DERECHOS REALES
Marlene Demitrenko
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Disposiciones generales de los Derechos Reales en el C.C.y.C.
Código Civil LIBRO III
TITULO I: De las cosas consideradas en sí mismas, o en relación a los derechos
TITULO II: De la posesión y de la tradición para adquirirla
TITULO III: De las acciones posesorias
TITULO IV: De los derechos reales
TITULO V: Del dominio de las cosas y de los modos de adquirirlo
TITULO VI: De las restricciones y límites del dominio
TITULO VII: Del dominio imperfecto
TITULO VIII: Del condominio
TITULO IX: De las acciones reales
TITULO X: Del usufructo
TITULO XI: Del uso y de la habitación
TITULO XII: De las servidumbres
TITULO XIII: De las servidumbres en particular
TITULO XIV: De la hipoteca
TITULO XV: De la prenda
TITULO XVI: Del anticresis
Código Civil y Comercial LIBRO IV
TITULO I: Disposiciones generales
TITULO II: Posesión y tenencia
TITULO III: Dominio
TITULO IV: Condominio
TITULO V: Propiedad horizontal
TITULO VI: Conjuntos inmobiliarios
TITULO VII: Superficie
TITULO VIII: Usufructo
TITULO IX: Uso
TITULO X: Habitación
TITULO XI: Servidumbre
TITULO XII: Derechos reales de garantía
TITULO XIII: Acciones posesorias y acciones reales
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UNIDAD 1
Aporte del código Civil, análisis del art 1 in fine del C.C. y C.
Código Civil Código Civil y Comercial
- Se establece un “numerus clausus” de derechos
reales, mencionando al dominio y el condominio,
el usufructo, el uso y la habitación, las
servidumbres activas, el derecho de hipoteca, la
prenda, la anticresis, la superficie forestal.
- La propiedad horizontal se rige por la ley
N°13.512.
- Los conjuntos inmobiliarios solo encuentran
regulación a nivel provincial y local.
- El tiempo compartido está regido por la ley de
sistemas turísticos N°26.356.
- Los cementerios privados también encuentran
regulación a nivel provincial y local.
- Se mantiene el “numerus clausus”, agregando la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el
tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie
(que no queda limitada a la calidad de forestal) (art.
1887).
- Se regula la personería jurídica de los consorcios y se
prevé la figura de los subconsorcios (arts. 2044 y 2068).
- Los conjuntos inmobiliarios quedan sometidos a la
normativa aplicable al derecho real de propiedad
horizontal, conformando un derecho real de propiedad
horizontal especial.
ARTÍCULO 1º.- Fuentes y aplicación. Los casos que este Código rige deben ser resueltos según las leyes que
resulten aplicables, conforme con la Constitución Nacional y los tratados de derechos humanos en los que la
República sea parte. A tal efecto, se tendrá en cuenta la finalidad de la norma. Los usos, prácticas y costumbres
son vinculantes cuando las leyes o los interesados se refieren a ellos o en situaciones no regladas legalmente,
siempre que no sean contrarios a derecho.
DISPOSICIONES GENERALES
Numerus clausus
Art 1884 CCyC “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición,
constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.”
Dado que la regulación de los derechos de propiedad responde a intereses superiores de la comunidad, es
que la ley se reserva la reglamentación de los elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción. Es claro que el legislador antepuso el orden público a la autonomía de la
voluntad, asegurándose su efectividad al investirlo de forma imperativa de manera de impedir que aquella
comprometa la vigencia y eficacia del propio sistema.
Existe un margen para que la autonomía de la voluntad de los particulares incida dentro de la estructura de
los derechos de propiedad. Sin embargo, debe repararse en que la ley guarda para sí segmentos fundamentales
de la regulación de cada derecho real, lo que denota una clara incidencia del orden público.
Se trata, en definitiva, de la noción de numerus clausus o número cerrado de derechos reales, que por tanto,
no podrán ser otros ni con otro contenido que el expresamente prescripto por la ley. Esto no quiere decir, por
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ejemplo, que los derechos reales no puedan tener origen en un contrato (ejemplo: derecho real de garantía). En
estos casos, la voluntad solo se limita a dar luz al derecho real, pero sus caracteres y reglamentación
corresponden a la ley.
