterior.
“Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola
actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla
al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo daño, si
no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor
que haya adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la materia
es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el
valor de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la cosa
puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del valor de
la materia y del daño”.
• ACCESION: Es un modo de adquisición originario que existe cuando una cosa acrece a otra, por adherencia
natural o artificial, perteneciendo ambas cosas a distintos propietarios. La adhesión puede ser:
➢ Natural:
• ALUVION: (Art. 1959 CCCN) Existe cuando las corrientes de ríos no navegables depositan, en su
curso, arena sobre un territorio ribereño al rio acrecentándolo paulatinamente.
• AVULSION: (Art. 1961 CCCN) presupone un brusco acrecentamiento causado por una fuerza
súbita. Ej: inundación.
➢ Artificial: (Art. 1962 CCCN)
• CONSTRUCCION
• SIEMBRA
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• PLANTACION
• TRADICION: Es un modo de adquisición derivado. Consiste en la entrega y recepción voluntaria de una cosa
mediante actos materiales ejecutados por el tradens y el accipiens, o por uno de ellos con asentimiento del otro.
• SUCESION DE LOS DERECHOS DEL PROPIETARIO: Modo Derivado de adquisición.
• PRESCRIPCION: Modo Originario de adquisición.
PRESCRIPCION ADQUISITIVA O USUCAPION:
Concepto: es un modo de adquirir el derecho por el cual el poseedor de una cosa adquiere la propiedad de ella por la
continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley. Art. 1897 CCCN: “La prescripción para adquirir es el
modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo
fijado por la ley”.
Cuando un poseedor se comporta durante largo tiempo como si lo fuere, la ley “premia” su actividad, por medio de la
prescripción adquisitiva, y termina concediéndole la titularidad del derecho sobre ese bien.
Elementos de la prescripción adquisitiva:
❖ POSESION: Ejercicio de la posesión sobre una cosa (actividad). Art. 1900 CCC: “La posesión para prescribir
debe ser ostensible y continua”.
❖ TIEMPO: Transcurso del tiempo fijado en la ley.
La Prescripción breve: Es un modo de adquirir el derecho caracterizado por:
✓ Posesión por un lapso mínimo de 10 años (en los inmuebles) y de 2 años (en muebles).
✓ Justo título: es causa válida para la adquisición de un derecho real, debe estar revestido de las solemnidades
necesarias (escritura pública), pero presenta los siguientes defectos: a) el titulo emana de una persona que no es
propietario del inmueble; o b) el titulo ha sido otorgado por persona incapaz. Art. 1902 CCCN.
Ej: Juan es propietario de un inmueble, y Pedro aparentando ser el dueño y teniendo capacidad lo enajena a
Claudio, otorga la Escritura Pública con todas las solemnidades requeridas y hace tradición del inmueble a
Claudio. El adquirente que es Claudio a los 10 años de posesión publica y pacifica consolidara su derecho y
podrá oponer a Juan (verdadero propietario) la prescripción ordinaria, basándose en el justo titulo y su buena fe.
✓ Buena fe: es la creencia de que: a) la adquisición no adolece de vicios; b) el enajenante es el verdadero dueño; y
c) el enajenante tenía capacidad para enajenar. Art. 1902 CCC.
El efecto de la prescripción ordinaria es consolidar la adquisición hecha, por lo tanto no es
rigurosamente de adquirir, puesto que la cosa ya esta adquirida con justo titulo y buena fe.
Art. 1898 CCCN: “La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles
por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título”.
La Prescripción Larga: Art. 1899 CCCN. Es un modo de adquirir caracterizado por:
✓ Posesión con ánimo de dueño continua e ininterrumpida.
✓ Tiempo: 20 años (inmuebles). Pero si se tratare de cosas muebles registrables, se requerirá un lapso de 10 años,
si la cosa no fuere hurtada ni perdida, y no se encuentra inscripta a nombre del adquirente, quien la recibió del
titular registral o de su cesionario sucesivo.
Reunidas estas condiciones el poseedor, aunque sea de la más absoluta mala fe, o su posesión haya sido viciosa, llega a
obtener el dominio al cabo del plazo indicado.
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Lo que hace perder el derecho al verdadero titular es el hecho de que durante esos 20 años haya existido un poseedor
animus dominis que lo sustituye (porque no se conciben dos dominios iguales sobre la misma cosa).
RESTRICCIONES Y LÍMITES AL DOMINIO:
La limitación se concibe desde el punto de vista del propietario. Ej: el propietario de un inmueble no puede obligarse a
no enajenarlo. En cambio, la restricción aparece como una imposición desde fuera, cuando existe un interés público o de
vecindad. Ej: el propietario de un inmueble no puede impedir que un vecino ponga andamios necesarios para la
construcción de una obra, pero si podrá pedirle una indemnización si le ocasiona un daño.
Características generales de ambas categorías:
❖ No son derechos reales.
❖ Recae sobre un inmueble.
❖ Son parte normal del ejercicio del dominio (inherentes al dominio).
❖ Se constituyen por ley.
❖ Pueden consistir en un no hacer; dejar hacer o hacer.
Restricciones impuestas al dominio privado en interés público:
1. Restricciones administrativas: normas que regulan la higiene y salubridad.
2. Restricciones a la libre disponibilidad jurídica: Art 1972 CCCN: Cláusulas de inenajenabilidad. “En los actos a título
oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre
ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de diez
años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo.
Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se estableció”.
