Vamos a abordar el estudio de las técnicas de registración de acuerdo con los principios de
registración. Se reconocerán sus efectos y su proyección en la seguridad jurídica de las
operaciones comerciales, y se tendrán presentes los distintos efectos que se producen según
el tipo de registro y las técnicas llevadas adelante por el funcionario autorizante y verificador
para determinar la validez del instrumento que se pretende inscribir. No resulta válido por ser
inscripto, sino que es inscripto por ser válido el instrumento.
Presentación de un caso práctico
Técnicas de registración
Técnicas registrales
Referencias
Registración
Aristóbulo Medina es un comerciante reconocido de la zona, dedicado al rubro de la elaboración y producción
mayorista de golosinas. Su especialidad son las paletas de caramelo con forma de animal. Está casado en primeras
nupcias con Evangelina Azcuénaga de las Mercedes Biotti y es padre de cuatro hijos: Carmelita, Alfonso, Evaristo y
Vicente Medina.
La fábrica tiene sesenta años de trayectoria en el mercado. Es la tercera generación encargada del negocio familiar.
Tal historia constituye todo un logro de su abuelo, un inmigrante español que empezó el negocio desde cero, sin tener
nada, lo que representa una gran presión para mantener el estatus conseguido por sus ascendientes.
La empresa se llama MASCAR S. A. El actual presidente continúa siendo don Medina, pero desde hace algunos años
se incorporaron a la actividad sus dos hijos mayores, Carmelita y Alfonso, cada uno encargado de su especialidad:
marketing y producción, respectivamente.
El crecimiento del negocio requiere ampliar la planta de producción actual, por lo que se comienza a negociar con
FARCUS S. A. la adquisición de un predio de 1400 m2. La propiedad está a nombre de su único dueño, Amancio
Cuello Vygotsky, que falleció hace seis años. Se encuentra abierto el juicio sucesorio ante el Juzgado Civil en
Sucesiones de Primera Instancia, 15.a Nominación, a cargo de la Dra. Mariquita de las Mercedes Cabrera Nieto,
jueza, que declara como herederos del causante, mediante resolución del 15/02, a sus hijos, Alberto y Martina Cuello
Vygotsky, y a su cónyuge supérstite Adelina Médanos de Cuello Vygotsky.
LECCIÓN 1 de 4
Presentación de un caso práctico
Por su parte, Carmelita pretende comprar un auto para su hijo y encuentra
una oferta interesante. El coche se encuentra inscripto a nombre de Juan
Pella, como único propietario, y tiene una medida de embargo de un viejo
Evaristo Medina es poseedor, desde hace veintitrés años, de unos campos que heredó de un tío segundo. Estos están
cercados y limpios, y, en algunas ocasiones, se usaron para la siembra de maíz. El martes 4 le llegó una carta
documento del Dr. Ercolano Bellavista que decía:
A los dos días del mes de marzo del corriente año. En mi carácter de apoderado del Sr. Hugo Alberto Ghersi, lo
intimo a Ud. a que, en el perentorio plazo de 48 horas de cursada la presente, exhiba el título y el carácter que
detenta respecto al predio identificado como lote 118, manzana 16, ubicado en la localidad de Pozo Hondo, km 56,
sobre la ruta 48 de esta ciudad, identificado con padrón catastral 237309; superficie según escritura de 96
hectáreas. La documentación deberá ser exhibida en Catamarca 1103 de esta ciudad, Oficina F, de lunes a viernes
de 9 a 17 h. Tel: 351 4 555-678; e-mail: [email protected]. Queda Ud. debidamente intimado.
Deriva esta situación en una consulta urgente con su abogado, el cual le comenta que el Sr. Ghersi dice ser titular
dominial de la propiedad con escritura pública. Evaristo le explica a su abogado que el predio fue entregado por su
tío y que lo tiene desde hace más de treinta años. Su tío se lo entregó debido a su avanzada edad, lo que le impedía
hacerse cargo de la propiedad en cuanto a su cuidado y mantenimiento. Tiene un boleto de compraventa firmado y
certificado a nombre de Rómulo Bracamonte, que le trasfiere la posesión a su tío.
Recurren al registro inmobiliario y el predio se encuentra inscripto en libro y folio. No está automatizada la matrícula
y el titular registral es Fermín Ghersi desde 1956. Evaristo consulta que, como tiene la posesión y es de carácter
público, pacífico y de buena fe, le corresponde la titularidad del bien, el cual debería inscribirse para otorgarle un
mejor derecho. El abogado le explica que no tiene efectos convalidantes el registro a fin de otorgarle la regularidad
de un derecho.
proceso por cobro de impuestos adeudados de $ 11 000, según el informe
del registro del automotor.
A partir de este caso, resulta conveniente evaluar los efectos de las
distintas técnicas de registración y determinar la función de los
principios registrales en la publicidad de los actos.
El registro tiene diferentes funciones, dentro de las cuales se destaca, fundamentalmente, la de publicidad y
registración; es decir, la toma de razón de los actos de parte y los medios de difusión de esta.
En el caso planteado, surge la necesidad de informar a los terceros y lograr la oponibilidad del acto de adquisición de
la propiedad de la sucesión de Amancio Cuello Vygotsky, de manera que se perfeccione el acto de transferencia, lo
que contribuye a la seguridad jurídica de los negocios.
Esto genera el conocimiento de la operación por medio de terceros que pueden tener derechos sobre ese bien o sean
legítimos adquirentes y reclamen su porción de herencia; es decir que este acto de registración otorga tranquilidad y
seguridad al que vende y al nuevo adquirente respecto a las condiciones del inmueble.