En resumen, de lo que se trata es de garantizar que el intercambio de bienes y cosas entre las personas se
desarrolle en un marco de seguridad jurídica para satisfacción de la comunidad y sus integrantes. En razón del
orden público imperante, la nulidad a la que se refiere el in fine del artículo es absoluta y puede ser declarada
por el juez aún de oficio.
LOS DERECHOS REALES EN EL CCYC
ARTICULO 1882.-Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución
y preferencia, y las demás previstas en este Código.
-Como un “poder jurídico”: un derecho subjetivo cuya esencia consiste en un señorío de la voluntad sobre
personas o cosas, que se ejerce de propia autoridad en forma autónoma e independiente de toda otra voluntad.
- De “estructura legal”: el contenido de los derechos reales está contemplado, esencialmente, en la ley, aquí
impera el orden público, aunque el Código reserva cierto margen a la autonomía de la voluntad.
Ese poder del titular sobre el objeto se ejerce en forma directa, sin intermediarios. Además, a las facultades
mencionadas el Código suma las de persecución y preferencia.
-Titulares: pueden ser personas físicas o jurídicas. Excepción: uso y habitación (solo pueden serlo personas
humanas, arts. 2.154 y 2.158).
Comparación con los derechos personales o creditorios: rasgos distintivos.
-El objeto de los derechos personales es la prestación o conducta del deudor a la que se obliga a favor del
acreedor (dar, hacer o no hacer); el de los derechos reales es generalmente la cosa.
-Relación directa e inmediata con la cosa: existe en los derechos reales, pero no en los personales. En estos
últimos no hay poder directo sobre la cosa, sino que consisten en la facultad de exigir de otro el cumplimiento
de una prestación. Es por eso que en el derecho real encontramos dos elementos: sujeto activo (el titular del
derecho) y objeto (la cosa), mientras que los elementos del derecho personal o creditorio son tres: sujeto activo
(acreedor), sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestación).
-En los derechos personales impera el principio de la autonomía de la voluntad, con la sola limitación que
impone el orden público, la moral, las buenas costumbres, la buena fe. En los derechos reales predomina el
orden público, reservando un estrecho espacio a la autonomía de la voluntad.
-Creación: En los derechos personales el número es ilimitado, pues las partes se encuentran facultadas para
crear las relaciones jurídicas de acuerdo a su voluntad. En los derechos reales rige el principio del numerus
clausus, el número es cerrado y reducido por la ley, hallándose vedada la posibilidad de los particulares de crear
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o modificar los derechos reales. Los derechos reales se hallan tipificados genéricamente en cuanto a su
extensión y a la naturaleza de su contenido.
-Origen: los derechos personales tienen origen en una causa reconocida por la ley (titulo); los derechos reales
basta que tengan origen en un hecho o acto (título), y algunos requieren además otro hecho o acto posterior
(modo) para que se produzca la adquisición del derecho.
- Son perpetuos o temporarios; a diferencia de los derechos personales que son instantáneos o transitorios
(al momento de obtención del beneficio por el acreedor, el derecho se extingue).
-Derecho de preferencia y persecución, del que gozan los derechos reales y no los personales. (art 1.886)
Ius persequendi, permite perseguir una cosa determinada. Esta facultad tiene límites, ej: subadquirente de
buena fe a título oneroso.
El Ius preferendi: implica la prevalencia del derecho real constituido con anterioridad en relación al
constituido con posterioridad (prior in tempore potior in iure). Ej: inmueble hipotecado que luego se grava con
una servidumbre. El acreedor hipotecario puede solicitar que se ejecute sin servidumbre (es necesaria publicidad
suficiente). Esta preferencia se da incluso en relación a derechos personales nacidos con anterioridad. La
preferencia en el tiempo tiene relación entre dos derechos reales.
Los derechos reales de garantía cuentan con privilegio.
-Objeto: De los derechos reales es una cosa individualizada y de existencia actual. De los derechos personales,
el hecho del deudor, de modo tal que no se exige la existencia actual de la cosa a la cual ese hecho deba
aplicarse, así como tampoco es necesario que esa cosa esté individualmente determinada.
-Exclusividad: los derechos reales, según su naturaleza, pueden ser concurrentes o exclusivos, según permitan
o prohiban la concurrencia sobre un mismo objeto del mismo derecho real.
-Tradición: Para los sistemas jurídicos que la conservan, esta es otra de las diferencias ya que el mero
consentimiento no basta para adquirir ni trasmitir ningún derecho real. Lo contrario para los derechos
personales.