3. Camino de sirga: Art. 1974 CCCN: “El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o
sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la
extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad. Todo perjudicado puede pedir
que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo”.
Limitaciones en interés reciproco de los vecinos:
A. Inmisiones: Art 1973 CCCN “Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo
en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la
indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al
uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción”.
B. Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra Art. 1977 CCCN: Si es indispensable poner
andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el
dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.
C. Árboles, arbustos u otras plantas Art 1982 CCCN.-. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras
plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean
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retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el
propietario puede cortarlas por sí mismo.
D. Luces Art 1979 CCCN: Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse
luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la
abertura.
LA EXPROPIACION NO ES UN LIMITE AL DOMINIO, SINO UNA PERDIDA DE LA PROPIEDAD.
GARANTIAS DE LA PROPIEDAD: FRENTE A LOS PARTICULARES: LAS ACCIONES REALES:
Acciones reales: Son los medios de defender en juicio la EXISTENCIA, PLENITUD Y LIBERTAD de los derechos
reales contra ataques que impiden su ejercicio (Art. 2247 CCCN).
¿Cuáles son las acciones reales? Reivindicatoria: Tiene por finalidad defender la existencia del derecho real; y
corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
Confesoria: Tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y
corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Ej: Existe una
servidumbre de transito y el dueño del fundo sirviente le impide al dueño del fundo dominante transitar por la porción de
terreno afectada al gravamen (servidumbre).
Negatoria: Tiene por finalidad defender la libertad del derecho real y
corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre
u otro derecho inherente a la posesión. Ej: el titular del fundo dominante tiene una servidumbre de paso sobre el fundo
sirviente para transitar de día y pretende hacerlo también en horas de la noche, o tiene servidumbre de paso para transitar
por un lugar determinado del inmueble y pretende hacer por lugar distinto.
Deslinde: Se utiliza cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar
exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera
cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.
GARANTIAS DE LA PROPIEDAD FRENTE AL ESTADO: LA EXPROPIACION
Expropiación: Concepto: consiste en la apropiación de un bien por el Estado, por razones de utilidad pública, mediante
el pago de una justa indemnización.
Sujetos: EXPROPIANTE: pueden ser los municipios, entidades autárquicas, particulares y personas jurídicas autorizados
por ley o acto administrativo. EXPROPIADO: particulares.
Condiciones: 1) calificación hecha por ley; 2) utilidad pública y 3) indemnización previa.
III. CONDOMINIO:
Concepto: es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o
inmueble. Cada condómino goza, respecto de su porción indivisa de los derechos inherentes a la propiedad. Art. 1983
CCCN “Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a
cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título
dispongan otra proporción”.
Elementos:
• Pluralidad de sujetos.
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• Unidad de objeto.
• Parte indivisa: parte idealmente determinada. No se trata de una porción concreta, sino de una fracción o
porcentaje. La determinación se hace en abstracto, por eso se habla de porciones ideales. Ej: si somos condóminos
de una casa de 2 pisos, uno no es dueño de la planta baja y el otro de la alta.
Clases de condominio:
• Sin indivisión forzosa (normal): la división de la cosa común se puede pedir en cualquier momento, y
cualquier copropietario puede hacerlo. La situación de indivisión es inestable, porque cualquier condómino puede
pedir la división. (Art. 1997 CCCN).
• Con indivisión forzosa temporaria: la indivisión es impuesta, por lo que no puede pedirse la división en
cualquier momento. Ej: por convenio los condóminos pactan la indivisión por un término (éste no puede exceder
de 10 años- Art. 2000 CCCN), también puede suceder que la indivisión haya sido impuesta por el testador.
• Con indivisión forzosa permanente: la indivisión es impuesta por la ley. Ej: condominio sobre muros,
fosos, medianeras.
Derechos y obligaciones de los condóminos:
➢ Facultades de los condóminos sobre su parte indivisa: (Art. 1989 CCCN).Tiene las facultades
inherentes a la propiedad. Por lo tanto puede:
• Enajenar su parte indivisa.
• Gravar su parte indivisa (constituir prenda o hipoteca), pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de
la partición.
• Constituir usufructo sobre su parte.
• No puede alquilarla porque no sabe donde recae materialmente su parte indivisa, para hacerlo requiere el
consentimiento de los demás condóminos. Lo mismo sucede con la servidumbre.
➢ Facultades de los condóminos sobre la cosa común:
• Usar y gozar de la cosa común conforme a su destino (Art. 1986 CCC).-
• Pueden hipotecar o vender la cosa común, siempre que todos ellos estén de acuerdo. (Art. 1990 CCC)
➢ Obligaciones de los condóminos:
• Contribución de gastos inherentes a la conservación y reparación de la cosa común (Art. 1991 CCC).
PROPIEDAD HORIZONTAL
Concepto: Es el derecho real de propiedad sobre una cosa, consistente en una unidad funcional sobre un inmueble, que se
proyecta en forma exclusiva sobre un sector privativo del titular, y en común con los propietarios de las demás
unidades sobre las partes comunes destinadas a hacer posible, facilitar o proporcionar mayores comodidades al uso y
goce de la referida unidad.
El derecho de PH se proyecta de 2 maneras:
➢ En forma privativa sobre un sector del inmueble, sobre el cual el propietario tiene un señorío exclusivo.
➢ En forma comunitaria respecto de los sectores comunes.
Art. 2037 CCC: “La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de
un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las
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