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LECCIÓN 2 de 4
Técnicas de registración
La publicidad registral no siempre brinda certeza acerca de la situación jurídica de los
bienes.
Falso. La publicidad otorga seguridad al tráfico inmobiliario como consecuencia de la
legitimidad de sus registraciones.
Verdadero. La respuesta es verdadera. La publicidad no siempre otorga seguridad al tráfico
inmobiliario como consecuencia de la legitimidad de sus registraciones.
Piensa, entonces, lo siguiente:
Existe una fuerte relación de equilibrio entre la información que el registro toma en virtud de la petición de las partes
por medio del funcionario autorizante y lo que va a trasmitir y divulgar en la sociedad para su oponibilidad.
Si la información suministrada no es fidedigna, por ejemplo, por tratarse de una compraventa con simulación. Los
datos registrados no lo serán, en la medida de las condiciones intrínsecas del negocio, lo cual es ajeno a la esfera de
facultades del funcionario, pero resultan válidas las condiciones formales del documento. Por eso, el registro informa
esa realidad.
Figura 1. Registración y publicidad
Fuente: elaboración propia.
Para garantizar este equilibrio, el registro recurre a una serie de procedimientos específicos para poner a prueba la
idoneidad formal del instrumento. Inscribiéndolo o anotándolo por medio de diferentes técnicas:
Tabla 1. Funciones de la registración y de la publicidad
FUNCIONES
REGISTRACIÓN
Es una actividad de procedimientos
preestablecida por el organismo autorizado que
verifica las condiciones de validez formales del
instrumento que se solicita inscribir.
PUBLICIDAD
Constituye el efecto directo de la registración,
en la medida de resultar oponible a los terceros,
a partir de la toma de razón del acto que
modifica el derecho real.
Fuente: elaboración propia.
Las funciones de registración deben ser cumplimentadas con las disposiciones legales previstas en el Art. 1893 del
Código Civil y Comercial de la Nación
1
(CCCN) y en la Ley N.o 17801
2
. Por tal motivo, en el caso de que la
propiedad disputada por el Sr. Ghersi resulte a su favor por disposición judicial, el derecho es adquirido a partir de la
sentencia judicial constitutiva del derecho y cumplidos los plazos de la instancia procesal o por legítima compra que
haga con intervención del escribano, en sede notarial, del enajenante a título de dueño. La registración implicará
verificar todos esos procedimientos llevados adelante por el funcionario interviniente en la construcción de
documentos para registrarlo y para oponerlos a los terceros.
[1] Art. 1893. Ley No 26944. (7 de octubre de 2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/norma.htm
[2] Ley No 17801. (27 de junio de 1968). Registro de la propiedad inmueble. Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=53050
La organización interna con la cual el registro toma razón de estos actos constituye un mecanismo interno de
resguardo de datos en orden preciso para favorecer su divulgación.
Estas se van a establecer de acuerdo con diferentes propósitos de clasificación de la información. Es así que, teniendo
en cuenta el modo de confeccionar los asientos registrados, por medio del cual se toma razón de la información
ingresante, podemos definirla como:
Tabla 2. Clasificación de la información según el modo de confeccionar los
asientos registrados
INSCRIPCIÓN. Esta técnica
consiste en que el funcionario,
al recibir el documento,
realiza una extracción de los
datos más relevantes para
confeccionar el asiento; por
ejemplo el nombre de la parte,
datos del inmueble, fecha,
escribano, etc.
TRANSCRIPCIÓN. Constituye
un acto de copia total o parcial
de la información contenida en
el documento. No hay una
selección de relevancia, sino que
se toma el documento sin
extractos. Tiene que ver con la
esencialidad de todo el acto, por
ejemplo, si refiere a una
sentencia de incapacidad.
ENLEGAJAMIENTO. Por
medio de esta técnica, el
registro resguarda el
documento ingresado en su
totalidad formando un legajo
con todo el cuerpo del texto,
como ocurre en el registro
del automotor.
LECCIÓN 3 de 4
Técnicas registrales
Fuente: elaboración propia.
Teniendo en cuenta el modo de ordenar los asientos, podemos distinguir como técnicas de registración:
Tabla 3. Técnicas de registración según el modo de ordenar los asientos
FOLIO PERSONAL. El
sistema se ordena
alfabéticamente por apellido
del titular del inmueble, por
lo que se identifica un orden
cronológico.
FOLIO PROTOCOLIZADO.
La registración se lleva
adelante por orden cronológico
de los actos realizados o
gestionados sobre el inmueble
y no por datos del titular. Se
consignan las fechas como
elemento esencial.
FOLIO REAL. Cada inmueble
tiene asignado una hoja con
los datos, descripción y
características del inmueble,
así como de los sujetos
adquirentes de la propiedad, lo
que los identifica con una
matrícula registral que
funciona como el DNI de la
propiedad, y los antecedentes
dominiales.
Fuente: elaboración propia.
La propiedad adquirida por don Medina, confeccionada la escritura, será registrada mediante la técnica del folio real
identificando por medio de la matricula los datos del inmueble, sus condiciones, por ejemplo, la superficie de 1400
m2, los datos de antecedentes dominiales de esta, linderos, etc.
Ley N.o 26944. (7 de octubre de 2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable congreso de la Nación
Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/norma.htm
Ley N.o 17801. (27 de junio de 1968). Registro de la propiedad inmueble. Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=53050
LECCIÓN 4 de 4
Referencias
-1052085879.pdf
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