-Oponibilidad: Mientras que los derechos reales son oponibles erga omnes, es decir que son absolutos, los
derechos personales son oponibles, en principio, sólo al deudor.
-Prescripción: Los derechos reales pueden adquirirse por la posesión continuada, calificada o no por el justo
título y la buena fe, durante el término requerido por la ley. Los derechos personales no se adquieren por
prescripción; sólo rige, respecto de ellos, la prescripción extintiva.
-Abandono: Posibilidad que permite al titular del derecho real exonerarse de las cargas que gravan la cosa
sobre la que recae el derecho, mediante el acto unilateral de su renuncia o abandono; facultad de la que carece
el titular de un derecho personal.
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-Posesión: Los derechos reales se ejercen normalmente por medio de la posesión (salvo, en principio, la
hipoteca y las servidumbres activas), que consiste en el ejercicio de los poderes inherentes a dicho derecho. En
cambio, los derechos creditorios, nacen para extinguirse mediante el pago.
-En cuanto a su sanción: los derechos reales se protegen a través de las "acciones reales" que se ejercen
adversus omnes. Los creditorios, por medio de acciones personales que se dirigen sólo contra el deudor.
Vinculaciones entre los derechos reales y personales
Pero, a pesar de las diferencias, como el derecho es una unidad, las divisiones que se hagan entre las
categorías no son tajantes ni absolutas; también hay vinculaciones:
-Los derechos personales pueden ser fuente de los derechos reales. Ejemplo: el dominio puede adquirirse a
través de una compraventa.
-Los derechos reales de garantía sólo pueden ser convencionalmente constituidos, son accesorios y sirven
para garantizar el pago de los derechos creditorios.
-Respecto de los títulos de crédito, concurre un derecho real sobre el título o instrumento, que es una cosa, y
un derecho personal, que se encuentra incorporado al título, cuya posesión es indispensable para poder
ejercerlo.
TEORÍAS
NOCION CLASICA Establece una distinción intrínseca entre derechos reales y personales: los reales crean una
relación directa, inmediata, con la cosa que es su objeto y de la cual puede el titular sacar el provecho que le
corresponde por sí mismo, sin ningún intermediario; los personales tienen por objeto la actividad de un sujeto
determinado o determinable, obligado a dar, hacer o no hacer algo (prestación) y la cosa es sólo mediatamente
su objeto, interponiéndose entre ella y el titular del derecho creditorio, la persona del deudor.
Esta diferencia fue expuesta de manera "límpida y definitiva" por Pothier, que llamó a los derechos reales ius
in re y a los personales (que los romanos y glosadores designaron con el nombre de "obligatio"), ius ad rem:
derecho que tenemos por relación con la cosa contra la persona que con nosotros contrató obligándose a
dárnosla.
Otras teorías. Concepciones no clásicas.
1. Tesis personalista o de la "obligación pasivamente universal"
Se construyeron las teorías que atacaron a la clásica en cuanto a la conceptualización del derecho real como
relación directa e inmediata con la cosa, pues una relación jurídica siempre se establece entre personas y no
entre persona y cosa.
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Del axioma anterior derivaron la definición de derecho real como aquel que establece una relación jurídica
entre una persona como sujeto activo y todas las otras como sujetos pasivos; la obligación consiste en
abstenerse de todo lo que pueda perturbar el ejercicio pacífico del derecho por su titular.
El derecho real debe ser concebido como una obligación en la cual el sujeto activo está representado por una
persona (titular del derecho), mientras que el sujeto pasivo es ilimitado en su número y comprende a todas las
personas que puedan ponerse en contacto con el sujeto activo.
Esta concepción tiene el inconveniente de señalar como característico de los derechos reales, un aspecto que
es común a todos los derechos, es decir, el deber a cargo de toda la sociedad de respetar los derechos ajenos, y,
además, define al derecho real por su contenido negativo, despreciando lo que hay en él de típico que es,
precisamente, el señorío del titular sobre la cosa.
2. Tesis Institucionalista
Institución —según esta postura— es un grupo social organizado. En ella suelen aparecer situaciones a favor
del grupo, especialmente la relación del hombre con las cosas, ya que éste, para satisfacer sus necesidades,
siempre se pone en contacto con ellas. Reiteradas en el tiempo, estas situaciones se objetivizan y se convierten
en derechos, que permiten hacer respetar la situación por los terceros y por los propios miembros del grupo:
habría nacido un derecho subjetivo, un reconocimiento de la institución a favor del individuo.
Para hacer respetar esos derechos subjetivos existen dos clases de normas: las constitutivas del derecho
disciplinario, que sujetan a los integrantes del grupo imponiéndoseles aun sin su consentimiento; aquí
ubicaríamos a los derechos reales; y las constitutivas del derecho estatutario, que por contemplar intereses
particulares tienen en cuenta la voluntad individual. Aquí se ubicaría el derecho de las obligaciones y de los
contratos.
Esta tesitura acepta la diferencia entre derecho real y personal, pero la basa en que el derecho real tiene
origen en el derecho disciplinario, o sea que es base institucional; mientras que el derecho personal surge de los
contratos y el comercio jurídico, teniendo como basamento el derecho estatutario, donde impera la autonomía
de la voluntad.
Es decir, la diferencia está dada por su mayor o menor contenido institucional.
3. Teoría Unitaria Realista
Pretende reducir reducirlos ambos derechos, reales y personales, a una sola categoría: derechos reales.
El derecho obligacional es un derecho sobre las cosas, o por lo menos subsidiariamente recae sobre las cosas,
sobre el conjunto de los bienes del deudor. En efecto, el derecho obligacional, en la ejecución forzada, recae
sobre el objeto o subsidiariamente sobre todas las cosas que integran el patrimonio del deudor. El derecho de
obligación es un derecho real, indeterminado en cuanto al objeto material sobre el que recae, que son todos los
bienes del deudor, integrantes de su patrimonio, que es la prenda —derecho real— de los acreedores.
Estas posiciones son susceptibles de ciertos importantes reparos:
a) No recalcan la diferencia existente en la relación de persona y cosa según se trate de derecho real (donde
es directa, inmediata) o de derecho personal (donde siempre se necesita la actividad de un sujeto —el deudor—
para acceder a la cosa). Se despersonaliza así la obligación, al mirar solamente al objeto sobre el que va a
ejercerse la conducta del deudor.
b) Enfocan a la obligación en el momento del incumplimiento, que es cuando recae sobre los bienes del
deudor; es decir, que la contemplan en su anormalidad, pues es lo común que las obligaciones se cumplan.
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ENUMERACION ART 1887 CLASIFICACION
Enumeración de los Derechos Reales en el Código. El artículo 1887 del Código Civil y Comercial.
Art 1887: “Son derechos reales en este Código: el dominio; el condominio; la propiedad horizontal; los
conjuntos inmobiliarios; el tiempo compartido; el cementerio privado; la superficie; el usufructo; el uso; la
habitación; la servidumbre; la hipoteca; la anticresis; la prenda.”
Se sigue un patrón que es el de consignarlos según el mayor número de potestades que concede. En otras
palabras, desde el dominio o derecho real que mayores potestades concede a su titular, hasta la prenda, que
traduce según se verá al comentarla un derecho de garantía que puede o no otorgar la posesión de la cosa o
bien.
A su vez, cada uno de los derechos tiene su propio contenido, el que se estructura bajo el esquema de “tipo”
para permitir hacer cumplir la premisa en cuya virtud cada derecho no puede tener otro contenido ni otorgar
otras facultades más que las que el “tipo” concede.
El número cerrado y la tipicidad son importantes en lo que concierne a los derechos reales sobre cosa ajena,
pues parte del principio de la libertad de los inmuebles. Si se admitiera una multiplicidad de derechos sobre la
cosa ajena, se terminaría desnaturalizando el derecho de dominio, como ocurrió en la Edad media. En la
actualidad también se invocan como fundamentos al numerus clausus y a la tipicidad: a) La protección del
contratante debil; b) la función social de la propiedad.
Esta lista puede ser ampliada o reducida, según el legislador lo considere conveniente. En caso de que una
supresión de derecho real afecte derechos adquiridos por particulares, deberá disponerse una indemnización, a
fin de no afectarse el derecho de propiedad garantizado en el art 17 CN.
Hay otros derechos reales comprendidos en distintos ordenamientos, como la prenda con registro, warrants,
debentures, la hipoteca naval y la aeronáutica. Debe tratarse de leyes nacionales, pues a las provincias les está
vedado crear derechos reales (art 75 inc. 12 CN). Tampoco pueden crearse derechos reales por decretos u
ordenanzas.
Conversión
El nuevo cuerpo legal no contiene una norma similar a la última parte del art. 2502 del CC, en cuanto se
refiere a que la constitución por contrato o disposición de última voluntad de otro derecho real no tipificado,
valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer. De ahí que al no reglarse estos
supuestos, se somete a las decisiones judiciales definir si se configura un derecho personal o un derecho real
próximo. De esta manera esta disposición es acorde al art. 384 del mismo en cuanto a las disposiciones
generales sobre ineficacia de los actos jurídicos a través de la conversión.
ARTICULO 384 CCYC.-Conversión. El acto nulo puede convertirse en otro diferente válido cuyos requisitos
esenciales satisfaga, si el fin práctico perseguido por las partes permite suponer que ellas lo habrían querido si
hubiesen previsto la nulidad.
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ARTICULO 2502 VELEZ .- Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición
de última voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen,
valdrá sólo como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer.
CONVALIDACION ARTICULO 1885.-Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no
tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
Consagra el principio general de convalidación de los derechos reales: apunta a un acto jurídico
originariamente ineficaz que posteriormente, por un suceso posterior a la celebración, adquiere validez con
efecto retroactivo al momento de su otorgamiento para el cumplimiento de los efectos legales pertinentes.
La convalidación de los derechos reales de quien constituye o transmite un derecho que no tiene y lo
adquiere posteriormente se aplica a todos los derechos reales- no excluyendo a la hipoteca como lo hace el art.
3126 del Código de Vélez- por entender que no justifica tal exclusión.
(Concordantes: convalidación del acto jurídico, art 384; efectos de la nulidad art 392; compraventa de cosa
ajena art 1.132
OBJETO DE LOS DERECHOS REALES
ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
La novedad de la reforma es que la norma aclara que el objeto puede ser no solamente cosas, sino también
bienes.
- El art 16 establece que “Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre
bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones
referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre.”
- A su vez, el art 2.130 inc b declara que el usufructo puede tener como objeto “un derecho, cuando la ley
así lo disponga”.
- Art. 2.188: “Cosas y bienes pueden constituir derechos reales de garantía (…)”.
- Art 2.219: la prenda, además de bienes muebles, puede tener por objeto “créditos instrumentados”
(contemplados en el art 2.232). El art 2.231 también habla de títulos valores.
Lorenzetti: si bien el código no lo dice, la cosa debe ser cierta y determinada, y de existencia actual. Otras
características son su materialidad, especialidad, que a su vez se conecta con la inmediatez, en tanto que el
poder inmediato sobre una cosa presupone que esta fue determinada. La especialidad implica que el derecho
real no se ejerza sobre el patrimonio sino sobre las cosas singulares que lo componen.
Tampoco exige que la cosa esté dentro del comercio. Ej: cuando se admiten prohibiciones de enajenar un
inmueble, que es objeto de derecho real, pero está fuera del comercio pues no puede ser enajenado (queda
excluido las cosas de dominio publico).
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En principio, no hay derechos reales sobre una “parte material” de la cosa, pues implicaría una partición
antes de tiempo. Por regla, recae sobre todo el objeto, aunque pueda ser dividido en su uso, pero existen
excepciones:
- Servidumbre: tiene por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno. Art 2.163
- Superficie, uso, usufructo, habitación (art. 2.116; 2.130 inc a; 2.154; 2.158).
- La acción reivindicatoria puede ser por una parte material de la cosa (arts. 2.251, 2.252, 2.261).
En cuanto al ejercicio, puede haber también limitaciones jurídico-ideales. Ej: condominio, ejercido sobre todo
el objeto pero por una parte indivisa.
ADQUISICION DE LOS DERECHOS REALES. MODO Y TITULO JUSTO Y SUFICIENTE. ANALISIS 1892
ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la
tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables
en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva. Para que el título y el modo sean
suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
El título y el modo son presupuestos para la transmisión derivada. Satisfecho únicamente el título suficiente
(art 259), aquel a quien se pretende investir de la titularidad del derecho real, solo tiene un derecho a que la
cosa o bien le sea entregada. Entonces, para que la consolidación se cumpla, debe cumplirse con la entrega
misma la cual, teniendo como antecedente el título suficiente, constituirá el modo suficiente. Es claro que la
entrega de la cosa —acto voluntario entre los que participan en la transmisión y adquisición derivada— se
cumple dando la posesión sobre ella. La tradición, de eso se trata, es modo suficiente cuando le precede el título
suficiente, es la que materializa la transmisión del derecho real.
En cuanto a la capacidad, salvo los supuestos de emancipación, debe contar con 18 años.
Como ocurría en la regulación anterior, si alguno de estos dos presupuestos —legitimación y capacidad— se
hallare incumplido, queda verificada la adquisición con justo título (art 1902), solo hábil para la adquisición por
prescripción breve.
En el caso de inmuebles, la transmisión debe realizarse por escritura pública (art 1017 inc a), excepto
inmuebles provenientes de subasta.
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En lo dispuesto por el art 750 (oblig de dar cosa cierta), impone la tradición para cumplimentar la
transmisión, sean muebles o inmuebles. En este caso se tiene en cuenta que la obligación tiene fuente en un
acto jurídico anterior (lo que vendría a ser el “título”).
Respecto de la adquisición originaria: accesión, percepción de frutos, apropiación, prescripción adquisitiva,
no hay distinción entre título o modo, todos los casos refieren a la adquisición de dominio.
Sin perjuicio de lo expuesto, en los casos de automotores, caballos purasangre, etc., el modo suficiente
exigido por la norma no es la tradición sino la inscripción registral para constituir el derecho real.
No se adquiere derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario (art
750).
Excepción: hipoteca, se ejerce por título, no por posesión (no es necesaria la tradición).
*El título actúa como causa mediata de la transmisión del derecho; en tanto el modo (tradición, art 750)
configura la causa inmediata, el elemento constitutivo del derecho real. Implica la ejecución de actos materiales
en los términos del art 1924 y ss. Es necesario que quien transmita sea propietario de la cosa.
Desglose del art 1892:
Supuestos en los que se enajena bienes muebles o inmuebles sin necesidad de actos materiales (tradición)
entre los intervinientes se conocen como traditio brevi manu y el constituto posesorio (art 1.923).
1. Tenedor que pasa a poseedor: quien detenta la cosa (tenedor) pasa a poseerla por un acto jurídico
convenido. El tenedor mejora jerárquicamente su posición respecto a la cosa (pasa a ser poseedor).
Ej: locatario adquiere dominio del inmueble alquilado.
2. Mutación subjetiva de la persona poseedora: el tenedor sigue siendo el mismo pero cambia la persona
que posee la cosa.
Ej: dueño de un inmueble que luego de alquilarlo, lo vende a un tercero. Requiere la notificación al
tenedor para que principie la posesión de la cosa a nombre del nuevo poseedor, pero no requiere el
consentimiento del tenedor.
3. Constituto posesorio: quien está poseyendo la cosa transmite la posesión pero conserva la cosa en su
poder en calidad de tenedor a nombre del adquirente. El transmitente desciende de categoría (a
tenedor).
Ej: dueño de un inmueble lo vende, y acto siguiente, mediante un nuevo contrato, se convierte en
locatario del inmueble que poseía.
A fin de evitar maniobras fraudulentas que afecten derechos de terceros, se exige dos actos jurídicos
independientes: uno que transmita la posesión (ej: compraventa); y otro que justifique Si son muebles no
registrables: la publicidad suficiente es satisfecha mediante la tradición (además de constitutiva).
Si son muebles/inmuebles la tenencia (ej: locación). Solo será oponible a terceros si esto es realizado
en escritura pública o privada con fecha cierta.
La interpretación de este instituto es restrictiva, por ser excepcional, y debe ser probada por quien la
invoca.
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OPONIBILIDAD
ARTÍCULO 1.893
La publicidad consiste en la exteriorización de las relaciones jurídicas reales, a los efectos de su oponibilidad a
terceros. El fin de esta registración consiste en que los sujetos pasivos de esta relación (toda la sociedad)
respeten dichos derechos reales (efecto erga omnes).
El artículo 1.893 prevé dos formas de registración:
- registrables: la publicidad suficiente debe hacerse mediante la inscripción del bien en el registro
correspondiente (ya sea que tenga efecto declarativo o constitutivo).
Ej: la inscripción de inmuebles tiene efecto declarativo, al igual que la de los buques y aeronaves. La de
automotores tiene efecto constitutivo.
Los terceros: son los denominados poenitos extranei. Personas ajenas al negocio jurídico. Pueden
identificarse en terceros interesados: sujetos de derechos subjetivos que se ven afectados por el derecho real en
cuestión, o porque la inscripción presenta alguna mutación, casos que impiden el ejercicio de aquél derecho
subjetivo; o terceros desinteresados, cuya categoría está integrada por la sociedad (pasivo). (Esta teoría no es
completamente igual a la del pago).
Por último, la norma refiere a quienes hubieren intervenido en el acto. Ej: un testigo no puede alegar
desconocimiento por falta de inscripción, cuando es obvio que conoce lo sucedido.
ADQUISICIÓN LEGAL
ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión
forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos
cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación
del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
La ley es otra forma de adquirir derechos reales, y esta norma enumera los casos.
PRESCRIPCION ADQUISITIVA
ARTICULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de
una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
Esta norma describe otra forma de adquisición de derechos reales por la continuación de la posesión durante
un tiempo fijado por la ley.
La CSJN ha sostenido que la prescripción es una institución de orden público que responde a la necesidad
social de no mantener pendientes las relaciones jurídicas indefinidamente, poner fin a la indecisión de los
derechos y consolidar las situaciones creadas por el transcurso del tiempo.
Quedan excluidos de posible aplicación los derechos no ejercidos por posesión. Ej: hipoteca o servidumbres
negativas. El código también prohíbe que la superficie pueda ser adquirida por usucapión (art 2.119). Se
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excluyen además la prenda y anticresis porque, siendo garantías reales, el CCyC impone el requisito de
convencionalidad, y son accesorias.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITVA BREVE
ARTICULO 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo
título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o
perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.
La usucapión breve designa un plazo especial de adquisición de inmuebles (10 años) que el plazo ordinario
(20 años), y nombra los requisitos especiales para ello (justo título y buena fe, además de posesión y tiempo). En
caso de cosas muebles el plazo se reduce aún más (2 años).
Sus fundamentos son los mismos que la adquisición por prescripción larga (seguridad jurídica, paz social,
etc.), pero hace hincapié en la protección de la buena fe del subadquirente.
En la usucapión breve el beneficiario obtiene la cosa por transmisión, ya sea singular o universal, pero como
el acto presenta alguna irregularidad, la única forma de saneamiento del título es por medio de la usucapión.
El poseedor con justo título y buena fe es propietario frente a todos (erga omnes), salvo al anterior
propietario, quien puede reivindicar la cosa. El adquirente está expuesto a la reivindicación pues al no ser la
transmisión a non dominio no se trata de un caso de acto nulo o anulable, por lo que no se puede invocar la
protección del art 392.
No obstante, si el titular con justo título se mantiene en la posesión de la cosa durante diez años (requerirá
más si hubo interrupción o suspensión) se consolidará la situación y se podrá repeler dicha acción real. Si se trata
de cosas muebles hurtadas o perdidas, el plazo es de dos años.
El plazo corre desde la posesión. Si se trata de cosas registrables, el cómputo comienza desde su inscripción
en el registro correspondiente. Cuando la inscripción es constitutiva, interesa la posesión “útil”, aquella posterior
a la inscripción registral.
A pesar de la omisión, se considera inferido implícitamente en la norma el subadquirente de una cosa mueble
no robada ni perdida, incluso cuando hubiese mediado título gratuito, haciendo posible la consolidación de su
situación transcurridos los 2 años de posesión. De lo contrario, habría que interpretar que la adquisición
quedaría consolidada al cabo de 20 años de posesión (art 1.899), equiparándolo al poseedor de mala fe.
El artículo 1.902 define los requisitos a los fines de la usucapión breve.
Art 1.902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad
transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su
validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de
derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias
DERECHOS REALES
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registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen
especial.
Al referirse a los “derechos reales principales” deja de lado la anticresis y prenda (accesorios).
La buena fe es un recaudo subjetivo, adicional; pues el justo título es el requisito objetivo. Puede existir justo
título sin buena fe, quedando como única opción la prescripción larga.
La buena fe requiere un actuar diligente, asi: el adquirente de un inmueble debe verificar quién figura como
titular en el Registro, pues si quien pretende transmitir no se encontrase inscripto no puede haber buena fe.
Además es necesario constatar la identidad del transmitente y encargar el estudio de los títulos a un escribano
interviniente. De no hacerse el estudio y si de haberse constatado los documentos el poseedor hubiera
encontrado alguna irregularidad, la negligencia se tiñe de mala fe. En la última parte del artículo, al referirse a lo
establecido en “registros especiales” (automotor, por ej), alude a la necesaria verificación física entre los
números de motor y chasis del vehículo y los que figurasen en los documentos.
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA
ARTICULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su
posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni
perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que
los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.
La norma abarca todos los derechos reales que se ejercen por la posesión, incluidas las servidumbres
positivas, en las que el uso equivale al ejercicio de actos posesorios.
La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo originario de adquirir derechos reales, especialmente el
dominio. Esto es así porque no deriva el derecho del propietario anterior, la cosa se adquiere con independencia
y a pesar del derecho que tenía el propietario anterior.
Su justificación encuentra varias razones: en principio, se presume abandono de la cosa por su propietario
(aunque el dominio no se extinga, pues es perpetuo); por otro lado, la ley beneficia a quien por un tiempo ha
explotado económicamente la cosa y la hizo rendir, cuestión que importa a toda la sociedad (=función social de
la propiedad).
La prescripción larga requiere dos requisitos: posesión y tiempo. Por regla, sean muebles o inmuebles cuya
situación no encuadre en casos de prescripción breve, el plazo requerido es de 20 años.
Hay un supuesto especial: cosas muebles registrables. Así, la usucapión larga sanea la falta de inscripción y la
mala fe, reduciendo el plazo a 10 años, siempre que concurran: a) el poseedor haya recibido la cosa del titular
registral o de su cesionario sucesivo (supone tradición, por lo que no se aplica en casos de cosa robada o
hurtada); b) los elementos identificatorios deben ser coincidentes.
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LA USUCAPIÓN Y LA UNIÓN DE POSESIONES (art 1901).
La norma trata el plazo necesario para la prescripción por la unión de posesiones, ya sea mediando sucesión
por título universal o singular.
Sucesión universal: ocurrida la muerte del causante, el heredero continúa la posesión con todas las ventajas y
vicios que ella tenía. No se trata de una nueva posesión, sino de la misma por mediar identidad jurídica de las
personas. Ahora, la calificación de tal sucesión queda determinada por la condición del causante (la buena o
mala fe), excepto en materia de frutos, donde la buena o mala fe se considera aisladamente en cada acto de
percepción.
Solo en el segundo caso (Sucesión singular) se puede hablar estrictamente de unión de posesiones pues no
existe identidad jurídica entre las personas. Hay dos posesiones distintas que en ciertos casos tienen la facultad
de unirse. La accesio possessionis se configura cuando el causahabiente del poseedor lo es por un título inter
vivos o por causa de muerte, pero no con carácter universal, que hace nacer una nueva posesión que puede
unirse a la anterior. Se trata de una posibilidad facultativa.
Al ser la posesión del sucesor singular un hecho independiente de la posesión del antecesor, la calificación de
la misma se produce por el primero. Ej: quien poseyó un inmueble por 15 años puede elegir sumar su posesión a
la de su antecesor para alcanzar la usucapión larga (20 años), sin importar la buena o mala fe.
Ahora, en el caso de la usucapión breve, es necesario que ambas posesiones sean de buena fe.
ART 1.900 Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.
La posesión se compone del corpus y animus domini. A los efectos de la usucapión, la posesión debe ser
pública, continua e ininterrumpida.
Es ostensible (pública) cuando no es clandestina. Así, el titular del derecho tiene la posibilidad de conocer la
posesión y ejercer su derecho a oponerse a ella.
Debe ser continua e ininterrumpida: ejercicio de actos posesorios sucesivos por el propio poseedor (hay que
tener en cuenta la presunción de continuidad art 1930). La interrupción no depende de la omisión del poseedor
sino de un acto positivo realizado por el propietario o un tercero, y aun ese acto puede ser del poseedor cuando
reconoce el derecho del propietario sobre la cosa (art 2.545).
Para consolidar la situación, el poseedor debe probar la posesión. El art 1.928 designa como actos posesorios
de cosas inmuebles “su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora,
exclusión de terceros, apoderamiento por cualquier otro medio”, esto es una mera enunciación, no taxativa. Lo
esencial es que los actos hayan sido ejercidos con animus domini.
La doctrina y jurisprudencia señalaron que el pago de impuestos no implica un acto posesorio pues no es un
acto material sino jurídico. No deben ser asimilados como actos posesorios los tolerados por el poseedor del
inmueble, pues no se ejercen contra su voluntad, sino por su tolerancia (ej: dejar que pasen animales para pastar
o beber).
ART 1.903 COMIENZO DE LA POSESIÓN. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la
fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva.
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